Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1337871 CV EXPL 12-10917
Vonnis van: 18 december 2012
F.no.: 460
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
en
[eiser]
beiden wonende te Amsterdam
eisers
nader te noemen [eisers]
gemachtigde: mr. A. van Dorsten
t e g e n
1. [gedaagde sub 1]
wonende te Amsterdam
gedaagde sub 1
nader te noemen [gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
wonende te Amsterdam
gedaagde sub 2
nader te noemen [gedaagde sub 2]
3. [gedaagde sub 3]
wonende te Amsterdam
gedaagde sub 3
nader te noemen [gedaagde sub 3]
4. [gedaagde sub 4]
wonende te Amsterdam
gedaagde sub 4
nader te noemen [gedaagde sub 4]
5. [gedaagde sub 5]
wonende te Amsterdam
gedaagde sub 5
nader te noemen [gedaagde sub 5]
6. [gedaagde sub 6]
wonende te Amsterdam
gedaagde sub 6
nader te noemen [gedaagde sub 6]
7. [gedaagde sub 7]
wonende te Amsterdam
gedaagde sub 7
nader te noemen [gedaagde sub 7]
[gedaagde sub 1] is aanvankelijk niet verschenen, maar ter zitting vertegenwoordigd door mr. M.E. Zweers. [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 4], [gedaagde sub 5], en [gedaagde sub 7] zijn eveneens vertegenwoordigd door mr. M.E. Zweers.
[gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 6] zijn niet verschenen.
De verschenen gedaagden worden gezamenlijk ook [gedaagden] genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 15 maart 2012 inhoudende de vordering van [eisers] met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagden] met producties.
Daarna is bij tussenvonnis van 5 juni 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 20 september 2012 plaatsgevonden. Namens [eisers] zijn verschenen mevrouw [naam] en de gemachtigde van [eisers].
Gedaagden sub 1, sub 2 en sub 5 zijn in persoon verschenen vergezeld van hun gemachtigde. Gedaagden sub 4 en sub 7 zijn verschenen bij hun gemachtigde en gedaagden sub 3 en sub 6 zijn niet verschenen. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gemaakt.
Vervolgens hebben zowel [eisers] als [gedaagden] bij akte meegedeeld dat geen overeenstemming is bereikt en verzocht vonnis te wijzen. Nadien is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1. De rechtsvoorganger van [eisers] heeft met ingang van 1 januari 2007 de woning gelegen aan het adres [adres] te Amsterdam (verder de woning) voor onbepaalde tijd verhuurd aan [naam], [naam], [naam], [naam], [naam] en [naam] (nader ook te noemen: “de oorspronkelijke huurders”). Er is één schriftelijke huurovereenkomst gesloten, die door alle oorspronkelijke huurders is getekend. Overeengekomen is dat de huurders een huurprijs van € 1.450,00 betalen, waarvan € 995,00 huur is en € 455,00 ziet op servicekosten.
1.2. In de huurovereenkomst is overeengekomen:
Bijzondere bepalingen
10.
- het is huurders toegestaan om zelf huurders binnen te halen zolang het totaal aantal huurders van 6 niet wordt overschreden en wijzigingen gemeld worden aan verhuurder
- Tussen de beg. Grond en 1e etage is geen trap aanwezig omdat deze op verzoek van de huurders werd verwijderd. [..]
- Door verhuurder zal een keuken geplaatst worden op de begane grond.
1.3. [eisers] hebben in 2008 de woning op het adres [adres] te Amsterdam van hun rechtsvoorganger gekocht.
1.4. Eind 2010 hebben [eisers] gesproken met enkele bewoners van de woning.
1.5. Op 4 januari 2011 heeft Boersma Vastgoed Beheer (de beheerder van de woning) aan voornoemde [naam] gemaild dat de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst aan de bewoners aanbiedt. Nadien is nader gecorrespondeerd tussen de beheerder en [naam]. Er is geen nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen.
1.6. Het adres [adres] te Amsterdam is in 2011 gesplitst in twee woningen: [adres] hs en [adres].
1.7. [naam] heeft namens de bewoners van de [adres] te Amsterdam op 14 mei 2011 een wijziging doorgegeven in de samenstelling van de bewoners ([gedaagde sub 5] en [gedaagde sub 6] voor [naam] en [naam]).
1.8. Op 14 november 2011 heeft de dienst Wonen, Zorg en Samenleven van de gemeente Amsterdam een aangekondigd huisbezoek gebracht aan de woning. Van de bevindingen is een rapport opgemaakt.
1.9. In een mail van 7 december 2011 heeft [gedaagde sub 2] aan de beheerder de namen van de personen gemaild die op dat moment de bewoners waren van de woning: [naam], [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 5], [gedaagde sub 6].
1.10. Bij brief van 27 januari 2012 hebben [eisers] een brief verzonden gericht aan de bewoners/gebruikers van [adres] hs en eenzelfde brief aan de bewoners/gebruikers van [adres]. Daarin is vermeld dat de huurders toerekenbaar tekortschieten en dat de overige bewoners niet als huurders kunnen worden gezien en voorgesteld is dat de bewoners de huurovereenkomst opzeggen en de woning aan [eisers] ontruimd zullen opleveren.
1.11. Bij mail van 1 februari 2012 heeft [gedaagde sub 2] aan de beheerder meegedeeld dat per 1 februari 2012 [gedaagde sub 6] en [naam] verhuizen en daarvoor in de plaats komen [gedaagde sub 7] en [gedaagde sub 4].
1.12. Bij mail van 29 februari 2012 heeft [gedaagde sub 2] de beheerder op de hoogte gebracht van een wijziging in de samenstelling van de bewoners van de woning ([gedaagde sub 1] voor [naam]. In reactie hierop heeft de beheerder meegedeeld dat [gedaagde sub 1] geen toestemming krijgt om de woning te betrekken.
1.13. Bij mail van 3 september 2012 heeft [gedaagde sub 2] de beheerder op de hoogte gebracht van een wijziging in de samenstelling van de bewoners van de wonin[naam] voor [gedaagde sub 4]).
1.14. Bewoners van de woning op 1 hoog zijn thans: [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 1], [naam]. Bewoners van de woning op de begane grond zijn thans: [gedaagde sub 7] en [gedaagde sub 5].
Vordering
2. [eisers] vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
[gedaagden] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, met machtiging van [eisers] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen.
Subsidiair
de huurovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] te ontbinden en
[gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, met machtiging van [eisers] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen.
Meer subsidiair
te verklaren voor recht dat artikel 10 van de huurovereenkomst betekent dat nieuwe personen slechts huurrechten kunnen verkrijgen door te contracteren met [eisers] en dat [eisers] te allen tijde kunnen verkiezen een vrijgekomen ruimte niet langer te willen verhuren.
Uiterst subsidiair
te verklaren voor recht dat artikel 10 van de huurovereenkomst niet van toepassing is omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Telkens met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten van [eisers].
3. [eisers] stellen dat artikel 10 van de huurovereenkomst geen coöptatierecht inhoudt. De bepaling voorziet niet in het tot stand komen van een huurovereenkomst tussen de verhuurder en de nieuw gekozen persoon. Met de bepaling doet de verhuurder geen afstand van zijn contractsvrijheid en [gedaagden] kan dan ook niet op grond van artikel 10 van de huurovereenkomst [eisers] dwingen om met hem te contracteren. [eisers] zijn feitelijk ook niet met [gedaagden] een huurovereenkomst aangegaan, maar slechts met de personen die op de huurovereenkomst staan vermeld. Door het ‘binnen halen’ van een persoon komt geen huurovereenkomst tot stand. Of de nieuwe persoon al dan niet bij verhuurder is gemeld doet in dit verband niet ter zake, omdat niet voldaan wordt aan de vereisten van huur als bedoeld in artikel 7:201 BW. [eisers] heeft de woning namelijk niet in gebruik gegeven aan [gedaagden]. In gebruik geven vergt een actieve handeling van de verhuurder en daarvan is geen sprake in het geval dat huurders anderen de woning het genot verschaffen. Evenmin is voldaan aan het vereiste dat een bepaalde zaak in gebruik is gegeven. [eisers] hebben geen idee welke bewoner welk deel van de woning gebruikt. [eisers] ontvangen geen tegenprestatie van de nieuwe bewoners. [eisers] ontvangen een vast bedrag namens iedereen die zich in de bewoning bevindt.
4. De nieuwe bewoners zijn nimmer gemeld bij [eisers], in ieder geval zijn deze bewoners niet bekend geworden voordat [eisers] in het gesprek eind 2010 hadden aangegeven dat zij de vrijgekomen kamers niet langer wilden verhuren. De namen van de huidige bewoners zijn bekend geworden nadat de Dienst Wonen de woning had bezocht en de namen heeft doorgegeven. Tussen de nieuwe bewoners en [eisers] is in elk geval geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Als al een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dan betreffen het onderhuurovereenkomsten. Omdat het gaat om onzelfstandige woonruimte zijn deze onderhuurovereenkomsten niet voortgezet door [eisers]. Aangezien er geen huurovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] bestaat gebruikt [gedaagden]de woning zonder recht of titel. Ontruiming is dan ook gerechtvaardigd.
5. Voor zover [gedaagden] de woning op grond van de huurovereenkomst van 1 januari 2007 rechtmatig in gebruik hebben, heeft te gelden dat [gedaagden] ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit die huurovereenkomst. [gedaagden] hebben personen op de woning toegelaten zonder dit te melden bij de verhuurder. Deze schending is ernstig, omdat van groot belang is dat [eisers] weten wie gebruik maakt van hun eigendom en wie zij ter verantwoording kunnen roepen. [eisers] hebben hun gegevens nodig om hen te kunnen voordragen voor een huisvestingsvergunning. Tevens is het verzoek van [eisers] om de vrijgekomen kamers niet langer te verhuren genegeerd.
6. Voor zover de huurovereenkomst niet wordt ontbonden verzoeken [eisers] te verklaren voor recht dat geen nieuwe personen de woningen in gebruik mogen nemen zonder voorafgaande toestemming van [eisers] zonder dat zij verplicht zijn die nieuwe personen toe te laten. Artikel 10 van de huurovereenkomst kan niet tegen [eisers] worden ingeroepen op grond van artikel 7:226 lid BW. Het beding houdt namelijk niet onmiddellijk verband met het gebruik van de woning tegen een door [gedaagden] te betalen tegenprestatie. De tegenprestatie wijzigt namelijk niet met de komst van de nieuwe bewoner, alleen de vraag wie die tegenprestatie voldoet is aan de orde. Het beding kan er voorts redelijkerwijs niet toe leiden dat de bewoners tot in de lengte der dagen bepalen wie gebruik maakt van de woning, zonder dat [eisers] daar controle over hebben. Het beding moet aldus worden uitgelegd dat de verhuurder een mogelijke nieuwe bewoner moet goedkeuren. De woning is immers vergunningplichtig en [eisers] moeten kunnen beoordelen of een nieuwe bewoner voldoet aan de eisen voor een vergunning. De bewoners mochten er bovendien niet van uitgaan dat de verhuurder de verplichting op zich had genomen de vrijgekomen kamers steeds opnieuw te verhuren, terwijl de verhuurder gerechtigd is een coöptatierecht te beëindigen. Toepassing van artikel 10 van de huurovereenkomst moet uitgesloten worden vanwege het onredelijke bezwarende karakter ervan. Het beding maakt onevenredig veel inbreuk op de contractsvrijheid en het eigendomsrecht van [eisers]. De belangen van [gedaagden] wegen daar niet tegenop; zij verliezen hun woonrecht niet.
Verweer
7. [gedaagden] voert gemotiveerd verweer. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de verweren van [gedaagden].
Beoordeling
8. [gedaagde sub 1] heeft aanvankelijk verstek laten, maar is ter zitting alsnog in persoon verschenen. Daarmee is het verstek gezuiverd.
9. De kantonrechter stelt vast dat, nu de rechtsvoorganger van [eisers] de (oorspronkelijke) woning heeft verhuurd aan zes huurders op basis van één huurovereenkomst tegen één huurprijs, sprake is van contractuele medehuur. Het object van de huurovereenkomst betreft de gehele woning, dat wil zeggen, [adres] hs en [adres]. Alle contractuele medehuurders die op de huurovereenkomst staan vermeld zijn met het aangaan van de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk geworden voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
10. Gelet op de bewoordingen van artikel 10 van de huurovereenkomst is de rechtsvoorganger van [eisers] met de oorspronkelijke huurders overeengekomen dat de oorspronkelijke huurders inspraak hebben in de keuze van een nieuwe huurder bij vertrek van één van de contractuele huurders, zij het dat het totaal aantal huurders van zes niet mag worden overschreden en wijzigingen gemeld moeten worden aan verhuurder. De inhoud van dit artikel, waarbij de zittende huurders kunnen bepalen wie de nieuwe bewoner wordt, sluit ook aan op de aard en de inrichting van het gehuurde en de invloed daarvan op de persoonlijke levenssfeer. Hoewel de beide verdiepingen van de woning nimmer met elkaar verbonden zijn geweest, geldt voor elk van de verdiepingen dat de bewoners keuken en badkamer moesten delen en dat zij hun kamerdeur niet met een slot konden afsluiten. Deze omstandigheden met de omstandigheid dat de huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor een juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst maken dat de zittende huurders niet lichtvaardig zullen overgaan tot hun keuze voor een nieuwe bewoner. Kennelijk heeft de rechtsvoorganger van [eisers] (dan ook) geen moeite gehad met de keuzevrijheid van de zittende huurders voor nieuwe bewoners. De tekst van artikel 10 en de strekking ervan geven geen blijk van een vereiste dat de verhuurder nog toestemming moest verlenen voor een nieuwe huurder. Ook overigens is niet gebleken dat dit de bedoeling van partijen was.
11. Gelet op de aard van de huurovereenkomst (contractuele medehuur), waarbij de woning in zijn geheel aan zes personen is verhuurd in samenhang bezien met het contractuele coöptatiebeding, kan het niet anders dan dat de nieuw gekozen huurder bij vertrek van een van de zittende huurders als contractuele partij in de plaats treedt van de vertrekkende partij, met contractueel bedongen instemming bij voorbaat van de verhuurder. Gevolg is dat de nieuwe huurder tezamen met de overige huurders hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de nakoming van de huurovereenkomst. Bepaald is evenwel dat niet meer dan zes personen als contractuele medehuurder worden beschouwd. Niet gebleken is dat dit aantal is overschreden. Verder is bepaald dat, wil sprake zijn van ‘opvolgend medehuurderschap’ in vorenbedoelde zin, de wijziging moet worden gemeld aan de verhuurder. In ieder geval staat vast dat van de komst van de gedagvaarde huurders [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 4], [gedaagde sub 5], [gedaagde sub 6], [gedaagde sub 7] alsook van huidige huurder [naam] melding is gemaakt. Voor zover al vast zou komen te staan – hetgeen is betwist – dat van de overige in dit geding betrokken huurders geen melding zou zijn gemaakt, kan dit niet leiden tot het oordeel dat door hen toerekenbaar tekort is geschoten, nu geen termijn voor de melding is overeengekomen. Voor zover van de reeds vertrokken huurders in het verleden geen melding zou zijn gemaakt stelt [gedaagden] terecht dat deze vermeende tekortkoming te gering is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
12. Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat de huidige bewoners in de plaats van de in de huurovereenkomst genoemde oorspronkelijke huurders contractspartij zijn geworden van [eisers] en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit die huurovereenkomst en dat niet is vast komen te staan dat zij toerekenbaar tekort zijn geschoten.
13. [eisers] zijn als gevolg van de eigendomsoverdracht van de woning aan de huurovereenkomst gebonden, waaronder artikel 10. Het beding houdt immers juist onmiddellijk verband met het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie en raakt daarmee de essentie van de huurovereenkomst. [eisers] kunnen deze bepaling niet eenzijdig buiten toepassing verklaren.
14. De stelling dat toepassing van artikel 10 van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn wordt verworpen. Het lag op de weg van [eisers] om bijzondere omstandigheden te stellen die tot deze conclusie zouden kunnen leiden. [eisers] hebben dergelijke bijzondere omstandigheden niet opgeworpen en daarvan is evenmin gebleken.
15. Uit al het voorgaande volgt dat de grondslag voor zowel de primaire, subsidiaire, meer subsidiaire en uiterst subsidiaire vordering niet is vast komen te staan, zodat deze alle voor afwijzing gereed liggen.
16. Hetgeen overigens door partijen over en weer aan argumenten naar voren is gebracht kan niet tot een ander oordeel leiden.
17. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 6] zijn niet verschenen, hen wordt verstek verleend. De vorderingen zijn jegens hen ook ongegrond, zodat de vorderingen tegen hen eveneens worden afgewezen.
18. [eisers] worden als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagden] worden veroordeeld, begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde.
Beslissing
De kantonrechter:
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagden] gevallen, tot heden begroot op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. M.D. Ruizeveld, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 december 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.