Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : EA 08-1589
Datum : 24 december 2008
497
Beschikking van de kantonrechter te Amsterdam op een verzoek als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek, ingediend door:
1. [verzoeker 1]
2. [verzoeker 2]
3. [verzoeker 3]
4. [verzoeker 4]
allen wonende te [woonplaats]
verzoekers
gemachtigde: [gemachtigde verzoekers]
t e g e n
1. de gemeente Amsterdam, stadsdeel Bos en Lommer
2. de gemeente Amsterdam
beiden hierna te noemen: de gemeente Amsterdam
(beide) zetelende te Amsterdam
gemachtigde: mr. ing. J.P. de Vries
3. [verweerder 3]
gevestigd te Amsterdam
verweersters
niet verschenen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij beschikking van 20 oktober 2008 heeft de kantonrechter een eindbeslissing gegeven op een 14-tal verzoeken tot ontruimingsbescherming. In die eindbeslissing zijn de 14 verzoekers, huurders van de gemeente Amsterdam (stadsdeel Bos en Lommer), in hun verzoek tot ontruimingsbescherming op de in de beschikking genoemde gronden niet-ontvankelijk verklaard.
In die beschikking heeft de kantonrechter voorts de thans resterende vier verzoekers opgedragen hun verhuurder, [verweerder 3], behoorlijk bij deurwaardersexploot op te roepen voor de voortgezette behandeling op de zitting van 5 november 2008 te 13.30uur. Bij deurwaardersexploot van 16 oktober 2008 is het verzoekschrift met bijlagen en een oproeping voor de zitting op 5 november 2008 wegens een overvolle brievenbus niet op het adres, waar [verweerder 3] volgens het Handelsregister is gevestigd, achtergelaten, maar is het verzoekschrift met bijlagen en oproepingsbrief per post toegestuurd naar dat adres. Voorts is het verzoekschrift met bijlagen en oproepingsbrief betekend aan het woonadres van de voorzitter van [verweerder 3], [naam voorzitter].
De gemachtigde van [verzoeker 4] heeft bij fax van 3 november 2008 gemeld, dat [verzoeker 4] om haar moverende redenen haar verzoek intrekt. Hiertegen is door de overige partijen geen bezwaar gemaakt, zodat de kantonrechter de intrekking heeft toegestaan en niet meer op haar verzoek tot ontruimingsbescherming zal beslissen.
De voortgezette mondelinge behandeling heeft op 5 november 2008 plaatsgevonden. De verzoekers nrs 1 t/m 3 zijn bij hun gemachtigde verschenen. De gemeente Amsterdam is bij haar gemachtigde eveneens verschenen. [verweerder 3] is – hoewel behoorlijk opgeroepen – niet verschenen. De verschenen partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
De zaak staat thans voor het geven van een beschikking.
feitelijke uitgangspunten
1. Tot uitgangspunt dient het volgende:
1.1. Het pand aan de [adres 1] en [adres 2] te Amsterdam wordt door de gemeente Amsterdam kunstenaarsatelierruimte Project Broedplaats genoemd.
1.2. De gemeente Amsterdam heeft een gedeelte van het pand rechtstreeks aan kunstenaars verhuurd en een gedeelte verhuurd aan [verweerder 3].
1.3. [verweerder 3] heeft aan [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] atelierruimte in dat pand (onder)verhuurd.
1.4. In de schriftelijke (onder)huurovereenkomst met
• [verzoeker 1] is de (onder)huurovereenkomst aangegaan voor een jaar, ingaande op 1 juli 2004 en daarmee eindigend op 30 juni 2005 onder de toevoeging dat de (onderhuur)huurovereenkomst na ommekomst van de bepaalde termijn van rechtswege eindigt;
• [verzoeker 2] is de (onder)huurovereenkomst aangegaan voor de duur van een jaar, ingaande op 1 augustus 2007 en daarmee eindigend op 31 juli 2008 onder de toevoeging dat de (onder)huurovereenkomst na ommekomst van de bepaalde termijn van rechtswege eindigt.
Er is geen (onder)huurovereenkomst tussen [verweerder 3] en [verzoeker 3] overgelegd.
1.5. Het bestuur van [verweerder 3] heeft bij notitie van 31 januari 2008 aan onder meer [verzoeker 2], [verzoeker 1] en [verzoeker 3] laten weten dat [verweerder 3] wegens een gebrek aan mankracht zal worden opgeheven. Voorts wordt in de notitie – onder meer – het volgende opgemerkt:
Dit heeft als gevolg, dat [verweerder 3] haar 5 jarig huurcontract met stadsdeel Bos en Lommer, dat over zes maanden, op 31.7.2008 afloopt, niet kan en zal verlengen.
[verweerder 3] adviseert iedere huidige studiogebruiker om contact op te nemen met Stadsdeel Bos en Lommer/Broedplaatsen om de mogelijkheid te vinden, individueel van de eigenaar van het pand, Stadsdeel Bos en Lommer de studio te huren. In mei 2008, twee maanden voor het einde van het huurcontract, gaat [verweerder 3] een financiële balans opmaken om de eventueel onbetaalde huur met iedere individuele gebruiker te verrekenen. Let wel! Slechts bij volledig betaalde huurvergoeding door de individuele gebruiker kan [verweerder 3] een positieve referentie aan de eigenaar van het pand, Stadsdeel Bos en Lommer en Stichting Broedplaatsen afgeven, over het eventueel aangaan van een huurcontract.
1.6. De Commissie Ateliers en (Woon)Werkpanden in Amsterdam (CAWA) bericht de gemeente Amsterdam, dienst wonen bij brief van 25 augustus 2008 dat – onder meer - [verzoeker 3] en [verzoeker 2] door de CAWA zijn gecontroleerd op inkomsten en artistieke activiteiten en dat deze akkoord zijn bevonden.
1.7. Tussen een aantal gebruikers van het pand en de gemeente Amsterdam is enige correspondentie gevoerd over de plannen van de gemeente Amsterdam met betrekking tot dit pand en de consequenties van die plannen voor de huurovereenkomsten.
De gemeente Amsterdam, stadsdeel Bos en Lommer, heeft bij brief van 2 oktober 2008 onder meer als volgt bericht:
Resteert de positie van (..) [verzoeker 1], (…) [verzoeker 2] en (..) [verzoeker 3]. Deze verzoekers hadden de ruimte (….) van [verweerder 3] gehuurd. [verweerder 3] heeft/had bij het stadsdeel een deel van de atelierruimten in huur. Ook voor [verweerder 3] gold, zoals voor alle huurder, het verbod tot het onderverhuren van het gehuurde. Wel was afgesproken dat [verweerder 3] de samenstelling van de groep welke gebruik zouden gaan maken van de door hen gehuurde ruimte zou mede bepalen. Van de door [verweerder 3] in de huurovereenkomst veronderstelde machtiging om namens de gemeente Amsterdam (huur)overeenkomsten te mogen afsluiten is niets gebleken. Vooralsnog moet er daarom van uit worden gegaan dat er hier sprake is van illegale onderhuur. [verweerder 3] was dan ook niet in de positie enige toezegging te doen over het continueren van een huurovereenkomst door voorgenoemde verzoeker na het opheffen van de stichting.
1.8. Uit het uittreksel uit het Handelsregister van 9 oktober 2008 betreffende [verweerder 3] blijkt niet dat de stichting is opgeheven of anderszins haar activiteiten heeft gestaakt.
verzoek
2. [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] verzoeken primair hen in hun verzoek niet-ontvankelijk te verklaren en subsidiair de ontruimingstermijn te verlengen met een jaar. Dit alles met veroordeling van [verweerder 3] in de kosten van het geding.
3. Aan het primaire verzoek tot niet-ontvankelijk verklaring leggen [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] ten grondslag dat de huurovereenkomst door [verweerder 3] niet is opgezegd en/of de ontruiming niet is aangezegd, zodat voor hen nog geen verplichting tot ontruiming bestaat en de wettelijke termijn van 2 maanden voor het indienen van een verzoekschrift nog niet is aangevangen.
4. Aan het subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar leggen [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] kort gezegd ten grondslag dat zij door de ontruiming in hun belangen ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerder 3].
verweer
5. [verweerder 3] is niet verschenen. De gemeente Amsterdam heeft er zitting haar standpunt toegelicht.
beoordeling
6. Gelet op het contractueel overeengekomen en feitelijk gebruik kwalificeert de kantonrechter het gehuurde als artikel 7:230a BW bedrijfsruimte.
7. De kantonrechter is van oordeel dat het mogelijk beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst tussen de gemeente Amsterdam en [verweerder 3] op zichzelf geen invloed heeft op het voortduren van de (onder)huurovereenkomst en het gebruiksrecht dat [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] jegens [verweerder 3] van de door hen gehuurde en gebruikte ruimte hebben. Die (onder)huurovereenkomsten staan op zichzelf en die (onder)huurovereenkomsten en het gebruik van de gehuurde ruimtes dienen overeenkomstig de wettelijke voorschriften te worden beëindigd
8. De vraag rijst of de (onder)huurovereenkomsten met [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] na ommekomst van de contractuele termijn van rechtswege zijn geëindigd of dat zij daarna voor onbepaalde tijd zijn voortgezet, zodat [verweerder 3] de huurovereenkomst dient op te zeggen.
9. Hoewel er twijfel rijst of de huurovereenkomst met in ieder geval [verzoeker 1], waarin de overeengekomen termijn al enige tijd geleden is verstreken en het gebruik is voortgezet, is geëindigd, behoeft op dit geschilpunt thans niet te worden beslist. De kantonrechter zal daarop beslissen als de ontruiming volgens de bij wet voorgeschreven wijze is aangezegd. Alsdan heeft de kantonrechter acht te slaan op alle alsdan bekende feiten en omstandigheden, waaronder mogelijk een zekerheidshalve gelijktijdig bij de ontruiming gedane opzegging van de huurovereenkomst(en).
10. Ingevolge artikel 7:230a lid 1 laatste zin BW moet een verzoek tot ontruimingsbescherming binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk de ontruiming is aangezegd worden ingediend. Ingevolge artikel 7:230a lid 3 BW kan de verhuurder een ontruiming niet binnen de in lid 1 gestelde termijn verlangen en wordt de verplichting tot ontruiming door indiening van het verzoekschrift van rechtswege geschorst.
11. De kantonrechter is van oordeel dat uit artikel 7:230a lid 1 jo lid 3 BW volgt dat een verhuurder evenmin de ontruiming kan verlangen zolang hij de ontruiming schriftelijk niet aan de huurder heeft aangezegd.
12. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de ontruiming (nog) niet schriftelijk is aangezegd. Dit betekent dat de wettelijke termijn tot ontruimingsbescherming nog niet is aangevangen en daarmee ook nog niet de termijn is gaan lopen waarbinnen [verzoeker 3], [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een verzoekschrift tot ontruiming kunnen indienen. [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] zijn derhalve te vroeg, zodat de kantonrechter hen in hun verzoek niet-ontvankelijk zal verklaren.
13. De gemeente Amsterdam is in dit geschil niet de verwerende partij, zodat een proceskosten veroordeling ten gunste of ten laste van de gemeente Amsterdam achterwege blijft.
[verweerder 3] is niet verschenen en heeft derhalve geen proceskosten gemaakt. De kantonrechter zal daardoor [verzoeker 1], [verzoeker 2] en [verzoeker 3] weliswaar veroordelen in de proceskosten doch deze op nihil stellen.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verklaart [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] in hun verzoek niet-ontvankelijk;
II. veroordeelt [verzoeker 3], [verzoeker 2] en [verzoeker 1] in de proceskosten aan de zijde van [verweerder 3] gevallen welke proceskosten worden begroot op nihil.
Aldus gegeven door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2008 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter