Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : EA 11-809
Datum : 8 november 2011
497
Beschikking van de kantonrechter te Amsterdam op een verzoek als bedoeld in artikel 5:130/140a van het Burgerlijk Wetboek, ingediend door:
1. [naam]
2. [naam]
hierna te noemen: [verzoekers]
beiden wonende te Amstelveen
verzoekers
gemachtigde: mr. H.J. Hagemans
t e g e n:
de Vereniging van Eigenaars Meander 881-1019 (Meander IV)
hierna te noemen: VvE
statutair gevestigd te Amstelveen
verweerster
gemachtigde: mr. J.D. Poot
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekers] hebben op 30 mei 2011 een verzoekschrift met producties ingediend strekkende tot vaststelling van de nietigheid dan wel tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE. Bij brief van 3 augustus 2011 zijn partijen en de leden van de VvE opgeroepen voor de mondelinge behandeling op 23 september 2011. Eerst op 16 september 2011 heeft de VvE een verweerschrift met producties ingediend. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen aanvullende producties toegezonden.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 23 september 2011. [verzoekers] zijn vergezeld van hun gemachtigde verschenen. VvE is verschenen bij de heer [naam] (beheerder) vergezeld van haar gemachtigde. Ter zitting hebben partijen hun standpunten – de gemachtigde van [verzoekers] mede aan de hand van een pleitnota – toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
feitelijke uitgangspunten
1.Tot uitgangspunt dient het navolgende:
1.1.Het gebouw aan de Meander 881 t/m 1019 te Amstelveen - kadastraal bekend als gemeente Amstelveen, sectie H, nummer 9112, groot 28 are en 57 centiare - is op 9 juli 1974 gesplitst in appartementsrechten. De VvE is gelijktijdig opgericht. De huidige administrateur van de VvE is Scholten Vastgoed BV.
1.2.In de akte van splitsing in appartementsrechten van 9 juli 1974 is met enige wijzigingen en aanvullingen het modelreglement van splitsing van eigendom van de Koninklijke Broederschap der Notarissen, vastgesteld bij akte van 22 februari 1973 voor notaris mr. J. Schrijner, - hierna het reglement - van toepassing verklaard.
Artikel 6 lid 2 van Pro het reglement luidt:
Het aanbrengen van naamborden, reclame-aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, bloembakken en andere uitstekende voorwerpen mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
1.3.Voorts heeft de VvE vastgesteld het huishoudelijk reglement. Ingevolge artikel 1 van Pro het huishoudelijk reglement mag het aanbrengen van de in artikel 6 lid 2 van Pro het reglement bedoelde voorwerpen slechts geschieden na schriftelijke toestemming van de administrateur. Tegen besluiten van de administrateur staat beroep op de vergadering van eigenaars open.
1.4.In de huis- en gedragsregels - een bijlage bij en naar aanleiding van het reglement van splitsing van eigendom en het huishoudelijk reglement - is een regeling over verbouwingen opgenomen, luidende:
Iedere verbouwing aan een appartement, garage of bergruimte moet VOORAF door het bestuur worden goedgekeurd en zonodig zijn voorzien van een bouwvergunning van de afdeling Bouw- en woningtoezicht van de gemeente Amstelveen. Ook verandering aan CV-radiatoren, kozijnen, zonweringen buitenzijde etc. dienen VOORAF gemeld te worden.
1.5.[verzoekers] zijn sedert 27 maart 2008 eigenaar van de flatwoning aan de [adres] te Amstelveen met bijbehorende berging, kadastraal bekend als gemeente Amstelveen, [kadasternummer].
1.6.De administrateur Scholten Makelaardij BV laat [verzoekers] bij brief van 3 september 2010 weten, dat zij heeft geconstateerd dat onlangs rolluiken aan de zijgevel en de achtergevel van het appartementsrecht 1011 zijn geplaatst. In de brief wordt erop gewezen dat daarvoor toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist. De administrateur verzoekt [verzoekers] de rolluiken bij gebreke van toestemming te verwijderen.
1.7.[verzoekers] antwoorden bij brief van 7 september 2010 dat zij zich de vereiste toestemming niet hebben gerealiseerd. Aanvankelijk was het hun bedoeling zonwering te plaatsen, waarbij [verzoekers] met [naam], hun buurman en voorzitter van de VvE, over de kleur van de zonwering heeft gesproken. Uiteindelijk is uit veiligheidsoverwegingen ervoor gekozen rolluiken voor twee ramen te plaatsen. [verzoekers] verzoekt de administrateur Scholten Makelaardij BV de brief als een aanvraag voor het plaatsen van 3 maal zonwering en 2 rolluiken te beschouwen.
1.8.Scholten Makelaardij BV deelt [verzoekers] bij brief van 15 november 2010 mede dat het bestuur van de VvE heeft besloten om zonder goedkeuring van de vergadering van eigenaars geen toestemming voor het plaatsen van de rolluiken te verlenen. In de brief wordt [verzoekers] erop gewezen dat het wel is toegestaan om de rolluiken aan de binnenzijde van het appartement te installeren.
1.9.Op 27 april 2011 wordt de vergadering van eigenaars gehouden. Op die vergadering is ook aan de orde de door [verzoekers] geplaatste rolluiken en het voorstel van het bestuur om in de tekst van het huishoudelijk reglement duidelijk tot uitdrukking te brengen dat ook voor het aanbrengen van een rolluik toestemming van het bestuur is vereist. In de notulen van die vergadering is over de genomen besluiten het volgende opgenomen:
Na een korte discussie besluit de vergadering unaniem akkoord te gaan met een duidelijke verwoording in het Huishoudelijk Reglement (als verwoording van artikel 6 lid 1 en Pro 2 van het Reglement van Splitsing van Eigendom).
De vergadering besluit eveneens unaniem om stappen te ondernemen jegens de familie [verzoekers] om de rolluiken te doen verwijderen.
1.10.Bij e-mail van 6 mei 2011 zijn de notulen aan [verzoekers] toegezonden en hebben zij van de door de vergadering van eigenaars genomen besluiten kennis gekregen.
verzoek
2.[verzoekers] verzoeken de door de vergadering van eigenaars op 27 april 2011 genomen besluiten ten aanzien van de rolluiken nietig te verklaren, althans te vernietigen. Voorts verzoeken [verzoekers] de gewraakte besluiten te schorsen totdat op de verzoeken onherroepelijk is beslist.
3.[verzoekers] voeren kort gezegd het navolgende aan. In het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement was op het moment dat [verzoekers] hun rolluiken lieten plaatsen in het reglement en/of het huishoudelijk reglement geen verbod op het aanbrengen van rolluiken opgenomen. Het is niet toegestaan met een wijziging in het huishoudelijk reglement een bestaande rechtmatige situatie met terugwerkende kracht ongeoorloofd te verklaren. Dat is een ernstige inbreuk op het eigendomsrecht. Voorts is het gewijzigde huishoudelijk reglement, waarin het plaatsen van een rolluik afhankelijk wordt gesteld van toestemming van het bestuur/vergadering van eigenaars, in strijd met het reglement dat het plaatsen van een rolluik, zonder toestemming, niet verbiedt.
Voorts voeren [verzoekers] kort gezegd aan dat artikel 6 van Pro het reglement van toepassing is op gemeenschappelijke ruimtes. Voor het appartement van [verzoekers] is een aan hen toebehorend balkon. Dat balkon is een privégedeelte. Nu de rolluiken aan de balkonzijde zijn geplaatst, vallen de rolluiken onder het privé gedeelte zodat artikel 6 van Pro het reglement toepassing mist.
