Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: CV 09-23638
Vonnis van: 23 oktober 2012
F.no.: 497
I n z a k e
de besloten vennootschap GEBR. DILLMANN BV
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Dillmann BV
gemachtigde: mr. R.V. de Lauwere
t e g e n
1. [gedaagde I]
2. [gedaagde II]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader gezamenlijk of afzonderlijk te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. F.H. Garretsen
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 23 augustus 2011 is aan [gedaagde I] en [gedaagde II] een bewijsopdracht verstrekt. [gedaagde I] en [gedaagde II] hebben vervolgens drie aktes houdende opgave en overlegging van bewijsmiddelen genomen. Tot het aangeboden bewijs behoort een getuigenbewijs, zodat datum en tijd voor het getuigenverhoor zijn bepaald. Aan de zijde van [gedaagde I] en [gedaagde II] zijn vijf getuigen gehoord. Dillmann BV heeft afgezien van de contra-enquête. Vervolgens hebben [gedaagde I] en [gedaagde II] een conclusie na enquête genomen, waarop Dillmann BV bij antwoord-conclusie heeft gereageerd.
De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.In de schriftelijke huurovereenkomst van 4 januari 1982 is aan [gedaagde II] in huur gegeven het derde bovenhuis van het pand aan de [adres] in Amsterdam tegen een kale huurprijs in 2009 van € 218,19 per maand. Later dat jaar is bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 juli 1982 aan [gedaagde I] in huur gegeven het tweede bovenhuis met twee kamers op de zolderverdieping van het pand aan de [adres] in Amsterdam tegen een huurprijs in 2009 van € 222,70 per maand.
2.Het huidige gebruik van [gedaagde I] en [gedaagde II] wijkt af van hetgeen in de schriftelijke huurovereenkomsten is overeengekomen. Kort gezegd heeft [gedaagde I] naast het gebruik van de tweede verdieping ook 2 kamers op de derde verdieping in gebruik. Voorts heeft [gedaagde II] de rest van de derde verdieping in gebruik en de gehele, verbouwde zolderverdieping.
Dillmann BV vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Aan deze vorderingen legt Dillmann BV ten grondslag, dat [gedaagde I] en/of [gedaagde II] zonder toestemming van de verhuurder wijzigingen in het gehuurde hebben aangebracht, welke wijzigingen tevens tot gevolg hebben dat [gedaagde I] en [gedaagde II] voor een deel andere ruimtes in gebruik hebben dan volgens de schriftelijke huurovereenkomsten aan hen in gebruik is gegeven.
3.[gedaagde I] en [gedaagde II] erkennen dat zij in het gehuurde wijzigingen hebben aangebracht en dat zij voor een deel andere ruimtes in gebruik hebben dan krachtens de huurovereenkomsten oorspronkelijk aan hen in gebruik is gegeven. [gedaagde I] en [gedaagde II] stellen dat die wijzigingen kort na aanvang van de huurovereenkomsten al in 1983 zijn aangebracht en dat de voormalige beheerder [naam] en de voormalige eigenaar/verhuurder [naam] van deze wijzigingen op de hoogte waren en met die wijzigingen hebben ingestemd, althans daartegen geen bezwaar hebben gemaakt.
Dillmann BV heeft deze stellingen van [gedaagde I] en [gedaagde II] gemotiveerd betwist.
4.Gelet op deze gemotiveerde betwisting heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 23 augustus 2011 [gedaagde I] en [gedaagde II] toegelaten bewijs te leveren van de volgende drie stellingen:
-dat (de rechtsvoorganger van) Dillmann BV van de wijzigingen in het pand, die (mede) hebben geleid tot een ander gebruik (onder andere van keuken naar badkamer en het gebruik van de zolder als woonruimte met keuken) en gebruik van andere gedeeltes van het pand dan bij huurovereenkomst in gebruik is gegeven, bekend (moeten) zijn geweest;
en/of
-dat (de rechtsvoorganger van) Dillmann BV met de wijzigingen en het gewijzigde gebruik heeft ingestemd;
en/of
-dat (de rechtsvoorganger van) Dillmann BV heeft ingestemd met een wijziging van de oorspronkelijke huurovereenkomst, inhoudende dat aan hen in huur is gegeven de ruimtes die zij thans feitelijk in gebruik hebben.
5.In het geval [gedaagde I] en [gedaagde II] slagen in het bewijs voor de tweede en/of derde stelling is in beginsel van een tekortkoming aan hun zijde geen sprake zijn en kan op die grond de vordering worden afgewezen.
Voor het geval [gedaagde I] en [gedaagde II] alleen zouden slagen in het bewijs van de eerste stelling heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 23 augustus 2011 als zijn voorlopig oordeel gegeven dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde I] en [gedaagde II] dermate gering is dat de ontbinding van de huurovereenkomst(en) zal worden afgewezen.
Volledigheidshalve herhaalt de kantonrechter de daaraan toegevoegde overweging.
Als in die situatie van de uitkomst van de bewijsopdracht één van de huurders [gedaagde I] of [gedaagde II] de huurovereenkomst opzegt of de huurovereenkomst met één van de huurders [gedaagde I] of [gedaagde II] op een andere wijze eindigt, zal die huurder in beginsel gehouden zijn het gehuurde op te leveren volgens de indeling zoals die bij oorspronkelijke huurovereenkomst in gebruik is gegeven. Gelet op de rechtsverhouding tussen partijen ligt het voor de hand dat de andere huurder in beginsel gehouden zal zijn haar of zijn medewerking daaraan te verlenen.
Indien [gedaagde I] en [gedaagde II] ook niet slagen in het bewijs van de eerste stelling ligt in beginsel de vordering van Dillmann voor toewijzing gereed.
Overigens heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 23 augustus 2011 nog uitdrukkelijk overwogen dat in deze procedure niet de vraag voorligt op wie de onderhoudsplicht rust van de door [gedaagde I] en/of [gedaagde II] aangebrachte wijzigingen. Evenmin ligt de vraag voor of Dillmann BV gehouden kan zijn tot het uitvoeren van kostbare onderhoudsvoorzieningen als die voorzieningen, bij beëindiging van het huidige gebruik en terugbrengen in de situatie zoals het gehuurde bij oorspronkelijke huurovereenkomst aan [gedaagde I] en/of [gedaagde II] in gebruik is gegeven, ongedaan moeten worden gemaakt.
6.Uit de door partijen aangedragen bewijsmiddelen leidt de kantonrechter het navolgende af.
7.De staat van het gehele pand is in 1982/1983 zodanig geweest dat een ingrijpende verbouwing noodzakelijk was om het voor wonen geschikt te maken. Dit blijkt onder meer uit de schriftelijke verklaring van [naam] d.d. 24 november 2011, de handgeschreven verklaring van [naam] d.d. 9 maart 2011, de verklaring van [naam] bij e-mail van 29 november 2011 en de getuigenverklaring van [naam] met wie [gedaagde II] de verbouwing heeft uitgevoerd. Zo verklaart [naam] als getuige onder meer:
In 1983 heb ik tijdens een schoolvakantie op zolder geklust. Het was toen een soort bewaarruimte. Die zolder is ontruimd en leefbaar gemaakt. Zo is elektra vernieuwd en is de waterleiding doorgetrokken. Het is een woonkamer geworden. Of het keukentje toen is aangelegd weet ik niet meer. …. Aan de voorzijde van de derde verdieping had volgens mij de dochter van [gedaagde II] de kleine kamer en de zoon van [gedaagde I] de grote kamer. [gedaagde II] had de slaapkamer achter.
8.Uit een groot aantal verklaringen blijkt, dat na de verbouwing vanaf 1983
-[gedaagde I] het woongedeelte op de 2e verdieping had en haar slaapgedeelte aan de voorzijde op de 3e verdieping;
-[gedaagde II] een slaapgedeelte op het andere deel van de derde verdieping had en een woongedeelte met keuken op de vierde verdieping (zolder).
Dit blijkt onder meer uit de schriftelijke verklaringen van 8 maart 2011 van [naam] en [naam] (beide vriendinnen van de dochter van [gedaagde II]), foto’s genomen op de verbouwde zolder tijdens een verjaardagsfeest in 1987, de handgeschreven verklaring van [naam] d.d. 9 maart 2011, de schriftelijke verklaringen van [naam], [naam] en [naam] en de getuigenverklaringen van [naam] (vriendin van [gedaagde I]) en [naam] (vriendin van de dochter van [gedaagde II]). Zo verklaart getuige [naam] onder meer:
Nadat de derde en de vierde etage waren opgeknapt is het gebruik volgens mij als volgt geweest. [gedaagde I] bleef de tweede etage gebruiken. [gedaagde II] gebruikte de vierde etage. De derde etage was de slaapetage. De dochter van [gedaagde II] had de slaapkamer achter en de zoon van [gedaagde I] had de grote slaapkamer voor. Aan de kleine slaapkamer voor heb ik geen herinnering.
9.De toenmalige verhuurder [naam] en de toenmalige beheerder [naam] zijn in ieder geval in de negentiger jaren van de vorige eeuw met deze feitelijke situatie bekend geraakt.
Zo heeft [gedaagde I] aan de hand van de brief van haar aan de toenmalige beheerder [naam] d.d. 19 oktober 1993 en foto’s uit die periode aannemelijk gemaakt dat zij heeft geklaagd over instorting van het plafond op de door haar gebruikte slaapkamer op de derde verdieping (die formeel tot het gehuurde van [gedaagde II] behoort, maar vanaf 1983 feitelijk bij [gedaagde I] in gebruik is). Dillmann BV heeft onbetwist gelaten dat aannemer [naam] de ravage op de derde verdieping bij [gedaagde I] heeft geïnspecteerd en heeft hersteld.
Voorts hebben [gedaagde I] en/of [gedaagde II] bij de Huurcommissie diverse procedures gevoerd tegen aangezegde huurverhogingen, waarbij van de huurovereenkomst afwijkende feitelijke situatie is uitgegaan, ook de puntentelling op basis van de feitelijke situatie werd uitgevoerd en waartegen de toenmalige beheerder en/of toenmalige verhuurder niet als bezwaar hebben aangevoerd dat een klacht over een gebrek niet kon worden ontvangen doordat het gebrek (formeel) niet betrekking had op het gehuurde van die huurder.
Zo beklaagt [gedaagde I] zich in de zaak 95/32455 bij de Huurcommissie onder meer over de slechte staat van onderhoud van het raam in de slaapkamer op de 3e etage (welke ruimte zoals overwogen formeel niet tot het gehuurde van [gedaagde I] behoort). Deze specifieke klacht wordt in het rapport van voorbereidend onderzoek d.d. 18 juni 1996 genoemd en op de zitting bij de Huurcommissie op 5 september 1996 besproken. Op die zitting is de toenmalige beheerder [naam]. aanwezig. De Huurcommissie oordeelt bij uitspraak van 5 september 1996, verzonden op 26 september 1996, dat onder andere vanwege het gebrek aan het slaapkamerraam op de derde etage de door de verhuurder verlangde huurprijswijziging van het door [gedaagde I] gehuurde niet redelijk is.
Deze klacht over de door [gedaagde I] gebruikte ruimte op de derde verdieping keert terug in de zaak 97/4256. In het rapport van voorbereidend onderzoek d.d. 3 juni 1998 wordt opnieuw als ernstige gebrek in het door [gedaagde I] gehuurde genoemd:
Het houtwerk van het raam in de slaapkamer (3e etage)) verkeert in zeer slechte staat (ernstig verrot), waardoor de houtverbindingen in ernstige mate los laten;
In de door [gedaagde II] aangespannen procedure voor de Huurcommissie (zaak 97/5256) is onder meer aan de orde de staat van onderhoud op zolder. Volgens de huurovereenkomst heeft [gedaagde II] in ieder geval niet het volledige gebruik van de zolder en is de zolder ook niet als woonruimte aan [gedaagde II] in gebruik gegeven. In het rapport van voorbereidend onderzoek d.d. 3 juni 1998 wordt vermeld dat de gehele zolder bij [gedaagde II] in gebruik is als woonkamer en keuken. In het rapport is hierover onder meer het volgende opgemerkt:
De belegstukken van het schuifraam in de keuken (4e etage) sluiten onvoldoende aan, waardoor tochtoverlast optreedt.
Stolpramen in de zijgevel van de woonkamer (4e etage) zijn door houtrot aangetast.
De stolpramen in de voorgevel van de woonkamer (4e etage) sluiten onvoldoende waardoor tocht optreedt.
Er bevinden zich sporen van vocht op de muur en het dakbeschot in de woonkamer (4e etage) hetgeen is veroorzaakt door daklekkage.
De toenmalige beheerder [naam] komt van de zaken bij de Huurcommissie onder de nrs 97/4256, 97/4257 en 97/5256 in beroep bij de kantonrechter (zaaknummer EA 98-3281). De mondelinge behandeling van het verzoek van toenmalige beheerder vindt plaats op 6 oktober 1998. De kantonrechter gelast een descente, welke op 20 oktober 1998 is gehouden. Blijkens de handgeschreven aantekeningen van de griffier zijn op de descente aanwezig geweest [gedaagde II], [gedaagde I], hun gemachtigde mr. Hielkema, de toenmalige verhuurder [naam], de toenmalige beheerder [naam], de aannemer [naam], zijnde de gemachtigde van de verhuurder/beheerder.
Getuige mr. Hielkema verklaart over het verloop van de descente onder meer:
Op die descente waren mijn cliënten, de toenmalige eigenaar, [naam]zijn makelaar of beheerder, de rechter, de griffier en ik aanwezig. Al deze personen hebben het gehuurde van [gedaagde I] en [gedaagde II] bezocht. Alle drie de etages zijn door al deze mensen gezien. ….. De indeling van het pand kan ik mij nog goed herinneren, omdat het zo bijzonder was. Hun twee woningen waren verdeeld over drie etages. [gedaagde I] woonde op de tweede etage en had ook de voorzijde van de derde etage in gebruik. De achterzijde van de derde etage en de vierde etage (zolder) was in gebruik bij [gedaagde II].
In de beschikkingen van de kantonrechter van 19 november 1998 is op de gebreken van [gedaagde I] en [gedaagde II] op basis van de feitelijke gebruikssituatie ingegaan. Kennelijk is door de toenmalige verhuurder niet de voorvraag aan de orde gesteld of eerst moest worden nagegaan of het gedeelte dat door de huurder in gebruik was formeel tot het gehuurde behoorde.
Kennelijk heeft na de uitspraak van de kantonrechter aannemer Keyzer BV de gebreken op alle etages in het gehuurde hersteld, waarvoor op 26 maart 1999 aan de beheerder/verhuurder een factuur is gezonden van NLG 37.837,12.
Eerst in de procedure van [gedaagde I] bij de Huurcommissie in 2008 is het afwijkend feitelijk gebruik ten opzichte van de schriftelijke huurovereenkomst aan de orde gekomen. In de uitspraak van de Huurcommissie van 17 oktober 2008, verzonden op 7 november 2008, wordt het standpunt van [gedaagde I] als volgt samengevat:
Ik woon al sinds 1982 in de woning; de door verhuurder bedoelde “ruiling” van de gehuurde ruimten bestaat al zeker 25 jaar; die “ruiling” is nooit met de vorige eigenaar/beheerder besproken, maar is óók nooit een punt van discussie met hem geweest; er zijn in het verleden ook uitspraken van de huurcommissie over onze woningen gedaan, waarbij de “ruiling” ook nooit ter sprake is gekomen; ik ga accoord met de opgemaakte rapportage en de puntentelling.
De Huurcommissie overweegt in deze uitspraak naar aanleiding van het niet-ontvankelijkheidsverweer van Dillmann BV onder meer:
Dát die eigenaar/beheerder van die “ruiling” op de hoogte is geweest, acht de commissie verder aannemelijk, gelet op de in de jaren 90 bij de commissie en de Kantonrechter gevoerde procedures over o.a. de onderhoudstoestand van zowel de woning op de 2e als de 3e etage, waarvan de stukken nog in de diverse dossiers aanwezig zijn.
Gelet hierop is de commissie van oordeel, dat verhuurder – die eerst sinds vorig jaar als beheerder voor dit pand optreedt – zich nú niet meer kan beroepen op die (naar zijn zeggen: zonder toestemming) uitgevoerde “ruiling” van ruimtes tussen huurders. Verhuurder dient de feitelijke situatie in de woning te accepteren …. Daarbij komt, dat verhuurder zich ter zitting accoord heeft verklaard met de opgemaakte puntentelling van beide woningen, gebaseerd op de huidige situatie.
In de uitspraak is de Huurcommissie vervolgens van de puntentelling op basis van de feitelijke situatie uitgegaan. Van deze uitspraak van de Huurcommissie is geen van partijen in beroep gekomen.
Bij het oordeel van de kantonrechter dat de toenmalige beheerder en toenmalige verhuurder in ieder geval in de negentiger jaren met de feitelijke situatie bekend zijn geraakt, weegt de kantonrechter voorts mee dat de getuige [naam] (voormalige beheerder) zich weinig herinnert en de schriftelijke verklaring van de toenmalige verhuurder [naam]weinig waarde heeft. Hij verklaart kort gezegd dat als hij van het afwijkende feitelijke gebruik geweten had dat hij dan maatregelen zou hebben genomen. Gelet alleen al op de vele procedures bij de Huurcommissie moet [naam] hebben geweten dat bijvoorbeeld [gedaagde I] een gedeelte van de derde verdieping in het gehuurde in gebruik had en dat dit gebruik in strijd was met de schriftelijke huurovereenkomst. Daarmee heeft de toenmalige verhuurder [naam] van het afwijkende gebruik in ieder geval kunnen weten.
10.Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de kantonrechter [gedaagde I] en [gedaagde II] in ieder geval zijn geslaagd in het bewijs van de eerste stelling dat (de rechtsvoorganger van) Dillmann BV van de wijzigingen in het pand, die (mede) hebben geleid tot een ander gebruik (onder andere van keuken naar badkamer en het gebruik van de zolder als woonruimte met keuken) en gebruik van andere gedeeltes van het pand dan bij huurovereenkomst in gebruik is gegeven, bekend (moeten) zijn geweest.
11.De kantonrechter is voorts van oordeel dat [gedaagde I] en [gedaagde II] niet zijn geslaagd in het bewijs van de overige twee stellingen. Zo hebben [gedaagde I] en [gedaagde II] geen stukken overgelegd of getuigen laten horen waaruit blijkt dat (namens de toenmalige) verhuurder expliciet is ingestemd met het van de huurovereenkomst afwijkende gebruik. Uit de door de Huurcommissie aangehaalde verklaring van [gedaagde I] blijkt ook dat die instemming door de toenmalige verhuurder niet is gegeven.
12.Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde I] en [gedaagde II] een van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkend gebruik van het gehuurde hebben. Op zichzelf is dit een tekortkoming. Ingevolge artikel 7:231 BW Pro jo 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een huurder de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst – via de rechter – te ontbinden, tenzij die tekortkoming van geringe betekenis is. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval een afwijkend gebruik van het gehuurde dat kort na ingang van de huurovereenkomsten aanvangt, welk afwijkend gebruik al meer dan 25 jaar duurt, waarvan de toenmalige beheerder/toenmalige verhuurder door de bezichtigingen in het gehuurde en de procedures bij de Huurcommissie en kantonrechter op de hoogte is/zijn geweest zonder daartegen bezwaar te maken een tekortkoming is die van geringe betekenis is. De kantonrechter weegt daarin mee dat Dillmann BV geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan [gedaagde I] en [gedaagde II] aan dit langdurige afwijkende gebruik een einde hebben te maken en op onredelijke gronden die beëindiging van het gebruik weigeren. De enkele omstandigheid dat van een afwijkend gebruik sprake is of dat Dillmann BV mogelijk in de toekomst werkzaamheden in het pand wil uitvoeren, waarbij van zelfstandig te verhuren eenheden op de eerste, tweede en derde verdieping dient te worden uitgegaan, is op zichzelf onvoldoende. Voorzover de opvolgend verhuurder Dillmann BV met de onderhavige procedure beoogt de huidige huurders te ontruimen teneinde de tweede en derde verdieping (en wellicht de zolderverdieping) voor afzonderlijke verhuur geschikt te maken en daarbij een substantieel hogere huurprijs te bedingen weegt dat belang niet zodanig mee dat niet meer van een geringe tekortkoming aan de zijde van [gedaagde I] en [gedaagde II] kan worden gesproken.
13.Dit betekent dat de vordering van Dillmann BV wordt afgewezen, waarbij Dillmann BV als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten wordt veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.wijst de vordering af;
II.veroordeelt Dillmann BV tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde I] en [gedaagde II] gevallen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- salaris gemachtigde € 1.500,00
- taxes getuigen € 250,00
-------------
totaal € 2.122,75
III.verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 oktober 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.