Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: CV 11-28465
Vonnis van: 19 februari 2013
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Poelwijck Sweers Makelaardij OG/Vastgoedmanagement BV
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie / gedaagde in reconventie
nader te noemen: Poelwijck BV
gemachtigde: voorheen BvCM, thans mr. J.W. Hilhorst
t e g e n
[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie]
wonende te [--]
gedaagde in conventie / eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie]
gemachtigde: mr.drs. I. Heijselaar
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 8 mei 2012 heeft de kantonrechter onder meer een descente met aansluitend een comparitie van partijen gelast, welke op 29 juni 2012 is gehouden. Voorafgaande aan de descente/comparitie van partijen hebben beide partijen aanvullende stukken in het geding gebracht. Op de descente/comparitie van partijen is Poelwijck BV verschenen bij [naam] en [naam], vergezeld van haar gemachtigde. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] is vergezeld van haar gemachtigde eveneens verschenen. Nadat de kantonrechter in aanwezigheid van partijen het gehuurde had bezichtigd, hebben beide partijen hun standpunten verder toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde op de descente/comparitie aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. Ter uitvoering van de ter zitting gemaakte afspraken heeft Poelwijck BV vervolgens een akte tevens houdende vermeerdering van eis met producties genomen, waarop [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] bij antwoord akte heeft gereageerd. De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In reconventie
1.De kantonrechter zal eerst op de reconventionele vordering van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] beslissen.
2.De kantonrechter verstaat, mede in het licht van de door [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] in de processtukken gegeven toelichting, de reconventionele vordering aldus dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] een vermindering van de huurprijs vordert:
-primair op de grond dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Poelwijck BV zich op de contractuele huurprijs met verhogingen beroept;
-subsidiair op grond van artikel 7:207 BW Pro doordat het huurgenot ten gevolge van een gebrek is aangetast.
3.Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van geliberaliseerde woonruimte. Anders dan bij niet-geliberaliseerde woonruimte kent de wet geen specifieke bepaling op grond waarvan de (kanton)rechter de contractueel overeengekomen huurprijs kan toetsen en zo nodig aanpassen. Bij geliberaliseerde woonruimte is uitgangspunt dat, behoudens andersluidende contractuele bepaling, beide partijen aan de contractuele huurprijs zijn gebonden. In zeer uitzonderlijke omstandigheden is denkbaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Poelwijck BV zich op de (hoogte van de) contractueel overeengekomen huurprijs beroept.
4.[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] voert aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Poelwijck BV zich op de contractueel overeengekomen huurprijs beroept doordat aan het gehuurde 153 punten kunnen worden toegekend, de maximaal redelijke huurprijs daardoor € 718,00 per maand bedraagt, de werkelijk betaalde huurprijs van vergelijkbare woonruimte in de directe omgeving zelfs lager is dan € 718,00 per maand, [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] zich gedwongen voelde de hoge huurprijs bij het totstandkomen van de huurovereenkomst te aanvaarden doordat zij in verband met een echtscheidingsprocedure dringend op zoek was naar woonruimte en dat het gehuurde de nodige gebreken heeft, waarmee Poelwijck BV bij aanvang van de huurovereenkomst bekend moet zijn geweest, althans in ieder geval tijdens de duur van de huurovereenkomst mee bekend is geraakt.
5.Bij de beoordeling van de primaire grondslag van de reconventionele vordering van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft de kantonrechter het hiervoor aangehaalde wettelijk uitgangspunt bij geliberaliseerde woonruimte, dat beide partijen aan de contractueel overeengekomen huurprijs zijn gebonden, voorop te stellen. Het puntenstelsel en de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs gelden niet voor geliberaliseerde woonruimte.
Voorts is niet gesteld of gebleken dat Poelwijck BV bij de totstandkoming van de huurovereenkomst op enigerlei wijze druk op [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft uitgeoefend met Poelwijck BV de onderhavige huurovereenkomst aan te gaan. De persoonlijke omstandigheden die [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] er kennelijk toe hebben gebracht – mogelijk bij gebreke van een op dat moment beter alternatief - de onderhavige huurovereenkomst met Poelwijck BV te sluiten, kunnen niet aan Poelwijck BV worden tegengeworpen.
Voorts is de huurovereenkomst aangegaan voor de duur van een jaar en is de huurovereenkomst na ommekomst van dat jaar voor onbepaalde tijd verlengd (artikel 1 lid 1 van Pro de huurovereenkomst). Als [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] de huurprijs te hoog vond had zij daardoor na ommekomst van dat eerste jaar de mogelijkheid op ieder door haar gewenst moment de huurovereenkomst met Poelwijck BV met inachtname van een opzegtermijn van een maand op te zeggen (artikel 1 lid 3 van Pro de huurovereenkomst).
Bovendien als [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] de huurprijs te hoog en geen reële marktconforme huurprijs vond en zij in het gehuurde wilde blijven wonen, had [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] op grond van artikel 3 lid 2 van Pro de huurovereenkomst na ommekomst van 5 jaar de mogelijkheid de huurprijs aan de marktontwikkelingen aan te passen.
Een gebrek in het gehuurde heeft in de afweging of een naar maatstaf van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar resultaat wordt bereikt een gering gewicht omdat de wet ook voor geliberaliseerde woonruimte de mogelijkheid kent de huurprijs voor de duur van die gebreken te verminderen (artikel 7:207 BW Pro).
In het licht van voornoemde omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een zodanig uitzonderlijke situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Poelwijck BV [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] houdt aan de contractuele bepalingen omtrent de hoogte van de huurprijs. De primaire grondslag van de reconventionele vordering wordt derhalve afgewezen.
6.Als subsidiaire grondslag van de reconventionele vordering voert [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] aan dat het gehuurde gebreken vertoont die het huurgenot aantasten, zodat de huurprijs dient te worden verminderd.
Samengevat voert [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] de navolgende gebreken aan. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] kan het gehuurde niet behaaglijk warm krijgen. Verder is het gehuurde niet goed geïsoleerd, kunnen de ramen niet makkelijk open en heeft het dak gelekt. Door deze gebreken is het in het gehuurde vochtig en dat leidt onder meer tot schimmelvorming. Dit geeft een ongezond leefklimaat waardoor [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] last van bronchitis heeft gekregen.
Volgens [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft Poelwijck BV het gehuurde ernstig verwaarloosd en is er sprake van achterstallig onderhoud.
7.De kantonrechter heeft op de descente vastgesteld, dat van een ernstig verwaarloosd pand, waarin nagelaten is groot onderhoud te verrichten, geen sprake is.
8.Poelwijck BV heeft er naar het oordeel van de kantonrechter terecht op gewezen, dat bij aanvang van de huurovereenkomst voor [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] zichtbaar is geweest dat het dak op zolder onder de dakpannen niet was afgetimmerd en geïsoleerd, hetgeen bij een pand uit 1930 op zichzelf niet ongebruikelijk is. Dit leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter de staat van het dak op zolder geen gebrek is. De keuze van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] het dak te isoleren is mede gelet op het door haar gewenste gebruik van de zolder begrijpelijk, maar de kosten van die isolatie kan [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] niet afwentelen op Poelwijck BV.
[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] stelt dat bij aanvang van de huurovereenkomst schimmelvorming in de woning was hetgeen heeft geleid tot extra kosten voor het stuken en schilderen van de woning. Poelwijck BV heeft dit gemotiveerd betwist, waarna [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] niet met concrete feiten en omstandigheden, met bewijsstukken onderbouwd, heeft aangevoerd op welke plaatsen schimmelvorming was, of die schimmelvorming extra behandeling heeft gevraagd bij het stuken en schilderen, waaruit die extra behandeling bestond en tot welke extra kosten dit heeft geleid. Dit betekent dat schimmelvorming bij aanvang van de huurovereenkomst ten gevolge waarvan [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] extra kosten heeft gemaakt niet is komen vast te staan.
Verder voert [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] aan dat er gebreken zijn geweest met betrekking tot de elektra (de contactdozen daaronder begrepen) en het toilet (waaronder tegelwerk en het aanbrengen van een wastafel).
Uit de door Poelwijck BV overgelegde opdrachtbrieven blijkt dat Poelwijck BV in 2009 en 2010 na klachten van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] de nodige herstelwerkzaamheden met betrekking tot elektra en badkamer heeft uitgevoerd, zodat die gebreken zijn hersteld. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Poelwijck BV niet adequaat op de klachten met betrekking tot de elektra en het toilet heeft gereageerd. Derhalve is niet gebleken dat Poelwijck BV een gebrek met betrekking tot de elektra en het toilet niet tijdig na de melding heeft hersteld en voorzover niet tijdig is hersteld hoe lang (gedurende welke periode) Poelwijck BV tekort is geschoten.
9.Uit de door [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] overgelegde jaarafrekening van Nuon blijkt, dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] voor een eenpersoonshuishouden een buitensporig hoog verbruik aan gas heeft. Volgens de jaarrekening 2011 is het verbruik gedurende bijna een jaar 5.869 m³ geweest, waarvoor Nuon € 2.915,00 excl. btw (€ 3.468,85 incl. btw) in rekening heeft gebracht. Poelwijck BV heeft onbestreden gelaten de door [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] met een verklaring van een deskundige onderbouwde stelling dat het normale gasverbruik van een eenpersoonshuishouden 1.300 m³ tot 1.500 m³ per jaar is.
[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft mede door overlegging van de verklaring van partijdeskundige Lascaris Installatiebedrijf BV d.d. 13 januari 2012 voldoende aannemelijk gemaakt dat de capaciteit van de radiatoren in de woonkamer/keuken te gering is. De aanwezige radiatoren hebben een capaciteit van 6500 watt terwijl volgens Lascaris Installatiebedrijf BV een capaciteit van 9500 watt nodig is. Bij brief van 1 juli 2011 heeft Poelwijck BV aan [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] weliswaar aangekondigd dat zij onderzoek zou doen naar de benodigde capaciteit van de radiatoren in het gehuurde, maar zij heeft nagelaten te stellen en zonodig te bewijzen dat dit onderzoek is uitgevoerd en, voorzover het is uitgevoerd, wat de uitkomst van dat onderzoek is geweest. Hierdoor heeft Poelwijck BV de onderbouwde stelling van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] met betrekking tot de te geringe capaciteit van de radiatoren onvoldoende gemotiveerd betwist.
Doordat de capaciteit van de radiatoren in de woonkamer/keuken vanaf de aanvang van de huurovereenkomst onvoldoende is, staat de cv ketel voortdurend te branden – gas te verbruiken - , zonder dat het gehuurde behaaglijk warm kan worden. Het voortdurend branden van de cv ketel is mogelijk nog versterkt doordat de thermostaat aan de koude buitenmuur is geplaatst.
De kantonrechter is van oordeel dat de onvoldoende capaciteit van de radiatoren een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Hierdoor is een behaaglijke warmte in de woonkamer/keuken in grote delen van het jaar niet mogelijk en kan het in verschillende perioden van het jaar het leefklimaat in de woonkamer/keuken klammig en vochtig aanvoelen. De vochtigheid kan negatieve invloed hebben op de staat van stoffen (gordijnen/stoffen meubels etc) in het gehuurde en enige schimmelvorming geven.
Hoewel denkbaar is dat het leefklimaat in het gehuurde een negatieve invloed heeft (gehad) op de gezondheid van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] deze door Poelwijck BV betwiste stelling niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Zo is de enkele stelling dat zij last zou hebben gekregen van bronchitis daartoe onvoldoende.
10.De kantonrechter is van oordeel dat Poelwijck BV bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was met de te geringe warmte in het gehuurde en de vochtigheid. Zo heeft Poelwijck BV verklaard, dat deze situatie al bij de vorige huurder aanwezig was. Poelwijck BV was toen kennelijk er niet op bedacht, dat de oorzaak van deze verschijnselen gelegen was in de te beperkte capaciteit van de radiatoren doordat zij die gevolgen toen toedichtte aan de veronderstelling dat de vorige huurder onvoldoende ventileerde en stookte.
De kantonrechter stelt vast dat Poelwijck BV de gebrekkige capaciteit van de radiatoren niet heeft hersteld. Weliswaar heeft Poelwijck BV de lekkage van het dak op zolder gerepareerd, het rooster van de badkamer vernieuwd, deuren en ramen sluitend gemaakt en tochtstrippen geplaatst, maar deze herstelwerkzaamheden hebben de oorzaak voor de vochtigheid en het niet behaaglijk warm kunnen krijgen niet weggenomen. Van een adequaat herstel is derhalve geen sprake geweest.
11.Gelet op de voor deze categorie woningen relatief hoge huurprijs, het huurgenot dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] daarvan mag verwachten en er rekening mee houdend dat het gederfde huurgenot ten gevolge van de gebrekkige capaciteit van de radiatoren in de warme zomermaanden geringer is geweest dan in andere maanden, begroot de kantonrechter – tevens rekening houdend met de jaarlijkse huurverhogingen - het gemis aan huurgenot op gemiddeld € 200,00 per maand.
12.Nu het ervoor dient te worden gehouden dat dit gebrek al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was en Poelwijck BV met (de gevolgen van) dit gebrek – onvoldoende capaciteit radiatoren waardoor het in het gehuurde onvoldoende behaaglijk warm kon worden en er een enigszins vochtig klimaat heerste – mede door de vorige bewoner al voldoende bekend was, althans had moeten zijn, treedt de huurvermindering van € 200,00 per maand vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, zijnde 1 november 2008, in. In het deelvonnis van 8 mei 2012 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden per 1 juli 2012, zodat de huurprijsvermindering op die datum eindigt.
13.Bij deze uitkomst van de reconventionele procedure zal Poelwijck BV als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
In conventie
14.Bij antwoord heeft [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] verklaard tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde geen verweer te voeren en dat die vorderingen kunnen worden toegewezen.
15.De kantonrechter heeft daarop in het deelvonnis van 8 mei 2012 de huurovereenkomst per 1 juli 2012 ontbonden en [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
16.Partijen hebben de kantonrechter in hun akte na comparitie/comparitie niet geïnformeerd of [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] aan die veroordeling tot ontruiming vrijwillig uitvoering heeft gegeven of dat Poelwijck BV die veroordeling tot ontruiming na ommekomst van de beroepstermijn van 3 maanden op 9 augustus 2012 ten uitvoer heeft gelegd.
17.In ieder geval heeft [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] voor de duur dat zij het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik heeft gehouden een gebruiksvergoeding te betalen die de kantonrechter stelt op de per 1 juli 2012 geldende huurprijs onder aftrek van een gebruiksvermindering vanwege het gebrek van € 220,74 per maand. Nu de kantonrechter niet bekend is met de datum van ontruiming wordt de vordering toegewezen zoals hieronder is bepaald.
18.Bij akte na comparitie heeft Poelwijck BV de huurschuld t/m juli 2012 berekend op € 21.392,55.
[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft de juistheid van de in dat overzicht vermelde betalingen niet bestreden. Dit betekent dat de kantonrechter van die betalingen heeft uit te gaan.
Nu de huurovereenkomst op 1 juli 2012 is geëindigd, dient de huurschuld tot die datum te worden vastgesteld. Voorts dient de in reconventie toegewezen huurprijsreductie daarop in mindering te worden gebracht. Dit leidt tot het bedrag van € 11.271,81 (€ 21.392,55 minus € 1.320,74 minus 44 x € 200,00).
De door [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde borg zal met dit bedrag niet worden verrekend nu nog niet bekend is of [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] het gehuurde naar behoren heeft opgeleverd of zal opleveren.
19.[gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] voert aan dat de huurschuld verrekend dient te worden met een bedrag van € 8.729,50 wegens door [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] gemaakte kosten om het gehuurde voor bewoning geschikt te maken. Het bedrag van € 8.729,50 is als volgt opgebouwd:
-€ 1.000,00 om zolder van deugdelijke isolatie te voorzien. Dit bedrag is onderbouwd met de factuur van Glenn’s service & montage d.d. 10 mei 2010;
-€ 6.500,00 wegens langdurig schilderwerk;
-€ 729,50 wegens meters Nuon;
-€ 500,00 aankoop tegels en wastafel in het toilet.
Poelwijck BV heeft deze kostenposten gemotiveerd betwist.
De kantonrechter heeft hiervoor reeds overwogen dat Poelwijck BV niet de kosten voor het isoleren van de zolder heeft te dragen en dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] de door haar gestelde kosten voor langdurig schilderwerk onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] heeft evenmin onderbouwd waarom de kosten voor tegels en wastafels en de meters van Nuon voor rekening van Poelwijck BV komen, terwijl ook niet is gebleken dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] die kosten daadwerkelijk heeft gemaakt.
Dit leidt ertoe dat de kantonrechter de door [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] bepleitte verrekening van het bedrag van € 8.729,50 met de huurschuld afwijst.
20.De gevorderde wettelijke rente tot dagvaarding zal worden toegewezen. Poelwijck BV heeft in de akte na descente/comparitie haar vordering met betrekking tot de wettelijke rente niet aangepast. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter de wettelijke rente zal toewijzen vanaf de laatst opeisbare huurtermijn, zijnde 1 juni 2012.
21.Voor het incasseren van de huurschuld zijn buitengerechtelijke werkzaamheden verricht. Uitgaande van de huurschuld ten tijde van de dagvaarding onder aftrek van de huurprijsvermindering tot dagvaarding begroot de kantonrechter in het licht van de bij deze rechtbank, afdeling Privaatrecht team kanton gehanteerde staffel de buitengerechtelijke kosten op € 150,00 excl. btw.
22.Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter zal het salaris gemachtigde beperken tot 2 punten nu Poelwijck BV ten onrechte in de dagvaarding had opgenomen dat [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] voorafgaande aan de dagvaarding geen inhoudelijk verweer had gevoerd en de opgave van de huurachterstanden niet (geheel) correct was, hetgeen ook in de akte na descente/comparitie is gemeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
I.onder instandhouding van hetgeen is beslist in het tussenvonnis van 8 mei 2012 onder sub I en II;
II.veroordeelt [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] om aan Poelwijck BV tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van
-€ 11.271,81 aan huurachterstand tot en met juni 2012, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juni 202 tot aan de dag van algehele voldoening;
-€ 84,20 aan wettelijke rente tot 12 augustus 2011;
-€ 150,00 excl. btw wegens buitengerechtelijke incassokosten;
-€ 1.100,00 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 juli 2012 tot aan het tijdstip van ontruiming;
III.veroordeelt [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] in de kosten van de procedure aan de zijde van Poelwijck BV tot op deze uitspraak begroot op:
€ 426,00 aan vastrecht,
€ 83,31 aan explootkosten,
€ 500,00 aan salaris gemachtigde
€ 1.009,31 totaal;
In reconventie
IV.stelt de huurprijsvermindering vanaf 1 november 2008 t/m 30 juni 2012 op € 200,00 per maand;
V.veroordeelt Poelwijck BV in de proceskosten in reconventie aan de zijde van [gedaagde in conventie / eiseres in reconventie] gevallen, welke worden begroot op € 750,00 wegens salaris gemachtigde;
In conventie en in reconventie
VI.verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VII.wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 februari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.