Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: CV EXPL 11-10309
Vonnis van: 4 december 2012
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres in conventie / gedaagde in reconventie]
wonende te [ -- ]
eiseres in conventie / gedaagde in reconventie
nader te noemen: [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie]
gemachtigde: mr. M.G. van der Vliet-Blokziel en mr. D. Knecht
t e g e n
[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie]
wonende te [ -- ]
gedaagde in conventie / eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie]
gemachtigde: mr. A.M. Langeloo
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 4 september 2012 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke is gehouden op 12 november 2012. Bij die gelegenheid is [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] verschenen bij haar zoon [zoon A van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie], vergezeld van haar gemachtigde mr. D. Knecht. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] is vergezeld van haar gemachtigde eveneens verschenen. Voorafgaande aan de comparitie van partijen hebben beide partijen aanvullende producties toegezonden. Op de zitting heeft [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] een akte houdende vermindering van eis genomen. Beide partijen hebben hun standpunten – de gemachtigden mede aan de hand van pleitnotities – toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. Aan het slot van de zitting heeft [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] een vergaand voorstel gedaan om het geschil tussen partijen op minnelijke wijze met [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] te regelen. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft bedenktijd gevraagd en daags daarna laten weten dat zij het voorstel afwijst. De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.De conventionele en reconventionele vorderingen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.In het tussenvonnis van 4 september 2012 heeft de kantonrechter de feiten vastgesteld,
de vorderingen in conventie en in reconventie weergegeven en het verweer samengevat.
3.Kort gezegd zijn [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] en [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] na hun huwelijk in het pand aan de Overtoom 140-II te Amsterdam gaan wonen, waartoe een huurovereenkomst met [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] (grootmoeder van [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie]) is aangegaan. In maart 2010 heeft [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] het gehuurde verlaten en sedertdien zijn [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] en [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] heeft een gerechtelijke procedure tegen alleen [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] gestart, waarbij wordt gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van een forse huurschuld met rente en kosten. Tijdens de procedure – medio maart 2012 – heeft [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] het gehuurde ontruimd en is de huurovereenkomst beëindigd. Vervolgens is [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] een nieuwe huurovereenkomst met [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] aangegaan die weer in het gehuurde is getrokken. Volgens [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] wordt aan de hand van de uitkomst van de onderhavige procedure het deel van de (huur)schuld van [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] aan [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] bepaald. In ieder geval heeft [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] nog geen aflossingen van de door [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] gestelde huurschuld gedaan.
4.[eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] beroept zich op verschillende afspraken die met [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] zijn gemaakt. Voorts heeft [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] – onbestreden – gesteld, dat [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] de map met de oorspronkelijke huurovereenkomst en andere documenten met betrekking tot de huur in zijn bezit heeft. In verband daarmee heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 4 september 2012 beide partijen uitdrukkelijk verzocht [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] uit te nodigen om op de comparitie van partijen aanwezig te zijn voor het verstrekken van inlichtingen en hem te vragen de map met huurdocumenten mee te nemen.
Beide partijen hebben gemeld dat [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] op advies van zijn advocaat – kennelijk de advocaat die [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] bijstaat in de echtscheidingsprocedure met [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] – niet wil verschijnen. De kantonrechter zal daaraan de conclusies verbinden die hem geraden voorkomt.
5.Nadat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] de huurovereenkomst met [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] tegen 17 maart 2012 had opgezegd en het gehuurde heeft ontruimd, heeft [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en oplevering van het gehuurde in goede staat ingetrokken. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft zich daartegen niet verzet, zodat de kantonrechter op die vorderingen niet meer behoeft te beslissen.
6.[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] verzet zich tegen de door [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] gedane huuropzegging op 23 december 2010 en de door [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] (kennelijk) op 17 mei 2006 ondertekende huurovereenkomst. In reconventie vordert [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] – kort gezegd – vernietiging van die huuropzegging en huurovereenkomst van 17 mei 2006, zodat de oorspronkelijke huurovereenkomst van 1999 van toepassing is en [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] gezamenlijk voor de eventuele huurschuld aansprakelijk zijn.
7.[eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] legt aan de vordering de – overgelegde – huurovereenkomst van 17 mei 2006 ten grondslag. Partijen bij deze huurovereenkomst zijn [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie].
[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] stelt dat zij met die huurovereenkomst uit 2006 niet bekend was en het onwaarschijnlijk is dat werkelijk is beoogd de rechtsrelatie met [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] in die nieuwe huurovereenkomst vast te leggen. Volgens [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft te gelden de oorspronkelijke huurovereenkomst met [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie], waarbij zowel [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] als [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] als huurders contractspartij zijn. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] stelt dat [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] die huurovereenkomst in hun bezit hebben.
8.Na dit verweer heeft [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] niet de oorspronkelijke huurovereenkomst uit 1999 overgelegd. Voorts heeft [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] niet gemotiveerd betwist dat haar kleinzoon [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] het huurdersexemplaar van die huurovereenkomst uit 1999 in zijn bezit heeft. [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] heeft na advies van zijn advocaat besloten niet ter zitting te verschijnen en zo mogelijk onder overlegging van de oorspronkelijke huurovereenkomst uit 1999 een nadere toelichting te geven.
De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] voldoende aannemelijk heeft gemaakt, dat zij met [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] contractspartij was bij de huurovereenkomst uit 1999.
9.Nu het ervoor dient te worden gehouden, dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] mede contractspartij bij de huurovereenkomst uit 1999 was, stond het [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] niet vrij eenzijdig en zonder overleg met [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, waarbij ten opzichte van de huurovereenkomst uit 1999 de huurprijs substantieel werd verhoogd en voor de huurder nadelige algemene voorwaarden – met onder meer boetebedingen – zijn overeengekomen.
Daarnaast heeft [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] voldoende aannemelijk gemaakt dat aan die nieuwe huurovereenkomst door [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] geen uitvoering is gegeven en eerst nadat [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] het gehuurde had verlaten – en hij kennelijk na ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] weer in het gehuurde wilde terugkeren – op die huurovereenkomst gedateerd 17 mei 2006 en de voor huurders ([gedaagde in conventie / eiseres in reconventie]) nadelige algemene voorwaarden een beroep is gedaan. Zo werd na 2006 vanaf de gezamenlijke rekening van [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] nog steeds de huur op basis de oude huurovereenkomst van € 567,23 per maand betaald en heeft [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] bij brief of anderszins geen aanspraak gemaakt op betaling van het in de huurovereenkomst van 2006 genoemde bedrag van € 788,44 en bij gebreke van betaling vanaf medio 2006 zijn [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] (en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie]) tot in ieder geval maart 2010 daarvoor ook niet aangemaand.
Het voorgaande leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter de huurovereenkomst uit 2006 zonder (rechtsgeldig) effect is, zodat tussen partijen de oorspronkelijke huurovereenkomst uit 1999 geldt.
10.Zoals hiervoor is overwogen dient het ervoor te worden gehouden dat zowel [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] als [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] – naast [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] – bij de huurovereenkomst uit 1999 contractspartij zijn. Alsdan is de door [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] gedane huuropzegging eind 2010 feitelijk te beschouwen als een wijziging van die huurovereenkomst – een wijziging in de tenaamstelling – en heeft die wijziging daardoor eerst effect als zowel [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] als [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] daarmee instemmen. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft met de opzegging niet ingestemd, zodat die huuropzegging tegen 31 december 2010 zonder effect is gebleven. Voorts is niet gesteld of gebleken dat een rechterlijke beslissing ex artikel 7:266 lid 5 BW Pro is genomen. Onder deze omstandigheden bleef [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] ook na 31 december 2010 contractspartij bij de huurovereenkomst. Eerst door de opzegging van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] – tezamen met de eerdere opzegging van [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] – is de huurovereenkomst op 17 maart 2012 geëindigd.
11.Nu de huurovereenkomst van 17 mei 2006 (jegens [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie]) zonder effect is en het rechtsgevolg van de door [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] gedane huuropzegging eerst op 17 maart 2012 intrad, worden de reconventionele vorderingen van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] afgewezen.
12.In conventie vordert [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] betaling van de huurschuld van (tenminste) € 25.168,13 met rente en kosten.
13.De kantonrechter heeft eerst te bepalen van welk bedrag aan maandelijkse huur dient te worden uitgegaan. [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] stelt dat de oorspronkelijke huurprijs inclusief de jaarlijkse huurverhogingen (en de contractuele verhoging per mei 2006) heeft te gelden. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] stelt dat vast dient te worden gehouden aan het bedrag van € 567,23 per maand dat ook feitelijk altijd is betaald.
14.De kantonrechter stelt voorop dat de rechtsverhouding tussen partijen mede dient te worden uitgelegd in het licht van de familiaire verhoudingen tussen [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] (en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie]) en [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie].
[eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] heeft weliswaar allerlei jaarlijks aangekondigde huurverhogingen overgelegd, maar [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] zijn feitelijk altijd € 567,23 per maand blijven betalen. [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] zijn tot maart 2010 niet door [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] schriftelijk aangemaand voor een – als de huurverhogingen daadwerkelijk werden beoogd – substantiële huurschuld. [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] heeft daardoor ook feitelijk geen uitvoering aan de door haar formeel aangekondigde huurverhogingen gegeven. Kennelijk was dat in de onderlinge rechtsverhouding tussen partijen ook niet de bedoeling.
Dit betekent dat de kantonrechter de huurprijs tot eind 2010 stelt op het bedrag van € 567,23 per maand. Op zichzelf is [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] gerechtigd de huurprijs jaarlijks te verhogen en had zij [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] kunnen aankondigen dat zij dat voortaan daadwerkelijk zou gaan doen. Na eind 2010 heeft [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] een dergelijke aankondiging evenwel niet aan [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] gedaan en evenmin aan haar een huurverhoging aangezegd. Dit betekent dat de huurprijs ook na eind 2010 € 567,23 per maand is gebleven.
15.[eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] heeft bij dagvaarding als productie 6 overgelegd de maandelijks ontvangen huurbetalingen vanaf januari 2004 t/m december 2009. [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] heeft niet betwist dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] vanaf januari 2010 tot het einde van de huurovereenkomst de maandelijkse termijnen van € 567,23 heeft voldaan.
Uit dit overzicht blijkt dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] volgens [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] de volgende 10 maandelijkse termijnen onbetaald heeft gelaten:
-mei, augustus, november 2007;
-januari, november 2008;
-februari, juni, augustus, september en november 2009.
[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft bij akte van 12 november 2012 een groot aantal betalingsoverzichten overgelegd. Hieruit blijkt dat de huur van september 2009 is voldaan. Aldus resteren 9 onbetaald gelaten huurtermijnen. In beginsel is dit een bedrag van € 5.105,07.
Tussen partijen is niet in geschil dat in 2008 een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden. Volgens [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] is in verband met die verbouwing de huurprijs vanaf februari 2008 t/m september 2008 verlaagd naar € 425,00 per maand. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] stelt dat die huurprijsverlaging voor het gehele jaar heeft gegolden. Deze betwisting heeft [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat.
Uit het overzicht van [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en de betalingsbewijzen van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] blijkt dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] en [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] in die periode vanaf februari 2008 t/m september 2008 € 567,23 2008 hebben betaald. Dit is € 1.280,07 (9 x € 142,23) te veel geweest. Aldus resteert een huurschuld van € 3.285,00 (€ 5.105,07 minus € 1.280,07).
[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] voert verder aan dat [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] nog een bedrag heeft te betalen voor de in 2008 door [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] uitgevoerde verbouwing en dat dit bedrag met de huurschuld moet worden verrekend.
Beide partijen gaan uit van het bij dagvaarding overgelegde excelbestand, waarop de verbouwingskosten in 2008 zijn berekend op een totaalbedrag van € 52.162,18 incl. btw. Voorts is in dat bestand vermeld dat in 2008 door [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] € 24.000,00 in deze kosten is bijgedragen. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] stelt dat [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] nog een bedrag van € 12.454,69 heeft te betalen.
De kantonrechter leidt uit hetgeen partijen over de verbouwing hebben verklaard af, dat die verbouwing niet louter en alleen betrekking had op kosten die in de regel voor rekening van de verhuurder komen, maar eveneens typische huurderskosten zijn. Voorts heeft [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] geen stuk overgelegd, waarin [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] verklaard welk deel of welk bedrag zij aan de verbouwing zal betalen. Evenmin is gebleken dat [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] voor dat volgens [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] nog verschuldigde bijdrage van € 12.454,69 in 2009/2010 door [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en/of [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] is aangeschreven.
Dit alles leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] zich jegens [zoon B van eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft verplicht tot een hogere bijdrage aan de verbouwingskosten in 2008 dan het reeds door haar betaalde bedrag van € 24.000,00. Er is derhalve geen bedrag aan verbouwingskosten waarmee de huurschuld kan worden verrekend.
16.[eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] vordert voorts de huurschuld te vermeerderen met de contractuele rente en de contractuele boete. De grondslag voor de contractuele rente en contractuele boete wordt gelegd in de algemene voorwaarden. Niet gesteld of gebleken is evenwel dat in de huurovereenkomst van 1999 algemene voorwaarden zijn overeengekomen, en zo ja, of in die algemene voorwaarden de gevorderde contractuele rente en contractuele boete zijn opgenomen. Dit leidt ertoe dat dit deel van de vordering wordt afgewezen.
17.De wettelijke rente tot heden is niet gevorderd, zodat de kantonrechter daarop niet hoeft te beslissen.
18.Bij deze uitkomst van de procedure wordt in conventie [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] veroordeeld tot betaling van de dagvaardingskosten en het griffierecht – vanwege de huurschuld is een procedure op zich noodzakelijk geweest – en compenseert de kantonrechter het salaris gemachtigde in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
In reconventie zal de kantonrechter [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen waarbij het salaris gemachtigde vanwege de onderlinge samenhang met de conventionele vordering wordt gesteld op 1 punt.
De kantonrechter zal [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] veroordelen in de proceskosten in het incident.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
In de hoofdzaak
I.veroordeelt [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] tot betaling van € 3.285,00, wegens huurschuld;
II.veroordeelt [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] gevallen, welke worden begroot op € 232,81 (zijnde € 142,00 wegens griffierecht en € 90,81 wegens dagvaardingskosten) en compenseert het salaris gemachtigde in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
III.verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
IV.wijst af het meer of anders gevorderde;
in het incident
V.veroordeelt [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] gevallen, welke worden begroot op € 200,00 wegens salaris gemachtigde;
VI.verklaart deze proceskosten veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
VII.wijst de vorderingen af;
VIII.veroordeelt [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie / gedaagde in reconventie] gevallen, welke worden begroot op € 200,00 wegens salaris gemachtigde;
IX.verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 december 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter