Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: 1236736 EA VERZ 11-444
Beschikking van: 24 mei 2011
F.no.: 656
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker 1] EN [verzoeker 2]
wonende te [woonplaats]
verzoekers
nader te noemen [verzoekers gezamenlijk]
gemachtigde: mr. E.H.M. Swaneveld-Bakelaar
t e g e n
de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS "[VvE]"
zetelende te [plaats]
verweerster
nader te noemen de VvE
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS Rechtsbijstand)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekers gezamenlijk] heeft op 23 maart 2011 een verzoek ingediend ex artikel 5:121 BW Pro dat strekt tot het verlenen van een vervangende machtiging.
De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 21 april 2011. [verzoekers gezamenlijk] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De VvE is verschenen bij haar [voorzitter] vergezeld van [beheerder], en [lid 1] en[lid 2], bijgestaan door haar gemachtigde.
Vervolgens is de datum voor beschikking bepaald op heden.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken kan van het volgende worden uitgegaan:
[verzoekers gezamenlijk] is sinds 27 februari 2003 rechthebbende tot het appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping aan de [adres] (hierna: de woning). [verzoekers gezamenlijk] is eerste rechthebbende tot het appartementsrecht en eerste bewoner van de woning.
De woning bevindt zich in een gebouw dat gesplitst is in appartementsrechten. Op de splitsing is van toepassing verklaard het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992.
Artikel 9 van Pro het splitsingsreglement (hierna: het Reglement) luidt, voor zover relevant, als volgt. “
1. tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig: (..) b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water (…) , alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekken”.
1. tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig: (..) b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water (…) , alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekken”.
Medio 2010 heeft [verzoekers gezamenlijk] Celo Bouw & Installatie (hierna: Celo) ingeschakeld voor het verhelpen van een lekkage in de woning. Celo heeft daartoe de betonnen vloer van de woning moeten openhakken om bij de afvoerleiding te kunnen. Deze afvoerleiding bleek veel bochten te bevatten en had een T-stuk met een rood stofkapje met een gat dat was afgesloten met grijs plastic en wat tape. Hierdoor kon dat water de woonkamer van de woning inlopen. Celo heeft de lekkage verholpen.
Verzoek
2. [verzoekers gezamenlijk] verzoekt een vervangende machtiging te verlenen tot het herstellen van de afvoer die is gelegen in de vloer van het appartement, plaatselijk bekend als [adres], met alle daarbij komende werkzaamheden zoals het openbreken en dichtmaken van de vloer en het herstellen van de gevolgschade, met bepaling dat de VvE de door verzoekers gemaakte kosten ad € 4.973,35 aan verzoekers dient te vergoeden, met veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure. Daartoe stelt [verzoekers gezamenlijk] - kort gezegd - dat de afvoer die thans is hersteld valt onder de uitzondering van het laatste deel van artikel 9 van Pro het Reglement. De afvoer is namelijk geen installatie die uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekt. De uitzondering ziet volgens [verzoeker 1] op de hele installatie en niet op onderdelen van die installatie. Het opdelen van installaties in stukjes is onlogisch en onwenselijk. Dit strookt ook met het gegeven dat in artikel 9 van Pro het Reglement is bepaald dat de radiatoren en radiatorkranen in privégedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Verder is van belang dat de afvoer in de betonnen vloer is gelegen. Deze vloer is gemeenschappelijk en [verzoekers gezamenlijk] kan alleen bij de afvoer komen door deze gemeenschappelijke zaak open te breken.
3. [verzoekers gezamenlijk] heeft kosten gemaakt en voor een bedrag van € 4.973,35 schade geleden die niet door de verzekering wordt vergoed. De VvE dient deze te vergoeden. Ter onderbouwing van zijn vordering verwijst [verzoekers gezamenlijk] naar een foto’s van de afvoer, een factuur van Bijl Totaaltechniek ad € 134,64, een nota van de rioolontstoppingsdienst ad € 184,45 en naar twee nota’s van Celo van respectievelijk € 2.073,69 en € 1.430,57. Aan de schilder is € 400,00 betaald. Verder heeft [verzoekers gezamenlijk] in de periode van de herstelwerkzaamheden twee weken elders moeten verblijven. De kosten hiervan, in redelijkheid beperkt tot € 750,00, moeten ook worden vergoed.
Verweer
4. De VvE stelt zich op het standpunt dat de afvoer tot het privé gedeelte behoort en wel degelijk onder de uitzondering valt van artikel 9 van Pro het Reglement waarin wordt bepaald: “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekken”. Het feit dat in de bepaling van artikel 9 van Pro het Reglement vermeld staat dat de dat de radiatoren en radiatorkranen in privégedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, wijst er juist op dat dit een uitzondering betreft; andere delen van een installatie in een privé gedeelte strekken ten dienste van dat ene privé gedeelte en zijn dus niet gemeenschappelijk. Dat de betonnen vloer tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, maakt nog niet dat de afvoerleiding in de woning van [verzoekers gezamenlijk] dat ook is.
Beoordeling
5. Het geschil tussen partijen ziet in feite alleen op de uitleg van de bepaling van artikel 9 van Pro het Reglement, meer in het bijzonder de zinsnede “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken”. Partijen zijn het er over eens dat de afvoer in het gebouw een technische installatie vormt zoals bedoeld in de eerste regel van artikel 9 lid 1 sub b van Pro het Reglement (“de technische installaties met de daarbij behorende leidingen”). Zij twisten over de vraag of de afvoerleiding in de woning van [verzoekers gezamenlijk] moet worden aangemerkt als “een installatie die uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt”.
