Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : KK 10-537
Datum : 1 juli 2010 (bij vervroeging)
113
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam op de vordering in kort geding in de zaak van:
de besloten vennootschap SINGELDAM VASTGOED B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eiseres
gemachtigde: mr. G.I. Beij
t e g e n:
1. PLASSANIA BEHEER B.V.
gevestigd te Amsterdam
en
2. [bestuurder Plassania]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
gemachtigde: mr. O. Hammerstein
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 20 mei 2010 heeft eiseres een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 4 juni 2010 heeft de eerste mondelinge behandeling plaatsgehad. Deze is aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen nadere inlichtingen te verstrekken. De tweede mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 juni 2010. Eiseres is verschenen bij de heer [persoon 1] en haar gemachtigde. Gedaagden zijn verschenen bij de heer [bestuurder Plassania] (bij de eerste behandeling) en hun gemachtigde.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende
1.1. Plassania huurt sedert 1 oktober 2003 van een rechtsvoorganger van eiseres de bedrijfsruimte aan de Spuistraat 320-322 en Singel 373-375 te Amsterdam, nader te noemen: het gehuurde.
1.2. In het grootste deel van het gehuurde werd café Dante geëxploiteerd.
1.3. Art. 3.1 van de schriftelijke huurovereenkomst luidt:
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 oktober 2003 en lopende tot en met 30 september 2013.
Art. 3.2 van de overeenkomst luidt:
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 10 jaar, derhalve tot en met 30 september 2023. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor een aansluitende periode van 1 keer 10 jaar.
Art. 9.6 van de overeenkomst luidt:
Huurder mag in het gehuurde ten alle tijden aanpassingen doen dan wel concept wijzigingen mits alle vergunningen aanwezig zijn (bouwvergunningen).
Art. 6 lid Pro 1, eerste volzin van de op de overeenkomst toepasselijke algemene bepalingen luidt:
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
1.4. Plassania heeft Dante op 15 september 2003 gekocht voor een bedrag van
€ 1.250.000,00. Blijkens de koopakte van die datum bestond het gekochte uit de handelsnaam, de inventaris, de goodwill en de overdraagbare vergunningen.
1.5. Plassania heeft het gehuurde bij akte van 10 juni 2005 aan Heineken Nederland N.V. verhuurd voor een periode van (ruim) 5 jaar met een optieperiode van 5 jaar. Bij akte van 7 juni 2007 is deze huurovereenkomst verlengd tot 31 december 2016. Bij akte van 10 juni 2005 heeft Heineken Dante aan Horeca Combinatie Amsterdam B.V. verhuurd, die Dante feitelijk is gaan exploiteren. Op 28 september 2006 heeft een indeplaatstelling plaatsgehad tussen Heineken, Horeca Combinatie Amsterdam en Hoda Horeca B.V., waarna Hoda met ingang van 1 januari 2006 de exploitatie van Dante heeft overgenomen.
1.6. Tussen (onder meer) Plassania en Heineken zijn geschillen gerezen over de nakoming van uiteenlopende overeenkomsten met betrekking tot een aantal horecagelegenheden. Bij vonnis van 31 maart 2010 van de kantonrechter alhier zijn de besloten vennootschappen Gouden Kooi en Kropa veroordeeld om ter zake van Dante bepaalde bedragen aan huur te betalen en is Gouden Kooi veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Heineken te stellen. In vergelijkbare zin is geoordeeld over de gelegenheden April, Luxembourg en Three Sisters te Amsterdam, zij het dat de ontruiming van Luxembourg en (een deel van) April is afgewezen.
1.7. Bij vonnis in voorziening d.d. 18 mei 2010 van de voorzieningenrechter alhier is de vordering van Plassania, Kropa en Gouden Kooi om Heineken te verbieden het voormelde vonnis ten uitvoer te leggen afgewezen.
1.8. Dante is op 16 april 2010 feitelijk ontruimd en staat sedertdien leeg.
1.9. Eiseres heeft Plassania in de maanden van januari tot en met april 2010 herhaalde malen gesommeerd tot betaling van achterstallige huur.
1.10. Gouden Kooi heeft op 25 mei 2010 aan eiseres betaald de door eiseres bij dagvaarding gevorderde hoofdsom van € 47.948,80 aan huur over het tweede kwartaal van 2010 alsmede de boeterente, buitengerechtelijke kosten en exploitkosten.
2. Eiseres vorderde bij dagvaarding, zakelijk weergegeven, betaling van de voormelde huur met kosten alsmede de ontruiming van het gehuurde. Voorafgaande aan de zitting van 4 juni 2010 heeft zij haar eis gewijzigd aldus dat de vordering tot betaling van de huur en kosten is ingetrokken en dat gevorderd wordt om gedaagden te veroordelen het gebruik van het gehuurde te staken en gestaakt te houden.
3. Eiseres stelt ter onderbouwing van de vorderingen, kort samengevat, dat gedaagden het gehuurde in strijd met art. 6 lid 1 van Pro de algemene bepalingen sedert 16 april 2010 niet meer gebruiken. Volgens gedaagden heeft de leegstand zijn oorzaak in de geschillen tussen Heineken en Plassania. Heineken heeft Dante op grond van het in rov. 1.6 genoemde vonnis doen ontruimen; het door Plassania c.a. aangespannen executiegeschil is afgewezen in het onder rov. 1.7 genoemde vonnis. Eiseres stelt geen betrokkenheid te (willen) hebben met die geschillen. Plassania is haar huurder en is gehouden de huurovereenkomst na te komen. Volgens eiseres hoeft zij de leegstand niet te aanvaarden. Zij lijdt schade, bestaande uit de waardevermindering van het gehuurde.
4. Gedaagden voeren gemotiveerd verweer tegen de vordering en voeren - kort gezegd - aan dat zij Dante tijdelijk zelf hebben gesloten in het kader van een verbouwing, in overleg met de exploitant. Dante is in bedrijf sedert 1995 en heeft een gedateerd concept, dat moet worden vernieuwd. De voorbereidingen daarvoor zijn gaande; de herinrichting zal tegen het einde van 2010 zijn gerealiseerd. Art. 9.6 van de overeenkomst verschaft gedaagden het recht om het gehuurde te verbouwen. Dat recht en de 30-jarige looptijd hebben zij expliciet bedongen om hun investeringen in het gehuurde veilig te stellen. Ten opzichte van Heineken kunnen zij vrij over het gehuurde beschikken.
5. Gedaagden wijzen voorts op hun belang bij het behoud van de goodwill van Dante. Eiseres is pas sinds 2009 eigenaar en heeft geen rechtens te respecteren belang bij de ontruiming. De openstaande huur is voldaan en [bestuurder Plassania] heeft aangeboden tot het einde van 2010 de huur vooruit te betalen. Volgens gedaagden ziet eiseres haar kans schoon om het gehuurde leeg te krijgen en de goodwill van Dante of de locatie te gelde te maken. Gedaagden betwisten dat er sprake is van een tekortkoming c.q. dat die zo ernstig is dat hij de ontbinding van de overeenkomst zal rechtvaardigen.
6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van eiseres in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
7. Vast staat dat het gehuurde sedert 16 april 2010 leeg staat. Volgens art. 6 lid 1 van Pro de algemene bepalingen hebben gedaagden een gebruiksplicht, waaraan zij thans niet voldoen. De – na de betaling van de hoofdsom en de kosten resterende – kernvraag in dit geding is of vooruitgelopen kan worden op de beslissing van de bodemrechter dat de leegstand als een toerekenbare tekortkoming wordt aangemerkt, die de ontbinding van de huur rechtvaardigt.
8. Vooralsnog kan niet met voldoende zekerheid worden aangenomen dat gedaagden serieuze plannen hebben om Dante te verbouwen. Zij hebben wel enkele schetsen overgelegd, maar een planning, een begroting en vergunningsaanvragen ontbreken. Voorts staat vast dat het gehuurde al is ontruimd voordat de schetsen zijn opgesteld, terwijl niet aannemelijk is dat gedaagden vrijwillig voor langere duur grote omzetverliezen willen lijden. Bovendien kan de juistheid van het verweer dat gedaagden jegens Heineken vrij over het gehuurde kunnen beschikken, thans evenmin worden aangenomen. Eiseres heeft dat verweer – met steun van Heineken – gemotiveerd betwist. Heineken is blijkens de in rov. 1.5 genoemde aktes
(onder-)huurder van Plassania. Hier kan in het midden blijven welke inhoud en achtergrond die huurovereenkomst heeft. In ieder geval is gesteld noch gebleken dat hij is geëindigd. Het wordt er daarom vooralsnog voor gehouden dat de leegstand verband houdt met de geschillen tussen Heineken en Plassania, zoals ook uit de in de rov. 1.7 en 1.8 genoemde vonnissen kan worden afgeleid. Een en ander ligt in de risicosfeer van gedaagden. Ongewis is welk perspectief bestaat op hervatting van de exploitatie.
9. Het bovenstaande leidt er echter niet toe dat de vordering toewijsbaar is. Vast staat dat eiseres gedaagden buiten rechte alleen tot betaling van de huur heeft gesommeerd, niet tot nakoming van het overeengekomen gebruik en de exploitatie van Dante. De laatstgenoemde vordering heeft zij pas naar voren gebracht toen gedaagden de openstaande huur betaalden. Gedaagden hebben een groot belang bij de hervatting van de exploitatie c.q. de verzilvering van de goodwill. Onweersproken is dat Heineken en Plassania op korte termijn pogingen ondernemen om hun geschillen op te lossen. Onder die omstandigheden had eiseres gedaagden in gebreke moeten stellen en hen een termijn voor de nakoming op dit punt moeten stellen. Nu dat is nagelaten, voorts gesteld noch gebleken is dat één van de omstandigheden van art. 6:83 BW Pro aan de orde is en vooralsnog niet kan worden aangenomen dat de nakoming blijvend onmogelijk is, kan niet worden aangenomen dat gedaagden in verzuim zijn.
10. Niet met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Er bestaat daarom geen grond om daarop vooruit te lopen met een veroordeling van gedaagden om het gebruik gestaakt te houden. Derhalve wordt de vordering afgewezen.
11. Gelet op de afloop van de procedure wordt eiseres veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van gedaagden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen af;
II. veroordeelt eiseres in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagden gevallen, tot op heden begroot op € 400,00 voor salaris van de gemachtigde van gedaagden;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 juli 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter