Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 06/3098 WET
uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak tussen:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
gemachtigde mr. A.H.J. van den Biesen,
en
de stadsdeelraad van stadsdeel Amsterdam-Centrum van de gemeente Amsterdam,
verweerder,
gemachtigde [gemachtigde verweerder].
1. Procesverloop
Verweerder heeft bij besluit van 2 maart 2006 het verzoek van eiseres om planschade inzake [adres 1] te Amsterdam afgewezen (het bestreden besluit).
Het bezwaarschrift van eiseres tegen dit besluit is op grond van artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) aangemerkt als beroepschrift.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 19 april 2007, alwaar eiseres in persoon is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
Verweerder heeft zich doen laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Vervolgens is de rechtbank na heropening van het vooronderzoek overgegaan tot benoeming van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) als deskundige, teneinde door deze een nader onderzoek te laten verrichten. De StAB heeft bij brief van 23 januari 2008 een rapportage uitgebracht.
Partijen hebben schriftelijk gereageerd op het deskundigenrapport.
De StAB heeft naar aanleiding daarvan bij brief van 19 mei 2008 een aanvullende rapportage uitgebracht. Partijen hebben hiervan een afschrift ontvangen.
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 8 september 2008, alwaar eiseres in persoon is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
Verweerder heeft zich doen laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Feiten en standpunten van partijen
2.1.1. Eiseres is sinds eind 1985 eigenaresse van het perceel [adres 1] te Amsterdam (hierna: het perceel). Door het van kracht worden van de eerste herziening van het bestemmingsplan [locatie adres 1] is de toegestane bouwhoogte voor het perceel teruggebracht van 15 meter naar 9 meter.
2.1.2. Eiseres heeft op 31 januari 2000 verzocht om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Eiseres stelt schade te lijden als gevolg van de voornoemde herziening, omdat haar bebouwingsmogelijkheden voor het perceel hierdoor sterk zijn beperkt. Eiseres stelt schade te lijden ten bedrage van € 282.614,00.
2.1.3. In het kader van de beoordeling van het verzoek heeft verweerder advies gevraagd aan de schadebeoordelingscommissie als bedoeld in de Procedureverordening Planschadevergoeding. In het rapport van 27 mei 2003 heeft de schadebeoordelingscommissie geconcludeerd dat eiseres geen schade lijdt omdat de hoogste waarde wordt ontleend aan de huidige bebouwing en heeft deze commissie geadviseerd eiseres geen vergoeding toe te kennen.
2.1.4. Op verzoek van eiseres heeft Buro De Binnenstad onderzoek gedaan en in het rapport van 23 oktober 2003 geconcludeerd dat eiseres schade lijdt ten bedrage van
€ 400.000,00.
2.1.5. Verweerder heeft vervolgens de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) als onafhankelijk deskundige verzocht onderzoek te doen. In het rapport van 2 februari 2005 heeft SAOZ geadviseerd om eiseres een schadevergoeding toe te kennen ten bedrage van ruim € 300.000,00.
2.1.6. In een aanvullend advies van 17 augustus 2005 heeft de schadebeoordelingscommissie op de overige adviezen gereageerd.
2.1.7. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het advies van de schadebeoordelingscommissie overgenomen en het verzoek om planschade van eiseres afgewezen. Verweerder heeft het besluit als volgt gemotiveerd. Het advies van de schadebeoordelingscommissie is op een behoorlijke wijze tot stand gekomen en heeft geen aanleiding gegeven het niet op te volgen. Het advies schetst een realistischer beeld van de financiële mogelijkheden die de locatie bij herontwikkeling biedt dan de twee andere adviezen. Volgens het advies van de schadebeoordelingscommissie heeft de eerste herziening van het bestemmingsplan [locatie adres 1] eiseres financieel niet in een nadeliger positie gebracht dan die welke zij had onder de werking van het bestemmingsplan [locatie adres 1]. De kosten van het herontwikkelen van het perceel zijn ook bij 15 meter bouwhoogte zo hoog dat de opbrengst niet groter is dan de waarde van het bestaande pand.
Het verschil tussen het advies van Buro De Binnenstad met het advies van de schadebeoordelingscommissie is verklaard uit het feit dat het Buro De Binnenstad is uitgegaan van een optimaliseringvariant bij herontwikkeling van het perceel en van een hoger geraamde verkoopopbrengst. Daarmee is Buro De Binnenstad te zeer uitgegaan van het maximaal haalbare en te ver afgeraakt van een realistische schadeberekening.
Het verschil tussen het advies van de SAOZ en het advies van de schadebeoordelingscommissie is verklaard uit de door de SAOZ getaxeerde opbrengst bij herontwikkeling van het perceel, die hoger is dan de raming van de opbrengst door de commissie. De door de SAOZ gehanteerde verkoopwaarde is niet reëel, gelet op de in een overzicht gegeven opbrengsten bij de verkoop van woonappartementen op het [locatie adres 1] in de periode van 1998 tot en met 2002.
2.1.8. Eiseres heeft aangevoerd dat de grote verschillen in uitkomsten tussen de door de schadebeoordelingscommissie enerzijds en Buro de Binnenstad en SAOZ anderzijds uitgevoerde berekeningen voor een bepalend deel hun grond vinden in het feit dat de schadebeoordelingscommissie bij haar berekeningen ten onrechte wel de kosten voor het bouwen van een kap in aanmerking heeft genomen, maar daarentegen aan het extra woonoppervlak onder de kap geen verkoopwaarde heeft toegekend. Aangezien SAOZ als onafhankelijk deskundige heeft te gelden, had verweerder slechts op grond van een goed gemotiveerde onderbouwing de conclusies uit het advies van SAOZ kunnen verwerpen. Verweerder heeft echter zonder nadere onderbouwing de schadebeoordelingscommissie gevolgd.
2.1.9. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de wettelijke rente. Ter zitting heeft eiseres haar verzoek om veroordeling van verweerder in de kosten die zij heeft gemaakt voor het inschakelen van Buro de Binnenstad, ingetrokken.
2.2. Beoordeling van het beroep
2.2.1. Artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) bepaalt – verkort weergegeven – dat voor zover een belanghebbende ten gevolge van bepalingen van een (gewijzigd) bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijne laste behoort te blijven, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding wordt toegekend.
2.2.2. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient naar vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (onder meer AbRvS 10 maart 2004, LJN: AO5177 en AbRvS 5 oktober 2005, LJN: AU3803) te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het eerdere planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht of realisering heeft plaatsgevonden.
2.2.3. Blijkens de motivering van het bestreden besluit is verweerder afgegaan op het advies van 27 mei 2003 en het aanvullend advies van 17 augustus 2005 van de ingeschakelde schadebeoordelingscommissie.
2.2.4. In de door Buro de Binnenstad en door de SAOZ uitgebrachte adviezen, alsmede in het verhandelde ter zitting van 19 april 2007, heeft de rechtbank aanleiding gezien de StAB als deskundige in te schakelen. Daarbij heeft de rechtbank met name van belang gevonden dat door de schadeadviescommissie en de SAOZ wordt uitgegaan van een verschillende benadering van de waardering van het te verkopen herontwikkelde gebouw.
2.2.6. In de rapportage van 23 januari 2008 komt de StAB onder meer tot de volgende bevindingen.
In de overige adviezen heeft geen volledige planologische vergelijking plaatsgevonden. In het advies van de schadebeoordelingscommissie ontbreekt een bespreking van de relevante voorschriften, ontbreekt een verwijzing naar enkele relevante voorschriften en wordt ingegaan op de in casu irrelevante bestemmingsplantoelichting.
Door de herziening van het bestemmingsplan zijn de bouwmogelijkheden voor wat betreft het volume beperkt. Ter bepaling van de hoogte van de daardoor ontstane schade heeft de StAB [persoon 1] van [makelaarsbedrijf] te Amsterdam als taxateur ingeschakeld. Zijn bevindingen zijn in het advies van de StAB ingelast. De beperking van de bouwmogelijkheden heeft tot een waardedaling van de onroerende zaak geleid. De schade ten gevolge van de planologische mutatie is bepaald op € 220.000,00.
Na bestudering van de overige adviezen en rapportages is gebleken dat het verschil in uitkomsten niet is gelegen in de waarderingsmethodieken maar in de gehanteerde parameters. Het grote verschil met de rapportage van de schadebeoordelingscommissie is met name gelegen in de ingeschatte opbrengsten. De opbrengsten bestaan uit twee hoofdelementen, te weten de gebruiksoppervlakte en de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte. Met name de inschatting door de schadebeoordelingscommissie van het mogelijk te realiseren aantal vierkante meter gebruiksoppervlakte wijkt substantieel af van de inschatting door de door de StAB ingeschakelde taxateur. De schadebeoordelingscommissie is bij de inschatting uitgegaan van een vormfactor die in de optiek van de taxateur niet in overeenstemming is met de realiteit. Dit resulteert in een te lage totale opbrengst en daarmee ook in de vaststelling van een uiteindelijk te lage vermogensschade (in casu geen vermogensschade).
De StAB heeft voorts de peildatum vastgesteld op 13 maart 2000 en geconcludeerd dat de schade niet voorzienbaar was en vergoeding ook anderszins niet is verzekerd.
2.2.7. Naar aanleiding van de door partijen uitgebrachte reacties op het rapport van de StAB heeft de StAB aanvullend aan de rechtbank gerapporteerd. De door verweerder ingebrachte bedenkingen tegen voornoemd rapport zijn daarbij gemotiveerd verworpen. De StAB heeft in dat verband onder meer aangevoerd dat de taxateur in tegenstelling tot de schadeadviescommissie de realisatie van een appartement in de kapverdieping een reële mogelijkheid acht.
2.2.8. De rechtbank overweegt als volgt.
2.2.9. De rechtbank heeft een onafhankelijk deskundige ingeschakeld, die in zijn rapport heeft aangegeven zich niet te kunnen vinden in het advies van de schadebeoordelingscommissie, dat verweerder aan het thans bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd.
In vaste jurisprudentie van de ABRS (vgl. ABRS 28 juni 1999, JB 1999/219) ligt besloten dat de bestuursrechter het oordeel van een onafhankelijke door de bestuursrechter ingeschakelde deskundige in beginsel pleegt te volgen, tenzij zich een bijzondere omstandigheid voordoet die aanleiding vormt een uitzondering op die hoofdregel aan te nemen, bijvoorbeeld de bijzondere omstandigheid dat uit de reactie van die deskundige op een andersluidend oordeel van een door een partij ingeschakelde deskundige blijkt, dat deze zijn eigen oordeel niet serieus heeft heroverwogen. Van een dergelijke bijzondere omstandigheid of enige andere tot een uitzondering op de hierboven genoemde hoofdregel leidende bijzondere omstandigheid is in dit geval niet gebleken.
De rechtbank is van oordeel dat het door deze deskundige verrichte onderzoek volledig en zorgvuldig is. Voorts kan niet gezegd worden dat de door de StAB uitgebrachte rapportage onjuistheden bevat dan wel dat de conclusies van de ingeschakelde deskundige inhoudelijk niet concludent zouden zijn.
2.2.10. Gelet op de voorgaande overwegingen zal de rechtbank het oordeel van de deskundige volgen. Als gevolg hiervan moet worden geoordeeld dat de motivering van het bestreden besluit niet deugdelijk is en dat het bestreden besluit dus in strijd is met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb.
2.2.11. Het beroep van eiseres zal gelet op het voorgaande gegrond worden verklaard. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal met toestemming van partijen met toepassing van het bepaalde in artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak voorzien. De rechtbank zal bepalen dat overeenkomstig het advies van de StAB van 23 januari 2008 aan eiseres ter vergoeding van planschade op grond van artikel 49 van Pro de WRO een bedrag van € 220.000,00, verhoogd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van het verzoek om planschade, zijnde 7 februari 2000, tot en met de dag van betaling, wordt toegekend ten laste van de gemeente Amsterdam (stadsdeel Amsterdam-Centrum). De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 2 maart 2006.
2.2.12. Gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb zal het door eiseres betaalde griffierecht aan haar dienen te worden vergoed.
2.2.13. De rechtbank ziet eveneens aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 966,00, waarbij één punt is toegekend voor het indienen van het beroepschrift, één punt voor de eerste zitting, een halve punt voor de schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek en een halve punt voor de nadere zitting.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 2 maart 2006;
- bepaalt dat aan eiseres ten laste van de gemeente Amsterdam (stadsdeel Amsterdam-Centrum) ter vergoeding van planschade op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening wordt toegekend, een bedrag van € 220.000,00 (zegge: tweehonderd twintigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
7 februari 2000 tot en met de dag van betaling;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit van 2 maart 2006;
- bepaalt dat de gemeente Amsterdam (stadsdeel Amsterdam-Centrum) het betaalde griffierecht ten bedrage van € 141,00 ( zegge: honderd eenenveertig euro) aan eiseres vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de kosten van het geding, aan de zijde van eiseres begroot op € 966,00 (zegge: negenhonderd zesenzestig euro), te betalen door de gemeente Amsterdam (stadsdeel Amsterdam-Centrum) aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan op 16 oktober 2008 door mr. M de Rooij, voorzitter, en mrs. C.J. Polak en N.M. van Waterschoot, rechters, in tegenwoordigheid van mr. J.E. Nicolai, griffier, en bekend gemaakt door verzending aan partijen op de hieronder vermelde datum.
De griffier, De voorzitter,
Tegen deze uitspraak kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te ’s-Gravenhage.
Afschrift verzonden op:
DOC: B