Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : KK 12-329
Datum : 10 april 2012
438
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam op de vordering in kort geding in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eiseres
nader te noemen Rochdale
gemachtigde: mr. J. Groenewoud
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. J. van Hout
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 16 maart 2012 heeft Rochdale een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 2 april 2012 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daaraan voorafgaande hebben beide partijen nog stukken in het geding gebracht. Rochdale is verschenen bij [persoon 1], [persoon 2] en [persoon 3] en haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende
1.1. Met ingang van 15 juni 1999 huurt [gedaagde] van (de rechtsvoorgangster van) Rochdale de woning Kleiburg [nr] te Amsterdam Zuidoost, hierna: het gehuurde.
1.2. Deze woning is gelegen in het (flat)complex Kleiburg, bestaande uit 497 woningen en voorts enige bedrijfsruimten in de ‘plint’ op de begane grond. Afgezien van drie woningen, waaronder het gehuurde, staat het complex thans leeg.
1.3. Rochdale heeft een tender uitgeschreven, gericht op verkoop van het complex voor € 1,00 met een verplichting tot herontwikkeling voor de koper, waarbij Rochdale zich jegens de koper verplicht om het complex leeg en vrij van huur op te leveren.
1.4. De inschrijfperiode voor bovenbedoelde tender is gesloten op 6 juni 2011. Nadien heeft Rochdale onderhandeld met een partij die daarop heeft ingeschreven, hetgeen nog niet tot een definitief resultaat heeft geleid. Rochdale heeft niet bekend gemaakt met welke partij zij deze onderhandelingen voert.
1.5. Rochdale heeft een ‘Sociaal Plan Kleiburg’ opgesteld, waarin onder meer wordt geregeld welke huurders van het complex in aanmerking komen voor welke categorie vervangende woningen, hierna: het Sociaal Plan.
1.6. Bij brief d.d. 21 december 2009 heeft Rochdale [gedaagde] geïnformeerd dat er sprake is van een voornemen tot renovatie en/of sloop en dat [gedaagde] is aangemerkt als ‘stadsvernieuwingsurgent’.
1.7. Bij brief van 18 oktober 2010 heeft Rochdale een huuropzegging aangekondigd en bij brief van 26 oktober 2010 heeft Rochdale de huurovereenkomst aan (ook) [gedaagde] opgezegd tegen 1 mei 2011, op de grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik bestaande uit een ingrijpende renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
1.8. In reactie op een schriftelijk verzoek van de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde] om passende vervangende woonruimte aan haar aan te bieden, heeft Rochdale bij brief van 1 november 2010 bericht dat [gedaagde] in beginsel zelf andere woonruimte moet zoeken en dat niet zeker is dat zij in aanmerking komt voor een nieuwbouwwoning.
1.9. Bij brief van 5 november 2010 heeft [gedaagde] omtrent de opzegging aan Rochdale medegedeeld: ’Ik ben bereid hieraan mijn medewerking te verlenen, mits mij een aanbod is gedaan van huisvesting naar wens.’
1.10. In verband met medische klachten verband houdend met een buik- en rugoperatie heeft [gedaagde] op 8 december 2011 een medische indicatie gekregen voor een ‘woning met maximaal 16 traptreden, eventueel bereikbaar met lift’.
1.11. Nadien zijn door Rochdale een aantal vervangende woningen aangeboden welke [gedaagde] niet heeft geaccepteerd. Hierover hebben (de gemachtigden van) partijen ook gecorrespondeerd, zonder dat overeenstemming werd bereikt over een vervangende woning.
1.12. Rochdale houdt de (reeds eerder aangeboden) woning Kruitberg [nr] te Amsterdam Zuidoost beschikbaar om door [gedaagde] als vervangende woning te worden betrokken.
Vordering
2. Rochdale vordert als voorziening om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Rochdale te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, daaronder begrepen de nakosten.
3. Rochdale stelt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als in de opzegging genoemd, dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan dat van [gedaagde] en dat passende vervangende woonruimte is aangeboden en beschikbaar is. Hoewel de exacte plannen waarover onderhandeld wordt nog geheim moeten blijven, staat vast dat het complex hetzij moet worden gerenoveerd (door de koper dan wel door Rochdale zelf) of, als dat niet haalbaar blijkt, moet worden gesloopt. Omdat de noodzaak tot renovatie vast staat doet het feit dat zij voornemens is het gehuurde voorafgaande aan de renovatie te vervreemden aan het voorgaande niet af, waarbij Rochdale verwijst naar HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 (Traas/Oudeman). Dat de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven is evident, aldus Rochdale. Zij stelt een groot en spoedeisend belang bij de thans gevorderde ontruiming te hebben, niet alleen vanwege het feit dat de onderhandelingen met de koper ver gevorderd zijn maar vooral ook gelet op de hoge kosten die zij heeft om het complex thans voor slechts drie woningen in stand te houden.
Verweer
4. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Zij betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang. Zij betwist voorts dat er sprake is van de door Rochdale gestelde beëindigingsgrond, onder meer omdat Rochdale het complex slechts wil vervreemden en voorts omdat daarover te weinig bekend is. [gedaagde] voert aan dat zij wel bereid is te verhuizen naar een andere woning, maar alleen naar een woning die voor haar (ook voor de langere termijn) passend is, mede gelet op haar medische situatie. Voorts wil zij een woning in een buurt waarin zij niet bang hoeft te zijn voor geweld.
Beoordeling
5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
6. Gelet op de door Rochdale overgelegde gegevens betreffende de kosten van instandhouding van het complex heeft zij voldoende spoedeisend belang bij haar vordering.
7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
8. Dat het complex Kleiburg ingrijpend moet worden gerenoveerd dan wel gesloopt is voldoende aannemelijk en is op zichzelf ook niet door [gedaagde] betwist. Daarmee is echter niet gegeven dat het beroep van Rochdale op de onder 1.8 bedoelde beëindigingsgrond in een bodem¬procedure zal slagen, omdat daarvoor ook noodzakelijk zal zijn dat er sprake is van eigen gebruik niet bestaande uit een vervreemding als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW.
9. Uit hetgeen Rochdale heeft gesteld blijkt dat het primair in haar bedoeling ligt om het complex in eigendom over te dragen aan een derde, waarna die derde het complex vervolgens gaat renoveren en exploiteren. Informatie over de (rechts)persoon van de (beoogde) koper en diens concrete plannen ontbreekt echter volledig. Daarom is een beoordeling van de door Rochdale gestelde beëindigingsgrond, inhoudende dat zij het gehuurde ‘dringend nodig heeft voor eigen gebruik’, onmogelijk. Uit niets blijkt dat Rochdale zelf in enige vorm betrokken is en blijft bij het ontwikkelen en/of uitvoeren van de (eventuele) renovatieplannen, dan wel van (eventuele) sloop- en herontwikkelingsplannen. Daardoor kan ook niet worden beoordeeld of er sprake is van ‘eigen gebruik’ door Rochdale. Vooralsnog kan niet met voldoende waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat er sprake is van ‘eigen gebruik’ als in de wet bedoeld.
10. Voorlopig oordelend wordt ook het beroep van Rochdale op HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 (Traas/Oudeman) afgewezen, omdat het in dat geval (evenals bij HR 3 mei 1996, NJ 1996,655 (Van Peski/Nieuw Amsterdam) de verhuurder zelf was die het gehuurde ging gebruiken door dit te slopen. Bij gebrek aan concrete informatie over de renovatieplannen kan er in het onderhavige geval slechts van uit worden gegaan dat Rochdale juist beoogt niet zelf een dergelijk gebruik te gaan maken van het gehuurde, maar (vooralsnog) uitsluitend beoogt om dit te vervreemden.
11. Daar komt bij dat, in het geval ook vervreemding met het oog op een renovatie of sloop (te ontwikkelen en uit te voeren) door een rechtsopvolger wordt aangemerkt als ‘eigen gebruik’ door de vervreemder, de in artikel 7:274 lid 5 onder b BW bedoelde wachttijd van drie jaar eenvoudig zou kunnen worden omzeild, hetgeen niet de bedoeling van de wetgever zal zijn geweest.
12. Uit het voorgaande volgt dat in dit geding niet als uitgangspunt kan worden genomen dat er sprake is van de door Rochdale gestelde beëindigingsgrond.
13. Dat betekent niet dat het [gedaagde] thans vrij zou staan om te weigeren elke medewerking te verlenen aan de uitvoering van de plannen van Rochdale. Haar onder 1.9 bedoelde schriftelijke mededeling kan (zoals Rochdale ook terecht stelt) niet worden aangemerkt als een instemming met de opzegging. De betreffende mededeling houdt echter wel in dat [gedaagde] zal instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst indien er een vervangende woonruimte beschikbaar is die voldoet aan haar wensen.
14. Voorlopig oordelend wordt geconcludeerd dat er sprake is geweest van een verzoek van Rochdale aan [gedaagde] om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst onder aanbieding van (nader aan te wijzen) vervangende woonruimte en een verhuiskostenvergoeding, en van een reactie daarop van [gedaagde] die haar instemming met dat verzoek afhankelijk stelde van aanvaarding harerzijds van aangeboden vervangende woonruimte. Dat leidt tot een situatie waarin Rochdale er op mag vertrouwen dat [gedaagde] zal instemmen met huurbeëindiging indien er een andere woning beschikbaar is waartegen [gedaagde] geen redelijke bezwaren heeft of kan hebben.
15. In de jurisprudentie zijn, voor het geval er wel sprake is van de door Rochdale bedoelde beëindigingsgrond, maatstaven ontwikkeld voor de beoordeling van de passendheid van vervangende woonruimte en van de inspanningen die van de huurder in dat verband worden verwacht. Die maatstaven vormen de basis van het door Rochdale ontwikkelde Sociaal Plan en Rochdale heeft zich jegens [gedaagde] steeds ook op die maatstaven beroepen. Bij afwezigheid van bedoelde beëindigingsgrond kan Rochdale die maatstaven echter niet aan [gedaagde] tegenwerpen. Die maatstaven (en het Sociaal Plan waarin zij zijn verwerkt) kunnen echter wel aanknopingspunten geven.
16. Naar aanleiding van bovenbedoeld verzoek van Rochdale en de reactie daarop van [gedaagde] zijn partijen onderhandelingen begonnen gericht op beëindiging van de bestaande huurovereenkomst. Artikel 6:2 BW verplicht partijen om zich daarbij jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter brengt dat in dit geval mee dat [gedaagde] in strijd zou handelen met eerder genoemde verplichting, indien zij zonder redelijke grond een door Rochdale aangeboden woning zou weigeren die passend is ten aanzien van grootte, ligging en huurprijs. Anderzijds brengt de verhouding tussen partijen in het onderhavige geval niet met zich dat [gedaagde] zelf actief andere woonruimte zou moeten zoeken of dat [gedaagde] gebonden zou zijn aan eenzijdig door Rochdale opgestelde regels betreffende aan te bieden woningen.
17. Gesteld noch gebleken is dat de woonduur van [gedaagde] zodanig is dat zij volgens de daarvoor geldende maatstaven van het Sociaal Plan niet in aanmerking zou komen voor een nieuwbouwwoning. Het verlangen van [gedaagde] om haar een zodanige woning aangeboden te krijgen wordt vooralsnog niet onredelijk geacht. Hetzelfde geldt voor het aanbieden van een woning waarin – zoals aannemelijk is geworden – geen plaats zou zijn voor al haar huisraad. Ook voor de weigering van de thans beschikbaar gehouden woning aan de Kruitberg [nr] heeft [gedaagde] redenen aangevoerd die vooralsnog niet als onredelijk kunnen worden aangemerkt. De thans aangeboden woning voldoet strikt genomen aan de medische indicatie, omdat deze per lift bereikbaar is (volgens Rochdale zou Phagoe gebruik kunnen gaan maken van vier liften). Haar medische beperkingen belemmeren het gebruik van (veel) trappen. Zij zou daarom volledig afhankelijk worden van liften die door calamiteiten zoals brand of stroomstoring kunnen uitvallen. Bovendien is voorstelbaar dat zij, zoals zij ter zitting nader heeft toegelicht, in en om die woning een subjectief gevoel van onveiligheid ervaart dat verband houdt met een steekpartij waarvan zij in het verleden slachtoffer is geweest. Gelet op het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat de weigering van [gedaagde] om de aangeboden woningen te aanvaarden op onredelijke of onbegrijpelijke gronden zou berusten.
18. De reactie van [gedaagde] op de huuropzegging kon redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat [gedaagde] slechts akkoord ging met een huurbeëindiging indien haar als vervanging een nieuwbouwwoning dan wel een andere woning werd aangeboden die aan haar woonwensen voldeed. Vervolgens heeft Rochdale er niet voor gekozen om de huurbeëindiging (inclusief de vraag wat in dit geval passende andere woonruimte zou zijn) voor te leggen aan de bodemrechter, terwijl zij anderzijds evenmin een woning heeft aangeboden die in overeenstemming was met de (gerechtvaardigde) wensen van [gedaagde]. Dat partijen thans nog geen overeenstemming hebben bereikt en de bewoning van het gehuurde voortduurt is onder deze omstandigheden niet aan [gedaagde] toe te rekenen.
19. Voldoende aannemelijk is dat de instandhouding van het complex Kleiburg (en van een deel van de voorzieningen daarvan) onevenredig hoge kosten met zich brengt in verhouding tot de huuropbrengst van de thans nog bewoonde drie woningen. Dit feit op zichzelf roept echter nog geen ontruimingsverplichting voor [gedaagde] in het leven. Deze situatie is in dit geval uitsluitend het gevolg van keuzes die door Rochdale zelf zijn gemaakt bij het opstellen en uitvoeren van haar plannen, daarbij inbegrepen de keuze om [gedaagde] niet tegemoet te komen in haar woonwensen, maar evenmin een bodemprocedure aanhangig te maken.
20. Voorts is niet aannemelijk is geworden dat Rochdale niet in staat zou zijn om zelf op korte termijn een einde te maken aan deze situatie door alsnog aan [gedaagde] een nieuwbouwwoning (of een andere woning die ten aanzien van grootte en bereikbaarheid aan de wensen van [gedaagde] voldoet) aan te bieden. Rochdale heeft niet betwist dat er nieuwbouwwoningen zijn die aan [gedaagde] beschikbaar zouden kunnen worden gesteld. Rochdale heeft echter gesteld dat zij daartoe niet kan overgaan, omdat het afgesproken percentage van die nieuwbouwwoningen dat is bestemd voor sociale verhuur inmiddels is bereikt. Dat percentage (en de weigering om daarop in dit geval een uitzondering te maken) berust echter eveneens op een keuze van Rochdale (en eventuele partners bij de stadsvernieuwing) en vormt niet een onwrikbaar feit.
21. Op grond van het voorgaande wordt vooralsnog geconcludeerd dat niet gebleken is dat er sprake is van een wettelijke grond voor beëindiging van de huurovereenkomst, dat [gedaagde] niet heeft gehandeld in strijd met haar verplichting om zich jegens Rochdale bij het onderzoeken van de mogelijkheden van vervangende woonruimte te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, dat er geen sprake is van een ontruimingsverplichting van [gedaagde] en dat de (financiële) gevolgen van het voortduren van de huidige situatie het gevolg zijn van door Rochdale gemaakte keuzes die zij ook anders had kunnen maken. Dat [gedaagde] in een (eventuele) bodemprocedure zal worden veroordeeld tot ontruiming is niet zo waarschijnlijk dat het gerechtvaardigd is daarop thans vooruit te lopen.
22. Dat betekent dat de vordering van Rochdale wordt afgewezen.
23. Rochdale wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde].
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 400,00 voor zover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van haar gemachtigde;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 april 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter