Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/6537
Uitspraakdatum: 27 april 2009
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X en Y, wonende te Q, hierna zowel ieder afzonderlijk als gezamenlijk te noemen: eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2008 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 291.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2008 bekendgemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 september 2008 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2009.
X is daar in persoon verschenen. Verweerder is daar verschenen in de persoon van A, tot bijstand vergezeld van B, taxateur.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiser is eigenaar en bewoner van de woning.
2.2. De woning is een hoekwoning en de oppervlakte van het perceel is 84 m². De woning is gelegen op de hoek van de a-straat en de b-straat. Eiser heeft de woning op 16 maart 2005 aangekocht voor € 260.000.
2.3. Op de waardepeildatum was de gemeente Q bezig met de aanleg van een metrolijn, de zogenaamde Noord/Zuidlijn. Een van de geplande stations op het tracé van deze lijn is het station ’b-straat’.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007. Eiser bepleit een waarde van nihil.
3.2. Verweerder bepleit ongegrondverklaring van het beroep en handhaving van de vastgestelde WOZ-waarde.
3.3. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar het verhandelde ter zitting en naar de onderliggende stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem als bijlage bij het verweerschrift overgelegde ‘reactie taxateur’ (hierna: het taxatieverslag), welk verslag is opgemaakt op 2 december 2008 door B, taxateur. Daarin is de waarde van de woning getaxeerd op € 291.000. De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat betreft uitstraling, ligging, en de hierna nog door de rechtbank te behandelen overlast als gevolg van de aanleg van de Noord/Zuidlijn, onvoldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt.
In het licht van de klacht van eiser, die inhoudt dat zijn woongenot sterk was en is verminderd door de overlast van de bouwput voor zijn deur, bestaande uit geluidshinder, hinder van bouwverkeer en zand, belemmering van het uitzicht en toegang tot de woning, is een vergelijking met panden in de zijstraten van de b-straat geen goede vergelijking. De gehanteerde vergelijkingsobjecten liggen immers op grotere afstand van de bouwput, waardoor de inwoners van deze panden minder overlast daarvan zullen (hebben) ervaren.
Daarbij heeft de rechtbank, behalve op geluidshinder, ook acht geslagen op de omstandigheid dat het uitzicht van de vergelijkingspanden in de zijstraten, anders dan die van de woning, niet belemmerd is (geweest) door de aanwezigheid van de bouwput. Ook hebben deze panden geen last (gehad), anders dan de bewoners van de woning, van een (direct) belemmerde toegang tot de woning. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat deze panden minder last hebben (gehad) van het bouwverkeer. De panden aan de c-straat acht de rechtbank bovendien niet goed vergelijkbaar, nu dit nieuwbouwpanden betreft met een geheel andere uitstraling dan die van de woning. Daarom kunnen de door verweerder gehanteerde objecten niet dienen als grondslag voor de waardevaststelling van de woning.
In dat kader heeft de rechtbank verweerder ter zitting gevraagd waarom geen vergelijkingsobjecten aan de b-straat zijn gehanteerd nu dit, gelet op de klacht van eiser, meer voor de hand had gelegen. Verweerder heeft daarop verklaard dat rond de waardepeildatum geen vergelijkbare woningen zijn verkocht aan de b-straat.
Gelet op het voorgaande heeft verweerder met het taxatieverslag niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 291.000 bedraagt.
4.3. In het licht van de door eiser gestelde overlast, maakt eiser de gemeente Q het verwijt dat zij de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn in 2005, toen eiser het pand kocht, minder overlastgevend heeft voorgesteld dan ze naderhand in werkelijkheid zijn (geweest). Eiser stelt dat vanaf 2006 de overlast zozeer is toegenomen, dat van ‘woongenot’ nauwelijks meer sprake is. De overlast duurt tot op heden voort. Daarom vindt eiser een WOZ-aanslag in het geheel niet op zijn plaats en bepleit hij een waarde van de woning van nihil.
Tot de stukken van het geding behoren verslagen van de vergadering van de Begeleidings Commissie Uitvoering. Uit deze verslagen blijkt dat rond de peildatum 1 januari 2007 de werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn aan de b-straat in volle gang waren. Onder meer is toen begonnen met het intrillen van de damwandschermen en met de heiwerkzaamheden aan de zuidkant van de bouwplaats. Uit het verslag van 4 januari 2007, onderdeel 4, blijkt dat de daardoor ontstane geluidshinder “fors tegenvalt”. Tevens wordt in het verslag vermeld dat in de voorbereiding is overwogen om gebruik te maken van “silent piling” (drukken in de grond), maar dat deze techniek, die geluidsoverlast aanzienlijk kan beperkten, bij nader inzien niet haalbaar is gebleken. Er is, zo stelt eiser, bij de aanleg van de Noord/Zuidlijn en het geplande station ’b-straat’ veelvuldig afgeweken van de tevoren vastgestelde schema’s. De overlast voor de omwonenden is daardoor meeromvattend en langduriger dan de gemeente Q vooraf heeft doen voorkomen.
4.4. Volgens verweerder is de (te verwachten) overlast van de aanleg van de Noord/Zuidlijn verdisconteerd in de door eiser betaalde koopprijs voor de woning omdat toentertijd (maart 2005) al bekend was dat er op korte termijn een groot bouwproject in de directe nabijheid van zijn woning zou worden uitgevoerd. Op grond van deze wetenschap mag het ervoor worden gehouden, aldus verweerder, dat de daarmee samenhangende overlast ook is verdisconteerd in de verkoopprijs die eiser is overeengekomen ten bedrage van € 260.000.
Verweerder stelt voorts dat de overlast die in juni 2008 als gevolg van ernstige verzakkingen is ontstaan, ten gevolge waarvan eiser de woning tijdelijk heeft moeten verlaten, geen invloed heeft op de onderhavige WOZ-waarde. Rond de waardepeildatum was van verzakkingen immers nog geen sprake. De rechtbank zal verweerder in laatstgenoemde stelling volgen.
4.5. De rechtbank volgt verweerder echter niet in zijn onder 4.4 geponeerde stelling dat de overlast als het gevolg van de aanleg van de Noord/Zuidlijn, geheel zou zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd vóór de feitelijke aanvang van de bouwwerkzaamheden. De rechtbank acht aannemelijk, gezien de verklaring van eiser ter zitting en de door hem overgelegde stukken, dat de overlast aanzienlijk omvangrijker en langduriger is dan zich in 2002 (definitief worden plannen) en maart 2005 (aankooptijdstip eiser) liet aanzien. Hierbij heeft de rechtbank niet alleen acht geslagen op de omvang van de overlast, maar ook op de duur daarvan. Zo was het aanvankelijk de bedoeling dat de Noord/Zuidlijn in 2011 geopend zou worden, terwijl deze lijn nu pas naar verwachting op zijn vroegst in 2017 zal zijn voltooid. Bovendien is de overlast groter dan gepland, onder meer doordat bij de aanleg van de ondergrondse tunnel er gebruik gemaakt wordt van andere hei- en/of boortechnieken dan oorspronkelijk de bedoeling was (zie 4.3). De alternatief gebruikte hei- en/of boortechnieken hebben aanzienlijk meer overlast gegeven dan de in eerste instantie geplande technieken, hetgeen door verweerder niet is weersproken.
De stelling van verweerder dat de overlast geen invloed heeft op de waarde van de woning, acht de rechtbank niet aannemelijk. Met name de objecten gelegen aan de b-straat en in de buurt van de bouwput, ondervinden ernstige overlast van de aanleg. De rechtbank acht in gevallen als de onderhavige, waarbij sprake is van een zeer langdurig en omvangrijk bouwproject, aannemelijk dat woningen in de nabije omgeving daarvan - in vergelijking met de daarvan verder weggelegen woningen - een afwijkende waardeontwikkeling zullen doormaken die zich kenmerkt door een tijdelijke (relatieve) waardedaling.
4.6. Verweerder heeft ter zitting een beroep gedaan op een taxatieverslag opgesteld door makelaarskantoor C B.V. Deze taxatie, waarvan de peildatum is gelegen rond juni 2008, is uitgevoerd in opdracht van het Schadebureau Noord/Zuidlijn in het kader van een eventuele uitkoopregeling door de gemeente Q. Daarbij zijn 14 woningen getaxeerd, waaronder de woning van eiser waaraan een waarde wordt toegekend tussen € 360.000 en € 390.000. Verweerder heeft gesteld dat op grond van deze taxatie, en rekening houdend met het waardeverloop tussen beide peildata, de gecorrigeerde waarde op 1 januari 2007 uitkomt tussen € 302.500 en € 328.000. Verweerder stelt dan ook dat de taxatie verricht door C B.V. de door verweerder voorgestane waarde ondersteunt.
Anders dan verweerder voorstaat, zal de rechtbank geen acht slaan op het taxatieverslag dat is uitgebracht door C B.V. De rechtbank motiveert dat oordeel als volgt.
In het rapport is onder ‘Doel taxatie’ vermeld dat de taxatie is verstrekt met als doel:
”Het vaststellen van de onderhandse verkoopwaarde van bovengenoemde objecten vrij van huur en gebruik, na aanvang werkzaamheden aanleg Noord/Zuidlijn, echter voor datum verzakking.”
Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat die waardemaatstaf overeenkomt met de hiervoor onder 4.1 weergegeven maatstaf toegepast op de waardepeildatum. De formulering van de waardemaatstaf geeft er geen blijk van dat de waarde in het economische verkeer als in de Wet WOZ bedoeld, tot uitgangspunt is genomen. Uit het rapport blijkt voorts niet dat de situatie op 1 januari 2007 in ogenschouw is genomen. Hiervoor is geconcludeerd dat de overlast tijdens de werkzaamheden veel ernstiger was en een grotere waardedrukkende factor is geweest dan vooraf gedacht. Uit het rapport blijkt ook niet of de taxateur met de verwijzing “na aanvang werkzaamheden” met deze naderhand gebleken, hiervoor geconstateerde, veel ernstigere overlast, rekening heeft gehouden. Voorts blijkt uit het rapport in het geheel niet welke (markt)waardepeildatum is gehanteerd. Evenmin blijkt uit het rapport op welke marktgegevens de taxatie is gebaseerd, zodat een beoordeling van de overtuigende kracht, tegenover de betwisting door eiser, niet mogelijk is.
4.7. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd, evenmin onderbouwd dat aan zijn woning geen enkele waarde meer toekomt. De rechtbank zal eiser in deze stelling niet volgen.
4.8. Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank van oordeel dat zowel verweerder als eiser de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank zal de waarde van de woning daarom in goede justitie vaststellen. Daarbij zal zij in beginsel uitgaan van de aankoopprijs die eiser in 2005 heeft betaald, en rekening houden met de algemene (positieve) waardeontwikkeling en de (negatieve) waardeontwikkeling als gevolg van de aanleg van de Noord/Zuidlijn, waarbij wordt meegewogen dat de overlast daarvan aanzienlijk omvangrijker en langduriger is dan zich in 2002 (definitief worden plannen) en maart 2005 (aankooptijdstip eiser) liet aanzien. Genoemd positief en negatief effect schat de rechtbank - in de periode tussen de aankoop en de peildatum - even zwaarwegend in. Dit houdt in dat de waarde van de woning op de waardepeildatum dient te worden vastgesteld op € 260.000.
5. Proceskosten
Gelet op de gegrondverklaring van het beroep, zal de rechtbank verweerder gelasten het door eiser betaalde griffierecht van € 39 te vergoeden. Overigens vindt de rechtbank geen aanleiding verweerder te veroordelen in proceskosten.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 260.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 260.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Amsterdam het door eiser betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 27 april 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. C.J. Hummel, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.