Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 10-21621
Datum : 1 februari 2011
436
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiseres]
gevestigd en kantoorhoudende te Breda
eiseres
hierna: [eiseres]
gemachtigde: mr. E.L. van de Water
t e g e n:
1. [gedaagde 1]
en haar vennoten
2. [gedaagde 2]
3. [gedaagde 3]
allen zaakdoende en wonende te Amsterdam
gedaagden
hierna: [gedaagde]
gemachtigde: mr. N.C. Harteveld-Askamp
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 6 mei 2010 inhoudende de vordering van [eiseres];
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties.
Bij tussenvonnis van 10 augustus 2010 is bepaald dat schriftelijk dient te worden voortgeprocedeerd. Vervolgens zijn ingediend:
- de conclusie van repliek van [eiseres] met producties;
- de conclusie van dupliek van [gedaagde].
Daarna is vonnis bepaald.
Feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. Sinds 19 juli 2005 is [eiseres] eigenaresse van de aan [gedaagde] verhuurde onroerende zaak staande en gelegen aan [adres] begane grond te Amsterdam.
1.2. Deze onroerende zaak wordt sinds mei 2005 door [gedaagde] gehuurd. [gedaagde] exploiteren in het gehuurde een snackbar.
1.3. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag welke huurovereenkomst van toepassing is. Volgens [eiseres] is dat de huurovereenkomst van 30 december 2003 (productie 1 bij dagvaarding met als partijen [naam verhuurder] als verhuurder en [naam huurder] als huurder), terwijl [gedaagde] zich beroepen op een huurovereenkomst van 26 april 2005 (productie 2 bij dagvaarding met als partijen de vorige eigenaar [naam vorige eigenaar] en [gedaagde]).
1.4. Op het onbebouwde erf dat is gelegen achter de gehuurde bevindt zich een opstal casu qua uitbouw van circa 7 meter diep, gerekend vanaf de achterzijde van het gehuurde. Deze uitbouw is bij [gedaagde] in gebruik en vormt in bouwkundig opzicht een geheel met het gehuurde. Een deel van deze uitbouw bevindt zich blijkens kadastrale gegevens echter op het onbebouwde deel van het aangrenzende kadastrale perceel behorende bij het adres [adres] te Amsterdam. De uitbouw is derhalve kadastraal grensoverschrijdend. [eiseres] is ook eigenaresse van het appartementsrecht [adres] begane grond te Amsterdam.
1.5. Bij brief van 16 mei 2006 bericht [eiseres] [gedaagde] als volgt:
Geachte heer [naam],
Zoals meerdere malen aan u geschreven en weer besproken tijdens ons bezoek op 23 maart 2006, bevindt de uitbouw van de door u gehuurde horeca bedrijfsruimte zich deels op het perceel [adres]. Het gaat om de laatste 2 meter van de bedrijfsruimte, te weten het deel vanaf de oorspronkelijke achtermuur van het pand [adres].
Deze uitbouw is in het verleden door vroegere huurders in strijd met de voorschriften gebouwd.
Wij hebben u hierop meerdere malen gewezen, en op 23 maart jl. is ondergetekende bij u op bezoek geweest om een en ander te bespreken.
Zoals meerdere malen gemeld moeten wij de feitelijke situatie terug in overeenstemming brengen met de kadastrale. Daartoe zou de uitbouw van uw horeca-bedrijfsruimte voor zover die zich achter de oorspronkelijke achtermuur [adres] bevindt, moeten worden afgebroken en verwijderd, en er dient voor uw gehele bedrijfsruimte een nieuwe achter afsluiting gemaakt te worden ter hoogte van de achtermuur [adres]-h. Ook moet de luchtafvoer-pijp op het dak verplaatst worden richting achtermuur [adres].
Hierbij bevestig ik dat [eiseres], als eigenaar van zowel [adres] beg grond als van [adres] begane grond, voornemens is deze bouwwerkzaamheden in zomer of najaar 2006 te laten uitvoeren op onze kosten.
Ter compensatie zal uw maandhuur worden verlaagd met 45 euro per maand naar 600 euro, vanaf de 1e van de maand waarin de bouwwerkzaamheden zullen beginnen.
Vriendelijk vragen wij uw medewerking aan bovenstaande planning en werkzaamheden. Wilt u daartoe de kopie van deze brief ondertekenen en aan ons terugsturen ?
1.6. Bij aangetekende brief van 22 februari 2010 bericht de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] dat tussen partijen de afgelopen jaren vele malen is gesproken over de illegale uitbouw op het perceel [adres], [gedaagde] bij herhaling zijn gesommeerd deze illegale situatie te beëindigen opdat de situatie weer in overeenstemming is met de kadastrale situatie, waarbij uitdrukkelijk een rol speelt dat [eiseres] voor de illegale uitbouw aansprakelijk gesteld kan worden door de vereniging van eigenaars [adres], [gedaagde] aan deze sommaties geen gehoor hebben gegeven, zij daardoor jegens [eiseres] niet alleen onrechtmatig handelen maar tevens toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, [eiseres] [gedaagde] voor de laatste maal sommeert om binnen 10 dagen over te gaan tot verwijdering en dat bij uitblijven van werkzaamheden [eiseres] rechtsmaatregelen zal moeten nemen.
Vordering
2. [eiseres] vordert, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
a) [gedaagde] te veroordelen om binnen 1 dag na betekening van het vonnis alle goederen en bebouwingen die zich in, op of boven het onbebouwd deel van het registergoed [adres], kadastraal bekend gemeente Amsterdam [kadastrale gegevens], bevinden, te verwijderen, indien noodzakelijk, via afbraak, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of keer waarop [gedaagde] geen gehoor geven aan de veroordeling;
b) de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde [adres] te Amsterdam te ontbinden wegens tekort schieten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst;
c) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde;
subsidiair:
d) [eiseres] te machtigen op de voet van artikel 3:299 BW Pro tot het doen uitvoeren van de benodigde werkzaamheden leidende tot verwijdering van alle goederen en bebouwingen die zich die zich in, op of boven het onbebouwd deel van het registergoed [adres], kadastraal bekend gemeente Amsterdam [kadastrale gegevens], bevinden;
e) [gedaagde] te veroordelen tot het gehengen en gedogen dat [eiseres] tot verwijdering overgaat als omschreven letter d, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of keer dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijven;
primair en subsidiair:
f) veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3. Aan de vorderingen legt [eiseres] samengevat het navolgende ten grondslag. De afgelopen jaren is veelvuldig met [gedaagde] gesproken over de illegale uitbouw van het gehuurde. Volgens [eiseres] hebben [gedaagde] zelf de uitbouw aangebracht zonder haar toestemming of die van haar rechtsvoorganger. Maar ook als de rechtsvoorganger van [eiseres] heeft ingestemd met de uitbouw, wat [gedaagde] zullen moeten bewijzen, dan nog levert dat voor [gedaagde] geen grond op om de medewerking aan het verwijderen van de opstal te weigeren. Feit is immers dat er sprake is van een illegale situatie, waarbij het zeer de vraag is of de rechtsvoorganger van eiseres zich bewust was dat met zijn toestemming een onrechtmatige situatie werd gecreëerd. Deze illegale uitbouw bevindt zich op het onbebouwd gedeelte gelegen achter en behorende bij het appartementenrecht [adres] begane grond. Dit onbebouwde gedeelte is gezamenlijk eigendom van de vereniging van eigenaars (hierna de VVE) van [adres], terwijl [eiseres] - als eigenares van het appartementsrecht [adres] begane grond - daarvan het exclusief gebruiksrecht heeft. Om die reden valt niet uit te sluiten dat de VVE [eiseres] voor die illegale situatie aansprakelijk zal stellen. [eiseres] zit daar niet op te wachten en verlangt om die reden dat [gedaagde] de ruimte weer ter beschikking stellen aan [eiseres] en de opstallen verwijderen, zodat de situatie weer in overeenstemming is met de kadastrale situatie.
[gedaagde] weigeren echter tot dusverre iedere medewerking daartoe. [gedaagde] behoren echter als goede huurders hun medewerking te verlenen aan de verwijdering van de uitbouw opdat [eiseres] haar onrechtmatig handelen jegens de VVE kan beëindigen. Door deze medewerking te weigeren, schieten [gedaagde] ernstig tekort in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Om die reden vordert [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Verweer
4. Daar waar nodig worden hieronder de weren van [gedaagde] besproken.
Beoordeling
5. De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat er sprake is van een kadastrale grens overschrijdende uitbouw en dat die uitbouw bouwkundig gesproken niet een zelfstandig object is maar een geheel vormt met het pand [adres] te Amsterdam.
In dit geval doet zich de bijzondere situatie voor dat [eiseres] eigenares is van het “dienend erf” (het erf waarop de uitbouw zich bevindt, ofwel [adres]), althans neemt de kantonrechter aan dat [eiseres] van het dienend erf het exclusief gebruiksrecht heeft als enige gerechtigde tot het appartementsrecht, en sinds juli 2005 ook eigenares is van het “heersend erf” (het erf met de uitbouw, ofwel [adres]).
[gedaagde] gebruiken de begane grond van het pand op het heersend erf met uitbouw op het dienend erf en exploiteren daarin hun snackbar.
6. De kantonrechter heeft eerst te onderzoeken of bij het aangaan van de huurovereenkomst de toenmalige eigenaar/verhuurder [naam vorige eigenaar] ook aan [gedaagde] de uitbouw in huur heeft gegeven en de uitbouw daarmee tot het gehuurde behoort.
7. De kantonrechter gaat voor het vaststellen van de contractuele afspraken uit van de door [gedaagde] overgelegde huurovereenkomst. Die overeenkomst is ondertekend door de toenmalige eigenaar [naam vorige eigenaar] en [gedaagde] kort voor het ingaan van de huurovereenkomst op 1 mei 2005.
De door [eiseres] overgelegde huurovereenkomst uit december 2003 is door andere partijen ondertekend en [eiseres] heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] door contractsovername in de plaats van de toenmalige huurder [naam huurder] is getreden. Evenmin heeft [eiseres] concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de huurovereenkomst van 26 april 2005 niet rechtsgeldig is waardoor de huurovereenkomst van december 2003 nog van kracht zou zijn.
[eiseres] heeft aangevoerd dat zij vanaf 2005 heeft gedacht dat de rechtsverhouding tussen partijen werd beheerst door de huurovereenkomst van december 2003 en zij naar die huurovereenkomst in correspondentie met [gedaagde] ook heeft verwezen.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] op de voet van artikel 7:226 BW Pro als opvolgend verhuurder is gebonden aan de huurovereenkomst die de vorige eigenaar [naam vorige eigenaar] met [gedaagde] heeft gesloten. Een nadien gemaakte enkele verwijzing naar een andere huurovereenkomst door één van partijen zonder dat de wederpartij wil en verklaard met een gewijzigde huurovereenkomst in te stemmen, is onvoldoende om wilsovereenstemming tot een gewijzigde huurovereenkomst aan te nemen.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter van de door [gedaagde] overgelegde huurovereenkomst zal uitgaan.
8. [eiseres] stelt dat de uitbouw zonder haar toestemming of die van haar rechtsvoorganger is aangebracht.
[gedaagde] voeren onder meer aan dat bij het aangaan van de huuroverkomst de uitbouw reeds (zelfs lange tijd) deel uitmaakte van het gehuurde. [gedaagde] hebben ter onderbouwing van hun verweer diverse verklaringen in het geding gebracht van personen die bevestigen dat de uitbouw reeds vele jaren bestaat, althans langer dan zij het pand huren.
9. De kantonrechter stelt vast dat in de schriftelijke huurovereenkomst de omvang van het gehuurde niet is beschreven.
[gedaagde] hebben gemotiveerd en ondersteund met verklaringen aangevoerd, dat bij aanvang van de huurovereenkomst aan hen in gebruik is gegeven het gehuurde inclusief de toen reeds aanwezige uitbouw.
Op dat verweer heeft [eiseres] geen verdere concrete feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de uitbouw eerst na aanvang van de huurovereenkomst met [gedaagde] is gerealiseerd, zodat bij aanvang van de huurovereenkomst de uitbouw niet aan [gedaagde] in verhuur kan zijn gegeven.
Ook heeft [eiseres] bijvoorbeeld geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de uitbouw niet tot het gehuurde behoort doordat de uitbouw vóór dat [gedaagde] huurde door een vorige huurder is gebouwd en als een door een vorige huurder aangebrachte wijziging door [gedaagde] is overgenomen waardoor [gedaagde] bij einde van de huurovereenkomst de uitbouw heeft te verwijderen.
Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] niet is geslaagd in haar stelling dat de uitbouw niet tot het gehuurde behoort.
10. Nu de kantonrechter het er voor heeft te houden dat de uitbouw tot het gehuurde behoort, heeft [eiseres] als verhuurder er voor zorg te dragen dat [gedaagde] gedurende de duur van de huurovereenkomst van die uitbouw het (ongestoorde) gebruik heeft en bijvoorbeeld gebreken aan ook dat deel van het gehuurde herstelt.
11. Vervolgens rijst de vraag of [gedaagde] gehouden is medewerking te verlenen aan een zodanige wijziging van de huurovereenkomst dat de uitbouw niet meer tot het gehuurde behoort.
In de huurovereenkomst is geen specifieke bepaling over wijziging van het gehuurde of de huurovereenkomst opgenomen.
Voorts heeft [eiseres] geen concrete feiten en omstandigheden gesteld, waaruit kan worden afgeleid dat van een onvoorziene omstandigheid sprake is die meebrengt dat de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW Pro dient te worden gewijzigd.
Voorzover [eiseres] heeft willen betogen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op gebruik van de uitbouw beroept, verwerpt de kantonrechter dit beroep. [gedaagde] hebben gemotiveerd aangevoerd, dat het gebruik van de uitbouw voor hun bedrijfsvoering van belang is. [eiseres] voert vooral aan dat zij mogelijk door de VVE van het pand aan de [adres] aansprakelijk wordt gesteld voor de aanwezigheid van de uitbouw op het erf van het perceel aan [adres]. Deze enkele mogelijkheid is volstrekt onvoldoende om een zodanig uitzonderlijke situatie aannemelijk te achten dat [gedaagde] zich niet op haar contractuele recht jegens [eiseres] tot gebruik van de uitbouw kan beroepen.
12. Van de door [eiseres] gestelde tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] is geen sprake, zodat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming op die grond wordt afgewezen.
13. Ten tweede heeft de kantonrechter te onderzoeken of [eiseres] jegens de VVE [adres] en/of de eigenaar van het appartementsrecht [adres] gehouden is haar medewerking tot afbraak van de uitbouw te verlenen en [eiseres] dientengevolge van [gedaagde] kan verlangen dat [gedaagde] de uitbouw heeft te ontruimen en af te breken.
Kennelijk heeft de kantonrechter er daarbij van uit te gaan dat [eiseres] in haar hoedanigheid van eigenares van het pand [adres] instemt met de vordering van [eiseres] in haar hoedanigheid van eigenares van (het appartementsrecht van) het pand aan [adres], althans van de VVE [adres], tot afbraak van de uitbouw.
14. [eiseres] lijkt te betogen dat de uitbouw illegaal is en zij derhalve jegens de VVE/appartementseigenaar [adres] gehouden is in te stemmen met afbraak van het gedeelte van de uitbouw op het erf aan [adres].
15. De kantonrechter stelt voor op dat niet de enkele omstandigheid dat de uitbouw grensoverschrijdend is meebrengt dat de uitbouw illegaal is.
Zo kan op grond van artikel 5:54 lid 1 BW Pro een grensoverschrijdende bebouwing in een erfdienstbaarheid ten laste van de eigenaar van het dienend erf worden omgezet, zij het tegen een schadeloosstelling door de eigenaar van het heersend erf.
Ook kan door verjaring een opstalrecht zijn ontstaan.
16. Uit het voorgaande volgt, dat in deze procedure niet is komen vast te staan dat [eiseres] zonder meer heeft in te stemmen met een afbraak van de uitbouw als de VVE [adres] daarom zou verzoeken.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt dat de kantonrechter het ervoor heeft te houden dat de uitbouw tot het gehuurde behoort. Dit leidt er onder meer toe dat [eiseres] in haar hoedanigheid van verhuurder zich er voor heeft in te spannen dat [gedaagde] het ongestoorde genot van het gehele gehuurde hebben en [eiseres] derhalve niet lichtvaardig jegens derden kan instemmen tot afbraak van de uitbouw. Als [eiseres] toch een dergelijke lichtvaardige instemming geeft, kan [eiseres] vervolgens niet van gedaagde verlangen dat zij ter uitvoering van zijn lichtvaardige instemming een deel van het gehuurde ontruimt.
17. Zelfs al zou [eiseres] jegens de VVE rechtens gehouden zijn in te stemmen met afbraak van de uitbouw dan nog is [gedaagde] rechtens niet gehouden die afbouw te ontruimen en af te breken.
Immers [eiseres] heeft niet aannemelijk gemaakt dat die uitbouw door [gedaagde] is gebouwd of dat [gedaagde] die uitbouw van een vorige huurder heeft overgenomen en jegens de verhuurder, thans [eiseres], verplicht is die uitbouw bij het einde van de huurovereenkomst af te breken. De uitbouw is een verlengde van het pand [adres], waarvan niet [gedaagde] maar [eiseres] eigenares is.
Onder deze omstandigheden kan [gedaagde] als huurder ook niet aan [eiseres] een machtiging geven tot afbraak van een deel van het gehuurde. Alsdan kan de kantonrechter ook niet in de plaats van [gedaagde] die machtiging afgeven.
Voorts is [gedaagde] onder de huidige omstandigheden rechtens ook niet gehouden de uitbouw te ontruimen. Zo heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat voor hun bedrijfsvoering het gebruik van de uitbouw van belang is. [eiseres] is aan dat belang niet tegemoet gekomen door een gelijkwaardig alternatief aan te bieden of anderszins de volledige schade van [gedaagde] te vergoeden. [eiseres] heeft als belang aan haar zijde slechts aangevoerd een mogelijke aansprakelijkheid van de VVE zonder daarbij aan te geven welk belang de VVE bij afbraak van de uitbouw heeft en welke gevolgen een aansprakelijkheid stelling voor [eiseres] kan hebben.
18. Bij repliek heeft [eiseres] nog het standpunt ingenomen dat ingeval zou blijken dat de uitbouw reeds 30 jaar bestaat, zij alsdan door verjaring de positie van opstalhouder heeft gekregen in de zin van artikel 5:101 BW Pro en aldus gebruik mag maken van haar wegneemrecht als bedoeld in artikel 5:105 lid 2 BW Pro, welk recht zij uitdrukkelijk wenst in te roepen. [gedaagde] hebben bij dupliek deze uitbreiding van de grondslag van de vordering gemotiveerd bestreden.
Ten aanzien van deze aanvulling van de grondslag van de vordering oordeelt de kantonrechter dat het wegneemrecht in de zin van artikel 5:105 lid 2 BW Pro ziet op een andere situatie, namelijk de situatie waarbij een opstalhouder bij het einde van zijn opstalrecht de door hem onverplicht aangebrachte bouwsels mag wegnemen. Dat is hier niet aan de orde, nog afgezien van de vraag of [eiseres] daadwerkelijk krachtens verjaring een opstalrecht heeft gekregen.
19. Ten derde heeft de kantonrechter de vraag te beantwoorden of [gedaagde] jegens de appartementseigenaar [adres], [eiseres], onrechtmatig handelen door de uitbouw op het perceel in gebruik te houden.
Hiervoor is overwogen dat [gedaagde] dat gebruiksrecht ontleent aan een huurovereenkomst en voor haar bedrijfsvoering het gebruik van de uitbouw van belang is. Voorts is hiervoor overwogen dat ten behoeve van de uitbouw mogelijk een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd, terwijl denkbaar is dat door verjaring een opstalrecht is ontstaan. Onder beide omstandigheden heeft de appartementseigenaar/VVE [adres] de uitbouw op het perceel te dulden. Voorts is niet gesteld welk belang de appartementseigenaar/VVE [adres] bij afbraak van de kennelijk al zeer lange tijd staande uitbouw heeft. Van onrechtmatig handelen van de zijde van [gedaagde] is onder deze omstandigheden geen sprake, zodat zij niet tot ontruiming is gehouden.
20. Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat in goederenrechtelijk opzicht in beginsel slechts sprake kan zijn van een grensoverschrijdende (of zo men wil illegale) situatie in de relatie tussen eigenaars onderling (waaronder ook zijn begrepen appartementseigenaren en zogenoemd beperkt zakelijk gerechtigden), maar niet tussen een eigenaar (of appartementseigenaar dan wel beperkt zakelijke gerechtigde) enerzijds en een verbintenisrechtelijke gebruiker, zoals een huurder, anderzijds.
21. Ten overvloede merkt de kantonrechter voorts op dat als de vordering tot ontruiming van de uitbouw op grond van het eigendomsrecht van de appartementseigenaar/VVE [adres] zou slagen, [eiseres] in haar hoedanigheid van verhuurder bij tenuitvoerlegging van die vordering jegens [gedaagde] tekortschiet in haar verplichting [gedaagde] het huurgenot van ook die uitbouw te verschaffen en derhalve schadeplichtig is.
22. Gelet op de uitkomst van deze procedure wordt [eiseres] veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [gedaagde]
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vorderingen af;
II. veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot op heden begroot op € 300,00 wegens salaris gemachtigde;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 februari 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter