Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: 1078941 EA VERZ 09-4458
Beschikking van: 8 december 2009
F.no.: 590
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1) [verzoeker 1]
en
2) [verzoeker 2]
wonende te [woonplaats]
verzoekers
tesamen nader te noemen [verzoekers]
gemachtigde: mr. M.J. Sarfati
t e g e n
[erven]
wonende te [woonplaats]
verweerders
nader te noemen de erven [erven]
gemachtigde: mr. A. Heijder
Verloop van de procedure:
- verzoekschrift met producties binnengekomen 31 augustus 2009;
- verweerschrift met producties binnengekomen 11 november 2009;
- mondelinge behandeling van 23 november 2009, alwaar verschenen zijn verzoekers met hun gemachtigde en verweerders bij de executeur testamentair [naam 1] en hun gemachtigde; de gemachtigden hebben een toelichting gegeven en de gemachtigde van [verzoekers] heeft foto’s van het gehuurde getoond en overgelegd.
Rechtsoverwegingen
1. Uitgangspunten
In deze procedure gaat de kantonrechter uit van het volgende:
1.1. [verzoekers] sub 1 huurt van de erven [erven] het uit 4 verdiepingen van 40m2 per verdieping bestaand pand staande en gelegen aan de [adres] tegen thans een huur van € 802,92 per maand.
1.2. Het pand is per 1 maart 1949 door de rechtsvoorganger van [verzoekers] sub 1 (zijn vader) gehuurd.
1.3. Het pand werd toen bewoond door het uit 4 personen bestaande gezin [verzoekers] waarvan de huidige [verzoekers] sub 1 (zoon) deel uitmaakte. De tweede en derde étage waren slaapverdiepingen. De eerste verdieping was woonkamer. Zijn vader hield op de begane grond kantoor aan huis.
1.4. In 1950 is [erven] eigenaresse van het pand geworden.
1.5. In 1964 is vader [verzoekers] overleden en heeft (zoon) [verzoekers] sub 1 het accountantskantoor voortgezet. Zijn moeder en zus zijn ook in het gehuurde blijven wonen. Na hun vertrek is de echtgenote, [verzoekers] sub 2, in het gehuurde bij haar man gaan wonen.
1.6. In 1980 is een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt en ondertekend door [verzoekers] sub 1.
1.7. De huurovereenkomst kent als kop “Huurcontract bedrijfsruimte”. Ingevolge de tekst van de huurovereenkomst is de bestemming van het pand “kantoor en woning”.
1.8. In het gehuurde is nog steeds het accountantskantoor van [verzoekers] gevestigd. [verzoekers] heeft één werknemer in dienst.
1.9. Bij brief van 2 juni 1983 bericht de gemeentelijke dienst volkshuisvesting van de gemeente Amsterdam [verzoekers] sub 1 dat is gebleken dat door hem drie kamers van de woning worden gebruikt ten behoeve van zijn accountantskantoor en dat het niet is toegestaan de ruimte voor andere doeleinden te gebruiken dan voor bewoning; voorts dat tegen het gebruik niet wordt opgetreden zolang de woning overigens duidelijk door hemzelf voor bewoning wordt gebruikt.
1.10Bij brief van 17 maart 2009 aan [verzoekers] heeft de advocaat van de erven [erven]
de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2009 onder aanzegging van de
ontruiming.
1.11Bij een eerdere brief van 12 maart 2009 had de advocaat de opzegging
aangekondigd en aangegeven dat geen bezwaar bestond tegen een voortgezet
gebruik per 1 juli 2009 van één jaar. Dat standpunt nemen de erven [erven] ook nu
in.
2. Verzoek
[verzoekers] verzoekt primair hen in het verzoek niet ontvankelijk te verklaren en subsidiair – uitsluitend voor het geval geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd – de ontruimingsverplichting te schorsen tot 30 juni 2010, een en ander met veroordeling van de erven [erven] in de kosten van het geding. Aan het verzoek worden de onder 1 vermelde feiten alsmede het navolgende ten grondslag gelegd. Het gehuurde wordt overeenkomstig de bestemming gebruikt. Het accountantskantoor van [verzoekers] is op de begane grond gevestigd. De archiefruimte bevindt zich op de zolder-étage. De eerste en tweede étage zijn in gebruik als woonruimte: nu als pied à terre gedurende 3 à 4 dagen per week, in de toekomst als volwaardige woonruimte. Thans woont [verzoekers] de rest van de tijd in België. Het huis daar staat te koop. De van [erven] gehuurde woning heeft blijkens de brief van de gemeente van 2 juni 1983 een woonbestemming. Op het gehuurde is niet het art.7: 230a BW regime maar het woonruimte huurregime van toepassing. Voor het geval toch artikel 7: 230a BW van toepassing is, wordt verzocht om verlenging van de termijn tot 30 juni 2010.
3. Verweer
Erven [erven] voeren gemotiveerd verweer. Uit de huurovereenkomst blijkt dat bedrijfsruimte werd gehuurd. In de overeenkomst zijn ook expliciet de regels met betrekking tot bedrijfsruimte opgenomen. In het gehuurde zijn [verzoekers] Investment & Holding B.V. met werkmaatschappij GMG Accountancy B.V. en Purple Elephant Holding B.V. gevestigd. De gemeente heeft het in haar brief van 2 juni 1983 ook over drie kamers die als kantoor worden en dus wordt het gehuurde in overwegende mate als kantoor gebruikt. Het pand wordt al jaren alleen ten behoeve van een onderneming gebruikt. Voor een gecombineerd gebruik “kantoor + woning” is het perceel ongeschikt. Wellicht met uitzondering van de tweede étage wordt het pand bedrijfsmatig gebruikt. Het gebruik als pied à terre gedurende 3 à 4 dagen per week is onaannemelijk. [verzoekers] en zijn vrouw zijn 65 jaar oud en wonen op een landgoed in België. Gelet op hun woonsituatie aldaar en hun leeftijd is het onwaarschijnlijk dat ze 3 à 4 dagen per week in het gehuurde verblijven. Van een voorgenomen verkoop van het huis in België blijkt niet. Het is nooit de bedoeling geweest dat het gehuurde incidenteel als slaapplaats wordt gebruikt. Het gehuurde kan zeker niet in overwegende mate als woonruimte worden aangemerkt. Erven [erven] waren dan ook gerechtigd de huurovereenkomst op te zeggen. Erven [erven] verzoeken het primair verzochte af te wijzen. De huur is niet marktconform. De kantonrechter wordt verzocht bij toewijzing van het subsidiaire verzoek de per 1 juli 2009 te betalen vergoeding vast te stellen op € 27.000,00 per jaar.
4. Beoordeling van de standpunten
4.1. Het door [verzoekers] ingediende verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7: 230a BW is tijdig gedaan.
4.2. De vraag die partijen met name verdeeld houdt is of het gehuurde dient te worden aangemerkt als een artikel 7:230a BW bedrijfsruimte of als een woning, waarop het wettelijke regime, zoals dat voor woonruimte geldt, van toepassing is. Van het antwoord op die vraag hangt af of erven [erven] rechtsgeldig tegen 1 juli 2009 hebben opgezegd.
4.3. De ter zitting namens erven [erven] aanwezigen hebben verklaard dat de door [verzoekers] ter zitting getoonde foto’s van het gehuurde een getrouw beeld van de huidige werkelijkheid geven. Uit die foto’s blijkt dat de begane grond in gebruik is als kantoor, er een keuken op de begane grond en een badkamer op de tweede verdieping is, de eerste étage ingericht is als woon/werkkamer (voorzien van een door [verzoekers] aangelegde open haard) en de tweede étage als slaapkamer. Tussen partijen staat voorts vast dat de derde etage de zolder-étage is en wordt gebruikt als archiefruimte ten behoeve van het kantoor.
4.4. Vast staat dat het gehuurde bij de aanvang is verhuurd als woonruimte met kantoor aan huis en als zodanig ook in gebruik is genomen. Aannemelijk is dat in de loop der tijd de zolder-étage van bestemming is gewijzigd: van eerst een gebruik als (voornamelijk) woonruimte, naar thans een gebruik als archief ten behoeve van kantoor; voorts is de intensiteit van het gebruik als woonruimte veranderd: in het begin als hoofdverblijf ten behoeve van een gezin, thans als pied à terre gedurende (hooguit) 3 à 4 dagen per week ten behoeve van een in hoofdzaak in België wonend echtpaar. Niet aannemelijk is geworden dat het gehuurde in het geheel geen woonfunctie meer heeft, zoals erven [erven] betogen.
4.5. Bij de beoordeling van de vraag of het gehuurde als woonruimte, dan wel als bedrijfsruimte dient te worden aangemerkt is doorslaggevend hetgeen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, partijen omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan en het daadwerkelijke gebruik. Hoe partijen in 1980 het gehuurde in hun schriftelijk opgemaakte overeenkomst hebben gekarakteriseerd, is voor de beoordeling niet uitsluitend bepalend. Uit het voorgaande volgt dat het gehuurde als woonruimte geschikt was en is; voorts dat het bij de aanvang van de huurovereenkomst de bedoeling was dat het gehuurde voornamelijk gebruikt zou worden voor bewoning van het gehuurde en dat zulks zich ook heeft gerealiseerd. Bij de aanvang van de huurovereenkomst was dus het woonruimte-régime van toepassing. Niet gesteld of anderszins is gebleken dat partijen in de loop der tijd afspraken hebben gemaakt omtrent een wijziging van het gebruik van het gehuurde van wonen naar werken. Het feit dat de verhouding tussen wonen en werken van 3 staat tot 1 naar ongeveer 2 staat tot 2 en de aard van het wonen zich heeft gewijzigd, maakt niet dat de van oorsprong van toepassing zijnde woonruimte-regels en daarmede gepaard gaande huurbescherming hun werking hebben verloren.
4.6. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat het gehuurde niet onder het regime van artikel 7: 230a BW valt. Deze conclusie brengt met zich dat [verzoekers] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn op dat artikel gebaseerde verzoek om verlenging van de schorsingstermijn.
4.7. Door de opzegging door erven [erven] was [verzoekers] genoodzaakt deze procedure te beginnen. De uitkomst van de procedure is dat Erven [erven] in het ongelijk worden gesteld. Zij worden dan ook in de kosten van de procedure veroordeeld.
Beslissing:
De kantonrechter:
Verklaart [verzoekers] niet-ontvankelijk in hun verzoek;
Veroordeelt erven [erven] in de kosten van het geding, tot op heden begroot op € 510,00, waarvan € 400,00 als salaris gemachtigde en € 110,00 terzake van vast recht.
Deze beschikking is gegeven door mr. P. van der Kolk-Nunes en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 december 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.