Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/4209 BELEI
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
Aletes B.V.,
gevestigd te Kudelstaart,
eiseres,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Uithoorn,
verweerder,
gemachtigde E.C. van der Salm.
Procesverloop
Verweerder heeft bij besluit van 11 augustus 2008 de aanvraag van eiseres tot vergoeding van schade op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) (planschade) afgewezen (het primaire besluit).
Bij besluit van 21 januari 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 mei 2010 met registratienummer AWB 09/869 WET heeft deze rechtbank het beroep van eiseres tegen het besluit van 21 januari 2009 ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 april 2011 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) het hoger beroep van eiseres tegen het besluit van 21 januari 2009 gegrond verklaard en, kort gezegd, dat besluit vernietigd.
Bij besluit van 4 augustus 2011 heeft verweerder het bezwaar van eiseres opnieuw ongegrond verklaard (het bestreden besluit).
Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 2 november 2011.
Eiseres is ter zitting vertegenwoordigd door [persoon 1] en ir. [persoon 2]. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [persoon 3], alsmede door mr. ir. [persoon 4] van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
Overwegingen
1. Feiten en omstandigheden
1.1. Eiseres is eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan de Hoofdweg 134 in Kudelstaart (het perceel). Op het perceel rust volgens het bestemmingsplan “Aalsmeer Kudelstaart-Zuid 1992” de bestemming “agrarische doeleinden III”. De op het perceel gelegen woning heeft de bestemming “agrarische bedrijfswoning”.
1.2. Eiseres heeft op 8 december 2007 verweerder verzocht om vergoeding van schade die zij stelt te hebben geleden ten gevolge van de bepalingen van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" (het verzoek). Deze bepalingen maken het mogelijk dat de tegenover het perceel, aan de overzijde van de Hoofdweg, gelegen gronden voor een groot deel bebouwd mogen worden met bedrijfsgebouwen en kassen.
Bij het primaire besluit heeft verweerder het verzoek van eiseres afgewezen.
1.3. Bij uitspraak van 20 april 2011, te vinden op www.rechtspraak.nl, LJ-nummer BQ1904), heeft de Afdeling het hoger beroep van eiseres gegrond verklaard en, kort gezegd, het besluit van verweerder van 21 januari 2009, waarbij verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond heeft verklaard, vernietigd.
2. Binnenplanse vrijstelling
2.1. Zoals de Afdeling in de uitspraak van 20 april 2011 heeft overwogen dient volgens haar vaste rechtspraak bij de beoordeling van een verzoek om vergoeding van planschade te worden onderzocht of een wijziging van het planologische regime de verzoeker in een nadeliger positie heeft gebracht, ten gevolge waarvan deze schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daarvan heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om van voormeld uitgangspunt af te wijken.
De Afdeling heeft het besluit van 21 januari 2009 vernietigd, omdat verweerder de vrijstellingsbevoegdheid van artikel 4, vierde lid, aanhef en onder a, van de voorschriften van het bestemmingsplan “Aalsmeer Kudelstaart-Zuid 1992” ten onrechte niet heeft betrokken bij de planologische vergelijking. Volgens dat planvoorschrift kan vrijstelling worden verleend voor het gebruik van de bedrijfswoning als burgerwoonhuis en voor het bouwen ten behoeve van dat gebruik (de binnenplanse vrijstelling).
2.2. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit opnieuw ongegrond verklaard. Verweerder verwijst hiertoe naar de rapportage van SAOZ van 13 mei 2011 en de reactie van SAOZ op de zienswijze van eiseres van 5 juli 2011. In de rapportage van 13 mei 2011 heeft SAOZ verweerder geadviseerd om het verzoek tot vergoeding van planschade af te wijzen. SAOZ legt hieraan, kort gezegd, ten grondslag dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat de binnenplanse vrijstelling zal worden verleend. Voorts heeft zij zich op het standpunt gesteld dat ook indien deze binnenplanse vrijstelling wel zou kunnen worden verleend, er geen sprake is van schade in de zin van artikel 49 van Pro de WRO, Verweerder heeft deze zienswijze in het bestreden besluit tot de hare gemaakt.
Ter zitting heeft verweerder zijn stelling dat eiseres geen aanspraak kan maken op schadevergoeding, omdat zij de bedrijfswoning in strijd met het recht in gebruik heeft genomen als burgerwoning, ingetrokken.
2.3. In beroep heeft eiseres, kort gezegd, aangevoerd dat verlening van de binnenplanse vrijstelling niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.
2.4. De rechtbank overweegt dat voor het oordeel dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat een (binnenplanse) vrijstelling zal worden verleend, bezien moet worden of aan die vrijstellingsbepaling onmiskenbaar geen toepassing kan worden gegeven. De rechtbank verwijst hiertoe naar de uitspraak van de Afdeling van 24 augustus 2011, LJN BR5661.
2.5. In artikel 4, eerste lid, van de voorschriften van het bestemmingsplan “Aalsmeer Kudelstaart-Zuid 1992” is bepaald dat op de kaart voor “agrarische doeleinden III” aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van tuinbouwbedrijven met de daarbij behorende bouwwerken, waaronder bedrijfswoningen en kassen, en voor water. In het vierde lid van dat planvoorschrift is bepaald dat burgemeester en wethouders vrijstelling kunnen verlenen van het bepaalde in het eerste lid voor het gebruik als burgerwoonhuis en voor bouwen ten behoeve van dat gebruik. Artikel 4, vierde lid, aanhef en onder a, onder 2 van de planvoorschriften bepaalt dat vrijstelling uitsluitend mag worden toegepast indien ter plaatse de uitoefening van het tuinbouwbedrijf wordt of is beëindigd en voortzetting daarvan in redelijkheid niet meer te verwachten is.
2.6. In het bestreden besluit heeft verweerder zich, onder verwijzing naar de rapportage van SAOZ van 13 mei 2011, op het standpunt gesteld dat de binnenplanse vrijstelling niet kan worden verleend, omdat eiseres niet aan de voorwaarde van artikel 4, vierde lid, aanhef en onder a, onder 2, van de planvoorschriften kan voldoen. Verweerder verwijst hiertoe naar rechtsoverweging 2.6 in de uitspraak van de Afdeling van 20 april 2011 dat aan het feit dat eiseres tien jaar geleden de kassen heeft verkocht en de bedrijfsactiviteiten heeft beëindigd, niet de betekenis toekomt, die eiseres daaraan gehecht wil zien. De woning wordt nog steeds omgeven door gronden waarop agrarische bedrijvigheid is toegelaten. De Afdeling heeft dan ook vastgesteld dat de tuinbouwactiviteiten in planologische zin niet zijn beëindigd, althans dat niet vaststaat dat voortzetting daarvan niet meer is te verwachten, aldus verweerder.
2.7. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn hiervoor weergegeven standpunt, dat naar het oordeel van de rechtbank rust op een onjuiste interpretatie van de uitspraak van de Afdeling van 20 april 2011. In rechtsoverweging 2.6. van die uitspraak overweegt de Afdeling dat de agrarische bestemming van de omgeving van het perceel van eiseres reeds enig verlies van privacy en geluids- en lichthinder veroorzaakt. In dat verband merkt de Afdeling op dat de rechtbank met juistheid heeft geconcludeerd dat verweerder ten aanzien van die aspecten is uitgegaan van de maximale planologische invulling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Afdeling met deze overweging aangegeven wat het nadeel is ten aanzien van bepaalde schadefactoren bij een maximale invulling van het bestemmingsplan van de omgeving van het perceel, zoals de jurisprudentie, genoemd in overweging 2.4, vereist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Afdeling hiermee geenszins vastgesteld dat de tuinbouwactiviteiten van eiseres niet zijn beëindigd of dat niet vaststaat dat voortzetting daarvan niet te verwachten is in de zin van de voorwaarden voor de binnenplanse vrijstelling. Bij een beoordeling van het nadeel gaat het om een fictieve maximale invulling van de mogelijkheden in het bestemmingsplan. Daarbij doet de feitelijke situatie niet ter zake, dus ook niet de situatie dat eiseres de kassen heeft verkocht en de bedrijfsactiviteiten heeft beëindigd. Voor de beoordeling van de voorwaarden voor de binnenplanse vrijstelling is juist de feitelijke situatie van belang.
De rechtbank is van oordeel dat de Afdeling zich in de uitspraak van 20 april 2011 niet over de feitelijke situatie heeft uitgelaten. De rechtbank heeft ter zitting vastgesteld dat eiseres de bedrijfsactiviteiten heeft beëindigd en niet meer beschikt over de tuinbouwgronden. De rechtbank is, gelet op het voorgaande en onder deze omstandigheden, van oordeel dat niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten kan worden geacht dat verweerder gebruik zou kunnen maken van de vrijstellingsbepaling als neergelegd in artikel 4, vierde lid, van de planvoorschriften.
2.8. Naar het oordeel van de rechtbank dient voor de beoordeling van de planschade in het onderhavige geval te worden uitgegaan van wat op grond van het bestemmingsplan “Aalsmeer Kudelstaart-Zuid 1992” maximaal kan worden gerealiseerd, te weten het gebruik van de bedrijfswoning als burgerwoning door middel van de binnenplanse vrijstelling. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook onvoldoende gemotiveerd dat in dit geval van dit uitgangspunt afgeweken zou moeten worden.
3. Uitzicht
3.1. In beroep heeft eiseres aangevoerd dat zij, vanwege de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan “Landelijk Gebied” voor het tegenover gelegen perceel biedt, schade lijdt als gevolg van beperking van uitzicht.
3.2. In het bestreden besluit heeft verweerder zich, onder verwijzing naar het advies van SAOZ van 13 mei 2011, op het standpunt gesteld dat als de binnenplanse vrijstelling zou zijn verleend, er niets verandert aan de beoordeling van het schadeaspect "beperking van uitzicht". De omgeving van de woning is al dusdanig verstoord dat de geconstateerde veranderingen geen effect kunnen hebben op de waardeontwikkeling van de woning, aldus verweerder.
3.3. De rechtbank overweegt dat SAOZ in de rapportage van juli 2008, die ten grondslag ligt aan het primaire besluit, heeft vastgesteld dat in een frontbreedte van 200 meter op een afstand van circa 50 meter tegenover het perceel van aanvrager het zicht op onder meer gebouwtjes in open verkaveling tot een hoogte van zes meter verandert in zicht op een volledig gesloten bebouwingswand tot een hoogte van tien meter. Naar het inzicht van SAOZ is dit nadeel voor een agrarische bedrijfswoning niet van dien aard dat schade zal ontstaan in de zin van artikel 49 van Pro de WRO. De Afdeling heeft zich, naar het oordeel van de rechtbank, in de uitspraak van 20 april 2011 niet expliciet uitgelaten over deze motivering van verweerder, maar heeft wel geoordeeld dat verweerder de maximale invulling van de planologische bestemming dient te betrekken in de beoordeling.
Verweerder zal zich dan ook zorgvuldig en gemotiveerd een oordeel dienen te vormen over de vraag of de beperking van het uitzicht voor een burgerwoning van dien aard is dat schade in de zin van artikel 49 van Pro de WRO zal ontstaan.
3.4. In de rapportage van 13 mei 2011, die verweerder aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd, heeft SAOZ zich op het standpunt gesteld dat de omgeving van de woning al dusdanig is verstoord dat de geconstateerde veranderingen geen effect kunnen hebben op de waardeontwikkeling van de woning. De rechtbank overweegt dat de Afdeling deze motivering weliswaar toereikend heeft geacht ten aanzien van privacy en licht- en geluidhinder, maar is van oordeel dat deze motivering niet toereikend is ten aanzien van de schadefactor ‘uitzicht’. De bestaande gebruiksmogelijkheden van de omgeving van het perceel hebben wellicht reeds hun effect op de privacy en op licht- en geluidshinder, maar datzelfde kan niet worden gezegd van uitzicht. Niet in geschil is immers dat het uitzicht vanaf het perceel van eiseres door de planologische veranderingen ingrijpend is gewijzigd. Dat de omgeving van het perceel een agrarische bestemming heeft, maakt dat niet anders.
In de rapportage van 5 juli 2011, die verweerder ook aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd, heeft SAOZ verder nog overwogen dat het feitelijk gebruik van de woning niet afdoet aan de planologische gebruiksmogelijkheden van de omgeving, zodat de geconstateerde veranderingen ook voor een burgerwoning niet van dien aard zijn dat planologisch nadeel is vast te stellen. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen gaat het in deze procedure niet om het feitelijk gebruik van de woning, maar om de beoordeling wat het nadeel is als de planologische mogelijkheden maximaal zijn ingevuld.
3.5. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd dat door het nieuwe bestemmingsplan niet zodanig nadeel ontstaat door verlies van uitzicht dat dit tot schade leidt die op grond van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding in aanmerking komt.
4. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen. Zoals de Afdeling in de uitspraak van 10 december 2008, LJ-nummer BG6401, heeft overwogen, dient de rechtbank, ingeval een besluit wordt vernietigd, de mogelijkheden van finale beslechting van het geschil te onderzoeken. De rechtbank is van oordeel dat zij niet zelf in de zaak kan voorzien omdat nader onderzoek door verweerder noodzakelijk is voor de nieuwe besluitvorming. De rechtbank zal verweerder opdragen om binnen twee maanden na dagtekening van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaarschrift van eiser.
5. Op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ad € 302,- aan haar te vergoeden.
6. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van de beroepen bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken. Die kosten worden, onder toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht begroot op € 874,- voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten x factor 1 x € 437,-).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder een nieuw besluit op het bezwaar van eiseres neemt;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 302,- aan eiseres vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 874,-, te betalen door verweerder aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Riem, voorzitter,
mrs. A.D. Reiling en T.J.P. van Os van den Abeelen, leden, in aanwezigheid van
B.O. Schaafsma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2011.
de griffier, de voorzitter,
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB