Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/3393 BELEI
tussenuitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
en
het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer,
verweerder,
gemachtigde drs. H.P. van de Ven.
Procesverloop
Bij besluit van 6 april 2010 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiser van 20 januari 2009 om een vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 8 juni 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 november 2011.
Eiser is ter zitting verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1. Eiser is eigenaar van de woning en het bijbehorende perceel aan de [A-straat nr] te Aalsmeer (hierna: het perceel). Eiser heeft op 20 januari 2009 bij verweerder een verzoek om planschadevergoeding ingediend en heeft aan dit verzoek ten grondslag gelegd dat hij schade lijdt als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan “Nieuw-Oosteinde”, dat winkelbebouwing en (woon)voorzieningen toelaat tot een hoogte van 15 meter op gronden direct naast en achter zijn perceel.
1.2.. Verweerder heeft met een verwijzing naar het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), het verzoek van eiser afgewezen onder de overweging dat, gelet op de Nota ontwikkelingsvisie Aalsmeer van 19 mei 1993, de schade voor eiser, ten tijde van de aankoop op 18 november 1993, voorzienbaar zou zijn geweest. Daarbij is verweerder afgeweken van het advies van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente Aalsmeer.
2. De rechtbank gaat uit van het volgende wettelijke kader.
2.1. Op grond van artikel 6.1. van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) kennen Burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2.2. Op grond van artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro, voor zover van belang, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan.
2.3. Op grond van artikel 6.1, vierde lid, van de Wro, moet een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, (..), worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, bedoeld in het eerste lid, onherroepelijk is geworden.
3. De rechtbank komt tot de volgende beoordeling van het geschil.
3.1. Niet in geschil is dat eiser ten gevolge van het bestemmingsplan “Nieuw Oosteinde 2001”, zoals herzien in onder meer 2004 en 2007, in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren, waardoor hij schade lijdt. In geschil is de vraag of de door hem geleden schade voor zijn rekening dient te blijven, omdat de wijziging van het planologisch regime voorzienbaar was. De rechtbank overweegt in dit verband het volgende.
3.2. Naar vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 23 november 2011, te vinden op www.rechtspraak.nl onder LJ-nummer: BU5431) dient de voorzienbaarheid van een planologische wijziging te worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag, of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
3.3. De Ontwikkelingsvisie Aalsmeer (hierna: de Ontwikkelingsvisie) is vastgesteld door de raad van de gemeente Aalsmeer op 19 mei 1993, en de rechtbank gaat er vanuit dat deze is bekendgemaakt in het gemeenteblad.
3.4. Verweerder stelt dat de ontwikkeling voorzienbaar was gelet op de volgende passage op pagina 29 van de Ontwikkelingsvisie:
“Oosteinde wordt als woongebied in oostelijke richting tussen de Aalsmeerderweg en
Hornweg uitgebreid. Bovendien voorziet de visie in het invullen van open gebieden tussen
de huidige woonbebouwing. Hiermee kan in de toekomst voldoende draagvlak ontstaan
voor realisatie van de voorzieningen die een dergelijke kern moet bezitten.”
3.5. De bezwaarschriftencommissie heeft aangegeven dat de tekst en de tekening behorende bij de Ontwikkelingsvisie niet zodanig concreet is dat van risicoaanvaarding kan worden gesproken. De huidige ontwikkeling van het gebied in de vorm van een winkelcentrum met daarboven 2 etages woningbouw was volgens de commissie niet voorzienbaar.
3.6. Verweerder heeft conform de nadere adviezen van de SAOZ van 21 september 2010 en 6 januari 2010 aangegeven dat de kaart op pagina 31 en de kaart behorende bij de visie kunnen worden beschouwd als plankaart. De visie geeft aan dat een nieuw woongebied primair achter de aangeduide lintbebouwing dient te worden geprojecteerd, maar ook dat bebouwing tussen de (bestaande) bebouwing in de woonlinten kan plaatsvinden, omdat de openbare ruimte tussen bebouwing in de linten ook als “open gebieden” te kwalificeren zijn.
3.7. Eiser stelt dat een aantal bestemmingswijzigingen nabij zijn woning niet voorzienbaar waren. Het was eiser duidelijk dat er op termijn achter zijn woning gebouwd zou gaan worden, maar de bouw van een winkelcentrum heeft eiser niet kunnen voorzien. Uit de Ontwikkelingsvisie blijkt verder ook niet dat er een flatgebouw van 15 meter hoog pal op de erfgrens naast zijn woning zou worden gebouwd. Op het moment dat eiser zijn huis kocht, is er een aantal clusters woningen achter het bebouwingslint gebouwd. Daartussen lagen open gebieden die in figuur 4: ‘woningen’, op pagina 31 van de Ontwikkelingsvisie, schuin gearceerd zijn aangegeven. Figuur 4 uit de ontwikkelingsvisie is een weergave van een feitelijke inventarisatie. De woning van eiser staat op die kaart in de lintbebouwing. Destijds lag naast de woning van eiser een andere woning, nummer [nr 2] van de familie [familie], die later is gesloopt in verband met het verleggen van de toegangsweg in noordelijke richting. Er was destijds dus niet - zoals de SAOZ, verweerder en de bezwarencommissie volgens eiser ten onrechte menen - sprake van een gat in de lintbebouwing naast het perceel van eiser. Met open gebieden wordt volgens eiser in de Ontwikkelingsvisie de gebieden achter de bestaande lintbebouwing bedoeld. Dat de kaart achter de Ontwikkelingsvisie, waarop de lintbebouwing van eiser ten onrechte niet als bestaande bebouwing is aangegeven, als “plankaart” prevaleert boven figuur 4, zoals de SAOZ en verweerder stellen, blijkt volgens eiser nergens uit. Er is in de Ontwikkelingsvisie geen enkele verwijzing naar deze plankaart opgenomen. De kaart achter de Ontwikkelingsvisie wordt in de tekst niet genoemd en heeft volgens eiser dan ook een onduidelijke status. Eiser stelt zich dan ook op het standpunt dat de stellingen van de SAOZ over de status van deze kaart onbegrijpelijk moeten worden geacht.
3.8. De rechtbank heeft verweerder verzocht de originele kaarten achter de Ontwikkelingsvisie en de kaart van het Uitbreidingsplan in onderdelen 1964 ter zitting te tonen. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat de kaart bij het Uitbreidingsplan niet meer aanwezig is en dat er geen originele kaart van de Ontwikkelingsvisie meer is, behoudens een kopie. Ter zitting heeft de rechtbank de door verweerder overgelegde kleurenkopie van de kaart van de Ontwikkelingsvisie bestudeerd. Daarop zijn de woning van eiser en de lintbebouwing niet te zien en is het gehele gebied achter de woning van eiser gearceerd als toekomstig woongebied. De kaart op pagina 31 van de Ontwikkelingsvisie bevat wel de lintbebouwing alsmede de aanduiding toekomstig woongebied, maar heeft een zodanige schaal dat afzonderlijke percelen niet te herkennen zijn.
3.9. Naar vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie bijvoorbeeld de uitspraak van
9 augustus 2006, LJ-Nummer: AY5910) dient een redelijk denkende en handelende koper in het kader van voorzienbaarheid van een planologische verslechtering bij de aanduiding 'woningen' en 'woongebied' rekening te houden met alle woonvormen die in een enigszins omvangrijke woonwijk denkbaar zijn. Dit is slechts anders als de bestemming wonen nader is uitgewerkt in specifieke planvoorschriften.
3.10. De rechtbank stelt vast in dit geval de bestemming toekomstig woongebied niet nader is uitgewerkt.
3.11. Ten aanzien van de gronden achter het perceel van eiser overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank onderschrijft het door verweerder en eiser gedeelde standpunt dat eiser, gelet op de Ontwikkelingsvisie, rekening had kunnen houden met de bouw van woningen en de daarbij behorende voorzieningen, zoals scholen en winkels, in het open gebied achter zijn perceel. Destijds was voorzienbaar dat wat meer extensieve woningbouw, te weten woningen met tuinen, achter het perceel zou kunnen plaatsvinden, aangezien schuin achter het perceel van eiser destijds als een woongebied in aanbouw was. Wat naar het oordeel van de rechtbank destijds echter niet voorzienbaar was, was dat er in de erfgrens bebouwing tot een hoogte van 15 meter zou worden opgericht. De beroepsgrond van eiser dat dergelijke omvangrijke bebouwing tot op de erfgrens niet voorzienbaar was, slaagt.
3.12. Ten aanzien van de gronden naast het perceel van eiser overweegt de rechtbank als volgt. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de Ontwikkelingsvisie niet worden afgeleid dat de destijds nog bestaande woning naast het perceel van eiser zou worden gesloopt en dat ook daar in de erfgrens met eiser over de gehele lengte van zijn perceel bebouwing tot een hoogte van 15 meter, dus in de lintbebouwing, zou (kunnen) worden opgericht. Niet alleen stond daar een gewone vrijstaande woning met tuin rondom, daarbij wijkt de thans voorziene bebouwing ook nu aanzienlijk af van de tot op heden bestaande lintbebouwing van vrijstaande woningen met ruime tuinen eromheen. Nu de ontwikkelingsvisie niet voorzag in wijziging van de bestaande lintbebouwing was een dergelijke voornemen destijds in het geheel niet voorzienbaar. Ook deze beroepsgrond slaagt.
3.13. De rechtbank is, gezien het voorgaande, van oordeel dat bebouwing in de erfgrens tot een hoogte van 15 meter achter en naast het perceel van eiser, voor eiser ten tijde van de aankoop in 1993, niet voorzienbaar was. De bebouwing naast het perceel van eiser is mogelijk gemaakt met de 1e herziening van het bestemmingsplan Oosteinde, en de bebouwing achter het perceel van eiser met het in 2001 vastgesteld bestemmingsplan, zoals naderhand nog gewijzigd met de 5e partiële herziening. De schade die eiser als gevolg van deze planologische regelingen lijdt dient dan ook niet voor zijn rekening te komen.
3.14. Uit het voorgaande volgt dat bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd, hetgeen in strijd is met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.15. Met het oog op een spoedige geschilbeslechting acht de rechtbank het aangewezen verweerder op te dragen de schadeloosstelling te doen begroten door een deskundige.
3.16. De rechtbank ziet ten behoeve van de begroting van de schade aanleiding om op te merken dat eiser zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt heeft gesteld dat verweerder en de SAOZ niet in hun stelling kunnen worden gevolgd dat eventuele schade van eiser geheel is gecompenseerd doordat zijn eigen perceel, dat ten tijde van de aankoop nog de bestemming Agrarische doeleinden van het Uitbreidingsplan in hoofdzaken 1962 had, nadien een woonbestemming heeft gekregen. Die woonbestemming was voor eiser nu juist wel voorzienbaar met de Ontwikkelingsvisie, nu deze rept van toekomstig woongebied en geen wijziging aanbrengt in de lintbebouwing. Hiermee dient bij het begroten van de schade rekening te worden gehouden.
3.17. Met het oog op een spoedige geschilbeslechting zal de rechtbank verweerder op grond van artikel 8:51a van de Awb in de gelegenheid stellen om het gebrek in het bestreden besluit te herstellen door alsnog een (aanvullend) schaderapport op te doen stellen, en door, indien verweerder dat wenst, een nader besluit te nemen. De rechtbank zal de termijn waarbinnen deze gebreken kunnen worden hersteld stellen op drie maanden na de datum van deze tussenuitspraak.
Beslissing
De rechtbank:
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen drie maanden na bekendmaking van deze uitspraak de gebreken te herstellen door middel van een (aanvullend) schaderapport, met inachtneming van het gestelde in deze tussenuitspraak, en eventueel een nader besluit aan de rechtbank en aan eiser toe te zenden;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.A.G. de Vries, voorzitter, mrs. P.H.A. Knol en
A.J. Bongers-Scheijde, leden, in aanwezigheid van J.J.M. Tol, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 december 2011.
de griffier, de rechter,
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak kunnen partijen en belanghebbenden géén hoger beroep instellen (artikel 37, derde lid, van de Wet op de Raad van State). Hoger beroep is slechts mogelijk tegelijk met het hoger beroep tegen de nog te wijzen einduitspraak.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB