Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, enkelvoudige kamer
zaaknummer / rolnummer: 512946 / HA ZA 12-368
Vonnis van 14 november 2012
in de zaak van
1. [A],
wonende te [--],
2. [B],
wonende te [--],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. A. van Hees te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[C] VASTGOED B.V.,
gevestigd te Blaricum,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[C] HOLDING B.V.,
gevestigd te Eemnes,
3. [C],
wonende te [--],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. G.J.A.M. Bogaers te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [C] c.s. worden genoemd.
1. De procedure in conventie en in reconventie
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 maart 2012 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties;
- het tussenvonnis van 16 mei 2012 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van 27 juni 2012 en de daarin vermelde stukken waaronder de conclusie van antwoord in reconventie.
- de brief van 5 juli 2012 van [C] c.s.;
- een akte van 11 juli 2012 van [A] c.s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten in conventie en in reconventie
2.1. [A] c.s. is eigenaar van het perceel [perceel 1] te [plaats], alwaar hij woont.
2.2. Het aangrenzende perceel [perceel 1]a was in eigendom van [D]. In 2008 heeft [D] [C] c.s. bereid gevonden om dit perceel te kopen en daarop een appartementencomplex bestaande uit 5 appartementen te ontwikkelen (hierna genoemd: het bouwplan). Op 18 april 2008 heeft [D] ten behoeve van het bouwplan een bouwvergunning aangevraagd bij de gemeente [plaats].
2.3. Verder was om het bouwplan te kunnen realiseren een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig. In de in opdracht van [C] c.s. opgestelde ruimtelijke onderbouwing van het vrijstellingsverzoek is onder meer het volgende vermeld:
“(…)
2.3 Ruimtelijke gevolgen
(…) Het nieuwe appartementencomplex wordt nagenoeg op dezelfde plek als de huidige woning gebouwd. Ook de oranjerie wordt op nagenoeg dezelfde plek als de huidige bijgebouwen gerealiseerd. De huidige oprijlaan wordt gehandhaafd en zal gaan eindigen in een cul-de-sac met in het midden een waterpartij. De bebouwingsstructuur van de percelen blijft behouden. Alle oude bomen en het aanpalende bos aan de westzijde van de huidige woning blijven gehandhaafd. Uitsluitend enige jonge begroeiing rond de bestaande woning wordt verwijderd.
Op het terrein zullen vrijwel geen auto’s geparkeerd worden. De eigenaren van de appartementen hebben voldoende parkeergelegenheid in de parkeergarage onder het appartementencomplex. (…) Omwonenden zullen derhalve geen hinder ondervinden. (…)
In zijn geheel kan gesteld worden dat de realisatie van het appartementencomplex geen negatieve ruimtelijke gevolgen heeft.(…)”
2.4. Op 1 augustus 2008 hebben burgemeester en wethouders van [plaats] bekendgemaakt dat zij een conceptbesluit tot het verlenen van vrijstelling ter inzage hebben gelegd. Hiertegen heeft [A] c.s. op 5 september 2008 een zienswijze ingediend.
2.5. Op 5 februari 2009 hebben partijen een door [A] opgestelde, schriftelijke overeenkomst gesloten (hierna genoemd: de overeenkomst), waarin onder meer is bepaald:
“(…)
Beste [C] [lees: [C], rb],
(…)
1. De regeling dient als hoofdmoot te hebben dat ik geen bezwaar maak tegen het bouwplan, zoals jij dat indertijd aan de gemeente hebt voorgelegd en op 1 augustus vorig jaar door de gemeente (verder) in procedure gebracht is. Ik heb tegen het voornemen van B&W om vrijstelling te verlenen zienswijzen ingediend. Ik trek deze zienswijzen in en zal geen bezwaar maken tegen een bouwvergunning, die op dit plan is geënt. Ik ontvang daartegenover als vergoeding c.q. tegemoetkoming in de door mij gestelde waardedaling van mijn woning een bedrag van € 50.000,--. Ik stel voor dat wij dit vastleggen met een verwijzing naar de door jou aan mij ter hand gestelde tekening d.d. 8 januari 2009, omdat daarin ook is voorzien in het verleggen van de inrit en het aanbrengen van bufferbeplanting. Voor mij is dat essentieel.
2. Ik ga er in het verlengde daarvan dan ook van uit dat er door jou geen bouwplannen worden ingediend, die van deze tekening afwijken. Voor zover dat wel het geval mocht zijn, behoud ik mij bij het sluiten van deze overeenkomst vanzelfsprekend het recht voor om alsnog c.q. opnieuw bezwaar te maken.
3. In jouw voorstel heb je aangegeven dat ik het bedrag van € 50.000,-- ontvang op het moment dat de bouwvergunning perceel [perceel 1]a onherroepelijk is geworden. Met dat laatste ga ik akkoord. Ik heb me er tegenover jou toe verplicht om geen zienswijzen en/of bezwaren in te dienen om ervoor te zorgen dat je niet alleen een bouwvergunning krijgt, maar ook zo snel mogelijk een begin kunt maken met de verkoopprocedure. (…)
4. Op het moment dat ik deze verklaring ondertekend heb ontvangen, trek ik mijn zienswijze in en zal ik afzien van bezwaar(…) ”
De tekeningen van 8 januari 2009 van het bouwplan en het perceel maakten deel uit van deze overeenkomst.
2.6. Bij brief van 5 februari 2009 heeft [A] het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] het volgende bericht:
“(…)
Hierbij deel ik U mede dat met de heer [C] overeenstemming is bereikt ten aanzien van de bestemming van het perceel [perceel 1]A
De overeenkomst van 5 februari 2009 voorziet in zodanige aanpassingen en afspraken dat mijn bezwaar tegen deze bestemming, zoals thans bij Uw gemeente voorligt, is weggenomen.
Derhalve trek ik de bij U ingediende zienswijze in.(…)”
2.7. Op 24 maart 2009 is de bouwvergunning voor het oprichten van het appartementencomplex verleend en deze is op 6 mei 2009 onherroepelijk geworden.
2.8. Bij brief van 19 oktober 2009 heeft [A] [C] c.s. verzocht om uitbetaling van € 50.000,--. Uiteindelijk heeft [A] bij brief van 23 november 2009 [C] c.s. een uiterste betalingstermijn aangezegd tot 17 december 2009.
2.9. Op 7 mei 2010 heeft [C] c.s. een kapvergunning verkregen voor de kap van 10 bomen, waaronder een kastanje, sparren en een esdoorn. Op 10 juni 2010 heeft [A] c.s. tezamen met buurtbewoners hiertegen een bezwaarschrift ingediend.
2.10. Op 13 augustus 2010 heeft [C] c.s. een tweede kapvergunning verkregen voor de kap van 17 bomen, waaronder sparren en eiken. Ook hiertegen heeft [A] c.s. tezamen met buurtbewoners een bezwaarschrift ingediend.
2.11. [C] c.s. heeft in totaal € 25.000,-- aan [A] c.s. betaald.
2.12. Op 28 februari 2012 heeft [A] c.s. conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak [perceel 1]a.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [A] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [C] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 25.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente en de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van het beslag en de nakosten.
3.2. [A] c.s. legt daaraan ten grondslag dat [C] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van zijn uit de overeenkomst voortvloeiende betalingsverplichting.
3.3. [C] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. [C] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- de overeenkomst te ontbinden;
subsidiair:
- de overeenkomst te vernietigen;
en in alle gevallen:
- [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot (terug)betaling van € 25.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente;
- [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen om het beslag op te heffen op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag;
- [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure inclusief de nakosten.
3.5. [C] c.s. legt aan zijn vordering primair ten grondslag dat [A] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, op grond waarvan hij gerechtigd is tot ontbinding van die overeenkomst en er een ongedaanmakingsverplichting bestaat voor [C] c.s. tot terugbetaling van het reeds betaalde bedrag van € 25.000,--.
Subsidiair stelt [C] c.s. dat er sprake is van dwaling c.q. bedrog op grond waarvan hij is gerechtigd tot vernietiging van de overeenkomst en [A] c.s. eveneens gehouden is tot terugbetaling van het reeds betaalde bedrag van € 25.000,--.
3.6. [A] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1. Daar het verweer in conventie overeenkomt met de grondslagen van de vorderingen in reconventie, lenen de vorderingen in conventie en in reconventie zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2. In de overeenkomst is bepaald dat een bedrag van € 50.000,-- betaald dient te worden nadat de bouwvergunning onherroepelijk is geworden. Vaststaat dat de bouwvergunning op 6 mei 2009 onherroepelijk is geworden. Het bedrag van € 50.000,-- was dan ook vanaf die dag opeisbaar. [C] c.s. heeft € 25.000,-- betaald en betwist niet dat hij op grond van de overeenkomst verplicht is het resterende bedrag van € 25.000,-- te betalen, noch dat hij ten aanzien van deze verplichting vanaf 6 mei 2009 in verzuim is geraakt.
4.3. [C] c.s. voert echter ten verwere aan dat [A] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door bezwaar in te dienen tegen de aan hem verleende kapvergunningen en dat hij daarom gerechtigd is de overeenkomst te ontbinden en ongedaanmaking te vorderen, te weten terugbetaling van het reeds betaalde bedrag van € 25.000,--.
4.4. Aan de orde is dan ook de vraag of [A] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door bezwaar te maken tegen de kapvergunningen.
In de overeenkomst, die door [A] is opgesteld (zie 2.5), is vermeld “Ik heb me er tegenover jou toe verplicht om geen zienswijzen en/of bezwaren in te dienen om ervoor te zorgen dat je niet alleen een bouwvergunning krijgt, maar ook zo snel mogelijk een begin kunt maken met de verkoopprocedure.”
[C] c.s. heeft voldoende gemotiveerd aangevoerd dat in ieder geval een groot gedeelte van de bomen waarvoor een kapvergunning is verleend, binnen het te bebouwen vlak stond van het oorspronkelijke bouwplan waarop de bouwvergunning is verleend. Nu verder onbetwist is gebleven dat deze bomen gekapt dienden te worden om het bouwplan te kunnen realiseren, mocht [C] c.s. er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [A] c.s. niet alleen zijn zienswijze tegen de vrijstelling van het bestemmingsplan zou intrekken, maar zich ook zou onthouden van bezwaar tegen de kap van deze bomen. De bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst blijkt immers uit de hiervoor aangehaalde zinsnede, namelijk dat tegen betaling van een bedrag [A] c.s. de realisatie van het bouwplan niet (langer) zou dwarsbomen. Door de bezwaarschriften in te dienen, heeft [A] c.s. dit wel gedaan en is hij dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.
[A] c.s. verwijst weliswaar naar de hiervoor onder 2.3. vermelde ruimtelijke onderbouwing en voert aan dat hij op grond hiervan in de veronderstelling was dat er geen bomen ten behoeve van de realisatie van het bouwplan behoefden te worden gekapt. Nu echter onbetwist is gebleven dat [C] met [A] een ronde heeft gemaakt over het perceel, daarbij heeft aangegeven waar het complex gebouwd zou worden en in de bouwtekening de bomen, die op dat moment op het perceel stonden en ten behoeve van de realisatie van het project gekapt moesten worden, niet ingetekend waren, had [A] c.s. niet enkel af mogen gaan op de ruimtelijke onderbouwing en voor zover hij dat wel heeft gedaan, vragen dienen te stellen over de niet ingetekende bomen. Nu gesteld noch gebleken is dat hij dit heeft gedaan, rechtvaardigt enkel de ruimtelijke onderbouwing niet de verwachting van [A] c.s. dat er ten behoeve van de realisatie van het bouwplan geen bomen zouden moeten worden gekapt.
4.5. [A] c.s. voert verder nog aan dat het bezwaar enkel betrekking heeft op bomen die niet binnen het te bebouwen vlak vallen. Dit maakt het voorgaande echter niet anders. Gesteld noch gebleken is immers dat in de bezwaarschriften onderscheid is gemaakt tussen de bomen die binnen en de bomen die buiten het te bebouwen vlak vallen, zodat moet worden geconcludeerd dat de bezwaarschriften ook betrekking hebben op de bomen binnen het te bebouwen vlak.
Ook de omstandigheid dat [A] c.s. de bezwaarschriften slechts heeft mede-ondertekend, kan aan het vooraanstaande niet af doen. Daarbij geldt dat [A] c.s. niet slechts de bewaarschriften mede heeft ondertekend, maar een actieve houding heeft ingenomen door onder meer aanwezig te zijn bij de hoorzitting van de commissie voor de bezwaarschriften van de gemeente [plaats] toen het bezwaar tegen de tweede kapvergunning werd behandeld.
4.6. Voorts is aan de orde of is voldaan aan de overige vereisten voor ontbinding.
Vaststaat dat [C] c.s., voordat [A] c.s. bezwaar maakte, reeds ten aanzien van zijn eigen betalingsverplichting in verzuim was geraakt. Door de tekortkoming van [A] c.s. is nakoming van de overeenkomst echter blijvend onmogelijk geworden. [A] c.s. heeft zich immers niet aan zijn verplichting gehouden om zich te onthouden van bezwaar en nu hij toch bezwaar heeft gemaakt, kan hij dat achteraf niet meer terugdraaien.
Onder deze omstandigheden is [C] c.s. ingevolge artikel 6:266 tweede Pro lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) – ondanks dat zij zelf in verzuim verkeerde – bevoegd om te ontbinden.
4.7. Voorwaarde voor de bevoegdheid tot ontbinding is verder dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt.
[C] c.s. vordert gehele ontbinding van de overeenkomst.
Vaststaat echter dat [A] c.s. een aanzienlijk gedeelte van de overeenkomst is nagekomen door zijn zienswijze tegen de bestemmingsplanwijziging in te trekken. Hierdoor is de bouwvergunning niet lang na intrekking verstrekt. De tekortkoming rechtvaardigt derhalve gehele ontbinding niet.
Vaststaat verder dat de bomen waarop het eerste bezwaarschrift betrekking had reeds voor indiening van het bezwaarschrift waren gekapt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt derhalve niet in te zien dat de realisatie van het bouwplan door dit eerste bezwaarschrift is belemmerd.
Onbetwist is echter gebleven dat de bomen waartegen het tweede bezwaarschrift was gericht pas na een klein jaar (op 1 augustus 2011) na verlening van de kapvergunning door [C] c.s. zijn gekapt. Hoewel de kap van deze bomen ook heeft plaatsgevonden voordat de kapvergunning onherroepelijk is geworden, moet met [C] c.s. worden geconcludeerd dat door het bezwaar tegen de tweede kapvergunning de bouw aanzienlijk is vertraagd. Onweersproken is immers gebleven dat (een aantal van) de bomen op het te bebouwen vlak stond en de bomen nadat bezwaar was gemaakt in afwachting van de beslissing op bezwaar niet mochten en daarom ook niet zijn gekapt.
De omstandigheid dat [A] c.s. de bezwaarschriften tezamen met andere buurtbewoners heeft ingediend, maakt niet dat de tekortkoming van geringe betekenis moet worden geacht. Weliswaar moet worden geconcludeerd dat, als [A] c.s. geen bezwaar had gemaakt, er een gerede kans bestond dat het bouwplan door het bezwaar van de andere buurtbewoners op dezelfde wijze zou zijn vertraagd, maar dat maakt niet dat de omstandigheid dat [A] c.s. bezwaar heeft ingediend in de onderlinge verhouding tussen partijen als van geringe betekenis moet worden beschouwd. Daarbij geldt dat [A], zoals hiervoor reeds is overwogen, een actieve bijdrage heeft geleverd bij het indienen van het bezwaar.
Slotsom is dan ook dat de tekortkoming gedeeltelijke ontbinding rechtvaardigt en wel voor zover er nog niet tot op heden aan de verplichtingen uit de overeenkomst is voldaan. De overeenkomst wordt dan ook voor dat gedeelte ontbonden. Gevolg hiervan is dat [A] c.s. niet meer gehouden is zich te onthouden van bezwaar tegen de kapvergunning en dat [C] c.s. niet meer gehouden is tot betaling van het resterende bedrag van € 25.000,--. [C] c.s. stelt nog dat hij bij e-mail van 5 juli 2011 de overeenkomst al gedeeltelijk buitengerechtelijk heeft ontbonden. Nu dit echter niet met zoveel woorden in dit bericht is vermeld, is de overeenkomst met deze schriftelijke verklaring niet ontbonden, zodat de ontbinding in dit vonnis wordt uitgesproken.
4.8. Nu de vordering in reconventie op de primaire grondslag (gedeeltelijk) toewijsbaar is, behoeft de subsidiaire grondslag dwaling/bedrog geen bespreking meer.
De overige vorderingen, zowel in conventie als in reconventie, zullen dan ook worden afgewezen.
4.9. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5. De beslissing in conventie en in reconventie
De rechtbank
5.1. ontbindt de overeenkomst voor zover daaraan nog geen uitvoering is gegeven,
5.2. wijst de overige vorderingen af,
5.3. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2012.