Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: 1044509 EA VERZ 09-2747
Beschikking van: 16 juli 2009
F.no.: 590
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
De vennootschap onder firma
[verzoekster],
gevestigd te [woonplaats],
verzoekster,
nader te noemen [verzoekster],
gemachtigde: mr. L.C.M.C. Gels
t e g e n
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam
verweerster,
nader te noemen Ymere,
gemachtigde: mrs. P. Zeeman en R.G. Matti
Verloop van de procedure:
- verzoekschrift met producties, ter griffie ingekomen op 29 april 2009;
- verweerschrift met producties, ingekomen op 25 mei 2009;
- mondelinge behandeling op 2 juli 2009, waarbij aanwezig namens [verzoekster] de vennoot [vertegenwoordiger verzoekster] en haar gemachtigde, alsmede namens Ymere [vertegenwoordiger verweerster] en haar gemachtigde mr. R.G. Matti. De gemachtigden hebben de standpunten nader toegelicht, waar bij de gemachtigde van [verzoekster] gebruik heeft gemaakt van een overgelegde pleitnota.
Rechtsoverwegingen
1. Uitgangspunten
In deze procedure wordt van het navolgende uitgegaan:
1.1. [verzoekster] gebruikt de aan Ymere toebehorende ruimte aan de [adres] en wel sedert 1993.
1.2. [verzoekster] betaalt sedert 1 januari 2009 een bedrag van € 150,00 per maand. In 2008 betaalde zij € 105,24 per maand en in 2007 € 68,07.
1.3. Op de door Ymere aan [verzoekster] toegezonden accept-giro’s stond “betreft huur [adres]. Ingeval van een achterstand in betalingen werd [verzoekster] door de gemachtigde van Ymere aangeschreven ter zake van een huurachterstand.
1.4. Gedagtekend 15 januari 1996 wordt over een huuraanpassing gesproken van f.70,00 naar f.125,00. Op de specificatie is bij de kale huurprijs geen bedrag ingevuld. Bij de genoemde bedragen van f.70,00 en f.125,00 staat vermeld “c.v. var.kosten”.
1.5. [verzoekster] beoefent in het souterrain live muziek en muziek op de computer met behulp van synthesizers. Ook wordt er door dj’s muziek gedraaid. [verzoekster] heeft in 2000 in het souterrain geïnvesteerd ter isolatie van het geluid; zij heeft een ruimte in een ruimte aangebracht en een verbouwing gerealiseerd.
1.6. Bij besluit van 30 juni 2008 heeft de gemeente Amsterdam Ymere op straffe van een dwangsom gelast voorzieningen aan het pand [adres] te treffen omdat het pand gebreken vertoont en in een staat verkeert die strijdt met de Woningwet en de daarop gebaseerde regelgeving. Tot de te treffen voorzieningen behoort het vernieuwen van de fundering. De gemeente heeft de aanvankelijk aangezegde dwangsomtermijn opgeschort en Ymere aangezegd dat zij op 1 november 2009 een aanvang dient te hebben gemaakt met het treffen van de voorzieningen en dat de werkzaamheden binnen 18 weken voltooid dient te zijn.
1.7. Bij brief van 24 februari 2009 heeft de gemachtigde van Ymere de gebruiksovereenkomst met [verzoekster] per 1 mei 2009 opgezegd en aangegeven dat [verzoekster] geen huurrechtsbescherming toekomt; Ymere stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een gebruiksovereenkomst om niet en dat [verzoekster] enkel een voorschot voor de energiekosten betaalt.
2. Verzoek
[verzoekster] verzoekt schorsing van de ontruimingsverplichting na afloop van de schorsingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW en verzoekt die termijn te verlengen tot een jaar, derhalve tot 1 mei 2010 althans tot een zodanige termijn als de rechter redelijk en billijk acht met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding. Aan haar verzoek legt [verzoekster] het navolgende ten grondslag. Er is sprake van een huurovereenkomst. De thans geldende huurprijs bedraagt € 150,00 per maand. Ymere is zich opeens gaan beroepen op een gebruikersovereenkomst. Ymere tracht op oneigenlijke wijze aan de op haar rustende verplichtingen van artikel 7: 220 BW te ontkomen. [verzoekster] is er niet van overtuigd dat Ymere de door haar gebruikte ruimte nodig heeft voor de gestelde renovatiewerkzaamheden. In ieder geval weegt het belang van Ymere niet op tegen dat van [verzoekster] bij het kunnen voortzetten van haar bedrijf in het gehuurde. Het is voor [verzoekster] ook feitelijk onmogelijk het gehuurde op korte termijn te ontruimen; een en ander in het gehuurde is niet eenvoudig te demonteren. [verzoekster] wordt in ieder geval voor aanzienlijke kosten (ongeveer € 50.000,00) geplaatst bij verhuizing. Zij kan die kosten niet dragen.
3. Verweer
Ymere voert gemotiveerd verweer. Er is geen sprake van huur. De ruimte is oorspronkelijk bedoeld als gemeenschappelijke ruimte voor fietsen en wasmachines. Het pand heeft [verzoekster] in gebruik, kennelijk als muziekstudio. In 2006 zijn de bewoners op de hoogte gebracht van de gebreken en de uit te voeren werkzaamheden. Het pand dient grondig gerenoveerd te worden; dat blijkt uit de aanschrijving van de gemeente; het pand dient daarvoor leeg te zijn. Met de vennoot van [verzoekster], [vennoot], is overeengekomen dat het souterrain op termijn aan Ymere dient te worden opgeleverd. Dat is bij brief van 6 juli 2006 bevestigd. Eind 2008 is [verzoekster] op de hoogte gebracht dat de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en met die werkzaamheden op 1 november 2009 moet zijn begonnen. Nu er geen huurovereenkomst is, is er geen ontruimingsbescherming en hoeft zij geen redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7: 220 BW te doen. De aan [verzoekster] toegezonden facturen en correspondentie betreffen standaardcorrespondentie. Aan de daarin gehanteerde benaming “huur” kunnen geen rechten worden ontleend. [verzoekster] heeft slechts een voorschot energie betaald. Zie ook de onder 1.4. genoemde mededeling. Ook als [verzoekster] wel ontruimingsbescherming geniet, dient het verzoek te worden afgewezen. Het belang van Ymere weegt zwaarder. [verzoekster] wist in 2006 dat ze op termijn het pand diende te verlaten. [verzoekster] heeft voor eigen risico investeringen gedaan. Ymere is van die investeringen niet op de hoogte gebracht en haar is ook geen toestemming gevraagd. De afgelopen jaren heeft Ymere een vordering op [verzoekster] 17 maal uit handen moeten geven. Ten tijde van het indienen van het verweerschrift was er een huurachterstand van 3 maanden. Ten tijde van de mondelinge behandeling was er geen achterstand meer. Ymere concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [verzoekster] althans afwijzing van het verzoek met bepaling van het tijdstip van ontruiming en met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van het geding.
4. Beoordeling
4.1. Partijen verschillen van mening over de aard van de tussen hen bestaande overeenkomst. Volgens [verzoekster] is deze te kwalificeren als huur; volgens Ymere als gebruiksovereenkomst. De kwalificatie is van belang voor de vraag of [verzoekster] een beroep kan doen op de ontruimingsbescherming die de huurder van een bedrijfsruimte, niet zijnde een art. 7: 290 BW bedrijfsruimte, ingevolge artikel 7: 230a BW heeft.
4.2. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet aannemelijk geworden dat aan het gebruik dat [verzoekster] van de bedrijfsruimte maakt, een huurovereenkomst ten grondslag ligt. Niet aannemelijk is geworden dat tegenover het door Ymere in gebruik geven van de ruimte een tegenprestatie staat. Weliswaar betaalt [verzoekster] een bepaald bedrag per maand aan Ymere, maar de hoogte van dat bedrag rechtvaardigt niet de conclusie dat dat bedrag ziet op meer dan een voorschot voor energiekosten. De enige keer dat een specificatie van het te betalen bedrag is gegeven (zie onder 1.4.) staat geen bedrag vermeld bij de post “kale huur”, maar slechts bij de centrale verwarmingskosten. Aan de aanduiding “huur’ in (standaard) correspondentie en op accept-giro’s kan [verzoekster] in de gegeven omstandigheden geen rechtens te honoreren rechten ontlenen en deze aanduiding brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel.
4.3 De kantonrechter verklaart [verzoekster] dan ook niet ontvankelijk in haar vordering. Haar komt immers geen beroep op artikel 7: 230a BW toe. Gelet op de niet ontvankelijk verklaring is het ook niet aan de kantonrechter om in deze procedure het in lid 7 van artikel 230a BW tijdstip van ontruiming vast te stellen, zoals door Ymere verzocht. Daaraan komt de kantonrechter alleen toe als er sprake is van huur met betrekking tot gebouwd onroerend goed en als een verzoek om ontruimingsbescherming wordt afgewezen.
4.4. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt [verzoekster] in de kosten van de procedure veroordeeld.
Beslissing
Verklaart [verzoekster] niet ontvankelijk in haar verzoek;
veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding, tot op heden begroot op € 400,00 als salaris gemachtigde Ymere.
Deze beschikking is gegeven door mr. P. van der Kolk-Nunes en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 juli 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.