Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: EA VERZ 11-1811
Beschikking van: 27 april 2012
F.no.: 497
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Spinhex-Industrie BV
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen: Spinhex
gemachtigde: mr. T.E. Kuijpers
t e g e n
de besloten vennootschap Jets Dam BV
gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Bergen aan Zee
verweerster
nader te noemen: Jets Dam
gemachtigde: mr. P. Nabben
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Spinhex heeft op 23 november 2011 een tweede verzoek ingediend dat strekt tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden (ex artikel 7:230a lid 5 BW). De mondelinge behandeling is uiteindelijk bepaald op 13 maart 2012. Bij die gelegenheid is Spinhex verschenen bij [naam] (directeur) en [naam] (interim manager), vergezeld van haar gemachtigde. Jets Dam is verschenen bij [naam], vergezeld van haar gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ter zitting zijn afspraken gemaakt, welke afspraken zijn neergelegd in het proces-verbaal van de zitting van 13 maart 2012. Bij faxen van 16 april 2012 en 18 april 2012 hebben beide gemachtigden de kantonrechter nader geïnformeerd over de betalingsachterstand en heeft Jets Dam een beschikking op zo kort mogelijke termijn verzocht.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feitelijke uitgangspunten
1.Tot uitgangspunt dient het navolgende:
a.Vanaf 1 januari 2001 huurt Spinhex van Jets Dam de bedrijfsruimte aan de [adres] te Amsterdam. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van een drukkerij.
b.Jets Dam heeft bij aangetekend verzonden brief van 21 december 2009 de huurovereenkomst met Spinhex opgezegd tegen 31 december 2010 en de ontruiming tegen 31 december 2010 aangezegd.
c.Spinhex heeft tijdig bij de kantonrechter een verzoek ingediend tot het verkrijgen van ontruimingsbescherming voor de duur van een jaar.
d.Bij beschikking van 7 april 2011 heeft de kantonrechter de gevraagde ontruimingsbescherming verleend tot en met 31 december 2011 met veroordeling van Jets Dam in de kosten van de procedure.
e.Jets Dam brengt aan Spinhex een gebruiksvergoeding in rekening van laatstelijk € 22.098,41 per maand.
verzoek
2.Spinhex verzoekt om de termijn, waarbinnen de ontruiming van het (voormalig) gehuurde dient plaats te vinden, opnieuw met een jaar te verlengen, derhalve tot en met 31 december 2012, met veroordeling van Jets Dam in de proceskosten.
3.Spinhex stelt dat bij de beantwoording van de vraag of de ontruimingsbescherming met nog een jaar dient te worden verlengd de belangen van beide partijen dienen te worden afgewogen, welke belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen.
4.Spindex voert daarbij samengevat het navolgende aan. Spinhex is een middelgrote drukkerij die circa 30 werknemers in dienst heeft. Toen Jets Dam na mislukte onderhandelingen over de aankoop van het pand door Spindex de huurovereenkomst met Spindex heeft opgezegd en de ontruiming aangezegd, heeft Spinhex aanvankelijk gezocht naar vervangende bedrijfsruimte waarin zij haar bedrijfsactiviteiten met zware drukpersen, afwerkmachines en ruimte voor papieropslag zou kunnen voortzetten. Gelet op haar bedrijfsactiviteiten dient de vervangende bedrijfsruimte aan bijzondere eisen te voldoen, zoals vloerbelasting, luchtbehandeling en stroomvoorziening (krachtstroom). De aanvankelijk door Spinhex geselecteerde 5 bedrijfspanden bleken bij nader onderzoek voor de bedrijfsactiviteiten van Spinhex niet geschikt te zijn.
Medio 2011 is directeur [naam] zodanig ernstig ziek geworden, dat een voormalige zakenpartner is verzocht de leiding van het bedrijf over te nemen. Tevens is toen bekeken of er mogelijkheden waren tot verkoop van het bedrijf om de onderneming en de werkgelegenheid veilig te stellen. Eind 2011 bleek dat de voormalige zakenpartner Spinhex in ernstige financiële problemen had gebracht. Directeur [naam], die in november 2011 nog een operatie had ondergaan, heeft noodgedwongen de leiding van het bedrijf weer op zich genomen.
Vanwege de eind 2011 ontstane financiële situatie en de marktontwikkelingen heeft Spinhex ervoor gekozen haar productie afdeling af te stoten. Inmiddels heeft Spinhex de bedrijfsmachines – aan veelal buitenlandse partijen - verkocht en is voor het productiepersoneel een afvloeiingsregeling getroffen. Spinhex verwacht dat haar productie eind mei 2012 zal stoppen, waarna zij gelet op alle voorbereidingen om de reeds verkochte machines voor vervoer ter aflevering aan de kopers gereed te maken uiterlijk op 1 oktober 2012 het voormalig gehuurde leeg en ontruimd kan opleveren. Spinhex tracht haar verkoopactiviteiten voort te zetten en is doende een bedrijfsruimte voor die verkoopactiviteiten te vinden. Spinhex verwacht dat vóór 1 oktober 2012 voor die verkoopactiviteiten een geschikt vervangend bedrijfspand beschikbaar is.
Volgens Spinhex wenst Jets Dam haar bedrijfspand te verkopen. De huidige onroerend goed markt is zodanig dat een reële verkoop op korte termijn niet te verwachten is. Spinhex heeft de indruk dat Jets Dam inmiddels van verkoop heeft afgezien en doende is potentiële huurders voor het bedrijfspand te interesseren. Spinhex wijst erop dat de huidige markt voor drukkerijen slecht is en niet spoedig een drukkerij bereid zal zijn het pand van Jets Dam te kopen of te huren. Nu naar verwachting vóór 1 oktober 2012 Jets Dam voor het pand geen vervangende huurder of koper heeft, vindt Spinhex dat haar belang bij voortgezet gebruik van het voormalig gehuurde zwaarder weegt dan het belang van Jets Dam bij ontruiming. Spinhex stelt dat een ontruiming op korte termijn voor Spinhex een ernstige bedreiging voor het voortbestaan van haar onderneming is.
Voorts wijst Spinhex erop dat de gebruiksvergoeding te hoog is. Zij is ondanks al haar inspanningen ook niet in staat de vergoeding tijdig te voldoen. Spinhex stelt dat zij een gebruiksvergoeding van € 10.000,00 per maand kan opbrengen.
Tot slot steekt het Spinhex dat Jets Dam op ontruiming op zeer korte termijn aandringt en ondanks de jarenlange huurrelatie waarbij Spinhex steeds en tijdig de huur heeft voldaan op geen enkele wijze rekening wenst te houden met de gerechtvaardigde belangen van Spinhex en de bijzondere omstandigheden waarin zij is komen te verkeren.
verweer
5.Jets Dam voert verweer. Kort gezegd voert Jets Dam aan dat Spinhex de gebruiksvergoeding niet tijdig betaalt en inmiddels een substantiële schuld heeft laten ontstaan. Jets Dam vreest dat voortgezet gebruik door Spinhex ertoe zal leiden dat zij een groot bedrag aan huur zal derven. Bovendien wordt Jets Dam in haar mogelijkheden andere gegadigden – kopers of huurders – voor haar pand te interesseren beperkt doordat Jets Dam aan gegadigden niet kan aangeven wanneer het pand leeg en ontruimd ter beschikking komt. Serieuze onderhandelingen met potentiële kopers of huurders zijn hierdoor niet mogelijk.
beoordeling
6.Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde is te kwalificeren als 7:230a BW bedrijfsruimte en dat Spinhex tijdig haar tweede verzoek tot het verkrijgen van ontruimingsbescherming voor een jaar heeft ingediend. Dit betekent dat Spinhex in haar verzoek kan worden ontvangen.
7.Ingevolge artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot (verlenging van) de ontruimingsbescherming slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. In deze bepaling is hieraan toegevoegd dat desalniettemin een verzoek wordt afgewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens (onder andere) wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak behoudt.
Als partijen het over de hoogte van de gebruiksvergoeding voor het verlengde gebruik niet eens zijn stelt de rechter op grond van artikel 7:230a lid 6 BW de vergoeding voor het voortgezette gebruik gezien het huurpeil ter plaatse op een redelijk bedrag vast.
8.Jets Dam voert onder meer aan dat ook al zou de belangenafweging ten gunste van Spinhex uitvallen het verzoek tot ontruimingsbescherming desalniettemin moet worden afgewezen omdat Spinhex de gebruiksvergoeding niet, althans niet tijdig, voldoet waardoor er sprake is van wanbetaling.
9.Alvorens kan worden beoordeeld of sprake is van wanbetaling, dient te worden vastgesteld welke gebruiksvergoeding Spindex bij voortgezet gebruik heeft te betalen.
Ter zitting heeft Spindex - kennelijk mede vanwege de na de indiening van het verzoek op 23 november 2011 voorgedane ontwikkelingen - de hoogte van de door Jets Dam gestelde gebruiksvergoeding ter discussie gesteld. Spindex heeft gesteld dat zij vanwege haar financiële situatie slechts € 10.000,00 per maand heeft te betalen, althans gelet op haar financiële situatie niet gehouden kan worden meer te betalen dan € 10.000,00 per maand.
Naar het oordeel van de kantonrechter stelt Spindex hiermee de hoogte van de gebruiksvergoeding ter discussie en heeft de kantonrechter de hoogte van de gebruiksvergoeding vast te stellen.
10.De kantonrechter stelt voorop dat het gebruikelijk is de gebruiksvergoeding te bepalen op de laatst geldende huurprijs. De wettelijke maatstaf is evenwel “het huurpeil ter plaatse”. Voorzover Spindex betoogt dat zij slechts bij voortgezet gebruik de vergoeding hoeft te betalen die zij in redelijkheid kan opbrengen, legt Spindex een onjuiste maatstaf ter bepaling van de gebruiksvergoeding aan.
Desalniettemin is op zichzelf denkbaar dat door de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt de laatste twee jaar het huurpeil ter plaatse lager is dan de eerder contractueel bedongen en in de loop der jaren geïndexeerde huurprijs.
11.Ter zitting is niet expliciet besproken of de gebruiksvergoeding gelet op de wettelijke maatstaf op een ander bedrag dan de laatst geldende huurprijs dient te worden gesteld. De kantonrechter kan hierover geen beslissing nemen zolang niet eerst Jets Dam uitdrukkelijk in de gelegenheid is gesteld zich daarover uit te laten. De kantonrechter veronderstelt dat Jets Dam in verband met haar inspanningen voor het pand een andere koper en/of huurder te vinden op zeer korte termijn haar standpunt over het huurpeil ter plaatse gemotiveerd kan geven. Voorts gaat de kantonrechter ervan uit dat voorzover Spindex na 16 april 2012 nog betalingen heeft gedaan Jets Dam daarvan in haar reactie melding zal maken.
De kantonrechter zal bij het bepalen van de termijn voor het geven van een reactie rekening houden met de door Jets Dam verlangde spoed op een spoedige beslissing.
12.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.stelt Jets Dam tot uiterlijk 17 mei 2012 in de gelegenheid zich uit te laten over de vast te stellen gebruiksvergoeding vanaf 1 januari 2012 in het licht van de wettelijke maatstaf;
II.houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gegeven door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 april 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.