Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 07/4782 WET
uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak tussen:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Uithoorn,
verweerder,
gemachtigde: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2].
1. Procesverloop
1.1.1. Eiser heeft het perceel [adres] (hierna: het perceel) in eigendom. Eiser heeft op 23 juni 2006 verweerder verzocht om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de ruimtelijke ordening (WRO), voor beweerdelijk door hem geleden schade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan “Legmeer-West”. Eiser stelt schade te lijden doordat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan zijn woongenot is aangetast en het perceel in waarde is gedaald.
1.1.2. Verweerder heeft het verzoek van eiser ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), die in februari 2007 advies heeft uitgebracht. Verweerder heeft bij besluit van 8 maart 2007, onder verwijzing naar het advies van de SAOZ, het verzoek van eiser afgewezen. Tegen dit besluit heeft eiser tijdig bezwaar gemaakt.
1.1.3. Bij besluit van 8 november 2007 heeft verweerder, in afwijking van het advies van 10 augustus 2007 van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente Uithoorn, het bezwaar van eiser ongegrond verklaard (het bestreden besluit). Verweerder heeft in de motivering van het bestreden besluit onder meer verwezen naar het nadere advies van de SAOZ van 11 september 2007.
Eiser heeft tegen dit besluit tijdig beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 20 maart 2009.
Eiser is in persoon verschenen. Verweerder is verschenen bij voornoemde gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1 Standpunt eiser
2.1.1. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd waarom is afgeweken van het advies van de bezwaarschriftencommissie (hierna: commissie). Het advies van de commissie dient volgens eiser zwaarder te wegen dan het advies van de SAOZ. Eiser stelt dat het advies van de commissie helder en duidelijk is geformuleerd en logisch overkomt. Het advies van de SAOZ straalt volgens eiser een soort gekunsteldheid en gezochtheid uit naar argumenten, die eiser bovendien niet helder vindt, net als het gebruik van opvallend veel verkleinwoorden. Het advies van de commissie dient volgens eiser ten grondslag te liggen aan het besluit van verweerder op basis waarvan aan eiser planschadevergoeding dient te worden toegekend. Het bevreemdt eiser dat de commissie niet in de gelegenheid is gesteld om in tweede termijn te reageren.
Eiser heeft voorts aangevoerd dat de voorzienbaarheid dat er in een deel van Legmeer-West woonbebouwing mogelijk is gemaakt, niet aanwezig was ten tijde van de vaststelling van de structuurvisie 2015 Gemeente Uithoorn (hierna: structuurvisie) in 1992. Tot 2004 kon er geen woonbebouwing in Legmeer-West plaatsvinden vanwege de geluidscontour. Na 2004 is de geluidscontour iets opgeschoven, waardoor er in een deel van Legmeer-West woonbebouwing mogelijk is gemaakt, aldus eiser.
2.2 Standpunt verweerder
2.2.1. Verweerder heeft overwogen dat de schade die eiser stelt te hebben geleden als gevolg van het bestemmingsplan “Legmeer West” voorzienbaar was. Verweerder heeft aangevoerd dat de pijlen op de structuurvisie geen (doorslaggevende) rol hebben gespeeld en dat de toelichting op de structuurvisie, waarin staat dat de locatie Legmeer-West geschikt is voor woningbouw, doorslaggevend is geweest. Op de bij de structuurvisie behorende kaart is de betreffende locatie ook als zodanig aangeduid. Verweerder stelt voorts dat nu eiser voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen voor wat betreft de woonwijk, eiser ook voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen betreffende het fietspad, daar dit als een bijbehorende voorziening voor die wijk is aan te merken. Verweerder heeft hieraan toegevoegd dat, vanwege de situering van de woning aan een doodlopende straat, een koper in samenhang met de structuurvisie een ontsluitingsweg had kunnen verwachten.
2.2.2. Omdat de SAOZ bij de beoordeling van planschadeverzoeken wordt beschouwd als deskundig, heeft verweerder gemeend het advies van de SAOZ volledig en onverkort over te kunnen nemen en de vergoeding voor planschadevergoeding aan eiser af te kunnen wijzen.
2.3 Juridisch kader
In artikel 7:13, zevende lid, van de Awb is bepaald dat indien de beslissing op het bezwaar afwijkt van het advies van de commissie, in de beslissing de reden voor die afwijking wordt vermeld en het advies met de beslissing meegezonden wordt.
Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang, kent het college van burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient naar vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (vgl. ABRvS 10 maart 2004, LJN: AO5177 en ABRvS 5 oktober 2005, LJN: AU3803) te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het eerdere planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht of realisering heeft plaatsgevonden.
2.4 Beoordeling
Afwijking advies commissie
2.4.1. De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:13, zevende lid, van de Awb is genomen. In de motivering van het bestreden besluit worden immers de redenen voor de afwijking van het advies van de commissie genoemd, waarbij verweerder naar het nadere advies van 11 september 2007 van de SAOZ, waarin de SAOZ heeft gereageerd op het advies van de commissie, heeft verwezen. Dat verweerder de commissie niet heeft verzocht om een reactie te geven op het nadere advies van de SAOZ acht de rechtbank niet onzorgvuldig. Verweerder heeft in navolging van de adviezen van de SAOZ de schade voor eiser gelaten omdat deze voorzienbaar was.
2.4.2. De rechtbank stelt vast dat niet wordt betwist dat er sprake is van geleden schade in de zin van waardevermindering. De kern van het geschil bestaat uit de vraag of deze schade in de vorm van waardevermindering ten laste van eiser dient te blijven, omdat deze schade voorzienbaar was.
2.4.3. Naar vaste jurisprudentie van de Afdeling moet de vraag of sprake is van voorzienbaarheid van schade op grond waarvan deze redelijkerwijs voor rekening dient te blijven van degenen die stellen schade te hebben geleden, worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van hun woningen voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor omwonenden in ongunstige zin zou veranderen.
2.4.4. Eiser is op 26 juli 1994 eigenaar geworden van de woning op het perceel. Op 2 juli 1992 is door de gemeente Uithoorn de structuurvisie 2015 vastgesteld en openbaar gemaakt. In deze structuurvisie en bijbehorende kaart wordt de (huidige) locatie Legmeer-West (in de structuurvisie aangeduid als Noorddam) aangemerkt als uitbreidingslocatie voor woningbouw.
2.4.5. De rechtbank dient te onderzoeken of verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat ten tijde van de aankoop van de woning voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij is van belang of concrete beleidsvoornemens bestonden die openbaar zijn gemaakt.
2.4.6. In de Structuurschets is het toekomstige ruimtelijke beleid van de gemeente Uithoorn vastgesteld. In de Structuurschets staat vermeld dat het op de bij de schets behorende kaart aangewezen gebied Noorddam als enige uitbreidingslocatie van formaat voor de kern Uithoorn wordt aangemerkt met een capaciteit van circa 1200 woningen. In de structuurvisie wordt vermeld dat alles in het werk gesteld zal worden dat, bij definitieve besluitvorming het gebied Noorddam als woningbouwlocatie beschikbaar komt. De in de structuurvisie opgenomen afbeeldingen boden voldoende duidelijkheid over de situering van de toekomstige woonwijk ten opzichte van de woning van eiser. De rechtbank overweegt naar aanleiding van eisers stelling over de geluidscontour, dat de geluidscontour niet relevant is, omdat in de onderhavige zaak voldoende is dat uit de structuurvisie blijkt wat de bedoelingen van verweerder waren. De conclusie van het voorgaande is dat er geen grond is voor het oordeel dat verweerder zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat de realisatie van de woonwijk Legmeer-West voor eiser ten tijde van de aankoop van zijn woning voorzienbaar was.
2.4.7. De rechtbank ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld of eiser ook voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen betreffende het fietspad. De structuurvisie dient te worden beschouwd als een algemeen beleidskader tegen de achtergrond waarvan toekomstige plannen bekeken dienen te worden en biedt in dit geval voldoende inzicht in de aard, omvang en situering van de toekomstige woonlocatie. Een redelijk denkend en handelend koper kan er evenwel niet van uitgaan dat de Structuurschets een nauwkeurige uitwerking van de toekomstige invulling van het gebied behelst. De uiteindelijke invulling kan dan nog op verschillende punten anders worden. Het ligt voor de hand dat een woonwijk ontsloten moet worden, zodat een redelijk denkend en handelend koper er niet zonder meer van mag uitgaan dat de ontsluitingsweg niet op de gronden naast zijn perceel zal worden aangelegd.
2.4.8. Voorts acht de rechtbank de pijlen op de structuurvisie indicatief, zodat op elke willekeurige plek een ontsluitingsweg voor de woonwijk geprojecteerd kon worden. Naar het oordeel van de rechtbank moet het fietspad worden gerekend te vallen binnen het normaal maatschappelijk risico, zodat de schade voor eisers rekening dient te blijven. Verweerder heeft zich derhalve op het standpunt mogen stellen dat eiser ten tijde van de aankoop van de woning ook met de aanleg van het fietspad rekening diende te houden en dat er derhalve sprake was van voorzienbaarheid op dit punt.
Conclusie
Gelet op het voorgaande heeft verweerder terecht geconcludeerd dat de schade in voldoende mate voorzienbaar was, zodat verweerder het verzoek om planschade op goede gronden heeft afgewezen. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of voor een proceskostenveroordeling.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Rooij, voorzitter, mr. N.M. van Waterschoot en
mr. drs. W. den Ouden, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.L. van Hof, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2009.
De griffier, De voorzitter,
Tegen deze uitspraak kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te ’s-Gravenhage.
Afschrift verzonden op:
DOC: C
SB O