6. Het Reglement is een regeling die naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of formulering daarvan. Overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan de wijze waarop die bepalingen zijn opgesteld, zijn voor derden niet kenbaar. Voorop staat dat bij de uitleg van de betreffende bepaling uit het Reglement niet alleen gekeken moet worden naar de louter taalkundige uitleg maar er moet ook acht worden geslagen op andere objectieve maatstaven zoals de elders in het Reglement gebruikte formuleringen, en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt.
7. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt toepassing van deze norm tot het volgende oordeel. De afvoerinstallatie met bijbehorende (afvoer)leidingen behoort ingevolge artikel 9 van Pro het Reglement in beginsel tot de gemeenschappelijke gedeelten. Dat ligt anders als deze installatie uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekt. Taalkundig ligt het niet voor de hand de enkele afvoerleiding in de woning van [verzoekers gezamenlijk] aan te merken als een “installatie”, zeker niet als eerder in de bewuste bepaling wordt gesproken van “(..) installaties met de daarbij behorende leidingen”. Bovendien is de uitzondering aan het eind van de bepaling van artikel 9 van Pro het Reglement beperkt tot het geval wanneer de
installatieuitsluitend ten dienste van één appartement strekt. Dit duidt er op dat de uitzondering niet geldt als alleen de bijbehorende (afvoer)leiding, zoals die in het appartement van [verzoekers gezamenlijk], ten dienste van dat ene appartement strekt. De afvoerinstallatie (met alle bijbehorende leidingen) vormt een stelsel binnen het gebouw dat (mede) strekt ten behoeve van meerdere privé gedeelten. Bovendien leidt deze uitleg in de onderhavige zaak gelet op de feitelijke situatie ter plekke ook tot de meest aannemelijke (rechts)gevolgen. De bedoelde afvoerleiding ligt in een betonnen vloer die, daar zijn partijen het over eens, een gemeenschappelijke zaak is in de zin van het Reglement. [verzoekers gezamenlijk] kan daardoor niet bij de afvoerleiding; hij heeft de betonnen vloer moeten laten openhakken teneinde de reparatie aan deze afvoerleiding te kunnen laten uitvoeren. Het is dan ook aannemelijk dat de afvoerleiding onder deze omstandigheden ook als gemeenschappelijk heeft te gelden. De kantonrechter overweegt hierbij nog dat in de vermelding in het Reglement de radiatoren en radiatorkranen in privégedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, niet tot een ander oordeel leidt.
installatieuitsluitend ten dienste van één appartement strekt. Dit duidt er op dat de uitzondering niet geldt als alleen de bijbehorende (afvoer)leiding, zoals die in het appartement van [verzoekers gezamenlijk], ten dienste van dat ene appartement strekt. De afvoerinstallatie (met alle bijbehorende leidingen) vormt een stelsel binnen het gebouw dat (mede) strekt ten behoeve van meerdere privé gedeelten. Bovendien leidt deze uitleg in de onderhavige zaak gelet op de feitelijke situatie ter plekke ook tot de meest aannemelijke (rechts)gevolgen. De bedoelde afvoerleiding ligt in een betonnen vloer die, daar zijn partijen het over eens, een gemeenschappelijke zaak is in de zin van het Reglement. [verzoekers gezamenlijk] kan daardoor niet bij de afvoerleiding; hij heeft de betonnen vloer moeten laten openhakken teneinde de reparatie aan deze afvoerleiding te kunnen laten uitvoeren. Het is dan ook aannemelijk dat de afvoerleiding onder deze omstandigheden ook als gemeenschappelijk heeft te gelden. De kantonrechter overweegt hierbij nog dat in de vermelding in het Reglement de radiatoren en radiatorkranen in privégedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, niet tot een ander oordeel leidt.
8. Op grond van het bovenstaande had de VvE de verplichting de lekkage te verhelpen en dient de VvE [verzoekers gezamenlijk] de schade die hij heeft geleden, daaronder begrepen de gemaakte kosten voor herstel van de afvoerleiding, te vergoeden. De vordering van [verzoekers gezamenlijk] is voor het overige niet betwist. Nu deze vordering de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt kan deze worden toegewezen zoals door [verzoekers gezamenlijk] is gevorderd.
9. Gelet op de afloop van het geding wordt de VvE veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [verzoekers gezamenlijk]
BESLISSING
De kantonrechter:
verleent een vervangende machtiging tot het herstel van de afvoer die is gelegen in de vloer van het appartement, plaatselijk bekend als [adres] met alle daarbij komende werkzaamheden zoals het openbreken en dichtmaken van de vloer en het herstellen van de gevolgschade;
veroordeelt de VvE tot betaling van € 4.973,35 aan [verzoekers gezamenlijk];
veroordeelt de VvE in de kosten van deze procedure aan de zijde van [verzoekers gezamenlijk], die tot op heden worden begroot op € 545,00 voor salaris van zijn gemachtigde en € 71,00 voor vast recht, voor zover verschuldigd, inclusief BTW.
wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus gegeven door mr. M.D. Ruizeveld, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 mei 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.