Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/1157
Uitspraakdatum: 3 augustus 2009
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Y, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Y, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 26 januari 2009 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 45 te Y (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolrecht 2008.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2009.
Namens verweerder is verschenen mr. B, bijgestaan door ing. C , taxateur. Eiser is verschenen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak A-straat 45 te Y (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 417.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen, afvalstoffenheffing en rioolrecht 2008 bekend gemaakt.
2. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
3. De woning is een vrijstaande hoekwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 567m³ en de oppervlakte van het perceel is 541m².
4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum, 1 januari 2007.
5.1. Eiser bepleit een waarde van € 253.188, zijnde de waarde van de grond.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
- dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Eiser meent dat zijn woning niet verkoopbaar is omdat er op de eerste verdieping slechts drie kleine slaapkamers zijn gelegen (van 3 bij 3 meter) en slechts gebukt kan worden gedoucht. Dit gebrek is, volgens eiser, niet middels een verbouwing te verhelpen omdat het schuine dak dit belemmert. Dit schuine dak levert veel loze ruimte op. Voorts is onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud. De taxateur heeft bij zijn bezoek aan de woning voor deze aspecten geen oog gehad. Omdat door deze gebreken zijn woning niet verkoopbaar is, meent eiser dat uitgegaan moet worden van de grondwaarde van het perceel;
- dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum. De waarde is ten opzichte van de vorige waardevaststelling met 8,8% gestegen. Dat is hetzelfde als de andere woningen in Y. Gelet op de slechte staat van onderhoud en de kleine slaapkamers komt dit eiser ongeloofwaardig voor.
5.2. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Hij heeft daarbij verwezen naar een door hem overgelegd taxatieadvies (hierna: taxatieverslag), opgemaakt op 2 april 2009 door ing. C , taxateur te Y. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 417.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal objecten te weten D-straat 29, A-straat 6 en E-straat 7 te Y.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.1. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
7.2. Het vergelijkingsobject D-straat 29 te Y is verkocht op een moment dat te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Om deze reden heeft verweerder de gegevens van dit object ten onrechte ten grondslag gelegd aan de waardebepaling.
7.3. De overige twee in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
7.4. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de indeling, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.
Eisers stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, de kleine slaapkamers en de loze ruimte wordt verworpen. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder met deze omstandigheden bij zijn waardering van de woning voldoende rekening heeft gehouden door de uit de twee vergelijkingsobjecten volgende gewogen vierkante meterprijs met ruim 62% te verlagen. Dat met een nog groter waardedrukkend effect moet worden rekening gehouden is niet aannemelijk geworden. Dit betekent tevens dat de stelling van eiser dat de waarde van de woning enkel bestaat uit de waarde van de grond, niet aannemelijk is geworden. Met name het object E-straat 7 onderbouwt de door verweerder voorgestane waarde omdat dat object, net als de woning een schuin dak heeft zodat ook bij dat object sprake is van de door eiser gestelde loze, niet te benutten, ruimte. E-straat 7, dat een vergelijkbaar grondoppervlakte heeft als de woning maar een kleinere inhoud (567 m³/465 m³), is op 31 augustus 2007, verkocht voor € 707.000. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
7.5. De rechtbank overweegt nog dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
7.6. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 6. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en is
het beroep ongegrond verklaard.
9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht.
Deze uitspraak is gedaan op 3 augustus 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. C.J. Hummel, rechter, in tegenwoordigheid van E. Hoekman, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.