Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 422252 / HA ZA 09-839
Vonnis van 26 januari 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING GOOISCH NATUURRESERVAAT,
gevestigd te Hilversum,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. P.F.P. Nabben,
tegen
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
3. de vereniging
DIERENASIEL CRAILO, STREEKASIEL VOOR HET GOOI,
gevestigd te Hilversum,
4. de stichting
STICHTING VRIENDEN DIERENASIEL CRAILO,
gevestigd te Hilversum,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. D.D. Senders.
Eisende partij zal hierna GNR worden genoemd. Gedaagde partijen zullen hierna afzonderlijk [A], [B], het asiel, de stichting en gezamenlijk [A] c.s. worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 februari 2009, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
- het vonnis van 13 mei 2009 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 2 oktober 2009 en de ten behoeve van de comparitie toegezonden stukken, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging van eis in conventie;
- de conclusie van repliek in conventie, met één productie;
- de conclusie van dupliek in conventie, met producties;
- de brief van 20 mei 2010 met één productie;
- de akte uitlating producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. GNR is eigenaar geweest van de percelen (thans) kadastraal bekend gemeente --, sectie --, nummers [C], [D], [E],[F] en [G].
2.2. GNR verhuurde de percelen met nummer [C], [D] en [G] aan het asiel. In 1985 heeft GNR laatstgenoemde percelen aan het asiel in erfpacht uitgegeven. De akte van erfpacht luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…) dat het natuurreservaat met de vestiging van bedoeld zakelijk recht kan instemmen, mits zij de zekerheid heeft dat het perceel uitsluitend zal worden aangewend ten behoeve van een asiel (…)”.
2.3. Op 1 maart 1989 heeft GNR de eigendom van de percelen met nummer [C], [D] en [G] overgedragen aan de aan het asiel gelieerde Stichting Bijstand Dierenasiel Crailo, thans de stichting. De akte van levering luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Artikel 8
Indien het op het verkochte door de erfpachter geëxploiteerde asiel (…) mocht worden opgeheven, dan wel de vereniging Vereniging Dierenasiel Crailo, Streekasiel voor het Gooi mocht worden ontbonden anders dan in het kader van een interne reorganisatie of fusie, tengevolge waarvan haar aktiviteiten door een soortgelijke organisatie worden voortgezet, heeft de verkoper het recht het bij deze gekochte terug te kopen, mits hij het verlangen daartoe te kennen geeft binnen drie maanden nadat hij van de beëindiging of ontbinding in kennis is gesteld.
Indien verkoper van dit terugkooprecht gebruikt wenst te maken, zal de koopsom voor partijen bindend worden vastgesteld door drie makelaars onroerend goed, van wie elk der partijen één aanwijst en de aldus benoemden tezamen de derde aanwijzen (…)”.
2.4. Op 1 juni 1998 is [A] in dienst getreden bij het asiel. Hij is gevolmachtigd directeur van het asiel en is tevens gevolmachtigd de aan het asiel gelieerde stichtingen te vertegenwoordigen. [B] is zijn echtgenote.
2.5. Op 21 oktober 2004 heeft [A] een brief aan GNR geschreven. Deze brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“In 1989 heeft de Stichting Vrienden Dierenasiel Crailo, destijds genaamd Stichting Bijstand Dierenasiel Crailo, de grond waarop de Vereniging Dierenasiel Crailo, Streekasiel voor het Gooi en omstreken sinds 1924 de dierenasielactiviteiten exploiteert, van uw Stichting in eigendom overgenomen (…).
De overdacht heeft onder een aantal voorwaarden plaatsgevonden, waaronder de clausule dat wanneer het geëxploiteerde dierenasiel mocht worden opgeheven of wanneer de Vereniging Dierenasiel Crailo, Streekasiel voor het Gooi en omstreken mocht worden ontbonden, uw Stichting het recht heeft de grond terug te kopen.
Zoals u waarschijnlijk weet is nu, vanwege terreinuitbreiding, de mogelijkheid ontstaan om de dierenasielopstallen te vernieuwen en aanzienlijk uit te breiden. Ten eerste willen wij de grond gaan onderbrengen daar waar het hoort, bij de Stichting Onroerend Goed Dierenasiel Crailo. Ten tweede heeft de laatstgenoemde Stichting een financiering nodig voor de te realiseren nieuwbouw en moeten er ten behoeve daarvoor geen hoofdelijke verplichtingen aanwezig zijn.
Beide laatstgenoemde argumenten geven ons tot reden om aan uw bestuur het verzoek te doen ons te ontslaan van het terugkooprecht, zoals hierboven omschreven.”
2.6. Bij brief van 17 november 2004 heeft GNR op het verzoek van [A] gereageerd. Deze brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“In onze vergadering (…) hebben wij gesproken over uw verzoek en besloten daarop afwijzend te reageren. Gelet op de ligging van het dierenasiel temidden van het beschermd natuurmonument Bussumer- en Westerheide hechten wij eraan het terugkooprecht bij de lopende grondruil te handhaven.”
2.7. Op 19 mei 2005 heeft er een grondruil tussen GNR en de stichting plaatsgevonden. Hierbij heeft de stichting de eigendom van het perceel met nummer [C] aan GNR overgedragen waarbij het recht van erfpacht op dat perceel werd beëindigd. GNR heeft de eigendom van de percelen met nummer [E] en [F] aan de stichting overgedragen. De akte ruiling van onroerende zaken luidt, voor zover hier van belang, als volgt.
“4. Erfdienstbaarheden/kettingbedingen/kwalitatieve rechten en plichten en dergelijke
(…) Indien het op het geruilde door Vereniging Dierenasiel Crailo, Streekasiel voor het Gooi, geëxploiteerde asiel voor honden, katten en andere dieren mocht worden opgeheven, dan wel de vereniging Dierenasiel Crailo, Streekasiel voor het Gooi, mocht worden ontbonden anders dan in het kader van een interne reorganisatie of fusie, tengevolge waarvan haar aktiviteiten door een soortelijke organisatie worden voortgezet, heeft GNR het recht het bij deze geruilde terug te kopen, mits hij het verlangen daartoe te kennen geeft binnen drie maanden nadat hij van de beëindiging of ontbinding in kennis is gesteld.
Indien GNR van dit terugkooprecht gebruik wenst te maken, zal de koopsom voor partijen bindend worden vastgesteld door drie makelaars onroerend goed, van wie elk der partijen één aanwijst en aldus benoemden tezamen de derde aanwijzen (…)”.
2.8. De stichting heeft op 19 mei 2005 op de percelen met de nummers [E] en [F] tevens een recht van erfpacht gevestigd ten behoeve van het asiel. De akte vestiging van erfpachtsrecht luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Artikel 15
Voorkeursrecht
Bij voorgenomen vervreemding van het erfpachtsrecht dient het navolgende in acht te worden genomen: blijkens akte van levering op een maart negentienhonderd negen en tachtig (…) is een voorkeursrecht tot koop ten behoeve van de Stichting Gooisch Natuurreservaat gevestigd. In deze akte komt het navolgende voor, woordelijk luidende:
Artikel 8
Indien het op het verkochte door de erfpachter geëxploiteerde asiel (…) mocht worden opgeheven, dan wel (…) mocht worden ontbonden anders dan in het kader van een interne reorganisatie of fusie, tengevolge waarvan haar aktiviteiten door een soortgelijke organisatie worden voortgezet, heeft de verkoper het recht het bij deze gekochte terug te kopen, mits hij het verlangen daartoe te kennen geeft binnen drie maanden nadat hij van de beëindig of ontbinding in kennis is gesteld.
Indien verkoper van dit terugkooprecht gebruikt wenst te maken, zal de koopsom vor partijen bindend worden vastgesteld door drie makelaars onroerend goed, van wie elk der partijen één aanwijst en de aldus benoemden tezamen de derde aanwijzen (…)”.
2.9. Op 1 juni 2007 heeft de stichting de eigendom van de percelen met nummer [D] en [E] aan [A] (in privé) en [B], overgedragen. Tegelijkertijd heeft het asiel het recht van erfpacht op voornoemde percelen aan [A] (in privé) en [B] overgedragen. Voor de eigendom betaalde [A] € 11.000,00. Voor de erfpacht betaalde hij € 1,00.
In de leveringsakte is, voor zover hier van belang, voorts het volgende bepaald:
“I INLEIDING
(…)
4. De Stichting en Vereniging enerzijds en de koper anderzijds zijn in tweeduizend twee, mede in verband met na te noemen akte van grondruil overeengekomen dat een gedeelte van het perceel, sectie -- nummers [H] en [I], zijnde de bedrijfswoning met bijbehorende grond, zoals met streeparcering is aangegeven op aangehechte tekening (rechtbank: hetgeen overeenstemt met de nummers [D] en [E]), zal worden overgedragen aan koper (…).”
(…)
IV LEVERING, OPSTAL en ERFPACHTRECHT, GEBRUIK
(…)
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar voormelde akte van ruiling op negentien mei tweeduizend vijf (…). In gemelde akte staat woordelijk vermeld:
(…)
Indien het op het geruilde door Vereniging Dierenasiel Crailo, Streekasiel voor het Gooi, geëxploiteerde asiel voor honden, katten en andere dieren mocht worden opgeheven, dan wel de vereniging Dierenasiel Crailo, Streekasiel voor het Gooi, mocht worden ontbonden anders dan in het kader van een interne reorganisatie of fusie, tengevolge waarvan haar aktiviteiten door een soortelijke organisatie worden voortgezet, heeft GNR het recht het bij deze geruilde terug te kopen, mits hij het verlangen daartoe te kennen geeft binnen drie maanden nadat hij van de beëindiging of ontbinding in kennis is gesteld.
2.10. Op 22 februari 2009 is ten laste van [A] en [B] conservatoir (leverings)beslag gelegd op de onroerende zaken op de percelen met de nummers [D] en [E].
2.11. Op 19 mei 2010 is er ten aanzien van de akte van 1 juni 2007 zoals hiervoor onder 2.7. weergegeven een aanvullende akte opgesteld. Deze akte luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
3. AANVAARDING BEDING TERUGKOOP
De Stichting, de erfpachter en of de vereniging, bedingen hierbij uitdrukkelijk met betrekking tot de bij ‘de akte van levering’ aan [A] cs over gedragen percelen grond (…) nummers [E] en [D], ten behoeve van Stichting Gooisch Natuurreservaat (GNR) voor wie De Stichting en de erfpachter en/of de vereniging aanvaarden, een zelfde recht van terugkoop zoals (…) omschreven in de akte van ruiling de dato negentien mei tweeduizend vijf (….) met de daaraan verbonden bepalingen.
[A] cs verklaart zich te onderwerpen aan het beding van terugkoop met de daaraan verbonden bepalingen en dit als zodanig te aanvaarden.
3. Het geschil
in conventie
3.1. GNR vordert, na wijziging van eis, – samengevat –:
Primair
I. een verklaring voor recht inhoudende dat [A] en [B] jegens GNR onrechtmatig hebben gehandeld door de eigendom van de percelen met de nummers [D] en [E] te kopen/geleverd te krijgen van de stichting, en de erfpacht op die percelen op die datum te kopen/geleverd te krijgen van het asiel;
II. een verklaring voor recht inhoudende dat de stichting jegens GNR wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door de eigendom van de percelen met nummer [D] en [E] te verkopen/leveren aan [A] en [B];
III. een verklaring voor recht inhoudende dat het asiel jegens GNR wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door de erfpacht van de percelen met nummer [D] en [E] te verkopen/leveren aan [A] en [B];
IV. een verklaring voor recht dat de stichting verplicht is om bij iedere voorgenomen overdracht aan enige derde (van een gedeelte) van de percelen met nummer [D], [E], [F] en [G] het terugkooprecht te eerbiedigen;
V. een verklaring voor recht inhoudende dat het asiel verplicht is om de percelen met nummer [D], [E], [F] en [G] als asiel te gebruiken en het te verbieden om aan een derde enig gebruiksrecht op (een gedeelte van) deze percelen te verschaffen;
VI. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [A] en [B] te veroordelen om:
a. binnen twee maanden na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis op hun kosten de woning en andere opstallen op de percelen met nummer [D] en [E] af te breken en de percelen te ontruimen, op straffe van een aan GNR te verbeuren dwangsom van EUR 1.000,00 per dag dat [A] en [B] in gebreke blijven daaraan te voldoen en
b. binnen twee maanden na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis mee te werken aan de levering aan GNR van de percelen met nummer [D] en [E], tegen een koopprijs van EUR 11.001,00, met de bepaling dat het in deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [A] en [B];
Subsidiair
VII.
a. vernietiging van de grondruil tussen GNR en de stichting van 19 mei 2005;
b. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [A] en [B] om op hun kosten de woning en andere opstallen op het perceel met nummer [E] af te breken en het perceel te ontruimen, op straffe van een aan GNR te verbeuren dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [A] en [B] in gebreke blijven daaraan te voldoen;
c. veroordeling van [A] en [B] om mee te werken aan de eigendomsoverdracht aan GNR van de eigendom van het perceel met nummer [E], met de bepaling dat het in deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [A] en [B];
d. met de bepaling dat aan de hiervoor gevorderde vernietiging voor het overige haar werking wordt ontzegd en dat aan geen der partijen een uitkering als bedoeld in artikel 3:53 lid 2 BW wordt toegekend;
e. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [A] en [B], de stichting en het asiel om mee te werken aan de levering door [A] en [B] aan de stichting van de eigendom van het perceel met nummer [D], tegen een koopprijs van EUR 11.001,00, met de bepaling dat het in deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [A] en [B], de stichting en het asiel;
f. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [A] en [B], de stichting en het asiel om mee te werken aan de vestiging van een recht van erfpacht ten laste van het perceel met nummer [D], met de bepaling dat het in deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [A] en [B], de stichting en het asiel;
dan wel (meer subsidiair)
VIII. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [A] en [B], de stichting en het asiel om:
a. mee te werken aan de levering door [A] en [B] aan de stichting van de eigendom van de percelen met nummer [D] en [E], met de bepaling dat het in deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [A] en [B], de stichting en het asiel;
b. mee te werken aan de vestiging van een recht van erfpacht ten laste van de percelen met het nummer [D] en [E], met de bepaling dat het in deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een daarop gerichte akte van [A] en [B] en de stichting en het asiel;
dan wel (nog meer subsidiair)
IX. veroordeling van [A] en [B] tot vergoeding van de schade als bedoeld in artikel 6:212 BW, nader op te maken bij staat;
en tenslotte, zowel primair, subsidiair, meer subsidiair als nog meer subsidiair
bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [A] en [B], de stichting en het asiel hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder die van het gelegde beslag, met de bepaling dat de kostenveroordeling ten aanzien van [A] en [B] hoofdelijk is.
3.2. GNR legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. De verkoop van de eigendom van de percelen met nummer [D] en [E] en het recht van erfpacht daarop door de stichting dan wel het asiel aan [A] en [B] is in strijd met het terugkooprecht en het voorkeursrecht van GNR. Door de rechten van GNR niet te eerbiedingen, heeft [A] c.s. onrechtmatig jegens GNR gehandeld dan wel is hij tekortschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen. Hierdoor heeft GNR schade en/of ander nadeel geleden.
3.3. [A] c.s. betwist de vorderingen van GNR. Hij voert hiertoe het volgende aan. De verkoop van de eigendom van de percelen met nummer [D] en [E] en het recht van erfpacht daarop door de stichting dan wel het asiel aan [A] en [B] is niet in strijd met het terugkooprecht en/of het voorkeursrecht van GNR. Indien en voor zover het terugkooprecht en het voorkeursrecht zien op de verkoop van de eigendom van de percelen met nummer [D] en [E] en het recht van erfpacht daarop, heeft te gelden dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen dan wel een tekortkoming in de nakoming van de op [A] c.s. rustende verplichtingen. De vorderingen van GNR dienen derhalve te worden afgewezen.
in reconventie
3.4. [A] c.s. vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, opheffing van het op 22 februari 2009 ten laste van [A] en [B] gelegde beslag op de onroerende zaken op de percelen met nummer [D] en [E], met veroordeling van GNR om medewerking te verlenen aan die opheffing en doorhaling bij het kadaster, zulks op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,00 per dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met veroordeling van GNR in de (na)kosten van de procedure.
3.5. [A] c.s. legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Het beslag is onrechtmatig gelegd en dient derhalve te worden opgeheven.
3.6. GNR voert gemotiveerd verweer. Zij voert daartoe aan dat het beslag niet onrechtmatig is gelegd. De vordering van [A] c.s. dient derhalve te worden afgewezen.
4. De beoordeling
in conventie
terugkooprecht en het voorkeursrecht van toepassing?
4.1. De kern van het geschil ziet op de vraag of de verkoop van de eigendom van de percelen met nummer [D] en [E] en het recht van erfpacht daarop door de stichting dan wel het asiel aan [A] en [B] in strijd is met het terugkooprecht (zoals hiervoor geciteerd onder 2.3. en 2.7.) en het voorkeursrecht (zoals hiervoor geciteerd onder 2.8.) van GNR. In de eerste plaats dient te worden beoordeeld of, zoals GNR stelt en [A] c.s. betwist, het terugkooprecht en het voorkeursrecht (ook) van toepassing zijn op de situatie dat de exploitatie van het asiel op een gedeelte van het terrein wordt stopgezet.
4.2. De rechtbank stelt vast dat het terugkooprecht en het voorkeursrecht niet bepalen wat onder de stopzetting van de exploitatie van het asiel wordt verstaan. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
4.3. GNR, het asiel en de stichting delen reeds een lange geschiedenis met elkaar. Uit de akte van vestiging van het recht van erfpacht op onder andere het perceel met nummer [D] (zoals hiervoor geciteerd onder 2.2.) blijkt dat GNR destijds grote waarde hechtte aan de exploitatie van een asiel op die percelen. Zij heeft blijkens de tekst van de akte slechts met de vestiging van het erfpachtrecht willen instemmen op voorwaarde dat zij de zekerheid had dat de percelen zouden worden gebruikt voor de exploitatie van een asiel. Dat GNR ook daarna veel waarde aan de exploitatie van een asiel op de percelen is blijven hechten, blijkt bijvoorbeeld uit de omstandigheid dat zij bij de verkoop van onder andere het perceel met nummer [D] in het jaar 1989 en bij de grondruil van onder andere het perceel met nummer [E] in het jaar 2005 het terugkooprecht en/of het voorkeursrecht zijn overeengekomen. Daarmee wordt benadrukt dat op de afzonderlijke percelen door de stichting een asiel moet worden geëxploiteerd en dat GNR bij het staken van de exploitatie op die afzonderlijke percelen, haar terugkooprecht en/of voorkeursrecht wil kunnen benutten. Onder die omstandigheden mochten en konden de stichting en het asiel er niet van uitgaan dat het terugkooprecht en het voorkeursrecht slechts zouden kunnen worden ingeroepen als de exploitatie van het asiel in zijn geheel wordt stopgezet. Een dergelijke uitleg zou zich niet verhouden met de strekking en het doel van het terugkooprecht en het voorkeursrecht.
4.4. Nu [A] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die pleiten voor een andere uitleg van de overeenkomst, is de rechtbank van oordeel dat het terugkooprecht en het voorkeursrecht (ook) van toepassing zijn op de situatie dat de exploitatie van het asiel op een gedeelte van het terrein wordt stopgezet. Dit betekent dat GNR in kennis gesteld had moeten worden van de omstandigheid dat, door de verkoop van de eigendom van de percelen met nummer [D] en [E] en het recht van erfpacht daarop, de exploitatie van het asiel op de percelen met nummer [D] en [E] gedeeltelijk zou worden stopgezet, en zij in de gelegenheid had moeten worden gesteld haar rechten te kunnen uitoefenen. Het voorgaande wordt niet anders voor zover [A] c.s. het verweer voert dat het verkochte deel (deels) wordt gebruikt ten behoeve van de exploitatie van het asiel, nu de woning in gebruik is als bedrijfswoning. [A] c.s. gaat eraan voorbij dat de eigendom van de grond bij [A] en zijn vrouw is komen te liggen. De enkele omstandigheid dat [A] feitelijk de beheerder van het dierenasiel zou zijn en vanuit zijn woning tevens werkzaamheden ten behoeve van het dierenasiel verricht, is onvoldoende voor het oordeel dat de stichting op het terrein nog altijd een asiel exploiteert.
Tekortkoming in de nakoming aan de zijde van de stichting
4.5. Het terugkooprecht waar GNR zich ten opzichte van de stichting op beroept is neergelegd in een tussen partijen geldende overeenkomst. De rechtbank zal daarom in de eerste plaats beoordelen of er overeenkomstig artikel 6:74 BW sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de op de stichting rustende verplichtingen. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
4.6. Overeenkomstig het terugkooprecht zoals dat tussen GNR en de stichting ten aanzien van onder meer het perceel met nummer [D] in de akte van levering van 1 maart 1989 (zie hiervoor onder 2.3.) en ten aanzien van het perceel met nummer [E] in de akte van ruiling van 19 mei 2005 (zie hiervoor onder 2.7.) is opgenomen, blijkt dat GNR bij de beëindiging of ontbinding van de exploitatie daarvan in kennis moet worden gesteld zodat zij kan aangeven of zij gebruik wil maken van haar terugkooprecht. Tussen partijen is niet in geschil dat de stichting dat heeft nagelaten, terwijl uit het voorgaande voortvloeit dat zij daartoe wel gehouden was. De stichting is derhalve tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen jegens GNR. De vordering zoals opgenomen onder 3.1 onder II zal derhalve worden toegewezen.
Onrechtmatig handelen asiel
4.7. Het voorkeursrecht waar GNR zich ten opzichte van het asiel op beroept is neergelegd in een tussen de stichting en het asiel geldende overeenkomst. Er bestaat derhalve geen overeenkomst tussen GNR en het asiel. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk dat en waarom er uit die overeenkomst voor het asiel door GNR afdwingbare verplichtingen jegens GNR voortvloeien. Zo heeft GNR niet gesteld dat zij de opname van het in de overeenkomst genoemde voorkeursrecht heeft aanvaard. De rechtbank zal dan ook niet beoordelen of het asiel jegens GNR is tekortgeschoten in de op haar rustende verplichtingen, maar of er overeenkomstig artikel 6:162 BW sprake is van onrechtmatig handelen van het asiel jegens GNR.
4.8. In artikel 15 van de akte vestiging erfpacht (zie hiervoor onder 2.8.) is bepaald dat bij vervreemding van het erfpachtsrecht het voorkeursrecht van GNR zoals vastgelegd in de akte van levering van 1 maart 1989 in acht dient te worden genomen. GNR heeft niet gesteld dat en waarom het niet in acht nemen van dat voorkeursrecht door het asiel, naast wanprestatie jegens de stichting, onafhankelijk van de schending van de verbintenis, een onrechtmatige daad van het asiel oplevert. De vordering zoals opgenomen onder 3.1. onder III zal daarom worden afgewezen, nu onvoldoende –gemotiveerd – is gesteld dat het asiel jegens GNR onrechtmatig heeft gehandeld.
Onrechtmatig handelen [A] en [B]
4.9. Ingevolge vaste rechtspraak van de Hoge Raad is het handelen met een partij terwijl men weet dat deze partij door dat handelen een door hem met een derde gesloten overeenkomst schendt, op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig. Van onrechtmatigheid is pas sprake indien men weet of behoort te weten dat zijn wederpartij door het sluiten van de desbetreffende overeenkomst, kort gezegd, wanprestatie pleegt jegens een derde, en bovendien sprake is van bijkomende omstandigheden (HR 26 januari 2007, NJ 2007,78).
4.10. Allereerst dient te worden beoordeeld of [A] wist of behoorde te weten dat de stichting is tekort geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen jegens GNR. GNR heeft onbetwist gesteld dat [A] op de hoogte was van het terugkooprecht/voorkeursrecht en de daaruit voor het asiel (jegens de stichting) en de stichting voortvloeiende verplichtingen. Indachtig de hiervoor gegeven uitleg van het terugkooprecht en het voorkeursrecht wist [A], althans behoorde hij te weten, dat de stichting door de overdracht van de eigendom van de percelen en het recht van erfpacht tekort zou schieten in de nakoming van haar verplichtingen.
4.11. Vervolgens dient te worden beoordeeld of er bijkomende omstandigheden zijn die maken dat [A] onrechtmatig jegens GNR heeft gehandeld. Bij die beoordeling acht de rechtbank van belang i) dat door de handelingen van het asiel en de stichting inbreuk is gemaakt op de rechten van GNR, ii) die rechten het belang van GNR beoogden te beschermen bij verkoop van de eigendom van de percelen en de erfpacht daarop, iii) dat [A] sinds 1998 directeur van het asiel is en uit dien hoofde bekend is, dan wel behoort te zijn met het doel en strekking van de gemaakte afspraken én de omstandigheid dat GNR nog in 2004 uitdrukkelijk heeft aangegeven niet af te willen zien van het terugkooprecht (zie hiervoor onder 2.6), dat iv) aan GNR niet kenbaar is gemaakt dat [A] de eigendom van de percelen en het recht van erfpacht daarop zou kopen omdat [A] c.s. de vrees had dat GNR de percelen dan zou willen terugkopen. [A] stelt daar weliswaar tegenover dat het asiel en de stichting niet over de middelen beschikten om een nieuwe woning te bouwen, maar zelfs indien dat het geval zou zijn, dan is daarmee nog geen antwoord gegeven op de vraag waarom een noodzaak bestond de betreffende percelen (en het erfpachtsrecht) in eigendom aan [A] over te dragen teneinde de bouw van een nieuwe woning voor de beheerder te realiseren. Genoemde omstandigheden hadden voor [A] reden moeten zijn af te zien van de koop. Nu [A] dit heeft nagelaten oordeelt de rechtbank dat hij onrechtmatig jegens GNR heeft gehandeld. De gevorderde verklaring voor recht inhoudende dat [A] onrechtmatig jegens GNR heeft gehandeld zal derhalve worden toegewezen.
4.12. Voor zover ervan zou moeten worden uitgegaan dat [B] op grond van de diverse overeenkomsten eveneens wist of behoorde te weten dat de stichting wanpresteerde jegens GNR, heeft te gelden dat GNR geen bijkomende omstandigheden heeft gesteld die leiden tot het oordeel dat ook [B] onrechtmatig jegens GNR heeft gehandeld. Dat [B] voor de overdracht op 1 juni 2007 is gestart met de bouw van de woning maakt niet dat zij onrechtmatig jegens GNR heeft gehandeld. De gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van [B] zal derhalve worden afgewezen.
Gevorderde schadevergoeding
4.13. GNR stelt dat zij door het onrechtmatig handelen van [A] c.s. vermogensschade heeft geleden. Zij voert hiertoe aan dat de omstandigheid dat op de percelen een woonhuis is gebouwd en van daaruit commerciële activiteiten worden verricht tot opwaardering voor de grond zal leiden. Hierdoor zal GNR bij een toekomstige uitoefening van haar rechten beduidend meer moeten gaan betalen.
[A] c.s. voert als verweer dat GNR geen schade lijdt omdat – zo begrijpt de rechtbank – de bestemming van de grond niet is gewijzigd en de woning als bedrijfswoning wordt gebruikt. Gelet hierop begrijpt de rechtbank zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet dat en waarom GNR met de bouw van de woning schade heeft geleden. Hiervoor is mede van belang dat het asiel binnen de bestemming evenzeer tot de bouw van de woning had kunnen overgaan. Bovendien heeft nu juist te gelden dat GNR door de verkoop van de gronden en het erfpachtrecht geen gebruik meer kan maken van haar terugkooprecht en haar voorkeursrecht. Dat het betreffende adres op papier tevens dienst doet als adres van diverse rechtspersonen van [A] leidt niet tot een verhoging van de prijs van de grond. De gevorderde vermogensschade dient gelet op het voorgaande te worden afgewezen.
4.14. GNR stelt voorts dat zij door het onrechtmatig handelen van [A] c.s. ander nadeel dan vermogensschade heeft geleden. Zij stelt dat zij, gelet op haar statutaire doelstellingen, met het terugkooprecht en het voorkeursrecht ongewenste ontwikkeling beoogt te voorkomen op of in de nabijheid van voor de natuur bestemde gronden. Om voor vergoeding van dergelijke schade in aanmerking te komen, is vereist dat [A] het oogmerk had GNR nadeel toe te brengen (artikel 6:106, eerste lid aanhef en sub a BW). GNR stelt echter niet dat [A] c.s. het oogmerk had het nadeel toe te brengen. Nu gesteld noch gebleken is dat [A] c.s. GNR opzettelijk heeft gefrustreerd bij het verwezenlijken van haar ideële doelstellingen, dient de daarop betrekking hebbende schadevergoeding te worden afgewezen.
4.15. De conclusie van het voorgaande is dat de vordering tot vergoeding van schadevergoeding (en dus ook de toekenning van een vergoeding anders dan de betaling van een geldsom) moet worden afgewezen.
Bedrog/dwaling
4.16. Nu de vordering van GNR ex artikel 6:103 BW (schadevergoeding anders dan in geld) niet kan worden toegewezen omdat de vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen, komt de rechtbank toe aan het subsidiaire beroep op bedrog en dwaling. GNR stelt in dit verband dat, indien zij in 2005 bekend zou zijn geweest met de kennelijk al in 2002 tussen [A], het asiel en de stichting bestaande afspraak dat [A] een deel van de te ruilen grond in eigendom zou krijgen, zij niet zou hebben ingestemd met de door de stichting gevraagde grondruil. Zij vordert de vernietiging van de grondruil voor zover dit ziet op perceel [E], nu het volledig ongedaan maken van de grondruil onwenselijk is en enkel de grond met nummer [E] eigendom is geworden van [A].
De rechtbank gaat voorbij aan het gestelde bedrog en zal de overeenkomst vernietigen op grond van dwaling. [A] c.s. heeft met betrekking tot de dwaling niet meer aangevoerd dan dat de stichting niet had hoeven begrijpen dat GNR bij bekendheid met de opzet om [A] een eigen woning te geven niet zou hebben meegewerkt aan de grondruil. Daarmee wordt voorbij gegaan aan het feit dat de realisatie van de woning evengoed mogelijk zou zijn geweest zonder de grond in eigendom over te dragen.
4.17. GNR had een verkeerde voorstelling van zaken. Zij wist niet dat de grond aan [A] zou worden verkocht. Gelet hierop, alsmede gelet op hetgeen de rechtbank onder 4.3 heeft overwogen, had de stichting moeten begrijpen dat GNR bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zou hebben gesloten. Haar terugkooprecht is nu onmogelijk gemaakt - in zoverre dat zij daarvan van [A] en [B] geen nakoming kan vorderen - en de mogelijkheid de gronden te benutten in het kader van haar ideële doelstellingen is haar ontnomen. Het feit dat [A] ter zitting heeft verklaard dat destijds niet aan GNR is medegedeeld dat hij de grond zou gaan kopen omdat zij bang waren dat GNR de percelen dan zou willen kopen, is veelzeggend en onderstreept dat de stichting GNR in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist, had behoren in te lichten.
4.18. Aan het voorgaande staat niet in de weg dat [A] c.s., gelijk hij stelt, in de leveringsakte van 1 juni 2007 heeft getracht het terugkooprecht te respecteren. Daarin is weliswaar een terugkooprecht opgenomen, maar GNR kan zich daarop, nu zij bij die overeenkomst geen partij is, geen beroep doen. Van een derdenbeding is geen sprake.
4.19. Omdat door [A] c.s. overigens in het geheel geen verweer gevoerd is op de in het verlengde van de vernietiging liggende vorderingen, zal de rechtbank de subsidiaire vorderingen geheel toewijzen. De rechtbank begrijpt dat [A] c.s. in dat geval een uitkering in geld wenst conform artikel 3:53 lid 2 BW. De rechtbank ziet daartoe aanleiding, nu GNR wordt bevoordeeld doordat door [A] een geheel nieuwe woning is gebouwd (welke het asiel en de stichting ook hadden kunnen bouwen, in welk geval GNR bij het gebruik maken van haar terugkooprecht eveneens een hogere koopsom had moeten voldoen). Omdat dit verzoek door [A] in dupliek is gedaan en het partijdebat daar nog niet op gericht is geweest, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de hoogte van die vergoeding, dan wel de wijze waarop die zou moeten worden vastgesteld. Uit het voorgaande vloeit tevens voort dat de subsidiaire vordering onder b, het afbreken en ontruimen van de woning, zal worden afgewezen.
Overige vorderingen
4.20. GNR heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de stichting verplicht is om bij iedere voorgenomen overdracht van een gedeelte van de percelen met de nummers [D], [E], [F] en 7869 het terugkooprecht te eerbiedigen. De rechtbank stelt vast dat alleen ten aanzien van de percelen met de nummers [D], [E] en [F] een terugkooprecht is overeengekomen. Ten aanzien van het perceel met het nummer 7869 dient het gevorderde reeds om die reden te worden afgewezen. De gevorderde verklaring voor recht is bovendien te ruim geformuleerd. Het terugkooprecht is door de betrokken partijen gekoppeld aan de beëindiging van de exploitatie of de ontbinding van het asiel, maar is niet bij iedere overdracht aan de orde. Zo komt GNR bij een overdracht in het kader van een fusie, ten gevolge waarvan de activiteiten door een soortgelijke organisatie worden voortgezet, geen terugkooprecht toe. De vordering zal daarom worden afgewezen.
4.21. GNR heeft een verklaring voor recht gevorderd inhoudende dat het asiel verplicht is om de percelen met nummer [D], [E] en [G] als asiel te gebruiken en haar te verbieden om aan een derde enig gebruiksrecht op (een gedeelte van) deze percelen te verschaffen. De rechtbank overweegt dat GNR en het asiel niets zijn overeengekomen omtrent de wijze waarop zij het asiel exploiteert en de mogelijkheden derden in het kader van die exploitatie gebruiksrechten te verlenen. Het is niet aan GNR om dergelijke eisen thans alsnog te stellen. De vordering zal derhalve worden afgewezen.
Overige stellingen en proceskostenveroordeling
4.22. De rechtbank zal iedere verdere beslissing, gelet op de door partijen te nemen akten, aanhouden.
in reconventie
4.23. Op grond van artikel 705 lid 2 Rv dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het op de weg ligt van de degene die opheffing vordert, zijnde [A] c.s., voldoende aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger, zijnde GNR, gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Gelet op het feit dat sprake is van een conservatoir beslag tot levering en de daarop betrekking hebbende vordering van GNR zal worden toegewezen, is het beslag rechtmatig gelegd. De reconventionele vordering ligt daarom voor afwijzing gereed. Gelet op de samenhang met de conventie zal de rechtbank ook in reconventie iedere verdere beslissing aanhouden
in conventie en reconventie
4.24. In verband met het overlijden van mr. A.C.A. Wildenburg is dit vonnis gewezen door een andere rechter dan de rechter ten overstaan van wie de comparitie heeft plaatsgevonden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verwijst de zaak aan de zijde van [A] c.s. naar de rol van 9 februari 2011 voor het nemen van de onder 4.19 bedoelde akte, waarna de zaak zal worden verwezen naar de rol van 23 februari 2011 voor antwoordakte;
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie
5.3. houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.W. van Straalen en in het openbaar uitgesproken op
26 januari 2011.?