Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummers: AWB 07/1888, 07/1889 en 07/5733
Uitspraakdatum: 21 april 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X B.V., gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
2004
1.1. Verweerder heeft met dagtekening 31 mei 2006 aan eiseres voor het jaar 2004 ter zake van de onroerende zaak (in aanbouw) a-straat (..) te Z aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd (gebruikers- en eigenarenbelasting), berekend naar een grondslag van € 7.458.500 (waardepeildatum 1 januari 1999).
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 juli 2007 de aanslagen gehandhaafd.
Daartegen heeft eiseres bij brief van 21 augustus 2007 beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nummer AWB 07/5733.
2005
1.2. Verweerder heeft met dagtekening 30 juni 2006 de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) van de onroerende zaak a-straat (..) te Z voor het jaar 2005 (waardepeildatum 1 januari 2003) vastgesteld op € 15.381.500. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 (gebruikersbelasting) bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 januari 2007 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Daartegen heeft eiseres bij brief van 8 maart 2007 beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nummer AWB 07/1888.
2006
1.3. Met dagtekening 31 mei 2006 heeft verweerder de waarde ingevolge de Wet woz van de onroerende zaak a-straat (..) te Z voor het jaar 2006 (waardepeildatum 1 januari 2003) vastgesteld op € 15.381.500. In dit geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2006 (gebruikersbelasting) bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 januari 2007 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Daartegen heeft eiseres bij brief van 8 maart 2007 beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nummer AWB 07/1889.
2004, 2005 en 2006
1.4. Verweerder heeft op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften en aanvullende verweerschriften ingediend.
De zaken zijn gelijktijdig ter zitting behandeld op 7 april 2008. Namens eiseres zijn verschenen A, B en C. Namens verweerder zijn verschenen D, E, F en G.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat (..) te Z. Deze onroerende zaak betreft een perceel grond met een oppervlakte van 25.000 m², waarop zijn gelegen een gebouw, waarin zich een horecaruimte, diverse vergaderzalen, tennis- en squashbanen bevinden (hierna: het gebouw). Onder het gebouw, dat een bruto vloeroppervlakte heeft van circa 11.103 m², bevinden zich 174 parkeerplaatsen. Voorts omvat de onroerende zaak (hierna ook te noemen: het tennispark) vijftien buitentennisbanen.
Het gebouw is opgeleverd in 2004. Op 1 januari 2004 was het gebouw voor 50% gereed.
Op de bovenste verdieping van het gebouw bevinden zich twee dienstwoningen, plaatselijk bekend als a-straat (…) en a-straat (…). Deze dienstwoningen maken geen deel uit van het tennispark.
Eiseres heeft in 2003 de erfpacht voor 50 jaar afgekocht voor een bedrag van € 4.931.903.
2.2.1. Bij de gedingstukken bevinden zich twee in opdracht van verweerder door G, taxateur, opgemaakte taxatierapporten, gedateerd 1 november 2007 en 24 april 2007.
2.2.2. In het taxatierapport van 1 november 2007 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het tennispark per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 7.458.500 exclusief BTW.
In onderdeel 6 van dit rapport ("gecorrigeerde vervangingswaarde") is onder meer het volgende vermeld:
"6.1. Correctie technische veroudering
(..)
Object is technisch optimaal functioneel en is na de peildatum gebouwd. Derhalve wordt er geen technische afschrijving gehanteerd. (…)
6.2. Correctie functionele veroudering
(..)
Object is optimaal functioneel en is na de peildatum gebouwd. Derhalve wordt er geen functionele afschrijving gehanteerd."
In onderdeel 7 van dit rapport ("berekening gecorrigeerde vervangingswaarde") is onder meer het volgende opgenomen:
"De opstalwaarde exclusief BTW
Bij de berekening van de vervangingswaarde is aangesloten bij de oorspronkelijke stichtingskosten uit 2004 zoals door belanghebbende opgegeven. Deze stichtingskosten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 1999 (…) Per 1 januari 2004 bedraagt het percentage gereed 50%. De getaxeerde kengetallen zijn daarom op 50% gesteld van de oorspronkelijke waarde.
(…)
De grondwaarde exclusief BTW
De grondwaarde is geraamd door rekening te houden met de in 2003 afgekochte erfpacht van € 4.931.903,-. Indien de grondwaarde wordt bepaald op basis van deze uitgifte bedraagt de grondwaarde € 4.073.248 teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 1999. In de WOZ taxatie is de grondwaarde bepaald op basis van de bruto vloeroppervlakte inclusief de ondergrond van de tennisbanen en parkeerplaatsen inclusief de verharding. Voor de situatie naar de toestand 1 januari 2004 is de verharding eveneens gesteld op 50% gereed. Hierdoor valt de grondwaarde lager uit en is gesteld op € 2.733.861,-"
Aan onderdeel 8 van dit rapport ("taxatiekaart gecorriceerde vervangingswaarde 50% gereed.") is de volgende opstelling te ontlenen:
Waarde
Vervangingswaarde OPSTAL € 4.385.685 € 4.385.000
Vervangingswaarde OVERIG € 341.606 € 340.500
GROND
BVO 11.103 m² € 1.809.789 € 1.809.500
Overige grond 2.400 m² € 16.800 € 16.500
Overige grond 9.318 m² € 37.272 € 37.000
Grond parkeerplaatsen € 870.000 € 870.000
Eindwaarde WOZ € 7.458.500
2.2.3. In het taxatierapport van 24 april 2007 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het tennispark per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 15.381.500 exclusief BTW.
In onderdeel 6 van dit rapport ("gecorrigeerde vervangingswaarde") is onder meer het volgende vermeld:
"6.1. Correctie technische veroudering
(..)
Object is technisch optimaal functioneel en is na de peildatum gebouwd. Derhalve wordt er geen technische afschrijving gehanteerd. (…)
6.2. Correctie functionele veroudering
(..)
Object is optimaal functioneel en is na de peildatum gebouwd. Derhalve wordt er geen functionele afschrijving gehanteerd."
In onderdeel 7 van dit rapport ("berekening gecorrigeerde vervangingswaarde") is onder meer het volgende opgenomen:
"De grondwaarde exclusief BTW
De grondwaarde is geraamd door rekening te houden met de in 2003 afgekochte erfpacht van € 4.931.903,-
De grondwaarde is verdeeld over de bruto vloeroppervlakte, ondergrond bestrating, tennisbanen en parkeerplaatsen ( zie taxatiekaart)."
Aan onderdeel 8 van dit rapport ("taxatiekaart gecorriceerde vervangingswaarde.") is de volgende opstelling te ontlenen:
Waarde
Vervangingswaarde OPSTAL € 9.992.700 € 9.992.000
Vervangingswaarde OVERIG € 798.186 € 797.500
GROND
BVO 11.103 m² € 1.909.716 € 1.909.500
Overige grond 2.400 m² € 26.400 € 26.000
Overige grond 9.318 m² € 46.590 € 46.500
Grond parkeerplaatsen € 2.610.000 € 2.610.000
Eindwaarde WOZ € 15.381.500
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is in de eerste plaats of het bezwaar van eiseres tegen de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2004 door verweerder terecht ontvankelijk is geacht.
Voorts is in geschil de waarde van het tennispark (in aanbouw) op de waardepeildatum 1 januari 1999 en op de waardepeildatum 1 januari 2003.
3.2. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van het tennispark (in aanbouw) per waardepeildatum 1 januari 1999 moet worden gesteld op € 6.320.222 en de waarde van het tennispark per waardepeildatum 1 januari 2003 op € 12.987.056, en voorts dat de belastingaanslagen voor de jaren 2004, 2005 en 2006 dienovereenkomstig dienen te worden verlaagd. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij haar grief dat zij ten onrechte is aangemerkt als gebruiker van de vijftien buitentennisbanen, niet langer handhaaft.
3.3. Verweerder stelt zich voor het jaar 2004 primair op het standpunt dat het bezwaar (alsnog) niet-ontvankelijk dient te worden verklaard en subsidiair dat de grondslag voor de belastingaanslagen voor het jaar 2004 juist is vastgesteld. Verweerder acht voorts de waarde per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog vastgesteld.
Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij de niet in deze procedure betrokken aanslagen onroerende-zaakbelasting (eigenarenbelasting) over de jaren 2005 en 2006 (zonodig ambtshalve) zal behandelen overeenkomstig de uitspraak in onderhavige zaken.
4. Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid bezwaar 2004
4.1. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij het bezwaar van eiseres tegen de met dagtekening 31 mei 2006 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2004 ten onrechte ontvankelijk heeft geacht, omdat dit bezwaar gericht was tegen de aan het tennispark (in aanbouw) toegekende woz-waarde, en door eiseres niet tijdig bezwaar is gemaakt tegen de voor het jaar 2004 geldende waardebeschikking met dagtekening 10 mei 2006. Verweerder heeft het primaire standpunt ingenomen dat de rechtbank dit bezwaar (na vernietiging van de bestreden uitspraak) alsnog niet-ontvankelijk dient te verklaren.De rechtbank volgt verweerder hierin niet op grond van het navolgende.
4.2. Ingevolge artikel 24, negende lid, van de Wet woz (zoals dat luidt sinds 1 januari 2005) wordt de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak bekendgemaakt in één geschrift met het aanslagbiljet onroerende-zaakbelastingen. Ingevolge artikel 30, tweede lid, van de Wet woz (zoals dat luidt sinds 1 januari 2005) wordt een bezwaarschrift tegen een beschikking die is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een aanslag onroerende-zaakbelastingen geacht mede te zijn gericht tegen die aanslag, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt. Ten onrechte zijn in dit geval de bij beschikking van 31 mei 2006 vastgestelde waarde voor het jaar 2004 en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2004 niet bekendgemaakt in één geschrift. Een redelijke wetsuitleg brengt onder deze omstandigheden mee dat het - tijdige - bezwaar van eiseres tegen de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2004 dan ook mede geacht wordt te zijn gericht tegen de waardebeschikking. Verweerder heeft bij de bestreden uitspraak terecht het bezwaar tegen de waarde van het tennispark (in aanbouw) ontvankelijk geacht en inhoudelijk behandeld.
De waarde van het tennispark
4.3. Ter berekening van de in geschil zijnde waarden hanteren beide partijen de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz. De rechtbank ziet geen aanleiding hen daarin niet te volgen.
4.4. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet woz - voor zover hier van belang - wordt bij de berekening van de vervangingswaarde rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is - voor zover hier van belang - bepaald dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode met behulp van marktgegevens.
Voorts geldt dat bij het bepalen van de grondwaarde verondersteld dient te worden dat deze in volle en onbezwaarde eigendom overgedragen kan worden.
4.5. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het tennispark toegekende waarden rust op verweerder.
4.6. Verweerder heeft blijkens de hiervoor onder 2.2.2. en 2.2.3 genoemde taxatierapporten de waarde van de opstal berekend met gebruikmaking van de door eiseres aan verweerder opgegeven (oorspronkelijke) stichtingskosten. Verweerder heeft deze kosten telkens geïndexeerd naar de toepasselijke waardepeildatum en heeft deze kosten in beide berekeningen van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet volledig meegenomen. Naar verweerder ter zitting onweersproken heeft verklaard zijn onder meer de stichtingskosten die niet het tennispark zelf, maar de onder 2.1 genoemde dienstwoningen betreffen buiten beschouwing gelaten. Eiseres heeft ter zitting verklaard zich met de door verweerder berekende vervangingswaarden voor de opstal en overige zaken te kunnen verenigen.
Gelet op het vorenstaande gaat de rechtbank ervan uit dat de vervangingswaarden voor de opstal en overige zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
4.7. Eiseres stelt dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de grond ten onrechte aansluiting zoekt bij het door haar in 2003 voor de afkoop van de erfpacht betaalde bedrag. Naar haar mening moet worden uitgegaan van de ter plaatse geldende gronduitgifteprijzen. Deze stelling wordt verworpen. Verweerder heeft ter zitting gemotiveerd verklaard dat het aansluiten bij de door eiseres betaalde afkoopsom het beste aansluit bij de krachtens de Wet woz voorgeschreven methode van waardebepaling van de grond, namelijk door middel van de vergelijkingsmethode met behulp van gegevens van op de vrije markt tot stand gekomen transacties. Daarbij heeft verweerder aangegeven dat het waardeverschil tussen een onroerende zaak waarop een voor 50 jaar afgekochte erfpacht rust en de waarde van een onroerende zaak in volle eigendom verwaarloosbaar klein is. Om die reden stelt verweerder de waarde van de grond in volle eigendom in dit geval op het bedrag dat nodig was om de erfpacht over een periode van 50 jaar af te kopen. Naar het oordeel van de rechtbank wordt door deze benadering de waarde van de grond niet te hoog vastgesteld. Nu verweerder in zijn beide berekeningen van de gecorrigeerde vervangingswaarden een lagere waarde voor de grond heeft opgenomen dan de door eiseres betaalde (en naar de betreffende waardepeildatum geïndexeerde) afkoopsom, acht de rechtbank de grondwaarde niet te hoog vastgesteld.
4.8. Het beroep van eiseres op het vertrouwensbeginsel wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen. De taxateur G heeft in bijlagen bij de verweerschriften aangegeven dat hij in de bezwaarfase aan eiseres slechts heeft meegedeeld dat er bij de nieuwe waardevaststelling rekening is gehouden met de nieuwe door eiseres verstrekte gegevens (de werkelijke stichtingskosten en de afgekochte erfpacht) en niet dat de waarde (dientengevolge) zou worden verlaagd. Hiertegenover heeft eiseres haar stellingen niet nader onderbouwd.
4.9. Het vorenoverwogene leidt ertoe dat de beroepen ongegrond zullen worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 april 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Jochem, voorzitter, mr. J.L. Bruinsma en mr. H.A.M. Röell-Mulder, rechters, in tegenwoordigheid van mr. J.H.R. Massmann, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.