Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter,
zaaknummer / rolnummer: 393853 / KG ZA 08-563 WT/PvV
Vonnis in kort geding van 2 mei 2008
in de zaak van
1. [eiseres 1],
2. [eiser],
beiden wonende te [wo[woonplaats],
eisers in conventie bij dagvaarding van 25 maart 2008,
verweerders in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. R.N.E. Visser,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
procureur mr. R.M.C. Jansen.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 21 april 2008 hebben eisers, verder te noemen
[eiseres 1] c.s., gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder te noemen [gedaagde], heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening en in reconventie gevorderd als na te melden. [eiseres 1] c.s. heeft de vordering in reconventie bestreden. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten in conventie en reconventie
2.1. [gedaagde] is eigenaar van een erfpachtrecht op de woning [adres] (hierna: de woning). Eind november 2007 heeft [gedaagde] de woning, die toen nog in aanbouw was, via makelaarskantoor Makelaar.com te koop aangeboden.
2.2. Bij e-mail van 19 december 2007 heeft [eiseres 1] c.s. via makelaar [persoon 1] van makelaarskantoor iBleu (hierna: [persoon 1]) onder een aantal ontbindende voorwaarden een bedrag van EUR 589.000,00 voor de woning geboden.
2.3. Bij e-mail van 20 december 2007, 16:45 uur, heeft [perso[persoon 2] van Makelaar.com (hierna: [persoon 2]) aan [persoon 1], voor zover hier van belang, het volgende meegedeeld:
“Wij gaan accoord met jullie voorstel, onder de volgende condities;
- koopsom € 589.00,--k.k..
- Oplevering wanneer de woning aan onze klant wordt opgeleverd, ca. januari/februari.
- (…)
- (…) Dit willen wij uiterlijk morgen om 16.00 uur vernemen.”
2.4. Bij e-mail van 20 december 2007, 17:40 uur, heeft [persoon 1], voor zover hier van belang, het volgende aan [persoon 2] meegedeeld:
“Ik ga uw voorstel met voorwaarden met cliënten bespreken en kom daar morgen bij u op terug.
Opmerking:
Gezien de feestdagen die volgende week beginnen en veel notariskantoren vrijwel gesloten zijn, zal een koopakte niet eerder dan januari 2008 besproken kunnen worden.
Daaraan gekoppeld een voorbehoud financiering van 4 weken, zal inhouden dat een eigendomsoverdracht in januari en februari onhaalbaar is.”
2.5. Bij e-mail van 21 december 2007, 16:36 uur, heeft [persoon 1], voor zover hier van belang, het volgende aan Makelaar.com meegedeeld:
“Conform ons telefonisch onderhoud van zojuist, stuur ik de email die ik gisteren aan uw collega de heer [persoon 2] heb verstuurd.
Ik kreeg vanmorgen pas te horen dat hij t/m 7 januari op vakantie is, dus overleggen met hem inzake onderstaande opleverdatum met hem is niet mogelijk. Vandaar dat ik de email aan u door stuur.”
2.6. Bij e-mail van 18 januari 2008 heeft [persoon 3], kandidaat notaris bij Schut Van Os notarissen, voor zover hier van belang, het volgende aan [eiseres 1] c.s. meegedeeld:
“Subject: [adres]
(…)
In verband met de overdracht van bovengemelde onroerende zaak ontvangt u hierbij het concept van de koopovereenkomst.
(…)
Tevens bevestig ik hierbij de afspraak de koopovereenkomst op 22 januari a.s. om 15.00 uur op mijn kantoor te bespreken en, bij akkoordbevinding, te ondertekenen. (…)
Het concept van de koopovereenkomst zond ik vandaag eveneens aan verkoper en diens makelaar. ”
2.7. Bij e-mail van 22 januari 2008 heeft [persoon 2], voor zover hier van belang, het volgende aan Schut Van Os notarissen meegedeeld:
“Onze cliënt heeft te weinig tijd gehad naar zijn zeggen om de koopakte te bestuderen en wil derhalve de koopakte afspraak van hedenmiddag 15.00 uur verplaatsen.”
2.8. Bij e-mail van 23 januari 2008 heeft [persoon 2] aan [persoon 1] meegedeeld dat [gedaagde] wil wachten totdat [eiseres 1] c.s. terug is van vakantie en dat [gedaagde] niet bereid is om alvast de akte door te nemen of een volmacht af te geven.
2.9. Bij e-mail van 5 februari 2008 heeft [gedaagde] aan [persoon 4] van Das rechtsbijstand meegedeeld dat er tussen hem en [eiseres 1] c.s. geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Een kopie van deze e-mail heeft [gedaagde] onder meer aan [eiseres 1] c.s., [persoon 1] en [persoon 2] gezonden.
2.10. Op 28 februari 2008 heeft [eiseres 1] c.s., na daartoe op 27 februari 2008 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank verkregen verlof, conservatoir beslag op de woning laten leggen.
3. Het geschil in conventie
3.1. [eiseres 1] c.s. vordert samengevat - [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis tot ondertekening van de hem voorgelegde koopovereenkomst over te gaan, althans [gedaagde] te veroordelen om met [eiseres 1] c.s. door te onderhandelen over de punten waarover tussen partijen nog geen overeenstemming bestaat. Een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2. [eiseres 1] c.s. stelt daartoe dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van de woning. Op 21 december 2007 vóór 16.00 uur is aan de waarnemer van [persoon 2] meegedeeld dat werd ingestemd met twee van de drie door [gedaagde] gestelde voorwaarden en dat alleen nog overleg diende plaats te vinden over de leveringsdatum. Op 7 januari 2008 hebben [persoon 1] en [persoon 2] vervolgens overleg gehad over de leveringsdatum. Voorgesteld is toen de oplevering tussen 20 en 28 februari 2008 te laten plaatsvinden. [persoon 2] zou daarover overlegen met [gedaagde]. Omdat een reactie echter uitbleef heeft [eiseres 1] c.s. vervolgens zelf met [gedaagde] contact opgenomen. Op 14 januari 2008 hebben partijen toen overeenstemming over de leveringsdatum bereikt. Dat die overeenstemming tussen partijen is bereikt blijkt ook uit het feit dat is afgesproken om op 22 januari 2008 tot ondertekening van de koopovereenkomst over te gaan en uit de e-mail van [persoon 2] van 22 januari 2008 aan de notaris waarin om uitstel werd verzocht. Ook toen is niet het standpunt ingenomen dat er geen overeenstemming met betrekking tot de koop zou zijn bereikt. Voorzover er geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen omdat over de leveringsdatum pas na 21 december 2007 overeenstemming is bereikt, kan van [gedaagde] worden verlangd dat hij dooronderhandelt. De onderhandelingen waren immers in een zo ver gevorderd stadium dat het afbreken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.3. [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat hij jegens [eiseres 1] c.s. tot niets is verplicht omdat niet is voldaan aan het in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) neergelegde vereiste dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, indien de koper een natuurlijk persoon is, schriftelijk aangegaan dient te worden. Een mondelinge koopovereenkomst alleen is niet voldoende en leidt tot nietigheid van de koop. Bovendien is er volgens [gedaagde] geen mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen. Er is wel met [eiseres 1] c.s. over de verkoop van de woning onderhandeld, maar partijen zijn niet op alle essentialia tot overeenstemming gekomen, althans niet tijdig. [eiseres 1] c.s. heeft niet op 21 december 2007 vóór 16.00 uur met de door [gedaagde] ingestemde voorwaarden ingestemd. Evenmin hebben partijen daarna nog overeenstemming bereikt. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat ook de vordering tot dooronderhandeling dient te worden afgewezen. De op dat punt gevormde rechtspraak heeft slechts betrekking op situaties waarin de te sluiten overeenkomst vormvrij tot stand kan komen. In het onderhavige geval geldt echter wel een vormvereiste.
4. Het geschil in voorwaardelijke reconventie
4.1. [gedaagde] vordert samengevat - indien de vordering in conventie wordt afgewezen, [eiseres 1] c.s. op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen om binnen drie dagen het op 28 februari 2008 op de woning gelegde conservatoire beslag op te heffen.
4.2. [eiseres 1] c.s. heeft verweer gevoerd. Op het verweer van [eiseres 1] c.s. wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eisers zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eisers niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht. Juist in een geval als dit, waarin de gevraagde voorziening een praktisch onomkeerbare situatie zal opleveren, is er aanleiding om dit criterium aan te leggen.
5.2. Niet in geschil is dat artikel 7:2, eerste lid, BW op de onderhavige verkoop van toepassing is. Evenmin is in geschil dat aan het in dat artikel neergelegde schriftelijkheidsvereiste van de koopovereenkomst niet is voldaan. Tussen partijen is allereerst in geschil of er wel een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het antwoord op laatstgenoemde vraag daargelaten, wordt overwogen dat de vraag of een verkoper dan wel koper van een zaak als bedoeld in artikel 7:2 BW gehouden is om medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van een mondelinge koopovereenkomst, in de lagere rechtspraak op verschillend wordt beantwoord. Er begint zich inmiddels wel een lijn in de rechtspraak af te tekenen. In de hoger beroepfase wordt die vraag, behoudens bijzondere omstandigheden, ontkennend beantwoord (zie gerechtshof ’s-Gravenhage van 19 april 2007, LJN: BB5647, en gerechtshof Leeuwarden van 19 maart 2008, LJN: BC7658). Het niet voldoen aan het vereiste van schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:2 BW leidt volgens die arresten tot nietigheid van de koop, hetgeen met zich zou brengen dat de wet daaraan zonder meer de beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Dit zou er aan in de weg staan dat de verkoper in geval van een mondelinge koopovereenkomst in beginsel gehouden zou zijn om de noodzakelijke medewerking voor het totstandbrenging van de koopovereenkomst te verlenen door mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van de daarvoor vereiste akte of met de koper door te onderhandelen teneinde alsnog tot een perfecte koopovereenkomst te komen. Gelet op deze stand van de rechtspraak is op dit moment niet voldoende aannemelijk dat, zelfs indien zou moeten worden geoordeeld dat er wel een mondelinge koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, de vorderingen van [eiseres 1] c.s. in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. De vorderingen in conventie voldoen daarmee niet aan het hiervoor onder 5.1. vermelde criterium en zullen daarom worden geweigerd.
5.3. [eiseres 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EUR 254,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.070,00
6. De beoordeling in voorwaardelijke reconventie
6.1. Nu de vordering in conventie is afgewezen is aan de door [gedaagde] gestelde voorwaarde voor het beoordelen van de reconventionele vordering tot opheffing van het beslag voldaan. Een conservatoir beslag kan onder meer worden opgeheven indien summierlijk blijkt dat de vordering (of: het recht) ter verzekering waarvan het is gelegd ondeugdelijk is.
6.2. De basis van het door [eiseres 1] c.s. gelegde conservatoire beslag vormt de door [eiseres 1] c.s. te starten bodemprocedure die er toe zou moeten leiden dat [gedaagde] alsnog meewerkt aan het op schrift stellen van de koopovereenkomst. Gelet op hetgeen hiervoor in conventie is overwogen is op dit moment echter niet aannemelijk dat [gedaagde] daartoe in een bodemprocedure zal worden veroordeeld. Het door [eiseres 1] c.s. gelegde conservatoire beslag is voorshands derhalve summierlijk ondeugdelijk en zal daarom worden opgeheven.
6.3. [eiseres 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden gelet op de samenhang met de vordering in conventie tot op heden begroot op nihil.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. weigert de gevraagde voorzieningen,
7.2. veroordeelt [eiseres 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.070,00,
7.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.4. heft op het op 28 februari 2008 door [eiseres 1] c.s. gelegde conservatoire beslag tot levering op het voortdurend recht van erfpacht op de grond, eigendom van de gemeente Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AU, nummer 1134 (gedeeltelijk), met de rechten van de erfpachter op de opstallen, kadastraal omschreven terrein nieuwbouw-wonen,
7.5. veroordeelt [eiseres 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil,
7.6. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Tonkens - Gerkema, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. P.J. van Vliet, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2008.?