Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Zaaknummer: EA VERZ 13-588
Beschikking van: 19 juli 2013
F.no.: 497
Beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1.[verzoekers]
zaakdoende te [vestigingsplaats]
2.
[verzoekers]
[verzoekers]
wonende te [woonplaats]
verzoekers
nader te noemen: [verzoekers]
gemachtigde: mr. Ph.A.J. Raaijmaakers
t e g e n
1.de commanditaire vennootschap CAMPUS DIEMEN ZUID CV
2.
de besloten vennootschap BEHEREND VENNOOT CAMPUS DIEMEN ZUID BV
de besloten vennootschap BEHEREND VENNOOT CAMPUS DIEMEN ZUID BV
beide gevestigd te Harderwijk
verweerders
nader te noemen: Campus Diemen Zuid
gemachtigde: mr. R.A. Veldman
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekers] heeft op 7 mei 2013 een verzoek ingediend dat strekt tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden (ex artikel 7:230a lid 1 BW). Campus Diemen Zuid heeft op 19 juni 2013 een verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 juni 2013. Bij die gelegenheid is [verzoekers] verschenen bij [verzoekers] en [verzoekers] , vergezeld van hun gemachtigde. Campus Diemen Zuid is verschenen bij [naam 1], [naam 2] en [naam 3], vergezeld van hun gemachtigde. Beide partijen – de gemachtigde van [verzoekers] mede aan de hand van pleitnotities - hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
De zaak staat voor het geven van een beschikking.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feitelijke uitgangspunten
Tot uitgangspunt dient het navolgende:
Campus Diemen Zuid herontwikkelt vijf kantoorgebouwen aan de[adres] – tezamen vormend het complex “Diemenvijver” - tot een studentencampus. De 5 gebouwen – geheten Vijverstede (1), Vijverhage (2), Vijverhof (3), Vijverdam (4) en Vijverpoort (5) - worden verbouwd tot commerciële ruimtes en voorzieningen – zoals horeca, detailhandel en sportgelegenheden – op de begane grond en tot studentenwoningen op de verdiepingen.
Bij brief van 15 juni 2012 bericht [bedrijf 1] aan [verzoekers] dat toestemming wordt gegeven tot aan de ingangsdatum van de nog op te stellen huurovereenkomst de inventaris van [verzoekers] op te slaan op de begane grond van gebouw Vijverstede. Deze brief is door [bedrijf 1] ondertekend en door [verzoekers] mede ondertekend.
[verzoekers] maakt met instemming van Campus Diemen Zuid de ruimte op de begane grond van gebouw Vijverstede geschikt voor de exploitatie van een sportschool (hierna veelal te noemen: de bedrijfsruimte Stede). Zo worden er tussenwanden geplaatst, een nieuwe vloer aangebracht en worden de sportapparaten opgesteld. De sportschool is in augustus 2012 geopend. [verzoekers] is voor het gebruik aan Campus Diemen Zuid maandelijks een vergoeding gaan betalen.
In november 2012 legt Campus Diemen Zuid aan [verzoekers] voor een concept tijdelijke huurovereenkomst en een concept definitieve huurovereenkomst.
In de concept tijdelijke huurovereenkomst geeft Campus Diemen Zuid aan [verzoekers] in huur 1.057m² bedrijfsruimte op de begane grond van gebouw Vijverstede, waarbij de ingangsdatum is gesteld op 12 juli 2012 en de huurovereenkomst voor een jaar en 19 dagen – derhalve eindigend op 31 juli 2013 - wordt aangegaan tegen een huurprijs van € 40.000,00 excl. btw voor de gehele periode – kennelijk € 5.243,33 per maand incl. servicekosten en btw - . In de concept tijdelijke huurovereenkomst is onder artikel 8.5 de volgende opschortende voorwaarde opgenomen:
Onderhavige huurovereenkomst vormt een onlosmakelijk geheel met de huurovereenkomst voor de begane grond van gebouw Stede ter grootte van 1.549m² met ingangsdatum 1 augustus 2013. Onderhavige huurovereenkomst zal pas dan gelden zodra huurder de huurovereenkomst voor de begane grond van gebouw Stede zoals hiervoor genoemd, rechtsgeldig heeft ondertekend.
In de tekst van artikel 8.5. is het woord Stede met pen doorgehaald en handgeschreven toegevoegd: Dam.
In de concept definitieve huurovereenkomst geeft Campus Diemen Zuid aan [verzoekers] in huur 1.549m² bedrijfsruimte op de begane grond in het gebouw Vijverdam – hierna bedrijfsruimte Dam - , waarbij de ingangsdatum is gesteld op 1 augustus 2013 en de huurovereenkomst wordt aangegaan voor 10 jaar met een aanvangshuurprijs van € 123.920,00 excl. btw per jaar.
Partijen onderhandelen over beide concept huurovereenkomsten.
Bij aangetekend verzonden brief van de gemachtigde van Campus Diemen Zuid van 12 maart 2013 wordt aan [verzoekers] een laatste aanbod voor de definitieve huurovereenkomst op basis van het concept d.d. 27 februari 2013 gedaan. Indien dat aanbod niet binnen de gestelde termijn schriftelijk wordt aanvaard, komt het aanbod te vervallen. Voorts wordt aangekondigd dat [verzoekers] in dat geval de bedrijfsruimte Stede heeft te ontruimen. Voorzover er sprake is van een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte Stede wordt de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2013 en de ontruiming tegen die datum aangezegd. Het aanbod voor de definitieve huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte Dam wordt door [verzoekers] niet aanvaard.
Bij dagvaarding van 9 april 2013 betrekt Campus Diemen Zuid [verzoekers] in kort geding. Bij in kort geding gewezen vonnis van 29 april 2013 veroordeelt de kantonrechter [verzoekers] de bedrijfsruimte Stede uiterlijk op 31 juli 2013 te ontruimen. De kantonrechter overweegt daartoe onder meer:
9. Voorshands wordt voldoende aannemelijk geacht dat er tussen partijen ten aanzien van de ruimte in het gebouw Stede een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Weliswaar is in eerste instantie, gelet op het bepaalde in de intentieovereenkomst van 15 juni 2012, een gebruiksovereenkomst om niet gesloten, maar deze had slechts een looptijd van één maand. Ook nadien zijn gedaagden de ruimte in gebouw Stede blijven gebruiken en is het karakter van het gebruik wezenlijk veranderd. Gedaagden hebben immers met instemming van eiseres (en in tegenspraak met het bepaalde in de intentieovereenkomst dat de ruimte als opslagruimte zou worden gebruikt) in augustus 2012 een sportschool geopend en zij zijn een vergoeding voor de ruimte in gebouw Stede gaan betalen. Hiermee voldoet de rechtsverhouding tussen partijen ter zake de ruimte in gebouw Stede aan de wettelijke definitie van een overeenkomst van huur. Dat slechts sprake zou zijn van een afhankelijk gebruiksrecht kan daarom niet als juist worden aangenomen, te minder nu ten tijde van het sluiten van de intentieverklaring en de ingebruikneming van de ruimte in gebouw Stede een hoofdrecht waarmee het afhankelijke recht onlosmakelijk verbonden had moeten zijn, ontbrak. ……
11. Eiseres heeft bij brief van 12 maart 2013, voor het geval zou worden aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst, de ontruiming van de ruimte in gebouw Stede aangezegd tegen 1 mei 2013. Gelet op de wettelijke ontruimingsbescherming ingevolge artikel 7:230a BW gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, kunnen gedaagden derhalve niet eerder dan per 1 juli 2013 tot ontruiming worden gedwongen. Met inachtneming van de afspraken tussen partijen zoals verwoord in de concept huurovereenkomst voor de ruimte in gebouw Stede, waarin opgenomen is dat deze voor de duur van 12 maanden en 19 dagen, derhalve tot 31 juli 2013, is aangegaan, valt voorshands echter niet in te zien dat in een eventueel door gedaagden aanhangig te maken procedure ter verlenging van ontruimingsbescherming geoordeeld zal worden dat gedaagden de ruimte in gebouw Stede eerder dan op 31 juli 2013 zullen dienen te ontruimen.
12. Vooralsnog is niet aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat gedaagden ook na 31 juli 2013 gerechtigd zullen zijn het gebruik van de ruimte in gebouw Stede voort te zetten.
verzoek
2. [verzoekers] verzoekt de termijn tot schorsing van de ontruiming te verlengen tot 1 juli 2014, althans tot 31 juli 2014, met hoofdelijke veroordeling van Campus
Diemen Zuid in de kosten van het geding.
3. Aan het verzoek legt [verzoekers] ten grondslag, dat tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van 10 jaar tot stand is gekomen, zodat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. Voorzover de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd dient aan haar in het kader van de belangenafweging een voortgezet gebruik van de maximale ontruimingstermijn te worden gegeven. [verzoekers] voert daartoe het navolgende aan.
4. Campus Diemen Zuid heeft aan [verzoekers] tijdelijk een ruimte ter beschikking gesteld voor de opslag van haar inventaris onder de voorwaarde dat [verzoekers] bereid was een huurovereenkomst voor lange termijn te tekenen. [naam 2] van Campus Diemen Zuid heeft [verzoekers] voor een sportschool op de campus enthousiast gemaakt, waarna op 15 juni 2012 een intentieverklaring werd opgesteld om een huurcontract voor 10 jaar te tekenen teneinde een fitness- en sportschool te starten ter grootte van circa 1.000m² in één van de 5 gebouwen in het complex. In verband met de vergunning aanvraag bij de gemeente Diemen heeft [verzoekers] op verzoek van Campus Diemen Zuid een tekening gemaakt van de inrichting van de sportschool in het gebouw Stede. De gemeente Diemen heeft vervolgens aan [verzoekers] een definitieve vergunning verleend, waarna [verzoekers] met instemming van Campus Diemen Zuid tegen een maandelijks bedrag aan huur en service van € 5.243,00, die ruimte vanaf augustus 2012 als sportschool is gaan gebruiken. [verzoekers] heeft voor het geschikt maken van de bedrijfsruimte Stede tot sportschool een forse investering van circa € 55.000,00 gepleegd. In dat bedrag is nog niet begrepen de gemaakte kosten voor de montage van de fitness apparatuur. [naam 2] heeft met enige regelmaat de sportschool bezocht.
5. Eerst in november 2012 is aan [verzoekers] een tweetal concept huurovereenkomsten voorgelegd. Eén concept betreft een tijdelijke huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte Stede en het andere concept betreft een definitieve huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte Dam. Partijen zijn over de concept-huurovereenkomsten in onderhandeling getreden. In die onderhandelingen is onder meer besproken of het mogelijk is het lidmaatschap van de sportschool in de servicekosten op te nemen, zodat de studenten tegen een laag tarief zouden kunnen sporten. Partijen hebben evenwel over de definitieve huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte Dam geen overeenstemming kunnen bereiken. Breekpunt is vooral de hoogte van de huurprijs en de huurprijs in de aanloopperiode geweest.
6. [verzoekers] voert aan dat Campus Diemen Zuid bij de opzegging van de huurovereenkomst geen redelijke termijn in acht heeft genomen.
7. [verzoekers] is op zoek naar een locatie in het gebied waar haar huidige 350 leden wonen. Over twee locaties is zij in vergaande onderhandeling, maar naar verwachting is eerst een wijziging van het bestemmingsplan nodig voordat één van beide ruimtes in gebruik kan worden genomen. [verzoekers] zal bij een ontruiming verhuiskosten maken en als op dat moment geen vervangende locatie beschikbaar is tevens opslagkosten. [verzoekers] vreest dat zij failliet zal gaan als zij op zeer korte termijn de bedrijfsruimte Stede heeft te ontruimen zonder dat op dat moment een vervangende locatie aanwezig is.
Campus Diemen Zuid heeft de studentenwoningen op de verdiepingen van onder meer het gebouw Stede nog te realiseren. De bouwmaterialen en dergelijke worden via de achterkant van het gebouw aangevoerd. Voor de verbouwing van de boven gelegen woningen heeft Campus Diemen Zuid de ruimte op de begane grond niet nodig en de verbouwing van de verdiepingen kan ook gewoon doorgang vinden als [verzoekers] de begane grond nog in gebruik heeft.
8. Volgens [verzoekers] weegt haar belang bij voortzetting van het gebruik van de bedrijfsruimte Stede - gelet op de investeringen die zij heeft gedaan, de goodwill die is opgebouwd en de desastreuze gevolgen die een ontruiming voor haar zal hebben - zwaarder dan het belang van Campus Diemen Zuid bij ontruiming van de bedrijfsruimte Stede.
verweer
9. Campus Diemen Zuid voert verweer. Campus Diemen Zuid voert aan dat [verzoekers] in hun verzoek niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, althans dat het verzoek dient te worden afgewezen. Voorts vordert Campus Diemen Zuid dat [verzoekers] wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte Stede en in de kosten van de procedure.
Campus Diemen Zuid voert samengevat het navolgende aan.
10. Campus Diemen Zuid is bezig met de herontwikkeling van de 5 kantoorgebouwen aan de [adres], bekend als “Diemenvijver”. De gebouwen 3 t/m 5 (Vijverhof, Vijverdam en Vijverpoort) worden in de zomer van 2013 als campusruimtes in gebruik genomen. Nagenoeg alle studentenwoningen op de verdiepingen en de commerciële ruimtes op de begane grond in die gebouwen zijn inmiddels verhuurd. Binnenkort wordt gestart met de herontwikkeling van de gebouwen 1 en 2 (Vijverstede en Vijverhage). De bedoeling is dat de commerciële ruimtes op de begane grond van de gebouwen 1 en 2 rond 1 augustus 2013 gereed zijn en dat in de zomer van 2014 de studentenwoningen van die 2 gebouwen worden opgeleverd. Voor de exploitatie van de Campus is van belang dat de open buitenruimte tussen de gebouwen vanaf 1 augustus 2013 als campusterrein kan worden gebruikt. Daarvoor is van belang dat alle commerciële ruimtes op de begane grond van alle 5 gebouwen gebruiksklaar zijn. Vanwege dit beoogde gebruik van de open buitenruimte tussen de 5 gebouwen worden de bouwmaterialen en dergelijke – werklieden, machines, materialen - voor de herontwikkeling van de gebouwen 1 en 2 aan de achterzijde van die gebouwen aangevoerd. In de bedrijfsruimte Stede is een supermarkt gepland. Hiervoor zijn reeds afspraken met Albert Heijn gemaakt. Zolang [verzoekers] de bedrijfsruimte Stede in gebruik houdt, is de verbouwing tot en ingebruikneming als supermarkt niet mogelijk. Gelet op de naderende opening van de campus in augustus 2013 is dat uiterst ongewenst. Voor het welslagen van de campus is van belang dat alle begane grond ruimtes in gebruik zijn en ook de open binnenruimte voor de studenten toegankelijk is.
11. Toen [verzoekers] uit het winkelcentrum Kraaiennest in Amsterdam werd ontruimd, is Campus Diemen Zuid [verzoekers] tegemoet gekomen door haar de bedrijfsruimte Stede aan te bieden voor de opslag van haar inventaris. Partijen hebben vervolgens op 15 juni 2012 een intentieverklaring ondertekend. Ook op dat moment was al bekend dat in de bedrijfsruimte Stede een supermarkt zou komen en dat de fitnessruimte was gepland in de bedrijfsruimte Dam. Het voornemen bestond om aan [verzoekers] een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte Dam aan te bieden voor 10 jaar, waarbij [verzoekers] in die ruimte een fitness met sportcafé zou gaan exploiteren.
12. Kort nadat [verzoekers] de bedrijfsruimte Stede in gebruik had genomen, is [verzoekers] met toestemming van Campus Diemen Zuid een fitnessruimte in dat gebouw gaan exploiteren. Partijen zaten toen nog in de aftastende fase voor een nieuwe huurovereenkomst. In november 2012 heeft Campus Diemen Zuid de eerste concept-huurovereenkomsten voorgelegd voor de gebouwen Vijverstede (1) en Vijverdam (4). Vanaf dat moment – november 2012 – is [verzoekers] een vergoeding voor de bedrijfsruimte Stede gaan betalen, niet eerder. De onderhandelingen zijn moeizaam verlopen. Uiteindelijk is op 12 maart 2013 door Campus Diemen Zuid een uiterst aanbod gedaan dat door [verzoekers] niet is aanvaard.
13. Campus Diemen Zuid betwist dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Er is over de concept huurovereenkomsten onderhandeld en daarover is geen overeenstemming bereikt. Campus Diemen Zuid heeft de bedrijfsruimte Stede ook niet in huur gegeven. Het is ook nooit de bedoeling geweest een sportschool in de bedrijfsruimte Stede te exploiteren. Daarvoor is ook geen vergunning door de gemeente Diemen gegeven. Mogelijk is er wel een tijdelijke ontheffing in het kader van het bestemmingsplan geweest. De sportschool zou echter in het gebouw Vijverdam komen en de supermarkt in het gebouw Vijverstede. Aan [verzoekers] is alleen tijdelijk het gebruik van de bedrijfsruimte Stede gegeven in afwachting van een tijdelijke huurovereenkomst voor dat gebruik en een definitieve huurovereenkomst voor het gebruik van de bedrijfsruimte Dam. De vergoeding die Campus Diemen Zuid voor het gebruik van de bedrijfsruimte Stede heeft ontvangen is geen huur, maar een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking. Ter ondersteuning wijst Campus Diemen Zuid op het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2013, LJN: BZ1782.
14. Voorzover er sprake is van een huurovereenkomst is die huurovereenkomst door opzegging geëindigd. Campus Diemen Zuid heeft de ontruiming aangezegd. In het kader van de belangenafweging komt aan [verzoekers] geen voortgezet gebruik toe. Voor de ontwikkeling van de campus heeft Campus Diemen Zuid op korte termijn de algehele vrije beschikking van het gebouw Vijverstede nodig. Dat gebouw dient volledig te worden gestript, waarbij het asbest in het gebouw moet worden verwijderd. Ook worden werkzaamheden aan de puien uitgevoerd en isolatie- en wapeningswerkzaamheden verricht. De begane grond moet geschikt worden gemaakt voor het gebruik als supermarkt, terwijl de boven gelegen verdiepingen moeten worden verbouwd tot zelfstandige appartementen. Ter ondersteuning verwijst Campus Diemen Zuid naar de verklaring van haar aannemer [naam 4], neergelegd in de brief van 4 juni 2013. Voor de ontwikkeling van de campus is van belang dat nog in de zomer van 2013 Albert Heijn in de bedrijfsruimte Stede een supermarkt exploiteert.
Campus Diemen Zuid betwist onder meer dat [verzoekers] € 55.000,00 in de bedrijfsruimte Stede heeft geïnvesteerd. Voorts staat in Amsterdam en omstreken veel bedrijfsruimte leeg, zodat er voldoende aanbod is voor een vervangende bedrijfsruimte. Campus Diemen Zuid betwist de door [verzoekers] gestelde leden en goodwill.
beoordeling
15. De kantonrechter heeft eerst de vraag te beantwoorden of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. [verzoekers] stelt zulks, hetgeen door Campus Diemen Zuid wordt betwist.
16. Ingevolge artikel 7:201 BW Pro is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
17. Uit hetgeen beide partijen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd, leidt de kantonrechter af dat Campus Diemen Zuid aan [verzoekers] de begane grond van het gebouw Vijverstede ter beschikking heeft gesteld voor aanvankelijk opslagruimte en vrij kort daarna voor de exploitatie van een sportschool voor welk gebruik [verzoekers] een vergoeding van € 5.243,33 per maand, incl. btw en servicekosten is gaan betalen.
Het beroep van Campus Diemen Zuid op het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2013, LJN: BZ1782 slaagt niet. In dat geval kwam een einde aan de huurovereenkomst en werd de (hoofd)verhuurder geconfronteerd met de feitelijke gebruiker (de “zittende” onderhuurder) van de verhuurde ruimte. Jegens de (hoofd)verhuurder verbleef die feitelijk gebruiker (onderhuurder) zonder recht en titel in het gehuurde. De (hoofd)verhuurder en de feitelijke gebruiker (onderhuurder) hebben vervolgens onderhandeld over een huurovereenkomst, waarbij de feitelijke gebruiker (onderhuurder) in afwachting van de uitkomst van de onderhandelingen het gebruik van die ruimte hield.
In dit geval is niet tussen Campus Diemen Zuid en een huurder een huurovereenkomst beëindigd, waarna Campus Diemen Zuid met de door die huurder in het gehuurde toegelaten onderhuurder werd geconfronteerd, maar heeft Campus Diemen Zuid de bedrijfsruimte Stede aan [verzoekers] in gebruik gegeven en ook het gebruik van die ruimte door [verzoekers] als sportschool toegestaan, waarna [verzoekers] de ruimte daartoe geschikt is gaan maken en een vergoeding voor dat gebruik is gaan betalen.
Hieruit volgt dat naar het oordeel van de kantonrechter tussen partijen een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen.
18. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde is te kwalificeren als 7:230a BW bedrijfsruimte.
19. Campus Diemen Zuid heeft bij brief van 12 maart 2013 de huurovereenkomst met [verzoekers] opgezegd tegen 1 mei 2013 en de ontruiming tegen die datum aangezegd.
[verzoekers] stelt dat de huurovereenkomst voor tenminste 10 jaar is aangegaan, zodat de huurovereenkomst niet vroegtijdig kan worden opgezegd.
20. Eerst enige maanden nadat de mondelinge huurovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen, heeft Campus Diemen Zuid in november 2012 onder meer een concept tijdelijke huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte Stede aan [verzoekers] toegezonden. Die tijdelijke schriftelijke huurovereenkomst zou blijkens artikel 8.5 alleen rechtsgeldig zijn als partijen over de schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte Dam overeenstemming zouden bereiken. Over de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte Dam hebben partijen geen overeenstemming bereikt, zodat de schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte Stede ook niet tussen partijen is gaan gelden. Tussen partijen is blijven gelden hetgeen zij in het kader van de mondelinge huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte Stede zijn overeengekomen.
21. De mondelinge huurovereenkomst tussen partijen is gesloten tegen de achtergrond dat toen de gebouwen Vijverhof (3), Vijverdam (4) en Vijverpoort (5) werden herontwikkeld en dat de herontwikkeling van de gebouwen Vijverstede (1) en Vijverhage (2) nog moest plaatsvinden. Voorts bestond bij Campus Diemen Zuid het voornemen om onder nog nader over een te komen voorwaarden aan [verzoekers] in gebruik te geven een bedrijfsruimte op de parterre van één van de gebouwen voor de exploitatie van een fitnessruimte met sportcafé. [verzoekers] stelt dat zij – al dan niet via tussenkomst van Campus Diemen Zuid - van de gemeente Diemen een vergunning voor de (permanente) exploitatie van een sportschool in de bedrijfsruimte Stede heeft aangevraagd en verkregen, maar heeft na de gemotiveerde betwisting door Campus Diemen Zuid dit niet met enig stuk onderbouwd. De kantonrechter gaat daar dan ook niet van uit.
Tegen deze achtergrond heeft Campus Diemen Zuid aan [verzoekers] de bedrijfsruimte Stede in gebruik gegeven tegen de overeengekomen huur in afwachting van het gereedkomen van de 3 gebouwen Vijverhof (3), Vijverdam (4) en Vijverpoort (5) en tot dat Campus Diemen Zuid de vrije en ontruimde beschikking diende te hebben van de herontwikkeling van de gebouwen Vijverstede (1) en Vijverhage (2).
Hieruit volgt dat naar het oordeel van de kantonrechter [verzoekers] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat mondeling een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van 10 jaar is overeengekomen.
22. De kantonrechter stelt vast dat medio maart 2013 voldoende duidelijk was dat naar verwachting in de zomer van 2013 de verbouwing van de gebouwen Vijverhof, Vijverdam en Vijverpoort zou zijn voltooid en dat in de zomer van 2013 die gebouwen ook door bedrijven (begane grond) en studenten (woningen op de verdiepingen) in gebruik zouden worden genomen. Op dat moment zou [verzoekers] naar de bedrijfsruimte Dam kunnen worden verplaatst als zij zou instemmen met het laatste voorstel van Campus Diemen Zuid voor de nieuwe huurovereenkomst. Ook was in maart 2013 voldoende duidelijk dat in of kort na de zomer van 2013 zou worden begonnen met de verbouwing van de gebouwen Vijverstede en Vijverhage.
Gelet op hetgeen partijen mondeling waren overeengekomen en rekening houdend met zowel de wettelijke ontruimingsbescherming van 2 maanden met mogelijk een korte verlenging van de ontruimingsbescherming als een opzegtermijn van een maand – zijnde de minimale termijn als neergelegd in artikel 7:228 lid 2 BW Pro – heeft Campus Diemen Zuid naar het oordeel van de kantonrechter de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen 1 mei 2013 en de ontruiming tegen die datum aangezegd.
23. [verzoekers] heeft binnen 2 maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk de ontruiming is aangezegd haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend. Het verzoek is daarmee tijdig ingediend.
24. Ingevolge artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt volgens dezelfde wettelijke bepaling niettemin afgewezen, indien – onder meer – wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan houdt.
25. Eerst ter zitting heeft Campus Diemen Zuid aangevoerd, dat [verzoekers] de huur over de maanden mei en juni 2013 onbetaald heeft gelaten. [verzoekers] heeft verklaard dat de huurbetaling was opgeschort vanwege de schade die Campus Diemen Zuid aan [verzoekers] dreigt toe te brengen.
Indien [verzoekers] en Campus Diemen Zuid het erover eens zijn dat vanaf 1 juni 2013 een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte Stede betaald moet worden die gelijk is aan de huur, is [verzoekers] gehouden die vergoeding tijdig te voldoen. In het geval partijen het over de (hoogte van de) gebruiksvergoeding niet eens zijn, heeft de rechter in het licht van artikel 7:230a lid 6 BW die vergoeding vast te stellen.
De kantonrechter is van oordeel dat - gelet op de betrekkelijk lage huurachterstand en de mogelijkheid dat [verzoekers] op korte termijn zowel deze betalingsachterstand ongedaan maakt als haar lopende betalingsverplichting tijdig voldoet - nog (net) niet van een zodanige situatie sprake is dat van Campus Diemen Zuid niet gevergd kan worden dat [verzoekers] langer het recht van het gebruik van de bedrijfsruimte Stede houdt. De onzekerheid of [verzoekers] daadwerkelijk haar betalingsverplichting jegens Campus Diemen Zuid zal nakomen, weegt wel – ten nadele van [verzoekers] - mee in de duur van het voortgezet gebruik.
26. Voor de beoordeling van de belangenafweging stelt de kantonrechter voorop, dat beide partijen stellingen hebben betrokken die zijn bestreden en (nagenoeg) niet onderbouwd.
Zo:
- stelt Campus Diemen Zuid dat in juni 2013 reeds bekend was dat in de bedrijfsruimte Dam een sportschool[verzoekers]sportcafé zou worden geëxploiteerd. De kantonrechter stelt vast dat in ieder geval die locatie niet in de intentieverklaring is opgenomen, terwijl Campus Diemen Zuid geen enkel stuk heeft overgelegd waaruit zulks kan worden afgeleid.
- stelt [verzoekers] dat zij ten behoeve van het verkrijgen van een vergunning van de gemeente Diemen – waarvan de aanvrage kennelijk door Campus Diemen Zuid werd ingediend – een tekening van de sportschool in de bedrijfsruimte Stede heeft gemaakt en dat op basis van die tekening en dat gebruik de vergunning is afgegeven. [verzoekers] heeft niet toegelicht op grond van welk voorschrift door de gemeente Diemen een vergunning voor het exploiteren van een sportschool moest worden afgegeven, waarom die vergunning door Campus Diemen Zuid moest worden aangevraagd en voorzover [verzoekers] heeft bedoeld dat de aanvrage betrekking heeft op het bestemmingsplan heeft [verzoekers] niet toegelicht waarom in het kader van het bestemmingsplan een toestemming van de gemeente Diemen nodig was en daarvoor een tekening van de sportschool moest worden ingediend. Professsional Fitness heeft ook geen enkel stuk overgelegd waaruit een en ander kan worden afgeleid.
- stelt [verzoekers] dat zij in de bedrijfsruimte Stede tenminste € 55.000,00 heeft geïnvesteerd, welke stelling met geen enkel stuk is onderbouwd;
- stelt Campus Diemen Zuid dat er voldoende vervangende bedrijfsruimte leeg staat. Op zichzelf heeft Campus Diemen Zuid het gelijk aan haar zijde dat de huidige markt zodanig is dat er betrekkelijk veel leegstaande bedrijfsruimte/kantoorruimte is. Op zichzelf heeft eveneens te gelden dat de meeste gebruikers van de sportschool in de bedrijfsruimte Stede naar verwachting in de nabijheid van die sportschool wonen of werken, zodat wil [verzoekers] mede ter beperking van haar schade een deel van die leden behouden zij een geschikte vervangende bedrijfsruimte in de nabijheid van die locatie heeft te betrekken. Denkbaar is dat eerst enige besluiten door de gemeente Diemen/gemeente Amsterdam in het kader van het bestemmingsplan moeten worden genomen voordat die vervangende ruimte als sportschool kan worden ingericht en in gebruik kan worden genomen. Campus Diemen Zuid heeft niet concreet aangegeven welke vervangende leegstaande bedrijfsruimte in de nabijheid van de huidige locatie – of elders – haar inziens geschikt lijken en op korte termijn kunnen worden betrokken.
- stelt [verzoekers] dat zij twee locaties op het oog heeft waarvoor het bestemmingsplan moet worden aangepast en dat het enige maanden duurt voordat zij een van die ruimtes kan betrekken. [verzoekers] heeft niet toegelicht om welke locaties het gaat – ter zitting is gesteld uit vrees voor interventie van Campus Diemen Zuid – en evenmin met stukken onderbouwd dat het vigerende bestemmingsplan een sportschool op die locatie niet toestaat en daarvoor planologische besluiten noodzakelijk zijn.
27. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat [verzoekers] op dit moment geen vervangende ruimte beschikbaar heeft waarnaar zij kan verhuizen teneinde de exploitatie van de sportschool nagenoeg aansluitend voort te zetten. De kantonrechter stelt vast dat Campus Diemen Zuid [verzoekers] in ieder geval niet tegemoet is gekomen door een vervangende locatie aan te bieden of een tegemoetkoming te geven in hetzij opslagkosten hetzij verhuiskosten hetzij niet rendabele investeringen in de tijdelijke bedrijfsruimte Stede. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk, indien [verzoekers] niet nagenoeg aansluitend een sportschool in de nabijheid van de huidige locatie kan betrekken, dat [verzoekers] haar bestaande leden een deel van het reeds betaalde contributiegeld heeft terug te betalen en deze leden zal verliezen. Een ontruiming op zeer korte termijn zal [verzoekers] naar verwachting zwaar treffen.
Hier tegen over staat dat onzeker is of [verzoekers] daadwerkelijk op korte termijn de ontstane betalingsachterstand in huur-/gebruikersvergoeding zal voldoen en haar lopende betalingsverplichting zal nakomen. Ook is – mede gelet op de verklaring van de aannemer [naam 4] - voldoende aannemelijk dat eerst werkzaamheden in het gehele gebouw Vijverstede dienen te worden uitgevoerd met betrekking tot het asbest en de gevel, waarna vervolgens op kennelijk korte termijn de begane grond gereed wordt gemaakt voor de geplande supermarkt. Voorts heeft Campus Diemen Zuid voor de exploitatie van de campus er belang bij dat zo spoedig mogelijk de voorzieningen in de gebouwen Vijverhof (3), Vijverdam (4) en Vijverpoort (5) aanwezig zijn en het open binnenterrein als campus terrein in gebruik kan worden genomen.
Na afweging van voornoemde belangen wegen de belangen van [verzoekers] zodanig zwaar dat aan [verzoekers] een voortgezet gebruik wordt toegekend tot 1 september 2013. Bij deze termijn heeft de kantonrechter er rekening mee gehouden, dat [verzoekers] mogelijk op grond van artikel 7:230a lid 5 BW tijdig een tweede verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn indient waardoor de ontruimingsbescherming wordt verlengd totdat op dat verzoek is beslist. Overigens veronderstelt de kantonrechter dat voorzover een tweede verzoek wordt ingediend de behandeling van dat verzoek op betrekkelijk korte termijn kan plaatsvinden als één of beide partijen daarom verzoeken.
28. Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat deze beslissing op het verzoek van [verzoekers] als een beslissing in de bodemprocedure heeft te gelden, zodat de in kort geding uitgesproken veroordeling tot ontruiming zijn werking heeft verloren. In zoverre heeft Campus Diemen Zuid belang bij haar in het verweerschrift gedane tegenverzoek houdende een veroordeling tot ontruiming. Op een dergelijke vordering kan in de onderhavige verzoekschriftprocedure evenwel niet worden beslist, zodat [verzoekers] in dit tegenverzoek niet ontvankelijk wordt verklaard.
29. Nu beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld zal de kantonrechter de proceskosten op het verzoek van [verzoekers] compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt en de proceskosten op het tegenverzoek van Campus Diemen Zuid vanwege de onderlinge samenhang met het verzoek van [verzoekers] begroten op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
op het verzoek van [verzoekers]:
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van de bedrijfsruimte Stede moet plaatsvinden tot 1 september 2013;
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
op het verzoek van Campus Diemen Zuid:
verklaart Campus Diemen Zuid in haar tegenverzoek niet ontvankelijk;
veroordeelt Campus Diemen Zuid in de proceskosten gevallen aan de zijde van [verzoekers], welke worden begroot op nihil.
Aldus gegeven door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juli 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.