4.Tot slot stellen [verzoekers] dat zij bij het plaatsen van de rolluiken een groot belang hebben. Het beroep van [verzoekers] brengt mee dat zijn vrouw in de avonduren veel alleen is. In de buurt is de nodige criminaliteit waarvoor de politie ook waarschuwt. Er zijn al derden op balkons van appartementen aangetroffen. De woning van [verzoekers] op de eerste verdieping is gelegen bij een parkeerplaats waardoor derden op betrekkelijk eenvoudige wijze op het balkon van [verzoekers] kunnen komen met alle risico’s vandien. Vandaar dat [verzoekers] uiteindelijk hebben gekozen om voor de uiterste ramen van hun appartement rolluiken te plaatsen.
verweer
5.De VvE voert verweer. Kort gezegd voert de VvE aan dat rolluiken onder “zonneschermen” vallen, althans onder “en andere uitstekende voorwerpen”. Daardoor was het al ten tijde van het aanbrengen van de rolluiken door [verzoekers] op grond van artikel 6 lid 2 van Pro het reglement niet toegestaan rolluiken zonder toestemming van de vergadering van eigenaars te plaatsen. Het door de vergadering van eigenaars genomen besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement is daardoor ook geen wijziging, maar een verduidelijking. Op de vergadering van eigenaars is het voorstel in stemming gebracht, waarbij in het huishoudelijk reglement wordt opgenomen dat “het aanbrengen van rolluiken dient eveneens vooraf aan het Bestuur ter goedkeuring te worden voorgelegd”.
Hierdoor brengt het besluit tot wijziging van het huishoudelijk reglement ook geen verandering in de rechten van [verzoekers] als eigenaren van het appartementsrecht. Van strijd met enig wettelijk voorschrift of de redelijkheid en billijkheid is dan ook geen sprake.
6.De VvE wijst erop dat zij belang heeft bij regels over veranderingen aan de buitenzijde van het gebouw. Op die wijze kan de VvE invloed uitoefenen op de uitstraling van het gehele gebouw en kan worden voorkomen dat bewoners lukraak zaken aanbrengen die de uitstraling van het gebouw verslechteren. Bij rolluiken aan de buitenzijde van een gebouw weegt voor de VvE onder meer mee dat op rolluiken (door derden) vaak graffiti wordt aangebracht hetgeen de uitstraling van het gebouw aantast. Verder geven rolluiken omwonenden een onaangenaam gevoel vanwege de naargeestige uitstraling.
7.Nu [verzoekers] geen voorafgaande toestemming hebben gevraagd de rolluiken te plaatsen en aan hen ook geen toestemming is gegeven dienen te rolluiken te worden verwijderd.
beoordeling
8.De kantonrechter stelt voorop dat uit de notulen van 27 april 2011 ten aanzien van de rolluiken van [verzoekers] een drietal besluiten blijken.
Allereerst heeft de vergadering van eigenaars besloten een wijziging in het huishoudelijk reglement door te voeren.
Ten tweede heeft de vergadering van eigenaars – impliciet – besloten aan [verzoekers] geen toestemming te verlenen voor het plaatsen van de rolluiken.
Ten derde heeft de vergadering van eigenaars besloten stappen te ondernemen om de rolluiken bij het appartement van [verzoekers] te (laten) verwijderen.
9.De kantonrechter heeft eerst te beslissen op de vraag of het besluit van de vergadering van eigenaars tot wijziging van het huishoudelijk reglement op zichzelf rechtsgeldig is en niet in strijd is met het reglement of enig wettelijk voorschrift.
10.De kantonrechter is van oordeel dat artikel 6 lid 2 van Pro het reglement beoogt het aanbrengen van voorwerpen aan het gebouw afhankelijk te stellen van toestemming van de vergadering van eigenaars of van regels in het huishoudelijk reglement. In artikel 6 lid 2 van Pro het reglement worden voorwerpen genoemd waaraan ten tijde van het opstellen van het reglement vooral is gedacht. In die opsomming wordt wel een zonnescherm maar niet een rolluik genoemd.
De kantonrechter is van oordeel dat een rolluik zozeer gelijkenis met een zonnescherm vertoont – zo zijn er ook zonneschermen die loodrecht voor het raam kunnen worden neergelaten – dat het rolluik in de context van de opsomming in artikel 6 lid 2 van Pro het reglement gerekend kan worden tot “andere uitstekende voorwerpen”.
11.Gelet op deze interpretatie van artikel 6 lid 2 van Pro het reglement staat het de vergadering van eigenaars vrij in het huishoudelijk reglement expliciet op te nemen dat voor het aanbrengen van een rolluik – dat begrepen wordt geacht onder “andere uitstekende voorwerpen” van artikel 6 lid 2 van Pro het reglement – voorafgaande toestemming van het bestuur van de VvE nodig is.
In dit licht bezien is de wijziging in het huishoudelijk reglement een verduidelijking – expliciet verwoorden van hetgeen reeds zo was - en brengt die verduidelijking geen wijziging van de rechtspositie van [verzoekers] met zich mee zoals die rechtspositie voor de wijziging van het huishoudelijk reglement was. Van terugwerkende kracht van een besluit is dan ook geen sprake.
13.De stelling van [verzoekers] dat de rolluiken zich aan de balkonzijde van [verzoekers] bevinden en derhalve tot het privé gedeelte behoren waardoor artikel 6 lid 2 van Pro het reglement van toepassing mist, wordt door de kantonrechter verworpen.
De rolluiken worden geplaatst tegen de (gemeenschappelijk) buitenmuur van het gebouw, zodat de VvE gerechtigd is nadere voorschriften te stellen over het al dan niet plaatsen van dergelijke voorzieningen. Ook in het geval de (gemeenschappelijke) buitenmuur/gevel slechts via het privé gedeelte van [verzoekers] toegankelijk is.
14.De kantonrechter stelt voorop dat in de notulen niet expliciet is opgenomen, welke overwegingen de vergadering van eigenaars hebben gebracht tot het – impliciete – besluit geen toestemming te verlenen en tot het – expliciete – besluit de rolluiken te verwijderen.
Uit de processtukken en hetgeen de VvE heeft aangevoerd, leidt de kantonrechter af dat het – impliciete – besluit niet is gegrond op de enkele omstandigheid dat voorafgaand aan het plaatsen van de rolluiken geen toestemming is gevraagd. Gelet op de door de vergadering van eigenaars zelf noodzakelijke geachte verduidelijking van het huishoudelijk reglement is het op zichzelf niet onbegrijpelijk dat [verzoekers] aanvankelijk veronderstelden dat zij geen toestemming van de VvE nodig hadden. De vergadering van eigenaars heeft onder deze omstandigheden vooral na te gaan of de gevraagde toestemming in dit geval achteraf kan worden gegeven. Ter zitting – en in het verweerschrift – heeft de VvE voor haar besluiten een aantal argumenten genoemd. [verzoekers] hebben die argumenten bestreden en aandacht gevraagd voor hun belangen.
Alvorens het besluit inhoudelijk te toetsen, behoeft de kantonrechter nog nadere aanvullende informatie over in ieder geval de volgende vragen:
-de VvE vreest de naargeestige uitstraling van rolluiken. Maakt het daarbij verschil of de rolluiken (ook) overdag of alleen in de nachtelijke uren/vakanties zijn neergelaten? Zo ja, kan aan dit bezwaar van de VvE worden tegemoet gekomen als de toestemming afhankelijk wordt gesteld van tijdstippen waarop een rolluik wordt neergelaten? Is een sanctie mogelijk als die tijdstippen niet in acht worden genomen? Zo ja, welke?
-nu de VvE bereid is toe te staan, althans daartegen geen bezwaar maakt, dat [verzoekers] de rolluiken aan de binnenzijde van het raam – hun privé gedeelte – aanbrengen, geeft dat een (significante) andere uitstraling dan als het rolluik aan de buitenzijde is geplaatst? Verschilt de uitstraling van een rolluik achter het raam ten opzichte van dichte lamellen/luxaflex?
-kunnen bij plaatsing van het rolluik aan de buitenzijde eisen van kleurstelling en omvang aan de gewenste uitstraling van het gebouw tegemoet komen? Zo ja, is de kleurstelling en omvang van de rolluiken van [verzoekers] passend bij de omgeving?
-de VvE vreest graffiti op de twee rolluiken. [verzoekers] hebben aangeboden graffiti meteen te zullen weghalen. Is die toezegging toereikend en voldoende? Wat gebeurt er als [verzoekers] die toezegging niet nakomt?
-is het door [verzoekers] genoemde veiligheidsargument gelet op de 2 ramen waarvoor de rolluiken zijn geplaatst een reëel argument? Zijn er reële alternatieven?
-Is het in afweging van alle belangen denkbaar dat de VvE in het complex slechts voor bepaalde (type) ramen rolluiken toestaat (zo hebben [verzoekers] naar de kantonrechter begrijpt voor de 2 uiterste ramen rolluiken gekozen en voor de overige drie ramen zonwering), waardoor er geen overheersend beeld van rolluiken kan ontstaan?
-welke kosten zijn naar verwachting gemoeid met het verwijderen van de twee rolluiken en kunnen deze twee rolluiken technisch ook aan de binnenzijde worden geplaatst of zijn daarvoor aanvullende technische voorzieningen nodig of een ander type rolluik?
De kantonrechter zal eerst de VvE in de gelegenheid stellen op voormelde vragen in te gaan, waarna [verzoekers] in de gelegenheid worden gesteld daarop te reageren. Nadat beide partijen hun schriftelijke reactie aan de kantonrechter hebben gegeven, kunnen zij binnen een week nadien in een brief, gericht aan de kantonrechter, kenbaar maken of zij een voortgezette mondelinge behandeling wensen, waarna de kantonrechter daarop een beslissing zal nemen.
15.Volledigheidshalve wijst de kantonrechter erop dat [verzoekers] geen rechterlijke machtiging ex artikel 5:121 BW Pro hebben verzocht.
16.Op grond van hetgeen in deze tussenbeschikking is overwogen dient het er voor te worden gehouden dat de huidige situatie, waarbij [verzoekers] zonder toestemming van de vergadering van eigenaars, althans het bestuur, rolluiken hebben geplaatst in strijd is met het reglement. In het vervolg van de procedure bij de kantonrechter zal het vooral gaan om de vraag of de VvE op goede gronden de toestemming tot het plaatsen van de rolluiken (impliciet) heeft geweigerd. De kantonrechter zal het besluit tot verwijdering van de rolluiken schorsen totdat de kantonrechter op het verzoek een eindbeslissing heeft gegeven. Eerst bij eindbeschikking zal de kantonrechter beslissen of de schorsing heeft te gelden tot het moment dat onherroepelijk op het verzoek is beslist.
17.Gelet op de principiële vragen of de wijziging in het huishoudelijk reglement in strijd is met het reglement of wettelijke voorschrift en of het aanbrengen van het rolluik geschiedt in een privé gedeelte of niet zal de kantonrechter [verzoekers] in de gelegenheid stellen van deze tussenbeschikking in hoger beroep te komen. De kantonrechter veronderstelt dat als [verzoekers] van die mogelijkheid gebruik maken zij zo spoedig mogelijk de kantonrechter en de VvE daarover informeren, zodat een beslissing kan worden genomen over het vervolg van de onderhavige procedure bij de kantonrechter.
18.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.schorst het besluit van de VvE d.d. 27 april 2011 tot verwijdering van de rolluiken totdat de kantonrechter op het op 30 mei 2011 ingediende verzoek van [verzoekers] een eindbeslissing heeft gegeven;
II.stelt de VvE in de gelegenheid uiterlijk op 16 december 2011 schriftelijk te reageren op hetgeen hiervoor onder r.ov. 14 is overwogen;
III.stelt [verzoekers] in de gelegenheid uiterlijk op 16 januari 2012 op die reactie van de VvE en hetgeen onder r.ov. 14 is overwogen te reageren;
IV.bepaalt dat beide partijen tot uiterlijk 23 januari 2012 de kantonrechter schriftelijk kunnen berichten of zij een voortgezette mondelinge behandeling wensen;
V.bepaalt dat tegen deze tussenbeschikking hoger beroep kan worden ingesteld;
VI.verklaart deze (tussen)beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
VII.houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gegeven door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2011 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter