Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/9939
Uitspraakdatum: 13 augustus 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Y, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 26 juli 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straatnaam en huisnr.] te [plaatsnaam] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [namen].
Gronden
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 1.290.000. In het desbetreffende geschrift is ook de gecombineerde aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: ozb) 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot € 841.500 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het aanvullende verweerschrift van 23 februari 2007 de reactie van de taxateur [naam] op het beroepschrift overgelegd met als bijlage een overzicht taxatiewaarden, in welk overzicht wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de peildatum van € 841.500. Eiser is eigenaar/bewoner van de onroerende zaak, waarvan hij 2/7 gedeelte (gelegen aan de [straatnaam]) aan een derde als appartement verhuurt.
2. De rechtbank stelt voorop dat, zoals uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet woz blijkt, de waarde wordt bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij rust op de verweerder de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe het onder 1 genoemde taxatieverslag en het overzicht van vergelijkbare verkopen overlegd.
3. Niet in geschil is dat de door verweerder aangedragen referentieobjecten in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser dat verweerder de verkoopprijzen van die objecten als uitgangspunt kon nemen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Voorts is niet in geschil dat met de tussen deze referentieobjecten en de onroerende zaak van eiser bestaande verschillen in oppervlakte en inhoud door verweerder in voldoende mate rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat deze taxatie derhalve deugdelijk is.
4. Eiser voert aan dat bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening is gehouden met de uitspraak van de gemeentelijke huurcommissie, waarbij de huur van het verhuurde gedeelte van het appartement is vastgesteld op € 135 per maand. Eiser is van mening dat deze huuropbrengst in geen verhouding staat tot de lasten die op dit gedeelte van de onroerende zaak drukken. Eiser bepleit daarom een verdere verlaging van de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde met € 200.000.
5 Gelet op het onder 2 genoemde uitgangspunt van de waardering in het kader van de Wet woz, kan deze omstandigheid niet tot een lagere waarde van de onroerende zaak leiden. In de Wet woz wordt uitgegaan van de verkoopwaarde van de onroerende zaak in vrije staat, waarbij de werkelijk genoten huuropbrengsten niet relevant zijn. Verweerder mocht daarom bij de bepaling van de waarde geen rekening houden met de omstandigheid dat de huurcommissie de huur van het verhuurde gedeelte van de onroerende zaak heeft verlaagd. Voor zover eiser heeft verzocht om de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen, overweegt de rechtbank dat dit buiten de omvang van het geding valt. In de onderhavige procedure kan de rechtbank als belastingrechter uitsluitend de rechtmatigheid van de aan hem voorgelegde waardebeschikking toetsen.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 13 augustus 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Jochem, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.