Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 441790 / HA ZA 09-3479
Vonnis van 29 december 2010
in de zaak van
[A],
wonende te --,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. P. Wanders te Amsterdam,
tegen
1. [B],
wonende te --,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LLOYD'S ACS PROPERTIES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PELDAYNE INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] en [B] c.s. genoemd worden. [B] c.s. zullen afzonderlijk worden aangeduid als [B], Lloyd’s en Peldayne.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 januari 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 23 maart 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] is makelaar in onroerend goed. [B] houdt zich beroepsmatig bezig met (de handel in en verhuur van) onroerend goed, onder meer via Peldayne. Tevens belegt [B] privé-gelden, onder andere via Lloyd’s.
2.2. [B] c.s. hebben verschillende malen gebruik gemaakt van de diensten van [A] in verband met (voorgenomen) koop, verkoop of verhuur van onroerend goed door [B] c.s.
2.3. Een brief, gedateerd 13 september 2004, van [A] aan Lloyd’s (ter attentie van [B]) luidt voor zover hier van belang als volgt:
Geachte heer [B], beste --,
Naar aanleiding van ons telefonisch overleg het volgende.
Ter voortzetting van onze gemeenzame en plezierige samenwerking vinden wij het belangrijk om een integraal vergelijk te treffen aangaande de honorering van de werkzaamheden die door ons ten behoeve van uw organisatie en de hieraan verbonden vennootschappen worden verricht.
In de voorkomende situaties willen wij de navolgende beloningsregeling voorstellen:
1. koop / verkoop:
een provisie van 1% berekend over de koopsom;
2. verhuur:
een provisie van 10% berekend over de gemiddelde huursom per jaar in de eerste huurperiode;
zonodig te vermeerderen met omzetbelasting.
Wij stellen ons voor dat de voorgestelde regeling betrekking heeft op die omstandigheid waarbij wij het object en / of de huurkandidaat bij uw organisatie voorstellen. Indien het object en / of de relatie uit uw eigen relatienetwerk is voortgekomen en wij uitsluitend een bijdrage leveren in de verdere voortgang en afwikkeling stellen wij voor om 50% van voorgaande regeling aan te houden als beloning.
2.4. In september 2007 is een pand gelegen aan de [C] te Amsterdam (hierna: pand [C]) verkocht en geleverd aan Peldayne. [A] heeft daarbij werkzaamheden verricht voor Peldayne, althans voor [B].
2.5. Vervolgens heeft Peldayne pand [C] verhuurd aan Stichting Theater Instituut Nederland (TIN). [A] heeft ook in verband met de verhuur werkzaamheden verricht. Hij is (in elk geval) bij de oplevering van het gehuurde aanwezig geweest.
2.6. Lloyd’s heeft in maart 2009 een pand aan de [D] te Amsterdam (hierna: pand [D]) verhuurd aan Young Works B.V. [A] heeft werkzaamheden verricht met betrekking tot (de totstandkoming van) die verhuur.
2.7. [A] heeft [B] op 29 april 2009 een factuur gezonden waarop - voor zover hier van belang - staat:
Peldayne Investments B.V.
[C] Amsterdam,
- aankoopbemiddeling zijnde 0,5% van € 7.560.000,-- € 37.800,--
- verhuurbemiddeling TIN zijnde 5% van € 500.000,-- € 25.000,--
Lloyd’s ACS Properties B.V.
[D] Amsterdam
- verhuurbemiddeling YoungWorks zijnde 10% van
€ 200.000,-- € 20.000,--
Totaal € 82.800,--
19% BTW - 15.732,--
Totaal € 98.532,--
2.8. [B] c.s. hebben geweigerd deze factuur van [A] te betalen.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [A] vordert, samengevat:
a. hoofdelijke veroordeling van [B] en Lloyd’s tot betaling van EUR 20.000,- exclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente,
b. hoofdelijke veroordeling van [B] en Peldayne tot betaling van EUR 37.800,-exclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente,
c. hoofdelijke veroordeling van [B] en Peldayne tot betaling van EUR 25.000,-exclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente,
d. hoofdelijke veroordeling van [B] c.s. in de proceskosten, inclusief nakosten.
3.2. Aan zijn vordering legt [A] het volgende ten grondslag. Tussen partijen geldt de beloningsregeling zoals vermeld in zijn brief van 13 september 2004 (zie 2.3). Op grond daarvan heeft hij voor zijn werk met betrekking tot de panden [C] en [D] recht op de courtage die is berekend in zijn factuur van 29 april 2009.
3.3. [B] c.s. voeren verweer. Zij bestrijden dat de beloningsregeling waar [A] zich op beroept is overeengekomen.
in reconventie
3.4. [B] c.s. vorderen, samengevat:
1. een verklaring voor recht dat [A] in de uitoefening van zijn werkzaamheden toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [B] c.s.,
2. veroordeling van [A] tot vergoeding van door [B] c.s. geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
3. toe te staan dat een in conventie vast te stellen bedrag zal kunnen worden gecompenseerd met de toegewezen schade,
4. veroordeling van [A] in de proceskosten.
3.5. [A] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Partijen zijn het erover eens dat [A] werkzaamheden heeft uitgevoerd met betrekking tot de panden [C] en [D]. [B] c.s. hebben erkend dat een bedrag moet worden vastgesteld als honorering daarvoor (conclusie van antwoord nr. 31). Partijen verschillen echter van mening over de vraag of die vergoeding berekend moet worden op de manier zoals omschreven in de brief van 13 september 2004. Volgens [A] is op het voorstel dat in die brief staat geen concrete reactie gekomen, maar zijn partijen die regeling wel gaan uitvoeren. [B] c.s. ontkennen dat op basis van de brief van 13 september 2004 is afgerekend. Zij stellen dat partijen altijd achteraf in goed overleg tot een afspraak over de beloning kwamen, dus zonder vaste wijze van berekening.
4.2. Het standpunt van [A] is onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft [A] facturen in het geding gebracht met betrekking tot de verhuur van (onderdelen van) het pand [E] te Amsterdam (pand [E]), waarbij de factuurbedragen blijkens de omschrijving zijn gebaseerd op 10% van de aanvangshuurprijs (en dus in overeenstemming met de regeling in zijn brief), maar hij heeft op de comparitie van partijen erkend dat het gefactureerde bedrag (in totaal € 19.271 exclusief btw) niet is voldaan. Volgens [A] is er na onderhandeling tussen partijen € 12.500,- betaald.
Verder heeft [A] gewezen op zijn werk inzake het pand [F] te Amsterdam (pand [F]) waar hij naar zijn zeggen € 21.250,- exclusief btw voor heeft gefactureerd, naar de rechtbank begrijpt eveneens conform de door hem voorgestelde regeling. Volgens zijn verklaring op de comparitie is echter uiteindelijk slechts ongeveer 60% van dat bedrag betaald.
De rechtbank concludeert dat uit de door [A] opgevoerde gevallen niet is op te maken dat partijen daadwerkelijk op basis van de door hem voorgestelde regeling afrekenden. [A] heeft daarnaast niet onderbouwd dat in andere gevallen wel conform die regeling werd betaald. Verder erkent [A] dat partijen overleg voerden over de facturen. Dat lag niet voor de hand als op basis van een vaste methodiek werd afgerekend.
4.3. De rechtbank gaat er gelet op het bovenstaande vanuit dat partijen geen afspraak hebben gemaakt over (de berekening van) de hoogte van het loon van [A]. In dat geval is het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd of, bij gebreke daarvan, een redelijk loon. Uit de stellingen van partijen is niet op te maken op welke wijze het loon van [A] gewoonlijk werd berekend. Daarom zal de rechtbank moeten bepalen wat een redelijk loon is.
4.4. [A] heeft gesteld dat het door hem gefactureerde loon (zie 2.7) redelijk is, omdat zijn tarief veel lager is dan de tarieven van andere makelaars zoals door hem overgelegd. De rechtbank volgt die redenering niet. Tussen partijen staat vast dat zij in onderhandeling tot een te betalen loon kwamen en niet op basis van vaste bedragen of percentages zoals in de door [A] overgelegde voorwaarden. Over de hoogte van de daadwerkelijk betaalde bedragen verschillen partijen van mening, maar deze bedragen waren – ook in de visie van [A], zie 4.2 – in elk geval beduidend lager dan hetgeen uit de door hem voorgestelde regeling zou voortvloeien. Alleen al daarom ziet de rechtbank geen reden om bij het door [A] voorgestelde tarief aan te knopen.
4.5. De stellingen van partijen over de betaalde bedragen in andere gevallen verschaffen evenmin veel inzicht in wat nu een redelijke prijs is. Volgens [A] heeft hij voor het werk met betrekking tot pand [E] € 12.500,- ontvangen, maar volgens [B] c.s. is daarvoor slechts € 6.300,- betaald. Ten aanzien van pand [F] staat tegenover de stelling van [A] dat hij ongeveer 60% van € 21.250,- betaald heeft gekregen het standpunt van [B] c.s. dat daarvoor slechts € 1.190,- inclusief btw is voldaan.
4.6. De rechtbank ziet aanleiding een deskundige in te schakelen om haar te adviseren over de vraag wat een redelijk loon is voor de door [A] verrichte werkzaamheden inzake de aankoop van pand [C] (zie 2.4), de verhuur van pand [C] (zie 2.5) en de verhuur van pand [D] (zie 2.6).
4.7. De rechtbank gaat er op grond van het onder 4.2 en 4.4 overwogene vanuit dat het gebruikelijke loon tussen partijen beduidend lager lag dan het tarief dat volgt uit de brief van [A] van 13 september 2004 en ook veel lager dan in het algemeen door andere makelaars werd gehanteerd. De deskundige dient dat bij zijn rapportage tot uitgangspunt te nemen. Uit de stellingen van [B] c.s. bij conclusie van antwoord is verder op te maken dat (in elk geval) minimaal € 1000,- werd betaald.
4.8. [B] heeft verder op de comparitie onweersproken verklaard dat bij de bepaling van het loon van [A] (in elk geval) de volgende factoren een rol speelden:
a. of [A] de tip had gegeven, dan wel of [B] hem bij de zaak betrokken had;
b. de aard van de huurder;
c. de activiteiten die door [A] waren verricht.
Ad a: [B] c.s. hebben onweersproken gesteld dat de tip in de onderhavige gevallen niet van [A] afkomstig was.
Ad c: [A] heeft als productie 5 bij dagvaarding een lijst overgelegd van de belangrijkste gebeurtenissen en werkzaamheden van [A] inzake de drie projecten waarvan de beloning hier in geschil is. De inhoud van die lijst is niet door [B] c.s. bestreden, zodat de deskundige die lijst als uitgangspunt kan nemen.
4.9. De rechtbank is voornemens de deskundige de volgende vragen te stellen:
1. wat is naar uw deskundig oordeel ten aanzien van de onder 4.6 vermelde werkzaamheden (en op basis van de onder 4.7 en 4.8 genoemde uitgangspunten) een redelijk loon voor [A]?
2. hebt u nog andere opmerkingen die voor de beslissing van het geschil van belang kunnen zijn?
4.10. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan deze te stellen vragen. Zij verzoekt partijen om daartoe met elkaar in contact te treden opdat voor zover mogelijk overeenstemming wordt bereikt.
4.11. Partijen zullen elk de helft van het nader vast te stellen voorschot voor de kosten van de deskundige moeten voldoen.
4.12. [B] c.s. beroepen zich verder op verrekening en opschorting, gelet op hun vorderingen in reconventie. Zoals hierna wordt overwogen, zijn de reconventionele vorderingen echter niet toewijsbaar. Daarom kan er ook geen verrekening of opschorting plaatsvinden.
in reconventie
4.13. [B] c.s. leggen aan hun vorderingen in reconventie het volgende ten grondslag. [A] heeft [B] overtuigd een pand aan de [G] te Amsterdam, dat in eigendom was van Peldayne Holdings BV, te verkopen aan HBB Groep BV (hierna HBB), terwijl [A] zelf ook optrad voor HBB. Door de manipulatie van [A] is schade geleden, onder meer omdat het pand voor € 190.000,- meer verkocht had kunnen worden aan een andere gegadigde. Verder is over de oplevering van pand [C] een conflict ontstaan tussen de huurder, TIN, en Peldayne. TIN stelt dat er veel gebreken zijn in de oplevering. Peldayne stelt zich op het standpunt dat in elk geval de tweede tot en met vijfde verdieping al zijn opgeleverd in augustus 2008 en zij beroept zich daartoe op een opleveringslijst die is opgesteld door [A]. Als in een procedure anders geoordeeld zou worden is [A] tekortgeschoten, aldus [B] c.s.
4.14. Ten aanzien van het pand aan de [G] heeft [A] er terecht op gewezen dat de (erpachts-)eigenaar en verkoper, Peldayne Holdings BV, geen partij is in de onderhavige zaak. [B] c.s. hebben niet onderbouwd dat [A] ten opzichte van hen toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Ook is niet gesteld hoe [B] c.s. schade geleden (kunnen) hebben door de handelwijze van [A]. Reeds daarom zijn de vorderingen van [B] c.s. ten aanzien van dit pand niet toewijsbaar.
4.15. Ook met betrekking tot pand [C] moeten de vorderingen van [B] c.s. worden afgewezen. Niet onderbouwd is wat [A] verkeerd heeft gedaan bij de oplevering van dat pand. Daar komt bij dat de stellingen van [B] c.s. erop neer komen dat [A] pas tekort is geschoten als - naar de rechtbank begrijpt - in een procedure tussen TIN en Peldayne het verweer van Peldayne dat al in augustus 2008 (deels) opgeleverd is, zou worden verworpen. Die situatie is echter niet aan de orde, alleen al omdat [B] c.s. zelf stellen dat zo’n procedure (nog) niet aanhangig is.
4.16. [B] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op EUR 894,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 894,00).
4.17. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing wordt vermeld.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 19 januari 2011 voor het nemen van een akte door beide partijen over hetgeen is vermeld onder 4.10, waarna het schriftelijk debat tussen partijen in beginsel is geëindigd,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
5.3. wijst de vorderingen af,
5.4. veroordeelt [B] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op EUR 894,00,
5.5. veroordeelt [B] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- EUR 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na de betekening aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.6. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de veroordeling in de proceskosten en in de nakosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Brunner en in het openbaar uitgesproken op
29 december 2010.?