Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1325511 CV EXPL 12-5445
Vonnis van: 25 september 2012
F.no.: 460
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: [naam]
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
aanvankelijk in persoon, thans bij gemachtigde mr. F. Swart
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 februari 2012 inhoudende de vordering van [eiser] met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructie tussenvonnis van 8 mei 2012;
- de conclusies van repliek
- de conclusie van dupliek met producties;
- de akte waarin [eiser] heeft gereageerd op deze producties.
De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en omstandigheden
1.Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.[eiser] heeft in de periode van 10 juli 2010 tot 10 september 2011 van [gedaagde] de woning gehuurd gelegen aan het [adres] te [plaats]. [gedaagde] is eigenaar van de woning. De huurovereenkomst was aangegaan voor minimaal een jaar met de mogelijkheid tot verlenging van telkens een jaar.
1.2.De tussen partijen overeengekomen huurprijs was € 1.100,00 per maand. In de huurovereenkomst is bepaald dat de woning inclusief meubilering, stoffering, keukenapparatuur en wasmachine is verhuurd.
1.3.[eiser] heeft op 18 november 2010 bij de huurcommissie een verzoek gedaan om te onderzoeken of sprake is van een overeengekomen all-in prijs en op 29 december 2010 een verzoek om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen.
1.4.Bij uitspraak van 30 maart 2011, verzonden op 23 mei 2011, heeft de huurcommissie geoordeeld dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen. Gebaseerd op een puntenaantal van 81 (maximaal € 358,86 per maand) heeft de huurcommissie met ingang van 1 december 2010 de kale huurprijs vastgesteld op € 197,37 per maand en het voorschotbedrag van de servicekosten op € 49,32 per maand per 1 december 2010. De huurcommissie heeft het verzoek tot het toetsen van de redelijkheid van de aanvangsprijs niet-ontvankelijk verklaard en uitgesproken dat de overeengekomen betalingsverplichting tot 1 december 2010 ongewijzigd blijft.
1.5.Partijen zijn van de beslissing van huurcommissie niet bij de kantonrechter in beroep gekomen.
1.6.Over de maanden december 2010 tot en met mei 2011 heeft [eiser] € 1.100,00 per maand voldaan. In juni – juli 2011 heeft [eiser] het door de huurcommissie bepaalde bedrag betaald. Nadien heeft [eiser] geen huur meer betaald.
1.7.[eiser] heeft [gedaagde] bij herhaling gesommeerd om het door hem teveel aan [gedaagde] betaalde aan huur terug te betalen en de door hem aan [gedaagde] betaalde waarborgsom van € 1.100,00 terug te betalen.
1.8.[eiser] heeft de vordering uit handen gegeven aan zijn incassogemachtigde; betaling is uitgebleven.
vordering en verweer
2.eiser] vordert – na vermindering van eis – voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 5.850,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 januari 2012, met rente en kosten.
3.[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat, hoewel [gedaagde] de vordering erkent, [gedaagde] ten onrechte nalaat de door hem onverschuldigde betaalde huurpenningen terug te betalen.
4.[gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord erkend, dat zij door [eiser] betaalde huurpenningen zal moeten terugbetalen. [gedaagde] heeft aangevoerd een tegeneis te willen instellen. Zij meent dat de servicekosten feitelijk € 63,00 per maand waren, zodat daarvan bij de berekening van de vordering moet worden uitgegaan en niet van het door de huurcommissie vastgestelde voorschot. [gedaagde] stelt dat [eiser] de woning met aan hem toerekenbare schade heeft opgeleverd. [gedaagde] meent dat [eiser] haar ten onrechte geen redelijk aflossingsschema heeft aangeboden, terwijl zij in betalingsnood verkeert. [gedaagde] heeft de buitengerechtelijke incassokosten betwist, omdat die niet zijn gespecificeerd. Verder heeft zij opgemerkt dat zij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de huurovereenkomst als gevolg van informatie van de huurmakelaar. Als gevolg daarvan lijdt [gedaagde] schade. Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] aangevoerd dat de uitspraak van de huurcommissie een buitenproportioneel resultaat heeft opgeleverd met als gevolg dat [gedaagde] financieel volledig klem is komen te zitten en heeft zich beroepen op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Subsidiair heeft [gedaagde] een beroep gedaan op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM en artikel 6, en 7 van het EVRM en artikel 15 van Pro het IVBPR. Als de vordering zou worden toegewezen, dan verzoekt [gedaagde] om matiging van de vordering. Uitgegaan moet dan worden van een volle huurprijs die bij 81 punten hoort (€ 358,86 per maand) en de door de huurcommissie vastgestelde bijkomende kosten van € 237,55 per maand. Omdat [eiser] 5 maanden teveel heeft betaald – de huur van augustus 2011 is niet voldaan – moeten die maanden worden gerestitueerd. [gedaagde] betwist dat buitengerechtelijke incassowerkzaameheden zijn verricht die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen.
beoordeling
5.[gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord gesteld een tegenvordering te willen instellen, inhoudende dat het voorschot servicekosten wordt verrekend met de werkelijke kosten, waarbij wordt uitgegaan van een bedrag van € 63,00 per maand en dat [eiser] meewerkt aan een redelijke betalingstermijn voor de aflossing van de schuld van [gedaagde] aan [eiser]. In reactie hierop heeft [eiser] aangevoerd dat de reconventionele vordering feitelijk niet is ingesteld en neerkomt op een verweer in conventie. Nu de gemachtigde van [gedaagde] dit niet heeft weersproken gaat de kantonrechter er ook van uit dat die punten tot het verweer van [gedaagde] behoren.
6.Nu geen van de partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie van 30 maart 2011 een beslissing van de kantonrechter over die uitspraak heeft gevorderd, heeft dit juridisch tot gevolg dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld. Dat betekent dat met ingang van 1 december 2010 een (kale) huurprijs is gaan gelden van € 197,37 per maand. [eiser] is ermee akkoord gegaan dat de eindafrekening van de servicekosten een bedrag oplevert van € 63,00 per maand in plaats van de door de huurcommissie als voorschot vastgestelde bedrag van € 49,34 per maand en heeft zijn vordering daaraan aangepast.
Het beroep van [gedaagde] dat uitgegaan moet worden van bijkomende kosten van € 237,55 bruto is zonder toelichting onnavolgbaar en strijdig met haar standpunt dat de uiteindelijke feitelijke kosten € 63,00 per maand bedroegen. Gelet hierop wordt dit (aanvullend) verweer ten aanzien van bijkomende kosten tot een bedrag van € 237,55 bruto verworpen.
7.Het beroep op de onaanvaardbaarheid van de gevolgen van de uitspraak van de huurcommissie voor [gedaagde] kan niet slagen. Het lag op de weg van [gedaagde] om concrete feiten en omstandigheden aan te voeren die tot het oordeel kunnen leiden dat van een zodanig uitzonderlijke situatie sprake is dat een beroep van [eiser] op de uitkomst van de uitspraak van de huurcommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat heeft zij nagelaten. De enkele discrepantie tussen de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs en de redelijke huurprijs behorende bij 81 punten is daartoe onvoldoende. Die discrepantie was ook ten tijde van de uitspraak van de huurcommissie aanwezig en [gedaagde] had daarover binnen de beroepstermijn van acht weken een oordeel van de kantonrechter kunnen inroepen. Voorts heeft [gedaagde] niet toegelicht waarom zij van de uitspraak van de huurcommissie niet in beroep is gekomen.
8.Het beroep van [gedaagde] op artikel 1 van Pro Eerste Protocol bij het EVRM, artikel 6 en Pro 7 EVRM en artikel 15 van Pro het IVBPR wordt verworpen. Nog daargelaten dat deze verweren eerst pas bij dupliek zijn opgeworpen, had [gedaagde] de uitspraak van de huurcommissie ter toetsing aan de kantonrechter kunnen voorleggen door binnen acht weken van die uitspraak in beroep te gaan. In die uitspraak is immers de (dwingendrechtelijke) regelgeving toepast op grond waarvan de huurprijs tot stand is gekomen en waarvan [gedaagde] thans meent dat de uitspraak voor [gedaagde] een disproportioneel resultaat en een onevenredige last tot gevolg heeft. In die procedure had [gedaagde] het beroep op de voornoemde artikelen aan de orde kunnen en moeten laten komen. [gedaagde] heeft deze mogelijkheid niet benut en evenmin redenen gegeven – zoals hiervoor al is overwogen - waarom zij die aangewezen weg onbenut heeft gelaten.
Voorts weegt in dit geval mee dat de huurovereenkomst is geëindigd en niet bij antwoord voor eis in reconventie – kennelijk op basis van de stelling dat de huidige huurwetgeving voor situaties als de onderhavige met bepalingen uit het EVRM strijdig is – vanaf de datum van eis in reconventie nadere vaststelling van de huurprijs is gevorderd.
9.Voor zover [gedaagde] een beroep op dwaling heeft willen doen omdat de huurbemiddelaar onjuiste informatie zou hebben verstrekt bij het aangaan van de huurovereenkomst wordt dit beroep verworpen. Voorzover de door [gedaagde] ingeschakelde huurbemiddelaar [gedaagde] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven, levert dat geen dwaling op van de overeenkomst die [gedaagde] aan [eiser] kan tegenwerpen teneinde vernietiging van de overeenkomst met [eiser] te verkrijgen.
10.[gedaagde] heeft nog, aldus begrijpt de kantonrechter haar, met een beroep op verrekening aangevoerd dat [eiser] schade in de woning heeft toegebracht waarvoor [eiser] aansprakelijk is. [gedaagde] heeft echter onvoldoende concreet aangegeven waaruit die schade zou hebben bestaan. De door [gedaagde] bij antwoord gestelde handelwijze bij de oplevering is door [eiser] bij repliek betwist, waarop [gedaagde] bij dupliek niet meer is teruggekomen. Voorts is niet gebleken dat bij aanvang van het gehuurde een beschrijving is opgemaakt. Dit betekent dat het op de weg van [gedaagde] lag nadere concrete feiten en omstandigheden te stellen, hetgeen [gedaagde] heeft nagelaten. Dit leidt ertoe dat het verweer als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen.
11.De kantonrechter heeft vast te stellen wat [gedaagde] als onverschuldigd betaald aan [eiser] zal moeten terugbetalen. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] de huur en de servicekosten voor augustus 2011 onbetaald heeft gelaten. [eiser] heeft in de maanden december 2010 tot en met mei 2011 een bedrag van € 839,63 onverschuldigd betaald aan [gedaagde]. Als niet weersproken staat vast dat [gedaagde] de door [eiser] betaalde waarborgsom van € 1.100,00 nog niet heeft terugbetaald. Anderzijds is [eiser] over de maanden juni en juli 2011 nog een bedrag van 2 maal € 13,66 verschuldigd aan servicekosten.
12.De slotsom is dat het gevorderde bedrag na eisvermindering van € 5.850,09 als hoofdsom zal worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 januari 2012.
13.Daarnaast zal [gedaagde] de gevorderde buitengerechtelijke kosten dienen te vergoeden. [gedaagde] heeft [eiser] reden gegeven de vordering uit handen te geven ter incasso. De incassogemachtigde Wijksteunpunt Wonen heeft werkzaamheden verricht, die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen.
14.Met een beroep op haar moeilijke (financiële) situatie heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat [eiser] ten onrechte geen betalingsregeling heeft aangeboden. [eiser] kan bij betalingsonmacht van de schuldenaar niet het recht worden ontzegd tot dagvaarding over te gaan teneinde zijn rechten op de vordering veilig te stellen. Of, en zo ja op welke wijze [eiser] betaling van de schuld van [gedaagde] zal willen verkrijgen is aan [eiser]. De wet geeft aan de rechter geen bevoegdheid een betalingsregeling op te leggen. In algemene zin kan de kantonrechter slechts opmerken dat ter besparing van verdere kosten een minnelijke regeling te verkiezen is boven verdere executiemaatregelen, waarbij die minnelijke regeling zodanig dient te zijn dat [gedaagde] binnen een redelijke termijn aan [eiser] betaalt wat zij aan hem op basis van dit vonnis verschuldigd is. [gedaagde] zal zich voor een mogelijke betalingsregeling dan ook moeten wenden naar de incassogemachtigde van [eiser].
15.Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:
-€ 5.850,09 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 januari 2012 tot aan de voldoening;
-€ 833,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
II.veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 207,00
-kosten dagvaarding: € 90,64
-salaris gemachtigde: € 500,00
--------------
Totaal: € 797,64
Inclusief eventueel verschuldigde BTW;
III.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
IV.wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 september 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter