Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 08-4433
Datum : 4 september 2008 (bij vervroeging)
113
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
De vereniging '[naam]' SOCIALE EN KULTURELE VERENIGING AMSTERDAM-WEST
statutair gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
nader te noemen Ayasofia
gemachtigde: mr. A. Köker
t e g e n:
De vereniging WONINGBOUWVERENIGING STADGENOOT
statutair gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
nader te noemen Stadgenoot
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 7 februari 2008 inhoudende de vordering van Ayasofia
- de conclusie van antwoord – met eis in reconventie – van Stadgenoot met bewijsstukken
Bij tussenvonnis van 27 maart 2008 is bepaald dat schriftelijk werd voortgeprocedeerd. Vervolgens zijn ingediend:
- de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie van Ayasofia met bewijsstukken
- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie van Stadgenoot met bewijsstukken
- de conclusie van dupliek in reconventie van Ayasofia met bewijsstukken
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en reconventie
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. Stadgenoot is de rechtsopvolger van Woningbouwvereniging Het Oosten.
1.2. Ayasofia is voor een gedeelte van 25% aandeelhouder van [beleggingsmaatschappij]
1.3. [beleggingsmaatschappij] was eigenaar van een gedeelte van het stuk grond in het Amsterdamse stadsdeel De Baarsjes, dat bekend staat als het Rivaterrein. [beleggingsmaatschappij], Het Oosten en de gemeente Amsterdam hebben afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het Rivaterrein, neergelegd in de zg. Ontwikkelingsafspraken. Op het terrein zou onder meer de Westermoskee verrijzen. De uitvoering van de plannen is thans gestrand na het ontstaan van uiteenlopende conflicten, waarover procedures lopen.
1.4. [beleggingsmaatschappij] heeft haar deel van het Rivaterrein aan de gemeente Amsterdam verkocht en geleverd. Art. 6 van Pro de leveringsakte luidt:
[beleggingsmaatschappij] verplicht zich bij deze jegens de gemeente Amsterdam dat zij een overeenkomst zal sluiten met de vereniging Westermoskee [naam] welke overeenkomst laatstgenoemde vereniging het recht geeft op het gebruik van de te bouwen moskee.
1.5. Op het aan [beleggingsmaatschappij] toebehorende gedeelte van het Rivaterrein stonden opstallen, die onder meer door Ayasofia werden gebruikt als gebedsruimte.
1.6. Op grond van de Ontwikkelingsafspraken heeft Het Oosten de opstallen op het Rivaterrein gesloopt en de grond bouwrijp gemaakt. Ayasofia heeft het gebruik als gebedsruimte daarom moeten staken.
1.7. Het Oosten heeft in 2004 het zg. Broederhuis aan de Postjesweg 124 te Amsterdam gekocht, nader te noemen: het gehuurde. Zij heeft het gehuurde vanaf 1 april 2004 aan Ayasofia in gebruik afgestaan, aanvankelijk zonder gebruiksvergoeding van Ayasofia.
1.8. Het Oosten en Ayasofia zijn een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aangegaan, die is vastgelegd in de schriftelijke, op 28 juli 2005 en 5 augustus 2005 getekende overeenkomst. De ingangsdatum van de huur was 1 mei 2005; de aanvangshuurprijs € 2.500,00 per maand; de bestemming gebedshuis. Relevant voor de onderhavige procedure zijn de volgende bepalingen:
- Dat de verhuurder een moskee voor huurder gaat realiseren (hierna te noemen: “de Westermoskee”), en wel op het zogenaamde Rivaterrein;
- Dat huurder in het verleden op het Rivaterrein het gebouw als gebedshuis in gebruik had;
- Dat het hier voor bedoelde gebouw is gesloopt, ter voorbereiding op de bouw van de Westermoskee, wat met zich heeft meegebracht dat huurder het betreffende gebouw heeft moeten verlaten;
- Dat huurder vanwege het vorenstaande behoefte heeft aan vervangende ruimte, en wel tot aan het moment waarop de Westermoskee gerealiseerd is;
- Dat ook de verhuurder het van belang acht dat huurder de activiteiten, welke hij heeft ontplooid op het Rivaterrein (gebedshuis) kan voortzetten;
- Dat de verhuurder mede om die reden een ruimte gekocht heeft, waarbij het gaat om de onroerende zaak aan de Postjesweg 124 te Amsterdam, hierna te noemen: “het gehuurde”;
- Dat de verhuurder vanaf 1 april 2004 tot het moment waarop vast kwam te staan dat de Westermoskee gerealiseerd zou worden de onroerende zaak om niet (dus zonder financiële tegenprestatie voor het gebruik van de onroerende zaak) aan huurder ter beschikking heeft gesteld;
- Dat, nu vast is komen te staan dat de Woningbouwvereniging overgaat tot het realiseren van de Westermoskee, de bruikleenovereenkomst vervangen zal worden door een huurovereenkomst;
- Dat de huurovereenkomst:
1) betrekking heeft op het gehuurde;
2) gebaseerd is op het meest recente model van de Raad voor Onroerende Zaken (artikel 7:230a BW-ruimte);
3) een jaarhuurprijs bevat van ( € 30.000,00 – prijspeil 2005);
4) wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, en in ieder geval zal eindigen op het moment dat de Westermoskee gerealiseerd is;
- Dat ook het gehuurde (naar alle waarschijnlijkheid) binnen afzienbare tijd gesloopt zal worden, een en ander in het kader van de stedelijke vernieuwingsaanpak die stadsdeel De Baarsjes voorstaat inzake de Orteliusbuurt ( hierna te noemen: “de werkzaamheden”);
- Dat de verhuurder na sloop van de onroerende zaak nieuwbouw zal realiseren ten behoeve van derden;
- Dat de verhuurder er dus groot belang bij heeft dat zij de onroerende zaak leeg en ontruimd tot haar beschikking heeft op het moment dat deze huurovereenkomst eindigt;
- Dat de huurder met het vorenstaande bekend is en hij er uitdrukkelijk mee instemt dat de onroerende zaak slecht tijdelijk tot zijn beschikking staat;
- Dat de huurder de onroerende zaak leeg en ontruimd aan de Woningbouwvereniging terug zal geven op het moment dat de onderhavige overeenkomst wordt beëindigd, en dat de huurder ermee bekend is dat, als hij daar niet tijdig toe overgaat, hem een boete in rekening zal worden gebracht;
Art. 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op 1 mei 2005.
Art. 3.2 Deze overeenkomst zal in ieder geval door de verhuurder worden opgezegd indien de Westermoskee gereed is en de huurder naar de Westermoskee kan verhuizen.
1.9. Bij brief van 7 februari 2007 schreef Het Oosten aan Ayasofia, voor zover relevant:
“Bij het aangaan van het huurcontract hebben wij destijds nadrukkelijk aangegeven dat hier slechts sprake was van een tijdelijke situatie, aangezien Het Oosten het Broederhuis verworven heeft als herontwikkelingslocatie in het kader van de stedelijke vernieuwingsaanpak die stadsdeel De Baarsjes voorstaat inzake de Orteliusbuurt.
…
In september 2007 wordt begonnen met de bouw van de Westermoskee. Deze zal volgens planning in december 2009 opgeleverd worden, waarna u uw huidige Moskee kan verhuizen naar de nieuwe Westermoskee. Wij zullen dan direct aansluitend een aanvang maken met de sloop van het Broederhuis. Dit betekent dat wij de huurovereenkomst voor het Broederhuis per 1 december 2009 wegens dringend eigen gebruik zullen beëindigen. Het leek ons goed u van dit feit ruim van tevoren op de hoogte te stellen.”
1.10. Bij brief van 29 maart 2007 heeft de gemachtigde van Ayasofia laten weten de voormelde brief als een opzegging van de huur wegens dringend eigen gebruik te beschouwen, waarmee zijn cliënte niet instemde.
1.11. Bij brief van 23 juli 2007 schreef Het Oosten aan Ayasofia, voor zover relevant:
“Het is duidelijk dat uw organisatie en de onze niet overgaan tot het gezamenlijk realiseren van de Westermoskee. In onze brief van 7 februari jl. gingen wij daar echter nog vanuit. Het was om die reden, dat wij de opzegging wilden koppelen aan de verhuizing van uw moskee van het Broederhuis naar de te bouwen Westermoskee.
Nu de hierboven bedoelde verhuizing niet plaats gaat vinden, en aan onze samenwerking een einde is gekomen, zien wij geen reden om de huurovereenkomst inzake het Broederhuis voort te zetten. Aangezien deze voor onbepaalde tijd is aangegaan, kunnen wij meteen overgaan tot opzegging. Daarbij dienen wij de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen, die een maand bedraagt (artikel 7:228, lid 2 BW).
Gezien het bovenstaande zeggen wij bij dezen de huurovereenkomst op, die tussen uw vereniging en het Oosten bestaat, en die betrekking heeft op de onroerende zaak aan de Postjesweg 124 te Amsterdam. Wij zeggen de huurovereenkomst op tegen 1 oktober 2007. Tevens zeggen wij tegen dezelfde datum ( 1 oktober 2007) de ontruiming aan.”
1.12. Bij brief van 17 december 2007 heeft de gemachtigde van Ayasofia bericht dat zijn cliënte niet met de opzegging instemde.
1.13. Ayasofia heeft geen verzoek als bedoeld in art. 7:230a lid 1 BW ingediend.
In conventie
2. Ayasofia vordert te verklaren voor recht dat:
I. de huurovereenkomst tussen partijen aangegaan per 1 mei 2005 voor bepaalde tijd is aangegaan;
II. de opzegging door gedaagde op 23 juli 2007 nietig althans vernietigd is;
kosten rechtens.
3. Ayasofia stelt ter onderbouwing van de vorderingen, kort samengevat, dat partijen bij de overeenkomst bedoeld hebben om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. Zij gebruikte de opstallen op het terrein van [beleggingsmaatschappij] als moskee. Op het grond van de in rov. 1.3 genoemde Ontwikkelingsafspraken zou op het Rivaterrein onder meer de Westermoskee gebouwd worden, die zij in gebruik zou nemen. Het Oosten heeft de opstallen gesloopt, waarbij het probleem rees dat Ayasofia dan geen gebedsruimte meer had. Volgens Ayasofia was zij alleen bereid om de oude moskee te verlaten, omdat Het Oosten haar het gehuurde als alternatief ter beschikking stelde.
4. Ayasofia stelt dat de voormelde bedoelingen uit een aantal omstandigheden blijken. In de eerste plaats blijkt uit de considerans en uit het lichaam van de overeenkomst dat het gebruik van het gehuurde zal voortduren zolang de nieuwe moskee er niet staat. Volgens art. 3.2 zal de overeenkomst “in ieder geval ” worden opgezegd bij de verhuizing van Ayasofia naar de Westermoskee. Stadgenoot maakt daaruit ten onrechte op dat zij een exclusief recht heeft om de huur te beëindigen voordat de Westermoskee in gebruik is genomen. Dat is nooit de bedoeling van partijen geweest. In de tweede plaats wijst Ayasofia op de in rov. 1.8 genoemde brief van Het Oosten, waarin met zoveel woorden beschreven staat dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard was.
5. Ayasofia stelt voorts dat een voor bepaalde duur aangegane overeenkomst niet zomaar kan worden beëindigd. Stadgenoot merkt de huur alleen maar aan als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met het doel hem tussentijds te kunnen opzeggen. Dat is in strijd met de wet. Volgens Ayasofia heeft Het Oosten de overeenkomst bij brief van 7 februari 2007 opgezegd. Zij heeft daarmee niet ingestemd omdat de benodigde vergunningen voor de bouw van de Westermoskee nog niet onherroepelijk waren en onzeker was dat het project op 1 december 2009 bruikbaar zou zijn. Ayasofia verwijt Het Oosten dat zij in haar brief van 23 juli 2007 haar koers geheel heeft verlegd, bewerende dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd was aangegaan en dat de samenwerking ten aanzien van de Westermoskee tot een einde was gekomen. Ook die tweede grond acht Ayasofia onjuist: de samenwerking was aangegaan met de gemeente Amsterdam en [beleggingsmaatschappij], niet met haar. Niet relevant is dat zij aandeelhouder van [beleggingsmaatschappij] was. Zij had een minderheidsbelang en had geen directe zeggenschap over het project; [beleggingsmaatschappij] was contractpartner.
6. Ayasofia werpt op dat zij ca. € 300.000,00 aan renovatiekosten heeft gemaakt om het gehuurde voor het gebruik als moskee geschikt te maken. Zij zou dat niet hebben gedaan als zij het niet had kunnen gebruiken tot de oplevering van de Westermoskee. Stadgenoot heeft haar geen vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten aangeboden. Stadgenoot had rekening kunnen houden met mogelijke vertragingen, die ertoe hadden kunnen leiden dat het gehuurde niet eerder dan medio 2011 vrij zou komen. Nu zij het eerder nodig heeft, dient zij Ayasofia vervangende gelijkwaardige ruimte aan te bieden. Stadgenoot is voorts partij bij de herontwikkeling van de Orteliusbuurt, kan rekening houden met het huidige gebruik van het gehuurde en heeft ook nagelaten aan te geven waarom de herontwikkeling niet kan worden uitgesteld.
7. Ayasofia stelt tenslotte dat zij geen verzoek ex art. 7:230a lid 1 BW heeft ingediend omdat die bepaling op 1 oktober 2007 niet van toepassing was. Stadgenoot zou een dergelijk verzoek kunnen opvatten als een erkenning dat de huur voor bepaalde tijd zou zijn aangegaan en Ayasofia wil een dergelijke erkenning vermijden.
8. Stadgenoot verweert zich tegen de vorderingen. Haar verweren worden, voor zover relevant, in het onderstaande opgenomen en beoordeeld.
In reconventie
9. Stadgenoot vordert, zakelijk weergegeven:
I. onvoorwaardelijk
Ayasofia te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en haar te machtigen de ontruiming zelf te bewerkstelligen;
II. voorwaardelijk, indien de vorderingen van Ayasofia worden toegewezen
primair: de huurovereenkomst aldus te wijzigen dat de opzegging van de huurovereenkomst d.d. 23 juli 2007 met terugwerkende kracht mogelijk wordt gemaakt en te verklaren voor recht dat de opzegging van die datum rechtsgeldig is;
subsidiair: de huurovereenkomst te ontbinden met ingang van de datum van het vonnis althans een in goede justitie te bepalen datum;
meer subsidiair: de huurovereenkomst te wijzigen in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met de mogelijkheid tot opzegging ex art. 7:228 lid 2 BW Pro:
en voorts Ayasofia te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en haar te machtigen de ontruiming zelf te bewerkstelligen.
10. Stadgenoot stelt ter onderbouwing van haar vorderingen, kort samengevat, dat zij de huur rechtsgeldig tegen 1 oktober 2007 heeft opgezegd. Nu Ayasofia geen schorsing van haar ontruimingsverplichting heeft verzocht, gebruikt zij het gehuurde zonder recht of titel. Ayasofia weigert echter het gehuurde te ontruimen. De onderbouwing van de subsidiaire vorderingen ligt in de aanwezigheid van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW Pro, eruit bestaande dat de realisering van de Westermoskee door Stadgenoot en [beleggingsmaatschappij] niet meer mogelijk is.
11. Ayasofia verweert zich tegen de vorderingen, welke verweren in het onderstaande worden opgenomen en beoordeeld.
Beoordeling in conventie en in reconventie
12. De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
13. De vorderingen in conventie slagen niet. Volgens art. 3 lid 1 van Pro de huurovereenkomst is de overeenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd. De onbepaalde duur wordt nader ingevuld in art. 3 lid Pro 2, dat opzegging van de huur door Stadgenoot “in ieder geval” mogelijk maakt als de Westermoskee gereed is en Ayasofia naar die moskee kan verhuizen. Die bepalingen wijzen erop dat Stadgenoot het recht toekomt om ook in andere situaties dan de beoogde verhuizing op te zeggen.
14. Beide bepalingen zijn in lijn met de achterliggende omstandigheden, zoals beschreven in de considerans van de overeenkomst. Volgens het eerste onderdeel daarvan zou Het Oosten voor Ayasofia de Westermoskee op het Rivaterrein gaan realiseren, volgens het vierde onderdeel had Ayasofia belang bij tijdelijke huisvesting, volgens onderdeel 9 gold de overeenkomst voor onbepaalde tijd maar in ieder geval tot de realisering van Westermoskee, volgens onderdeel 13 stemde Ayasofia er uitdrukkelijk mee in dat het gehuurde slechts tijdelijk ter beschikking stond en volgens onderdeel 14 diende zij het gehuurde bij de beëindiging van de huur te ontruimen op straffe van een boete.
15. Ayasofia stelt dat de voormelde bepalingen de bedoelingen van partijen niet juist weergeven. Zij geeft echter geen enkele verklaring voor het feit dat zij de overeenkomst heeft getekend, als die haar instemming niet had. Dat het gebruik van het gehuurde tijdelijk was, staat tussen partijen wel vast. Dat partijen bedoelden een overeenkomst voor bepaalde duur zonder tussentijdse opzeggingsbevoegdheid aan te gaan, met de daaraan mogelijk verbonden rechtsgevolgen, blijkt echter noch uit de overeenkomst noch uit correspondentie rondom het aangaan van het gebruik en de huur. De brief van 7 februari 2007 van Het Oosten geeft evenmin steun aan de stelling van Ayasofia. Het Oosten maakt gewag van een tijdelijke situatie, niet van een huur voor bepaalde duur.
16. De overeenkomst ziet blijkens de considerans en de verdere bepalingen op de verhouding tussen partijen in de overbruggingsperiode tussen de sloop van de oude opstallen en de oplevering van de Westermoskee. Dat op grond van art. 6 van Pro de leveringsakte niet vast stond dat Ayasofia de Westermoskee zou gaan gebruiken, zoals Stadgenoot aanvoert, is voor dit geding onvoldoende relevant. Volgens de huurovereenkomst was Ayasofia wel de beoogde gebruiker. Wel is van belang dat Westermoskee niet volgens de Ontwikkelingsplannen gebouwd zou gaan worden, zoals Ayasofia ook niet betwist. Dat plaatst de uitvoering van de overeenkomst in een ander licht. Het verwijt dat het Oosten in haar brief van 23 juli 2007 een draai heeft gemaakt treft dan ook geen doel.
17. Ayasofia miskent voorts dat ook een overeenkomst voor bepaalde duur opzegbaar is, indien tussen partijen overeengekomen. Art. 7:228 BW Pro is van regelend recht is en de wet verbiedt een dergelijke clausule niet. De bevoegdheid tot tussentijdse beëindiging van de huur valt te lezen in art. 3.2 van de overeenkomst.
18. Voor zover Ayasofia betoogt dat zij het gehuurde op grond van de afspraken met Het Oosten kan blijven huren tot een (andere) partij op deze locatie een moskee bouwt, vindt dat betoog geen steun in de overeenkomst en evenmin in de door Ayasofia bepleite uitleg daarvan. Hoewel voor de beoordeling van de vorderingen niet relevant, wordt overwogen dat Ayasofia aan (de uitleg van) de overeenkomst en aan de wet ook geen rechten kan ontlenen ten aanzien van vervangende huisvesting of een verhuis- of herinrichtingskostenvergoeding. Art. 7:297 BW Pro is niet van toepassing.
19. Stadgenoot voert terecht aan dat de huur met haar opzegging van 23 juli 2007 is geëindigd tegen 1 oktober 2007. Nu Ayasofia heeft nagelaten om een verzoek ex art. 7:230a BW in te dienen, pleegt zij wanprestatie door het gehuurde niet te ontruimen. De door Ayasofia genoemde reden om het verzoek achterwege te laten is niet goed begrijpelijk: zij had het voorwaardelijk kunnen doen. In de procedure ex art. 7:230a BW is plaats voor een zekere afweging van belangen bij de (tijdelijke) voortzetting van het gebruik. Die ruimte is er nu niet meer, zodat toewijzing van de reconventionele vordering onder I in beginsel gerechtvaardigd is.
20. Onderzocht dient niettemin te worden of Stadgenoot een rechtens toereikend belang heeft bij de gevorderde directe ontruiming van het gehuurde. Volgens haar eigen planning zal de ontwikkeling van de Augustinuspoort vertraging oplopen als het gehuurde niet in november 2009 wordt opgeleverd en gesloopt. Stadgenoot heeft niet toegelicht welk belang zij heeft bij een eerdere oplevering. Onderstaande comparitie wordt bepaald om partijen de gelegenheid te geven zich over de ontruimingsdatum uit te laten, waarbij ook mogelijke opleveringsperikelen aan de orde kunnen komen.
21. Aan partijen wordt verzocht stukken die voor de zaak van belang zijn, voor zover deze nog niet zijn overgelegd, uiterlijk één week, voor de terechtzitting aan de kantonrechter en de wederpartij toe te zenden.
22. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. gelast partijen, ieder deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die is gemachtigd het nodige ter zitting overeen te komen, te verschijnen ter terechtzitting van de kantonsector te Amsterdam in het gerechtsgebouw aan de Parnassusweg 220 te Amsterdam, op
vrijdag 3 oktober 2008 om 9.30 uur;
II. houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 september 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter