Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 09-16111
Datum : 20 mei 2010
113
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiser]
wonende te [adres]
eiser
gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [adres]
gedaagde
gemachtigde: mr. J.P.M. Seegers
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 13 mei 2009 inhoudende de vordering van eiser
- de conclusie van antwoord van gedaagde
Vervolgens is bij tussenvonnis van 20 augustus 2009 bepaald dat een comparitie van partijen werd gelast. Deze is op 6 oktober 2009 gehouden. Vervolgens zijn nog ingediend:
- de conclusie van repliek van eiser met bewijsstukken
- de conclusie van dupliek van gedaagde.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. Eiser heeft met ingang van 1971 aan de – inmiddels overleden – echtgenoot van gedaagde verhuurd de woning aan de [adres], nader te noemen: het gehuurde. Met ingang van 1 maart 1986 is de huurovereenkomst op naam van gedaagde en haar echtgenoot gesteld.
1.2. De huurprijs van het gehuurde bedraagt thans € 183,00 inclusief watergeld per maand.
1.3. Eiser, geboren op [geboortedatum] 1944, en zijn echtgenote bewonen de woonruimte op de begane grond- en eerste verdieping van het pand. Boven de tweede verdieping van het pand bevindt zich een zolderverdieping, die gedeeltelijk bij gedaagde in gebruik is.
1.4. Eiser heeft bij brief van 19 februari 2008 aan gedaagde tegen 1 oktober 2008 de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Samengevat noemde eiser in de eerste plaats als opzeggingsgrond dat het gehuurde gerenoveerd dient te worden, hetgeen hij zonder beëindiging van de huur niet mogelijk acht. Voorts wenste hij het gehuurde te laten bewonen door zijn dochter, die hem en zijn echtgenote hulp biedt en die zelf in verband met gezinsuitbreiding ruimere huisvesting nodig had.
1.5. Gedaagde heeft niet met de opzegging ingestemd.
Vordering
2. Eiser vordert, zakelijk weergegeven, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde en voorts gedaagde te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met machtiging om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm.
3. Eiser stelt ter onderbouwing van de vorderingen, kort samengevat, dat het pand waarin het gehuurde zich bevindt in 1971 door hem is gekocht. Volgens eiser heeft er sindsdien nooit groot onderhoud plaatsgehad, omdat het altijd bewoond is geweest. Eiser heeft een – ongedateerd – rapport van de Vereniging Eigen Huis in het geding gebracht, waaruit onder meer blijkt dat alle vensters en kozijnen vervangen dienen te worden en dat de vochtdoorslag verholpen moet worden. De kosten van die werkzaamheden bedragen volgens de rapportage € 22.550,00. Volgens eiser betreft het deels herstelwerkzaamheden als gevolg van onoordeelkundige veranderingen door gedaagde.
4. Eiser heeft vervolgens een renovatieplan doen opstellen door De Bouwdokter. Het op 19 december 2008 gedateerde plan ziet op enkele kleine werkzaamheden in de woning op de begane grond- en eerste verdieping en op een volledige samenvoeging en renovatie van de ruimten op de tweede en zolderverdieping, tot een totaal bedrag van € 114.520,97.
5. Eiser stelt dat de renovatie van het pand op afzienbare termijn dient plaats te vinden. In de eerste plaats is dat nodig op grond van de bouwkundige staat. Ad hoc werkzaamheden zullen hogere kosten en meer overlast met zich meebrengen. De renovatie kan niet plaatsvinden met instandhouding van de huurovereenkomst; de inrichting van het gehuurde zal geheel worden gewijzigd. In de tweede plaats is de renovatie nu nog een haalbare kaart. Naarmate zijn gezondheidstoestand achteruit gaat zal dat moeilijker zijn. Volgens eiser lijdt hij onder meer aan diabetes met bijkomende problemen, heeft hij een versleten knie en is hij aan één oog blind. Als hij – binnen enkele jaren – met pensioen gaat, zal zijn financiële armslag kleiner zijn. Hij kan de renovatie nu financieren met spaargeld. In derde plaats is het voor hem van groot belang om het gehuurde te blijven bewonen. In zijn (Italiaanse) culturele achtergrond is het gebruikelijk dat ouders door kinderen worden verzorgd, als dat nodig wordt. Zijn enige dochter wil mantelzorg verlenen; eiser en zijn echtgenote kunnen op hun beurt voor de kleinkinderen zorgen. De huurwoning van de dochter is nu te klein voor haar gezin. Eiser beoogt om het gehuurde samen te voegen met de zolderverdieping en aan zijn dochter te verhuren. Zij zal dan ook een huurprijs (van ca. € 700,00) kunnen betalen conform het woningwaarderingstelsel. Als dat niet gebeurt, zal eiser uiteindelijk zelf moeten verhuizen. Eiser stelt dat de genoemde omstandigheden een dringende reden opleveren en dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van gedaagde.
6. Eiser stelt tenslotte dat voor gedaagde passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Hij heeft de huurwoning van zijn dochter aangeboden, die middels woningruil aan gedaagde aangeboden zou kunnen worden. Gedaagde is alleenstaand en heeft een modaal inkomen. Zij zal elders een huur- of een koopwoning kunnen vinden. Eiser is bereid om een verhuis- en herinrichtingsvergoeding conform de regeling van het BBSH te voldoen.
Verweer
7. Gedaagde verweert zich tegen deze vordering. Kort samengevat voert zij in de eerste plaats aan dat eiser niet-ontvankelijk is, nu hij na de opzegging te lang heeft gewacht met het instellen van de onderhavige vordering.
8. Gedaagde betwist in de tweede plaats dat zich een dringende reden in de zin van art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro voordoet. In dat kader betwist eiser allereerst de noodzaak tot renovatie. Volgens de eigen stelling van eiser heeft hij sedert 1971 geen onderhoud uitgevoerd. Uit het rapport van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat er sprake is van doorslaand vocht en van gebrekkige ramen en kozijnen. Dat gaat om de uitvoering van achterstallig onderhoud, niet om renovatie. Zij betwist zelf de gebreken te hebben veroorzaakt. Het door eiser gewenste herstel kan tijdens de bewoning van het gehuurde worden uitgevoerd, maar gedaagde is bereid het gehuurde zonodig tijdelijk te verlaten. Van een bouwkundige of financiële noodzaak als omschreven in de art. 7:220 lid 2 BW Pro of 7:274 lid 1 sub c BW is volgens gedaagde geen sprake. De door De Bouwdokter beschreven werkzaamheden hebben vooral betrekking op de wens van eiser om zijn dochter te huisvesten. Dat de instandhouding van de huur tegen de huidige huurprijs tot een onevenredig zware belasting voor eiser leidt, is niet onderbouwd. Volgens gedaagde keert zij zich niet op voorhand tegen een verhoging van de huurprijs na geriefsverbetering, maar eiser heeft haar daarover niet aangesproken.
9. Gedaagde betwist voorts de door eiser gestelde verzorgingsbehoefte. Een dergelijke behoefte bestaat bovendien nu nog niet, maar betreft een toekomstige omstandigheid die nog niet kan worden bepaald. Eisers gezondheid is beter dan door hem gesteld. Hij onderhoudt dagelijks zijn moestuin; zijn ooglijden is het gevolg van een arbeidsongeval, tengevolge waarvan hij is afgekeurd. Gedaagde betwist dat de Italiaanse achtergond van eiser een rol van betekenis moet spelen. Zijn vrouw is Nederlands. Het belang van zijn dochter om in verband met haar gezinssituatie groter te gaan wonen, is niet te beschouwen als een eigen belang van eiser.
10. Gedaagde voert aan dat voor een belangenafweging geen plaats is, nu het dringende belang van eiser niet kan worden aangenomen. Subsidiair voert zij aan het gehuurde al meer dan 30 jaar te bewonen, aanvankelijk met haar overleden man en later alleen. Zij is zeer aan de woning en de buurt gehecht.
11. Gedaagde wijst er voorts op dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij andere passende woonruimte kan krijgen. Onzeker is of de verhuurder van de dochter van eiser met een ruil instemt. Die woning ligt in een geheel andere buurt en is kleiner en duurder.
12. Indien de vordering tot beëindiging van de huur zou slagen, verzoekt gedaagde te bepalen dat eiser haar een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten betaalt van
€ 10.000,00.
Beoordeling
13. Het verweer omtrent de ontvankelijkheid van eiser slaagt niet, nu de wet geen termijn stelt voor de indiening van een vordering als deze en eiser voldoende rechtvaardiging heeft aangevoerd voor de vertraging.
14. Ten aanzien van het gestelde dringend eigen gebruik wordt het volgende overwogen. In de voormelde rapportage van de Vereniging Eigen Huis wordt melding gemaakt van de noodzaak om vochtdoorslag op te heffen en ramen en kozijnen te vervangen. Die werkzaamheden zijn naar hun aard te kwalificeren als het verhelpen van achterstallig onderhoud, mede gelet op de beperkte kosten en op de eigen stelling van eiser dat hij sedert 1971 geen onderhoud heeft verricht. Als renovatie in de zin van art. 7:220 of Pro 7:274 BW kan een en ander niet worden beschouwd.
15. Het door De Bouwdokter beschreven werk is van een andere aard. Uit de beschrijving en de toelichting blijkt dat een samenvoeging van het gehuurde met de zolderverdieping wordt beoogd, met de plaatsing van een cv-installatie, de vervanging van de elektrische installatie, de plaatsing van een tussenwand, de uitvoering van stuc- en schilderwerk en de vervanging van ramen en kozijnen. Dat valt aan te merken als een renovatie, waarbij plaats en functie van het gehuurde veranderen en waarop art. 7:274 BW Pro van toepassing kan zijn. Dat voor een dergelijke renovatie een bouwkundige noodzaak bestaat - en het daarmee meer dan een enkele geriefsverbetering betreft - , heeft eiser echter onvoldoende onderbouwd.
16. Dat voor de renovatie een financiële noodzaak bestaat, is evenmin voldoende onderbouwd. Op zich is denkbaar dat de bescheiden huurprijs geen redelijk rendement biedt, maar voor een oordeel ter zake is tenminste noodzakelijk dat eiser inzichtelijke gegevens verstrekt over de exploitatie van het gehuurde in de huidige en toekomstige situatie, waaronder ook die van een eventuele waardevermeerdering. Dat heeft hij nagelaten.
17. Eiser heeft voorts gesteld zijn eigen belang te dienen door het gehuurde na renovatie aan zijn dochter en haar gezin ter beschikking te stellen. Aannemelijk is dat het voor hen gemakkelijker is om dichter bij elkaar in de buurt te wonen. Uit de toelichting van eiser en zijn dochter moet echter worden opgemaakt dat zij elkaar weliswaar bijstaan bij uiteenlopende activiteiten, maar dat van een wezenlijke verzorgingsbehoefte of afhankelijkheid van eiser nog geen sprake is. Dat laatste ligt te ver in de toekomst om dat nu als eigen belang van eiser te kunnen aanmerken.
18. Gelet op het bovenstaande komt de kantonrechter aan een afweging van belangen niet toe. De vraag of gedaagde passende huisvesting kan verkrijgen, blijft dan ook buiten beschouwing.
19. Dit betekent dat de vorderingen van eiser worden afgewezen.
20. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt eiser veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen af;
II. veroordeelt eiser in de kosten van de procedure aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op € 700,00, voorzover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van haar gemachtigde;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 mei 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter