Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 10/3115
Uitspraakdatum: 17 december 2010
Uitspraak in het geding tussen
X te Z, eiser,
gemachtigde: B
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Bussum (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 385.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 mei 2010 de bij beschikking vastgestelde waarde verlaagd naar
€ 342.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2010. Gemachtigde van eiser is daar verschenen, bijgestaan door C. Namens verweerder zijn verschenen D en E.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een twee-onder-één-kapwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 434m³ en de oppervlakte van het perceel is 150m².
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009. Eiser bepleit een waarde van € 276.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur F, die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 276.000.
3.2. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatieopbouw, waarin de waarde van de woning getaxeerd wordt op € 342.844. Naast gegevens van de woning, bevat deze opbouw gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
3.3. Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2 Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatieopbouw ingebracht. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank goed vergelijkbaar. Zij zijn rond de waardepeildatum verkocht, betreffen hetzelfde type woning, zijn van een vergelijkbaar bouwjaar, hebben een vergelijkbare omvang en staat van onderhoud. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.3. De rechtbank is evenwel van oordeel dat de taxatieopbouw gebreken, althans innerlijke tegenstrijdigheden, vertoont waardoor het aan bewijskracht inboet. De rechtbank wijst in dit kader op het feit dat in de taxatieopbouw het onderhoud van zowel de woning als het vergelijkingsobject aan de B-straat 6 is gekwalificeerd als ‘ver onder gemiddeld’ . Echter bij de B-straat 6 leidt dit tot een waardedruk van € 126 de m3, terwijl bij de woning hiervoor ‘slechts’ een aftrek van € 62 de m3 is toegepast. Verweerders verklaring ter zitting dat het onderhoud van de B-straat 6 per abuis als ‘ver onder gemiddeld’ is aangemerkt terwijl deze in feite ‘slecht’ is, overtuigt de rechtbank niet. De rechtbank wijst in dat licht op de C-straat 4 die ook een onderhoudskwalificatie ‘slecht’ heeft gekregen en waarvoor een aftrek is toegepast: € 155 de m3. De door verweerder gehanteerde opbouw van de waarde, in het bijzonder de aftrek wegens de staat van onderhoud van de woning, acht de rechtbank niet overtuigend. Verweerder is er dan ook niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
4.4. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning op
€ 276.000 moet worden gesteld, verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt op 16 juni 2010 door F, taxateur. In dit rapport wordt verwezen naar een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt. Zij kan uit het rapport niet opmaken waar met name de woningen aan de Hstraat 17, Mstraat 88 en C-straat 4 zijn gelegen ten opzichte van de woning (voor de overige objecten wordt de ruime kwalificatie ‘centrum’ gebruikt). Ook ontbreekt het aan fotomateriaal, bij uitstek geschikt om de gelijkenis van de verschillende woningen te illustreren. Voorts beschikken de vergelijkingsobjecten over aanmerkelijk minder inhoud dan de woning. Om deze redenen mist het taxatierapport de betekenis die eiser eraan toekent.
4.5. Nu eiser noch verweerder kan worden gevolgd in de door hen voorgestane waarden, zal de rechtbank deze zelf vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vast op een bedrag van € 315.000.
4.6 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
5.1. De rechtbank vindt aanleiding verweerder op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
5.2.Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- en een wegingsfactor 1).
5.3. Eiser heeft voorts verzocht verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte kosten in verband met het opmaken van een taxatierapport door een makelaar/taxateur. Het betreft een gedetailleerd taxatierapport waarin de relevante objectkenmerken van de woning worden besproken en waarbij voorts – conform de systematiek van de wet WOZ - wordt verwezen naar verkooptransacties van vergelijkingsobjecten. De rechtbank kent eisers verzoek toe, nu hij, gelet op voorgaande, gegronde redenen had aan de waardevaststelling van verweerder te twijfelen. Gelet op de gegronde twijfel acht de rechtbank de door eiser gemaakte taxatiekosten redelijk. Daaraan kan niet afdoen dat die taxatie niet door de rechtbank is gevolgd. Eiser heeft verwezen naar een factuur groot € 275 exclusief BTW (inclusief BTW
€ 327,25), op basis van 3,5 gewerkte uren tegen een uurtarief van € 78,50. Volgens artikel 2, lid 1, sub b, van het Besluit, gelezen in samenhang met artikel 8:36 tweede Pro lid van de Awb, geldt voor de hoogte van het te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken (zie artikel 3, eerste lid, onderdeel a) . De hoogte van de vergoeding is vastgelegd in artikel 6 van Pro het Besluit tarieven strafzaken. Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 81,23 (exclusief BTW) per uur. Nu het door de taxateur gehanteerde tarief beneden dit maximum blijft en het voorts aannemelijk is dat door de makelaar / taxateur ongeveer 3,5 uur aan de taxatie is besteed, komt de voornoemde factuur, die de rechtbank redelijk voorkomt, volledig voor vergoeding in aanmerking. Inclusief BTW komt dit neer op een bedrag van
€ 327,25.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 315.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 315.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1201,25;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 17 december 2010 gedaan door mr. C.J. Hummel, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P.J.M. de Jong, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.