Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 08/4459 HUISV
uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak tussen:
de besloten vennootschap Capital Investments B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde mr. C.W. Kniestedt,
en
het dagelijks bestuur van stadsdeel Oud-West van de gemeente Amsterdam,
verweerder,
gemachtigde mr. I.H. van den Berg.
Procesverloop
Verweerder heeft bij besluit van 24 december 2007 de aanvraag van eiseres om een splitsingsvergunning ten behoeve van het pand aan de Bilderdijkstraat 118 te Amsterdam afgewezen (hierna: het primaire besluit).
Bij besluit van 14 oktober 2008 heeft verweerder het daartegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard (hierna: het bestreden besluit).
Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak op de zitting van 8 juli 2009 behandeld. Eiseres is niet verschenen en verweerder is verschenen bij voornoemde gemachtigde. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en de behandeling verwezen naar de meervoudige kamer.
De meervoudige kamer van rechtbank heeft de zaak op 6 augustus 2009 op zitting behandeld. Eiseres is verschenen bij voornoemde gemachtigde. Verweerder is verschenen bij voornoemde gemachtigde, bijgestaan door [persoon 1], werkzaam als beleidsmedewerker bij de afdeling Ruimtelijke ordening en wonen van verweerder, en [persoon 2], werkzaam als beleidsadviseur bij de Centrale stedelijke dienst wonen.
Overwegingen
1. Achtergrond van het geding
1.1. Eiseres heeft verzocht het pand Bilderdijkstraat 118 (onder) te splitsen in drie appartementsrechten, waarbij het gebouw uiteindelijk zal bestaan uit een bedrijfsruimte op de begane grond (A1), twee woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (A2) en een woning van twee bouwlagen met een huur boven de huurtoeslaggrens (A3). In de voorgestelde constructie worden de woningen onder de huurtoeslaggrens in één appartementsrecht ondergebracht.
1.2. Met het primaire besluit heeft verweerder de gevraagde splitsingsvergunning geweigerd. Met het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar, in afwijking van het advies van de Commissie bezwaarschriften (hierna: de Commissie) van 11 maart 2008, en met verbetering van de motivering van het primaire besluit, ongegrond verklaard.
1.3. Eiseres heeft in beroep het besluit gemotiveerd bestreden.
2. Beoordeling van het geschil
2.1. Verweerder heeft het bestreden besluit gebaseerd op artikel 3.2.8, eerste lid, van de Huisvestingsverordening 2003 (hierna: de Verordening) en de daarbij geldende beleidsregels, en met name op het bepaalde in artikel 3.2.8, eerste lid, aanhef en onder c en d, van de Verordening.
2.2. In de Verordening zijn in artikel 3.2.8 de gronden tot weigering van een splitsingsvergunning in verband met de woonruimtevoorraad opgenomen. Op grond van het eerste lid van dit artikel kan de splitsingsvergunning worden geweigerd indien:
a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die worden verhuurd of die laatstelijk verhuurd zijn geweest,
b. de huurprijs van één of meer van die woonruimten de grens, vermeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, niet te boven gaat,
c. niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijft of blijven voor verhuur ter bewoning,
d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, binnen de gemeente als geheel dan wel een deel daarvan, voor zover die voor de verhuur is bestemd, en
e. het maximum aantal te splitsen woningen zoals vastgesteld conform artikel 3.2.8.b, eerste lid en tweede lid wordt overschreden.
2.3. De rechtbank overweegt allereerst dat de gronden genoemd in artikel 3.2.8, eerste lid, van de Verordening cumulatief gelden en dat tussen partijen niet in geschil is dat ten aanzien van de twee sociale huurwoningen is voldaan aan de criteria die zijn genoemd in artikel 3.2.8, eerste lid, onder a en b, van de Verordening. Verder stelt de rechtbank vast dat verweerder ter zitting heeft gesteld dat het bepaalde in artikel 3.2.8, eerste lid, onder e, van de Verordening niet meer wordt toegepast.
2.4. Verweerder vreest dat de eigenaar van het appartementsrecht van de twee sociale huurwoningen deze woningen zal samenvoegen tot één woning boven de huurtoeslaggrens, die dan zal worden verkocht. Dit kan verweerder, als de nu gevraagde splitsingsvergunning wordt verleend, gelet op de terzake geldende regelgeving dan niet meer tegenhouden. Er zijn na verlening van de splitsingsvergunning daarom onvoldoende waarborgen dat woningen na de splitsing bestemd zullen blijven voor verhuur ter bewoning, als bedoeld in artikel 3.2.8, aanhef en onder c, van de Verordening.
2.5. Naar het oordeel van de rechtbank is het algemene standpunt van verweerder, dat een splitsingsvergunning niet wordt verleend indien er een risico bestaat dat in de toekomst samenvoeging plaatsvindt, in zijn algemeenheid niet houdbaar. Allereerst heeft eiseres aangegeven geenszins voornemens te zijn de woningen samen te voegen en heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat eiseres dat wel van plan zou zijn. Daarnaast hecht de rechtbank belang aan het feit dat voor een toekomstige samenvoeging eveneens een vergunning is vereist, zodat verweerder op dat moment wederom een toetsmoment heeft. De omstandigheid dat op grond van de geldende regelgeving omtrent samenvoeging naar de mening van verweerder geen beletsel zou bestaan tot verlening van de samenvoegingsvergunning is een omstandigheid die verweerder mede zelf in de hand heeft en aldus voor zijn rekening en risico komt.
2.6. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat aan het gestelde in artikel 3.2.8, eerste lid, onder c, van de Verordening niet is voldaan. Dat betekent, zoals ook verweerder ter zitting heeft aangegeven, dat alsdan toetsing aan de d-grond niet meer aan de orde is, zodat de gevraagde splitsingsvergunning niet op grond van artikel 3.2.8. van de Verordening kon worden geweigerd.
2.6. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem gehanteerde weigeringsgrond de afwijzing van de splitsingsvergunning onvoldoende deugdelijk heeft gemotiveerd.
De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen wegens strijd met artikel 7:11 van Pro de Awb.
2.7. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de proceskosten van eiseres die onder toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden begroot op € 644,-. Verweerder zal tevens het door eiseres gestorte griffierecht aan haar dienen te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder een nieuwe beslissing neemt op de bezwaren van eiseres met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 644,- (zegge: zeshonderd vierenveertig euro) te betalen aan eiseres;
- bepaalt dat verweerder het door eiseres gestorte griffierecht ten bedrage van
€ 143,- (zegge: honderd drieënveertig euro) aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P. Smit, voorzitter, en mrs. J.H.M. van de Ven en
C.G. Meeder, in tegenwoordigheid van mr. S. Leijen, griffier en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2009.
de griffier, de voorzitter,
De griffier is niet in staat de
uitspraak te tekenen.
Tegen deze uitspraak kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te 's-Gravenhage.
Afschrift verzonden op:
DOC: B
SB