Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/5899 BELEI
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[eiser 2],eiseres
en
[eiser 1], eiser
gevestigd respectievelijk wonend te[woonplaats],
eisers,
gemachtigde mr. W.J. Bosma,
en
het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Wijdemeren,
verweerder,
gemachtigde mr. A. van Dekken.
Procesverloop
Bij besluit van 30 maart 2011 (het primaire besluit) heeft verweerder het besluit van 6 januari 2010 ingetrokken en eisers planschade toegekend tot een bedrag van € 60.250,- vermeerderd met de wettelijke rente.
Bij besluit van 31 oktober 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit onder aanvulling van de motivering ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 maart 2013. Namens eiseres is verschenen [eiser 1], bijgestaan door de gemachtigde van eisers. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en door mr. W.M. van Eeuwen van het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: het Kenniscentrum).
Overwegingen
1.1 De rechtbank merkt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. Eisers exploiteren een recreatiebedrijf aan de Loosdrechtse plassen. Zij exploiteren onder andere recreatiewoningen. Op het terrein van het recreatiepark zijn zes recreatie-eenheden gebouwd, die elk op hun beurt bestaan uit een drietal recreatiewoningen. Deze recreatie-eenheden staan op het recreatiepark rondom[plaats]. Bij besluit van 29 mei 2000, bekend gemaakt op 9 juni 2000, heeft verweerder aan het inmiddels failliet gegane[naam] een vrijstelling verleend van het bestemmingsplan ‘Tussen de dijken’ ten behoeve van het uitbreiden van de botenloods/showroom op het perceel[adres] (het schadeveroorzakende besluit). Bij brief van 23 januari 2002 hebben eisers verweerder te kennen gegeven dat zij schade hebben geleden door het vrijstellingsbesluit en hebben zij verweerder verzocht tot een oplossing voor het probleem te komen. Verweerder heeft het verzoek van eisers aangemerkt als een verzoek tot vergoeding van planschade op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Bij besluit van 6 januari 2010 heeft verweerder besloten eisers een bedrag van € 35.000,- vermeerderd met de wettelijke rente tot 7 januari 2010 toe te kennen.
1.2 Bij het primaire besluit heeft verweerder het besluit van 6 januari 2010 ingetrokken en onder overneming van het advies van het Kenniscentrum van 14 januari 2011 de hoogte van het planschadebedrag vastgesteld op € 60.250,-, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag van uitkering van de schadevergoeding.
1.3 Naar aanleiding van het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften (de Commissie) van 30 augustus 2011 heeft verweerder ten aanzien van de planologische aanvaardbaarheid in het oude bestemmingsplan van de woonschepen een aanvullend advies gevraagd aan het Kenniscentrum. Verweerder heeft het nadere advies van het Kenniscentrum van 11 oktober 2011 overgenomen en evenals het advies van de Commissie ten grondslag gelegd aan het bestreden besluit.
2.1 Op deze zaak is, gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht, de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing zoals deze wet luidde tot en met 31 december 2012. Het in beroep bestreden besluit is namelijk bekend gemaakt vóór 1 januari 2013.
2.2 Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de WRO (oud) – voor zover van belang – kan de gemeenteraad, behoudens het gestelde in het tweede en derde lid, ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan.
2.3 Ingevolge artikel 49, onder b, van de WRO (oud) kent de gemeenteraad voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in de artikelen 17 of 19 schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
3.1 In het bestreden besluit is overwogen dat beslist is op het bezwaar van eisers van 18 oktober 2011 tegen het primaire besluit en dat daarbij het advies van de Commissie is opgevolgd. Het advies van de Commissie heeft eveneens betrekking op het bezwaar van eisers van 16 februari 2010 tegen het besluit van 6 januari 2010. De Commissie heeft verweerder geadviseerd het besluit van 6 januari 2010 alsnog te herroepen en de in verband met het bezwaar tegen dat besluit gemaakte proceskosten te vergoeden. Nu verweerder overeenkomstig dat advies van de Commissie aan eisers deze proceskosten heeft vergoed begrijpt de rechtbank het bestreden besluit mede als een besluit op het bezwaar van eisers van 16 februari 2010, waarbij dat bezwaar gegrond is verklaard en het besluit van 6 januari 2010 alsnog is herroepen.
3.2 Eisers hebben in beroep het volgende aangevoerd. De uitbreiding van de botenloods heeft het uitzicht vanuit het recreatiepark, meer in het bijzonder het uizicht vanuit (een aantal) van de recreatiewoningen nagenoeg tenietgedaan. De door verweerder toegekende vergoeding ten aanzien van de geleden vermogenschade is niet genoegzaam. Uit de eigen door eisers verrichte taxatie door Kendes Rentmeesters en Adviseurs B.V. (hierna: Kendes) volgt een vermogensschade van € 115.000,-. Het Kenniscentrum is bij de waardering van de recreatiewoningen voorafgaand aan de peildatum en onmiddellijk na de peildatum van verschillende onjuiste uitgangspunten uitgegaan. Kendes en het Kenniscentrum verschillen van mening over de relevantie van de factoren vermindering van uitzicht en privacy, situering/hinder en lichtuitstraling.
3.3 Verweerder heeft bij de vraag of er sprake is van planologisch nadeel het rapport van het Kenniscentrum gevolgd van 14 januari 2010 (aangevuld met de rapportage van 11 oktober 2011). Het Kenniscentrum heeft voor de vergelijking van de planologische regimes onder andere de schadefactoren uitzichtbeperking, intensivering woon- en leefomgeving, privacyvermindering, geluid- licht- en stankhinder en verminderde ligging c.q. situeringswaarde bekeken en afgewogen. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar de maximale invulling van het oude en het nieuwe planologische regime. Het Kenniscentrum heeft geconcludeerd dat sprake is van een planologisch nadeel. Dit betreft:
- aantasting van het uitzicht vanuit de [woningen] (in afnemende mate) nummers [huisnummers];
- toename van schaduwhinder op de terrassen behorende bij de [woningen] nummers [huisnummers] gedurende de namiddag;
- enige aantasting van de privacysituatie in en rond het appartement nummer [huisnummers], als gevolg van de ontstane inkijkmogelijkheden in en rond deze woning en op het daarbij behorende terras, vanuit de verdiepingslaag van de nieuwe loods;
- waardoor tevens de situering van deze [woningen], met name die direct aan het water zijn gelegen (in de twee meest westelijk gesitueerde recreatieunits), enigszins is aangetast.
3.4 Het Kenniscentrum is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en verweerder mag in beginsel op een door het Kenniscentrum uitgebracht advies afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat dit advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 4 februari 2009, LJ-nummer BH1893).
3.5 In het nadere advies van 11 oktober 2011 heeft het Kenniscentrum geconcludeerd dat de ter plaatse aanwezige woonarken [adres] in afwijking van het eerdere advies niet in de planologische vergelijking mogen worden betrokken. Eisers hebben zich eveneens op het standpunt gesteld dat de woonarken planologisch gezien niet zijn toegestaan en daarom niet bij de vergelijking betrokken mochten worden. Dit aspect van de planvergelijking is aldus niet langer tussen partijen in geschil. Niet in geschil is dat er met de inwerkingtreding van het vrijstellingsbesluit een planologisch nadeliger situatie is ontstaan voor eisers. In geschil is nog slechts de hoogte van de schade.
3.6 De rechtbank stelt vast dat eisers niet in de gelegenheid zijn gesteld te reageren op het op advies van de Commissie voor de bezwaarschriften nader uitgebrachte advies van het Kenniscentrum, zodat artikel 7:9 van Pro de Awb is geschonden. Gelet daarop is het bestreden besluit in strijd met artikel 7:9 van Pro de Awb en komt het al om die reden voor vernietiging in aanmerking. Het beroep is daarom gegrond. Nu eisers in beroep echter voldoende gelegenheid hebben gehad te reageren op het nadere advies van 11 oktober 2011 ziet de rechtbank aanleiding om te bezien of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen worden gelaten.
3.7 De rechtbank stelt vast dat de taxatie van de waarde van de recreatiewoningen vóór de peildatum in beide adviezen niet in hoge mate van elkaar afwijkt. In het advies van het Kenniscentrum wordt voor de recreatiewoningen[huisnummers] samen van een waarde van
€ 620.000,00 uitgegaan, in het advies van Kendes van een waarde van € 625.000,00. Met betrekking tot de recreatiewoningen [huisnummers] samen gaat Kendes uit van een hogere waarde voor de peildatum van € 30.000,- . Voor de recreatiewoningen [huisnummers] gaat het Kenniscentrum uit van een hogere waarde voor de peildatum van € 30.000,00. Het verschil tussen beide adviezen zit met name in de waardering van de schade als gevolg van het vrijstellingsbesluit. Daarbij heeft Kendes, anders dan het Kenniscentrum, geconcludeerd dat de recreatiewoningen[huisnummers] in waarde zijn gedaald als gevolg van het vrijstellingsbesluit. Verder heeft Kendes de waardedaling van de overige recreatiewoningen op een hoger bedrag bepaald.
3.8 Eisers stellen zich op het standpunt dat de conclusie van het Kenniscentrum dat het gewijzigde uitgangspunt met betrekking tot de woonarken geen gevolgen heeft voor de waardering niet strookt met de overwegingen van het Kenniscentrum in het advies van 14 januari 2011. Deze conclusie is onbegrijpelijk, aldus eisers. Volgens eisers is niet op voorhand uitgesloten dat de omstandigheid dat de woonarken planologisch niet waren toegestaan consequenties heeft voor de waarde van de recreatiewoningen in het rapport aangeduid met de nummers [huisnummers]. Zij verwijzen naar het rapport van Kendes waar ten aanzien van deze woningen wel geconcludeerd is dat er sprake is van vermogenschade.
3.9 De rechtbank ziet in hetgeen eisers hebben aangevoerd geen aanleiding om te twijfelen aan de conclusie van het Kenniscentrum in het nadere advies dat voor de waardering van het voorheen in de oude planologische situatie vanuit de diverse bij eisers in eigendom zijnde recreatiewoningen bestaande uitzicht er geen wezenlijk verschil is of enkel werd uitgekeken op binnen de bestemming afgemeerde plezierschepen (jachthaven) of dat halfweg de bestemming tevens enkele woonarken waren gelegen. Eisers hebben hun stelling dat de omstandigheid dat geen rekening gehouden moet worden met de woonarken consequenties zou kunnen hebben voor de waardering van de recreatiewoningen[huisnummers]op geen enkele andere wijze dan door de gestelde omvang van die schade onderbouwd.
3.10 Eisers hebben betoogd dat het Kenniscentrum is uitgegaan van verschillende onjuiste uitgangspunten en hebben daarbij gewezen op de lichthinder die door de botenloods (annex showroom) wordt veroorzaakt. Anders dan het Kenniscentrum is de taxateur van eisers, Kendes, van oordeel dat lichtuitstraling wel een relevante factor is bij de vraag of en in hoeverre planschade is geleden. Ook planmaximalisatie kan naar het oordeel van eisers niet leiden tot een lichthinder die vergelijkbaar is aan de lichthinder vanwege de botenloods (annex showroom). De botenloods creëert een intense ‘muur van licht’, terwijl de mate van overlast en hinder als gevolg van de lichtuitstraling door onder het oude regime toegestane lichtmasten, vanwege de veel beperktere intensiteit daarvan, veel minder is. Eisers hebben ter onderbouwing hiervan reeds bij de zienswijze van 24 november 2010 foto’s overgelegd. Verder stellen eisers dat de recreatiewoningen ook geluidshinder ondervinden vanwege het gebruik van de loods en aantasting van de privacy vanwege de inkijk uit de loods in de recreatiewoningen. De bestemming ‘Recreatieve doeleinden C (jachthaven)’ is niet vergelijkbaar met een botenloods (annex showroom) en de hinder die daar mee gepaard gaat. Het Kenniscentrum heeft een te commercieel karakter aan de jachthaven toegekend. Enige vorm van verkoop en verhuur van boten binnen de bestemming zal weliswaar zijn toegestaan, maar vanzelfsprekend slechts op beperkte schaal. Het gebruik van de botenloods is intensiever dan het gebruik van de gronden als (recreatieve) jachthaven, met name ’s avonds en in de wintermaanden, aldus eisers.
3.11 Naar het oordeel van de rechtbank heeft het Kenniscentrum geen wezenlijk andere schadefactoren als uitgangspunt gehanteerd dan Kendes. Wel heeft het Kenniscentrum aan deze factoren een andere waardering gegeven. Volgens het Kenniscentrum is er geen sprake van een toename van lichthinder, aangezien op grond van het bestemmingsplan ‘Tussen de dijken’ verlichtingsmasten (in beginsel tot 15 meter hoog) konden worden opgericht. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers onvoldoende onderbouwd waarom de glazen gevels van de botenloods een andere uitwerking hebben dan de onder het oude bestemmingsplan bestaande mogelijkheid tot het oprichten van 15 meter hoge lichtmasten. Het Kenniscentrum heeft eveneens gemotiveerd geconcludeerd dat geen sprake is van intensivering van de directe woonomgeving en de daarmee gepaard gaande toename van geluidshinder en privacyinbreuk. Hetgeen eisers hebben aangevoerd is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van het advies van het Kenniscentrum op dit punt.
3.12 De rechtbank is van oordeel dat eisers, gelet op het voorgaande, niet aannemelijk hebben gemaakt dat het advies van het Kenniscentrum ten aanzien van de vastgestelde vermogensschade onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven. Verweerder kon dit advies dan ook ten grondslag leggen aan het bestreden besluit.
3.13 Eisers hebben eveneens in beroep aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door eisers geleden inkomensschade. Verweerder heeft, zonder terzake een deskundige om advies te vragen, geoordeeld dat eisers onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er inkomensschade is geleden. Uit het rapport van Kendes volgt dat er wel degelijk inkomensschade is geleden, geschat op € 197.500,-. Verder hebben eisers gewezen op de correspondentie met klanten, die aangeven hun boeking bij eisers te hebben geannuleerd vanwege de botenloods, en de conclusies van de boekhouder van eisers, [naam]. Uit het door de boekhouder verstrekte overzicht blijkt dat de omzet vanaf 2002, het jaar waarin de uitbreiding van de botenloods is gerealiseerd, aanzienlijk is teruggelopen. Deze terugloop houdt geen verband met de algemene tendens in de markt, zoals volgt uit het overzicht van 8 juli 2011 waarin de boekhouder de ontwikkelingen in de markt heeft afgezet tegen het bedrijfsresultaat. Eisers zijn van mening dat zij voldoende hebben aangetoond dat er een onlosmakelijk verband is tussen deze schade en het schadeveroorzakende besluit.
3.14 Verweerder heeft er primair op gewezen dat eisers in het verzoek van 23 januari 2002 niet om vergoeding van de inkomensschade hebben verzocht. Eisers zijn hier voor het eerst in november 2010 mee gekomen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het verzoek niettemin wel als zodanig door verweerder is beoordeeld. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat eisers niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is (geweest) van inkomensschade. Volgens verweerder dient aan de hand van het gemiddelde gecorrigeerde resultaat van de onderneming over drie boekjaren direct voorafgaand aan het jaar dat het planologisch nadeel zich heeft verwezenlijkt en het gemiddelde resultaat over drie boekjaren direct na het schademoment te worden beoordeeld hoe de gestelde gederfde inkomsten zich verhouden tot de inkomsten die gegenereerd werden direct voorafgaand aan de planologische ontwikkeling, alsmede in hoeverre in voorkomend geval een te constateren inkomstenwijziging kan worden toegerekend aan die planologische ontwikkeling. Eisers hebben niet aan deze criteria voldaan. Daarbij heeft verweerder er op gewezen dat de berekening van Kendes niet is gebaseerd op een vergelijking van de werkelijke boekcijfers over meerdere jaren direct voorafgaand en direct na het schademoment, maar uitgaat van diverse, niet met stukken onderbouwde, aannames ten aanzien van een geprognosticeerde omzetstijging, toegenomen kostenposten, huurdervingen door ‘extra leegstand’ en gemiddelde verhuurprijzen.
3.15 De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat inkomensschade als planschade voor vergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO in aanmerking kan komen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat, en zo ja op welke wijze de door eisers na het definitieve advies van het Kenniscentrum van 14 januari 2011 ingebrachte stukken bij brief van 14 juni 2011 en 8 juli 2011 zijn betrokken bij de beoordeling of er sprake is van inkomensschade. Eisers hebben met deze stukken hun stelling ten aanzien van de inkomensschade nader onderbouwd. Eisers hebben onder andere een overzicht van hun boekhouder overgelegd met een analyse over een periode van 8 jaar (1998 t/m 2005) en een berekening van de over die periode geleden inkomensschade. Verweerder heeft ter zitting geen verklaring kunnen geven voor de omstandigheid dat deze stukken niet zijn meegenomen in het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften. Het bestreden besluit is op dit onderdeel dan ook genomen in strijd met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Awb. De beroepsgrond van eisers slaagt.
3.16 Gelet op het voorgaande bestaat geen aanleiding de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten. De rechtbank ziet evenmin mogelijkheden het geschil finaal te beslechten, nu voor een nieuwe beslissing op het bezwaar van eisers een nieuw (deskundigen) onderzoek door verweerder nodig is. De rechtbank overweegt daarbij dat gelet op het gebruik van de woningen voor recreatie het niet op voorhand valt uit te sluiten dat de eventueel geleden inkomensschade van invloed is op de vaststelling van de vermogensschade van de woningen. De rechtbank zal verweerder opdragen binnen zes weken een nieuwe beslissing op het bezwaar te nemen, met inachtneming van deze uitspraak.
3.17 De rechtbank zal verweerder opdragen het door eisers betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de kosten die eisers redelijkerwijs voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank hebben moeten maken. De rechtbank begroot deze kosten forfaitair op € 944,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 472,-). Ten aanzien van het verzoek van eisers verweerder te veroordelen in de vergoeding van (een deel van) de gemaakte kosten voor taxatietechnische bijstand overweegt de rechtbank dat verweerder in het bestreden besluit heeft geweigerd deze kosten te vergoeden en dat verweerder in het kader van de nieuw te nemen beslissing op bezwaar zich opnieuw uit dient te laten over de vraag of de door eisers geclaimde kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Nu de uitkomst van het nadere onderzoek van verweerder van invloed kan zijn op de vraag of de kosten van eisers voor vergoeding in aanmerking komen, zal de rechtbank zich hieromtrent (vooralsnog) niet uitlaten.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 31 oktober 2011;
- draagt verweerder op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- bepaalt dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht van € 302,- (zegge: driehonderd en twee euro) vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van het geding tot een bedrag van
€ 944,- (zegge: negenhonderd en vierenveertig euro), te betalen aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, voorzitter,
mrs. M.M. Verberne en A.D. Belcheva, leden, in aanwezigheid van
mr. R.M. Wiersma, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2013.
de griffier
de voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.