Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : KK 12-327
Datum : 10 april 2012
438
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam op de vordering in kort geding in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eiseres
nader te noemen Rochdale
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. R. Shahbazi
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 16 maart 2012 heeft Rochdale een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 2 april 2012 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daaraan voorafgaande hebben beide partijen nog stukken in het geding gebracht. Rochdale is verschenen bij [persoon 1] en [persoon 2] en haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende
1.1. Met ingang van 1 april 1987 huurt [gedaagde] van (de rechtsvoorgangster van) Rochdale de woning Kleiburg [nr] te Amsterdam Zuidoost, hierna: het gehuurde.
1.2. Deze woning is gelegen in het (flat)complex Kleiburg, bestaande uit 497 woningen en voorts enige bedrijfsruimten in de ‘plint’ op de begane grond. Afgezien van drie woningen, waaronder het gehuurde, staat het complex thans leeg.
1.3. Rochdale heeft een tender uitgeschreven gericht op verkoop van het complex voor € 1,00 met een verplichting tot herontwikkeling voor de koper, waarbij Rochdale zich jegens de koper verplicht om het complex leeg en vrij van huur op te leveren.
1.4. De inschrijfperiode voor bovenbedoelde tender is gesloten op 6 juni 2011. Nadien heeft Rochdale onderhandeld met een partij die daarop heeft ingeschreven, hetgeen nog niet tot een definitief resultaat heeft geleid. Rochdale heeft niet bekend gemaakt met welke partij zij deze onderhandelingen voert.
1.5. Rochdale heeft een ‘Sociaal Plan Kleiburg’ opgesteld, waarin onder meer wordt geregeld welke huurders van het complex in aanmerking komen voor welke categorie vervangende woningen, hierna: het Sociaal Plan.
1.6. In brieven d.d. 7 en 16 december 2009 heeft Rochdale [gedaagde] geïnformeerd dat er sprake is van een voornemen tot renovatie en/of sloop en dat [gedaagde] is aangemerkt als ‘stadsvernieuwingsurgent’.
1.7. Bij brief van 9 april 2010 van het ‘Bureau voor Klachten en Informatie’ werd namens [gedaagde] geïnformeerd waarom zij niet in aanmerking kwam voor een nieuwbouwwoning. Bij brief van 10 mei 2010 heeft Rochdale medegedeeld dat de reden daarvoor lag in een op 1 december 2009 bestaande huurschuld, waarbij zij heeft verwezen naar het Sociaal Plan. Partijen hebben vervolgens verder gecorrespondeerd over dit onderwerp zonder dat overeenstemming werd bereikt.
1.8. Bij brief van 18 oktober 2010 heeft Rochdale een huuropzegging aangekondigd en bij brief van 26 oktober 2010 heeft Rochdale de huurovereenkomst aan (ook) [gedaagde] opgezegd tegen 1 mei 2011, op de grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik bestaande uit een ingrijpende renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
1.9. Bij brief van 5 november 2010 heeft [gedaagde] omtrent de opzegging aan Rochdale medegedeeld: ’Ik ben bereid hieraan mijn medewerking te verlenen, mits mij een aanbod is gedaan van huisvesting naar wens.’
1.10. Nadien zijn door Rochdale een aantal vervangende woningen aangeboden welke [gedaagde] niet heeft geaccepteerd. Hierover hebben (de gemachtigden van) partijen ook gecorrespondeerd, zonder dat overeenstemming werd bereikt over een vervangende woning.
1.11. Rochdale houdt de (reeds eerder aangeboden) woning Kruitberg [nr] te Amsterdam Zuidoost beschikbaar om door [gedaagde] als vervangende woning te worden betrokken.
Vordering
2. Rochdale vordert als voorziening om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Rochdale te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, daaronder begrepen de nakosten.
3. Rochdale stelt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als in de opzegging genoemd, dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan dat van [gedaagde] en dat passende vervangende woonruimte is aangeboden en beschikbaar is. Hoewel de exacte plannen waarover onderhandeld wordt nog geheim moeten blijven, staat vast dat het complex hetzij moet worden gerenoveerd (door de koper dan wel door Rochdale zelf) of, als dat niet haalbaar blijkt, moet worden gesloopt. Omdat de noodzaak tot renovatie vast staat doet het feit dat zij voornemens is het gehuurde voorafgaande aan de renovatie te vervreemden aan het voorgaande niet af, waarbij Rochdale verwijst naar HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 (Traas/Oudeman). Dat de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven is evident, aldus Rochdale. Zij stelt een groot en spoedeisend belang bij de thans gevorderde ontruiming, niet alleen vanwege het feit dat de onderhandelingen met de koper ver gevorderd zijn maar vooral ook gelet op de hoge kosten die zij heeft om het complex thans voor slechts drie woningen in stand te houden.
Verweer
4. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Zij betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang. Zij betwist voorts dat er sprake is van de door Rochdale gestelde beëindigingsgrond, onder meer omdat Rochdale het complex slechts wil vervreemden en voorts omdat daarover te weinig bekend is. [gedaagde] voert aan dat zij wel bereid is te verhuizen naar een andere woning, maar alleen naar een woning die voor haar (ook voor de langere termijn) passend is, mede gelet op haar medische situatie. Op grond van het Sociaal Plan heeft zij, op grond van haar woonduur in het complex, aanspraak op een nieuwbouwwoning. De regel dat geen aanspraak bestaat op een nieuwbouwwoning als op 1 december 2009 een huurschuld bestond is niet redelijk en bovendien in haar geval niet van toepassing omdat zij op die datum geen huurachterstand had maar slechts nog een gering bedrag aan servicekosten moest betalen, waarvoor een regeling was getroffen.
Beoordeling
5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
6. Gelet op de door Rochdale overgelegde gegevens betreffende de kosten van instandhouding van het complex heeft zij voldoende spoedeisend belang bij haar vordering.
7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
8. Dat het complex Kleiburg ingrijpend moet worden gerenoveerd dan wel gesloopt is voldoende aannemelijk en is op zichzelf ook niet door [gedaagde] betwist. Daarmee is echter niet gegeven dat het beroep van Rochdale op de onder 1.8 bedoelde beëindigingsgrond in een bodemprocedure zal slagen, omdat daarvoor ook noodzakelijk zal zijn dat er sprake is van eigen gebruik niet bestaande uit een vervreemding als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW.
9. Uit hetgeen Rochdale heeft gesteld blijkt dat het primair in haar bedoeling ligt om het complex in eigendom over te dragen aan een derde, waarna die derde het complex vervolgens gaat renoveren en exploiteren. Informatie over de (rechts)persoon van de (beoogde) koper en diens concrete plannen ontbreekt echter volledig. Daarom is een beoordeling van de door Rochdale gestelde beëindigingsgrond, inhoudende dat zij het gehuurde ‘dringend nodig heeft voor eigen gebruik’, onmogelijk. Uit niets blijkt dat Rochdale zelf in enige vorm betrokken is en blijft bij het ontwikkelen en/of uitvoeren van de (eventuele) renovatieplannen, dan wel van (eventuele) sloop- en herontwikkelingsplannen. Daardoor kan ook niet worden beoordeeld of er sprake is van ‘eigen gebruik’ door Rochdale. Vooralsnog kan niet met voldoende waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat er sprake is van ‘eigen gebruik’ als in de wet bedoeld.
10. Voorlopig oordelend wordt ook het beroep van Rochdale op HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 (Traas/Oudeman) afgewezen, omdat het in dat geval (evenals bij HR 3 mei 1996, NJ 1996,655 (Van Peski/Nieuw Amsterdam) de verhuurder zelf was die het gehuurde ging gebruiken door dit te slopen. Bij gebrek aan concrete informatie over de renovatieplannen kan er in het onderhavige geval slechts van uit worden gegaan dat Rochdale juist beoogt niet zelf een dergelijk gebruik te gaan maken van het gehuurde, maar (vooralsnog) uitsluitend beoogt om dit te vervreemden.
11. Daar komt bij dat, in het geval ook vervreemding met het oog op een renovatie of sloop (te ontwikkelen en uit te voeren) door een rechtsopvolger wordt aangemerkt als ‘eigen gebruik’ door de vervreemder, de in artikel 7:274 lid 5 onder Pro b BW bedoelde wachttijd van drie jaar eenvoudig zou kunnen worden omzeild, hetgeen niet de bedoeling van de wetgever zal zijn geweest.
12. Uit het voorgaande volgt dat in dit geding niet als uitgangspunt kan worden genomen dat er sprake is van de door Rochdale gestelde beëindigingsgrond.
13. Dat betekent niet dat het [gedaagde] thans vrij zou staan om te weigeren elke medewerking te verlenen aan de uitvoering van de plannen van Rochdale. Haar onder 1.9 bedoelde schriftelijke mededeling kan (zoals Rochdale ook terecht opmerkt) niet worden aangemerkt als een instemming met de opzegging. De betreffende mededeling houdt echter wel in dat [gedaagde] zal instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst indien er een vervangende woonruimte beschikbaar is die voldoet aan haar wensen.
14. Voorlopig oordelend wordt geconcludeerd dat er sprake is geweest van een verzoek van Rochdale aan [gedaagde] om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst onder aanbieding van (nader aan te wijzen) vervangende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding, en van een reactie daarop van [gedaagde] die haar instemming met dat verzoek afhankelijk stelde van aanvaarding harerzijds van aangeboden vervangende woonruimte. Dat leidt tot een situatie waarin Rochdale er op mag vertrouwen dat [gedaagde] zal instemmen met huurbeëindiging indien er een andere woning beschikbaar is waartegen [gedaagde] geen redelijke bezwaren heeft of kan hebben.
15. In de jurisprudentie zijn, voor het geval er wel sprake is van de door Rochdale bedoelde beëindigingsgrond, maatstaven ontwikkeld voor de beoordeling van de passendheid van vervangende woonruimte en van de inspanningen die van de huurder in dat verband worden verwacht. Die maatstaven vormen de basis van het door Rochdale ontwikkelde Sociaal Plan en Rochdale heeft zich jegens [gedaagde] steeds ook op die maatstaven beroepen. Bij afwezigheid van bedoelde beëindigingsgrond kan Rochdale die maatstaven echter niet aan [gedaagde] tegenwerpen. Die maatstaven (en het Sociaal Plan waarin zij zijn verwerkt) kunnen echter wel aanknopingspunten geven.
16. Naar aanleiding van bovenbedoeld verzoek van Rochdale en de reactie daarop van [gedaagde] zijn partijen onderhandelingen begonnen gericht op beëindiging van de bestaande huurovereenkomst. Artikel 6:2 BW Pro verplicht partijen om zich daarbij jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter brengt dat in dit geval mee dat [gedaagde] in strijd zou handelen met eerder genoemde verplichting, indien zij zonder redelijke grond een door Rochdale aangeboden woning zou weigeren die passend is ten aanzien van grootte, ligging en huurprijs. Anderzijds brengt de verhouding tussen partijen in het onderhavige geval niet met zich dat [gedaagde] zelf actief andere woonruimte zou moeten zoeken of dat [gedaagde] gebonden zou zijn aan eenzijdig door Rochdale opgestelde regels betreffende aan te bieden woningen.
17. De woonduur van [gedaagde] is zodanig dat zij ook volgens de daarvoor geldende maatstaven van het Sociaal Plan in aanmerking zou komen voor een nieuwbouwwoning. Aan andere huurders van Kleiburg met een soortgelijke lange woonduur zijn wel nieuwbouwwoningen aangeboden. Gelet op deze omstandigheden wordt het verlangen van [gedaagde] om haar een zodanige woning aan te bieden vooralsnog niet onredelijk geacht. Ook indien zij op 1 december 2009 een huurschuld zou hebben gehad (hetgeen door [gedaagde] wordt betwist) wordt dit niet anders nu de daarop betrekking hebbende regel in het Sociaal Plan eenzijdig door Rochdale is opgesteld. Een huurschuld doet niet af aan de woonbehoefte van [gedaagde]. Rochdale heeft niet onderbouwd waarom een dergelijke voorwaarde in redelijkheid kan worden gesteld aan een huurder die het gehuurde moet verlaten wegens dringend eigen gebruik door de verhuurder, laat staan in een geval als het onderhavige waarin de aanwezigheid van deze beëindigingsgrond vooralsnog niet vast staat.
18. Ondanks het feit dat [gedaagde] daar reeds vóór de huuropzegging uitdrukkelijk om heeft verzocht zijn door Rochdale geen nieuwbouwwoningen aangeboden. Daarnaast heeft [gedaagde] ook andere motieven genoemd voor de weigering van de aangeboden woningen, die vooralsnog niet als onredelijk kunnen worden aangemerkt. Dat [gedaagde], van wie aannemelijk is dat haar medische klachten voortkomen uit haar betrokkenheid bij de ‘Bijlmervliegramp’ (uiteindelijk) niet wenst te wonen in het complex Kruitberg waar die ramp heeft plaatsgevonden, is evenzeer begrijpelijk. Gelet op het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat de weigering van [gedaagde] om de aangeboden woningen te aanvaarden op onredelijke of onbegrijpelijke gronden zou berusten.
19. Rochdale was van meet af aan bekend met het feit dat [gedaagde] in aanmerking wilde komen voor een nieuwbouwwoning. De reactie van [gedaagde] op de huuropzegging kon redelijkerwijs ook niet anders worden uitgelegd dan dat [gedaagde] slechts akkoord ging met een huurbeëindiging indien haar als vervanging een nieuwbouwwoning werd aangeboden. Vervolgens heeft Rochdale er niet voor gekozen om de huurbeëindiging (inclusief de vraag wat in dit geval passende andere woonruimte zou zijn) voor te leggen aan de bodemrechter, terwijl zij anderzijds wel vast hield aan haar weigering om [gedaagde] (vanwege een gestelde huurschuld) in aanmerking te laten komen voor een nieuwbouwwoning. Dat partijen thans nog geen overeenstemming hebben bereikt en de bewoning van het gehuurde voortduurt is onder deze omstandigheden niet aan [gedaagde] toe te rekenen.
20. Voldoende aannemelijk is dat de instandhouding van het complex Kleiburg (en van een deel van de voorzieningen daarvan) onevenredig hoge kosten met zich brengt in verhouding tot de huuropbrengst van de thans nog bewoonde drie woningen. Dit feit op zichzelf roept echter nog geen ontruimingsverplichting voor [gedaagde] in het leven. Deze situatie is in dit geval uitsluitend het gevolg van keuzes die door Rochdale zelf zijn gemaakt bij het opstellen en uitvoeren van haar plannen, daarbij inbegrepen de keuze om [gedaagde] niet tegemoet te komen in haar woonwensen, maar evenmin een bodemprocedure aanhangig te maken.
21. Voorts is niet aannemelijk is geworden dat Rochdale niet in staat zou zijn om zelf op korte termijn een einde te maken aan deze situatie door alsnog aan [gedaagde] een nieuwbouwwoning aan te bieden. Rochdale heeft niet betwist dat er nieuwbouwwoningen zijn die aan [gedaagde] beschikbaar zouden kunnen worden gesteld. Rochdale heeft echter gesteld dat zij daartoe niet kan overgaan, omdat het afgesproken percentage van die nieuwbouwwoningen dat is bestemd voor sociale verhuur inmiddels is bereikt. Dat percentage (en de weigering om daarop in dit geval een uitzondering te maken) berust echter eveneens op een keuze van Rochdale (en eventuele partners bij de stadsvernieuwing) en vormt niet een onwrikbaar feit.
22. Op grond van het voorgaande wordt vooralsnog geconcludeerd dat niet gebleken is dat er sprake is van een wettelijke grond voor beëindiging van de huurovereenkomst, dat [gedaagde] niet heeft gehandeld in strijd met haar verplichting om zich jegens Rochdale bij het onderzoeken van de mogelijkheden van vervangende woonruimte te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, dat er geen sprake is van een ontruimingsverplichting van [gedaagde] en dat de (financiële) gevolgen van het voortduren van de huidige situatie het gevolg zijn van door Rochdale gemaakte keuzes die zij ook anders had kunnen maken. Dat [gedaagde] in een (eventuele) bodemprocedure zal worden veroordeeld tot ontruiming is niet zo waarschijnlijk dat het gerechtvaardigd is daarop thans vooruit te lopen.
23. Dat betekent dat de vordering van Rochdale wordt afgewezen.
24. Rochdale wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde].
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 400,00 voorzover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van haar gemachtigde;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 april 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter