Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: CV EXPL 12-38248
Vonnis van: 9 juli 2013
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. H.J. Menger
t e g e n
1.
[gedaagden]
2.
[gedaagden 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagden]
procederende in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op de dagvaarding met producties van 29 november 2012 hebben [gedaagden] bij conclusie van antwoord met producties gereageerd. Bij instructie tussenvonnis van 8 januari 2013 is een comparitie na antwoord gelast, welke op 14 februari 2013 is gehouden. Bij die gelegenheid is [eiseres] vergezeld van haar gemachtigde verschenen. [gedaagden] zijn eveneens verschenen. Voorafgaande aan de comparitie na antwoord heeft [eiseres] aanvullende producties toegezonden. Op de zitting hebben beide partijen hun standpunten verder toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting handgeschreven aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
De ten tijde van de dagvaarding 68-jarige [eiseres] huurt vanaf 1 mei 1991 de woning aan de [straat] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 160,88 per maand.
1.2.
In de periode vanaf 2004 tot eind 2010 woonden [gedaagden] in het aangrenzende pand aan de [straat] te [woonplaats].
1.3.
In januari 2007 kopen [gedaagden] krachtens veilingkoop het pand aan de [straat] te [woonplaats]. De juridische eigendom van het pand wordt verkregen bij notariële akte van 12 maart 2007. Hiermee worden [gedaagden] jegens [eiseres] opvolgend verhuurder.
1.4.
De Huurcommissie stelt bij uitspraak van 12 december 2008, verzonden op 29 december 2008, enige ernstige gebreken in het gehuurde vast en verlaagt daardoor de huurprijs met ingang van 1 juli 2008 tot € 112,63 per maand.
1.5.
Bij brief van 15 december 2009 bericht [gedaagden] [eiseres] als volgt:
Op basis van ons onderzoek naar de staat van uw woning, in casu[straat] en de bergruimte op zolder, zijn wij tot de conclusie gekomen dat deze op belangrijke punten gerenoveerd dient te worden.
Voor de renovatie is het noodzakelijk dat de complete verdieping en de zolderruimte leeg wordt gemaakt. Gezien de aard van de geplande werkzaamheden is het niet mogelijk dat het appartement tegelijkertijd wordt bewoond. … De renovatie zal naar verwachting zes tot acht weken in beslag nemen. Voor 15 januari dient het appartement geheel leeg te zijn. Zo er nog eigendommen in de woning aanwezig zijn buiten de u toegezegde opslagruimte zijn wij genoodzaakt met ingang van 15 januari uw spullen elders op te slaan en u de daaraan verbonden kosten in rekening te brengen.
1.6.
Het Wijksteunpunt Woning bericht [gedaagden] namens [eiseres] bij brief van 26 oktober 2010 dat verschillende gebreken in het pand nog niet voldoende zijn hersteld.
1.7.
In ieder geval in 2011 worden op instructie van [gedaagden] door onder meer Klus & Interieurbedrijf [bedrijfsnaam 1] werkzaamheden in het pand uitgevoerd.
1.8.
In mei 2012 betrekt [eiseres] het gehuurde weer.
1.9.
Bij e-mail van 2 juli 2012 sommeert de gemachtigde van [eiseres] [gedaagden] tot betaling van € 8.102,00 aan verhuis- en inrichtingskosten. [gedaagden] laat meteen weten dat hij niet gehouden is dit bedrag aan [eiseres] te vergoeden.
1.10.
De gemachtigde van [eiseres] sommeert [gedaagden] bij e-mail van 25 oktober 2012 nogmaals tot betaling van € 8.102,00, bij gebreke waarvan [gedaagden] in rechte zullen worden betrokken. [gedaagden] geven ook aan deze sommatie geen gevolg.
vordering
2.
[eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
€ 8.102,00 wegens verhuis- en inrichtingskosten met rente vanaf 16 juli 2012;
€ 847,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten met rente vanaf 16 juli 2012;
de proceskosten.
3.
Aan de vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagden] het gehuurde hebben gerenoveerd, zodat [gedaagden] gehouden zijn aan [eiseres] een vergoeding aan verhuis- en (her)inrichtingskosten toe te kennen.
4.
[eiseres] voert samengevat het navolgende aan. Het gehuurde kende vele gebreken waaronder vochtdoorslag in de zolderkamer, een ernstig verwaarloosd trappenhuis, niet deugdelijke toegangsdeur, verrotte deur van de doucheruimte, een beschimmeld plafond in de keuken met gaten, vochtdoorslag in de eetkamer en in het plafond van de huiskamer en verrotte kozijnen en ramen aan de straatzijde van het gehuurde. Deze gebreken waren zodanig ernstig dat haar gezondheid in gevaar kwam en zij noodgedwongen in of omstreeks oktober 2010 bij een goede vriendin is gaan wonen.
5.
[gedaagden] hebben uiteindelijk een renovatie uitgevoerd. [eiseres] heeft kosten gemaakt tot herinrichting, verhuizing en opslag. Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag heeft [eiseres] facturen/bonnen overgelegd.
6.
[eiseres] betwist dat haar zoon – vanaf in ieder geval 2007 tot en met 2010 - in het gehuurde heeft gewoond. Haar zoon [naam 1] heeft elders zelf een woning. [eiseres] heeft alleen aan haar zoon gevraagd een oogje in het zeil te houden en incidenteel bij wege van anti-kraak in de woning te verblijven. [naam 1] heeft een enkele keer in het gehuurde een feestje gehouden. Ter ondersteuning heeft [eiseres] een verklaring van haar zoon [naam 1] d.d. 2 januari 2013 overgelegd.
verweer
7.
[gedaagden] voeren verweer. Volgens [gedaagden] woonde [eiseres] in ieder geval niet meer in het gehuurde toen zij in 2007 de eigendom van het pand verkregen. Haar zoon [naam 1] verbleef er wel, samen met zijn vriendin [naam 4]. De aanwezigheid van zoon [naam 1] in het gehuurde hebben [gedaagden] als aangrenzende buren geregeld gemerkt doordat hij voor (ernstige) overlast zorgde, waarvoor ook verschillende malen de hulp van de politie is ingeroepen. Ter ondersteuning leggen [gedaagden] onder meer over de verklaring van [naam 2] (tot medio 2010 huurder van [straat]) d.d. 13 november 2012 en de verklaring van [naam 3] (lange tijd huurder van de ruimte aan de [straat]) bij e-mail van 14 november 2012.
8.
[gedaagden] waren bereid het gehuurde op te knappen als [naam 1], die zoveel overlast veroorzaakte, uit het gehuurde zou vertrekken. Toen dat geregeld was hebben onder meer klusbedrijf [bedrijfsnaam 1] en [bedrijfsnaam 1] werkzaamheden verricht.
9.
[gedaagden] betwisten dat [eiseres] in verband met de door [gedaagden] verrichte werkzaamheden uit het gehuurde is vertrokken. [eiseres] verbleef al sinds 2007 niet meer in het pand. De door [eiseres] gestelde schade is daardoor niet het gevolg van de renovatiewerkzaamheden van [gedaagden] in het gehuurde. Voorts betwisten [gedaagden] de hoogte van de afzonderlijke schadeposten.
beoordeling
10.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] op grond van artikel 7:220 BW Pro (alsnog) gehouden zijn aan [eiseres] de verhuis- en inrichtingskosten te vergoeden. De kantonrechter zal de vordering eerst op deze grondslag onderzoeken.
11.
Voor de beoordeling van deze wettelijke grondslag stelt de kantonrechter voorop dat ingevolge artikel 7:220 lid 2 BW Pro de huurder de verhuurder in de gelegenheid heeft te stellen renovatiewerkzaamheden aan en in het gehuurde uit te voeren, indien de verhuurder daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt ingevolge deze wetsbepaling schriftelijk gedaan.
12.
[gedaagden] hebben bij brief van 15 december 2009 aan [eiseres] een voorstel tot renovatie gedaan. Tot het voorstel behoort dat aan [eiseres] opslagruimte is toegezegd. Als [eiseres] meer opslagruimte nodig heeft en [gedaagden] hebben daarvoor te zorgen dan zijn de extra kosten voor [eiseres]. In het voorstel is geen financiële vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten begrepen. [eiseres] heeft daar toen ook niet naar gevraagd.
[eiseres] heeft (uiteindelijk) het renovatievoorstel aanvaard. [gedaagden] hebben vervolgens de renovatie uitgevoerd en daarbij ook rekening gehouden met verlangens en wensen van [eiseres].
13.
De kantonrechter is van oordeel dat het [eiseres] niet vrij staat na aanvaarding van een voorstel van [gedaagden] tot renovatie, waarbij ook rekening is gehouden met de belangen van [eiseres], op die aanvaarding terug te komen en alsnog een financiële vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten te verlangen.
Dit zou anders zijn als [eiseres] bijvoorbeeld bij aanvaarding van het voorstel van [gedaagden] een uitdrukkelijk voorbehoud had gemaakt over de door haar te maken verhuis- en inrichtingskosten en [gedaagden] desondanks de renovatie zouden hebben uitgevoerd of aan de aanvaarding door [eiseres] een wilsgebrek kleeft.
Deze uitleg van artikel 7:220 BW Pro leidt ook tot een redelijk resultaat doordat [gedaagden] bij de afweging of zij al dan niet en zo ja, in welke mate, de renovatie zouden uitvoeren er geen rekening mee hoefden te houden dat [eiseres] alsnog een (aanvullende) financiële vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten zou verlangen en de totale kosten van renovatie daardoor hoger zouden zijn. Denkbaar is dat de wijze van uitvoering van de renovatie en/of de omvang van de renovatie anders zou zijn uitgevallen indien [gedaagden] met die kostenpost bij aanvang van de renovatie bekend zouden zijn geweest.
14.
Dit betekent dat [eiseres] niet alsnog een vergoeding op grond van artikel 7:220 BW Pro toekomt.
15.
De door [eiseres] aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden – schade bestaande uit verhuis- en inrichtingskosten ten gevolge van gebreken in het gehuurde - leiden tot de vraag of de vordering van [eiseres] (ook) kan worden gegrond op de artikelen 7:204 BW jo 7:208 BW. De rechter is op grond van artikel 25 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) gehouden de rechtsgronden aan te vullen, zodat de kantonrechter ook deze (rechts)grond heeft te onderzoeken.
16.
De kantonrechter stelt voorop dat de door de Huurcommissie vastgestelde onderhoudsklachten aan het gehuurde gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 BW Pro. De renovatie van [gedaagden] bestond mede uit het herstellen van die gebreken. In de brief van 15 december 2009 heeft [gedaagden] zelf aangegeven dat voor het herstel van (alle) gebreken het noodzakelijk was dat [eiseres] het gehuurde leeg en ontruimd opleverde. Uitgaande van de veronderstelling – hetgeen door [gedaagden] is betwist – dat [eiseres] vanwege de nadelige gevolgen van de gebreken voor haar gezondheid tijdelijk het gehuurde heeft verlaten, zijn de kosten voor de tijdelijke verhuizing en wederinrichting van het gehuurde schade die op grond van artikel 7:208 BW Pro in beginsel voor vergoeding in aanmerking komt.
17.
De onderlinge samenhang tussen enerzijds artikel 7:220 BW Pro en anderzijds de artikelen 7:204 BW jo 7:208 BW brengt evenwel mee dat aan [eiseres] op grond van artikel 7:208 BW Pro geen schade wordt vergoed waarop zij krachtens de regeling van artikel 7:220 BW Pro geen aanspraak (meer) kan maken.
Deze maatstaf betekent dat [eiseres] concreet heeft aan te geven dat de door haar geleden schade niet behoort tot het nadeel dat [eiseres] door aanvaarding van het renovatievoorstel zou ondervinden. [eiseres] heeft niet concreet gesteld welke schadeposten aan die maatstaf voldoen. Integendeel, [eiseres] voert aan dat de door haar gevorderde schade het gevolg is van de door [gedaagden] uitgevoerde renovatie. Voor die renovatie had [gedaagden] bij brief van 15 december 2009 een voorstel gedaan dat door [eiseres] is aanvaard.
18.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen.
19.
Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten bestaan in de regel uit het forfaitaire bedrag aan salaris gemachtigde. Nu [gedaagden] geen bijstand van een gemachtigde hebben en van andere proceskosten niet is gebleken, begroot de kantonrechter de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagden] tot op heden zijn gemaakt, welke worden begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juli 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.