Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht
zaaknummers: AWB 11/2727, 11/2729, 11/2730, 11/2731, 11/2732, 11/2889 en 11/2751
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 februari 2013 in de zaken tussen
1. [naam]., te [plaatsnaam],
2. de stichting Stichting Administratiekantoor Vastgoed, te [plaatsnaam],
eiseressen (gemachtigde: J.F.M. Vink),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen, gericht aan eiseres 1, voor zover het betreft het belastingjaar 2005, en aan eiseres 2, voor zover het betreft de belastingjaren 2006 tot en met 2011, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het perceel kadastraal bekend [naam perceel], sectie [code.1], nummers [1] en [2], te [plaatsnaam] (hierna: het perceel) vastgesteld.
Tevens is aan eiseres 2 voor het belastingjaar 2009 een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd voor het gebruik van het perceel.
Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 3 en 4 oktober 2011 (hierna: de bestreden uitspraken respectievelijk de bestreden uitspraak en de bestreden uitspraak van 4 oktober 2011) heeft verweerder de bezwaren van eiseressen gegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarden verlaagd.
Eiseressen hebben tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaken ter behandeling gevoegd. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2012. Eiseressen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde, bijgestaan door [naam.2] en vergezeld van [naam.3] [naam.4] en [naam.5] (bewindvoerder). Verweerder is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, bijgestaan door R. Bruijnzeel (taxateur), P.A. Mulders (taxateur), M.A. Boerhorst en A. van Beek.
Bij beslissing van 17 juli 2012 heeft de rechtbank het onderzoek heropend om nadere vragen te stellen aan verweerder. Bij brief van 20 juli 2012 hebben eiseressen nog stukken ingediend. Verweerder heeft bij brief van 15 augustus 2012 de vragen van de rechtbank beantwoord. Vervolgens hebben eiseressen bij brief van 28 september 2012 gereageerd op de beantwoording van verweerder.
Nadat partijen toestemming hebben gegeven om de zaak zonder verdere behandeling ter zitting af te doen, heeft de rechtbank het onderzoek op 20 december 2012 gesloten.
De termijn voor het doen van uitspraak heeft de rechtbank met één week verlengd.
Feiten
1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het perceel voor het belastingjaar 2005 bij beschikking van 30 september 2007 vastgesteld op € 7.984.500 en vervolgens bij de bestreden uitspraak verlaagd naar € 7.488.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.2. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het perceel voor het belastingjaar 2006 bij beschikking van 31 juli 2008 vastgesteld op € 7.988.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak verlaagd naar € 7.488.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.3. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het perceel voor het belastingjaar 2007 bij beschikking van 31 augustus 2008 vastgesteld op € 8.808.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak van 4 oktober 2011 verlaagd naar € 7.488.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2005.
1.4. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het perceel voor het belastingjaar 2008 bij beschikking van 31 mei 2009 vastgesteld op € 8.811.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak verlaagd naar € 7.488.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2007.
1.5. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het perceel voor het belastingjaar 2009 bij beschikking van 31 maart 2009 vastgesteld op € 8.811.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak verlaagd naar € 7.488.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2008. De opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het gebruik van het perceel (hierna: de aanslag OZB-G) is dienovereenkomstig verminderd.
1.6. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het perceel voor het belastingjaar 2010 bij beschikking van 28 februari 2010 vastgesteld op € 8.811.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak verlaagd naar € 7.488.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2009.
1.7. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het perceel voor het belastingjaar 2011 bij beschikking van 28 februari 2011 vastgesteld op € 8.811.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak verlaagd naar € 7.488.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
1.8. Het perceel ligt op “International Business Park Riekerpolder”, een locatie voor kantoren naast de A4. Het perceel heeft een totale oppervlakte van 8025 m².
1.9. Op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Riekerpolder” rust op het perceel de bestemming “Kantoren”. Op de bestemmingsplankaart heeft het perceel de aanduiding “[F]”.
Op grond van artikel 5, eerste lid, van de planvoorschriften zijn de gronden met de bestemming “Kantoren ([B] t/m [G])” aangewezen voor gebouwen ten dienste van kantoren met inbegrip van daarbij behorende nevenruimten, voor gebouwde parkeervoorzieningen, tuinen en erven, groenvoorzieningen, rijwegen, fiets- en voetpaden en sierwater. Op grond van het derde lid van dit artikel en de aanduiding op de plankaart is de maximale floor space index voor het perceel 1,40.
Op grond van artikel 1 van Pro de planvoorschriften wordt onder floor space index verstaan: de verhouding tussen het aantal te realiseren vierkante meters vloeroppervlakte en het aantal vierkante meters terreinoppervlakte.
1.10. In artikel 3, “Beschrijving in hoofdlijnen”, van de planvoorschriften staat, voor zover hier relevant, dat het project International Business Park Riekerpolder het realiseren van uitsluitend luchthavengebonden kantoren en bijbehorende voorzieningen beoogt. Dat houdt in dat de Riekerpolder zich richt op bedrijven die vanuit deze locatie als hoofdtaak activiteiten verrichten die een internationaal karakter kennen (op meerdere Europese landen zijn gericht) en waarbij de nabijheid van de luchthaven het functioneren van de vestigingskandidaat substantieel beïnvloedt.
Overwegingen
2. Eiseressen stellen dat verweerder de WOZ-waarden van het perceel voor de belastingjaren 2005 tot en met 2011 te hoog heeft vastgesteld. Verweerder houdt vast aan de voor al deze belastingjaren afzonderlijk vastgestelde waarden van € 7.488.000.
3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de WOZ-waarden van het perceel bepaald op de vervangingswaarde.
Gezien artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de WOZ-waarde terecht bepaald op de vervangingswaarde. Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (de Uitvoeringsregeling) moet deze vervangingswaarde, nu het hier om grond gaat, worden bepaald door middel van vergelijking met percelen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.1. Verweerder is bij de waardebepaling blijkens de bestreden uitspraken uitgegaan van de uitgifteprijzen voor grond in de Riekerpolder, gehanteerd door het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (hierna: het Ontwikkelingsbedrijf). Deze uitgifteprijzen gaan uit van de bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) van de kantoorruimte die op een perceel mag worden gerealiseerd. Op het perceel, met een oppervlakte van 8025 m² en een maximale floor space index van 1,40, mag maximaal 11.235 m2 (bruto) kantoorruimte worden gerealiseerd. Uitgaande van een uitgifteprijs van € 711 voor het perceel is de vervangingswaarde daarvan volgens verweerder € 7.988.000. In verband met de kosten van de te verwachten bodemsanering van het perceel heeft verweerder deze waarde nog verminderd met € 500.000.
4.2. Eiseressen stellen dat de andere percelen in de Riekerpolder niet kunnen worden vergeleken met het perceel. De uitgifteprijzen voor deze andere percelen zijn weliswaar daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen, maar een belangrijk verschil is dat op het moment dat deze percelen door een projectontwikkelaar werden gekocht al een huurder bekend was. Eiseressen hebben nog steeds geen huurder gevonden voor een te ontwikkelen kantoorpand op het perceel en daarom kan niet worden gezegd dat de door het Ontwikkelingsbedrijf gehanteerde uitgifteprijzen op de onderscheiden waardepeildata de waarde in het economisch verkeer van het perceel weergeven.
4.3. De rechtbank overweegt dat uit het door verweerder verstrekte overzicht van de uitgegeven percelen in de Riekerpolder en de daarvoor betaalde prijzen, blijkt dat perceel [D], met een oppervlakte van 6.980 m² en een bvo van 11.202 m², op 5 februari 2003 is uitgegeven voor € 8.895.680, oftewel € 794 per vierkante meter bvo. De percelen [H] en [I[I] (hierna: [H]+[I]), met een gezamenlijke oppervlakte van 17.570 m² en een bvo van 40.000 m², zijn op 23 oktober 2007 samen uitgegeven voor € 43.463.000, oftewel € 1.087 per vierkante meter bvo. Deze percelen liggen op dezelfde locatie als het perceel en zijn ook bestemd voor kantoren. Op perceel [D] zijn bijna evenveel vierkante meters bvo toegestaan als op het perceel. Op perceel [H]+[I] is wel aanzienlijk meer vierkante meters bvo toegestaan maar dat staat naar het oordeel van de rechtbank niet in de weg aan een vergelijking met het perceel. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen zowel perceel [D] als perceel [H]+[I] daarom goed dienen als vergelijkingsmateriaal ter bepaling van de vervangingswaarde van het perceel.
4.4 Voor de belastingjaren 2005 en 2006 geldt als waardepeildatum 1 januari 2003. Voor 2007, 2008 en 2009 gelden achtereenvolgens 1 januari 2005, 1 januari 2007 en 1 januari 2008. Gelet hierop zijn de uitgiftes van de percelen [D] en [H]+[I] naar het oordeel van de rechtbank een adequate onderbouwing van de vervangingswaarde van het perceel in de jaren 2005 tot en met 2009. Gezien de hogere en daadwerkelijk gerealiseerde uitgifteprijzen van de percelen [D] en [H]+[I] én de omstandigheid dat deze percelen zijn uitgegeven in erfpacht terwijl bij de waardering in het kader van de WOZ dient te worden uitgegaan van de de volle eigendom van het perceel, is de door verweerder gehanteerde prijs van € 711 per vierkante meter bvo voor het perceel naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog. De rechtbank overweegt hierbij nog dat verweerder weliswaar geen gegevens heeft verstrekt van bouwpercelen voor kantoren buiten de Riekerpolder maar dat daar tegenover staat dat percelen op dezelfde locatie ook het beste vergelijkingsmateriaal zijn ter bepaling van de vervangingswaarde.
4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat bij het bepalen van de WOZ-waarden van het perceel rekening moet worden gehouden met de te verwachten saneringskosten. Partijen zijn het echter niet eens over de hoogte van die kosten.
Verweerder heeft een bedrag van € 500.000 op de waarde van het perceel in mindering gebracht. Dit bedrag is gebaseerd op gerealiseerde bodemsaneringen in 2002 en 2005 van de percelen [C], [D] en [E]. Eiseressen stellen, onder verwijzing naar een offerte, dat de saneringskosten € 1.550.000 bedragen.
Gezien de al uitgevoerde bodemsaneringen in de Riekerpolder en de kosten daarvan, ziet de rechtbank geen reden om de door verweerder gehanteerde saneringskosten voor het perceel van € 500.000 niet reëel te achten. Zij neemt hierbij in aanmerking dat enerzijds de saneringen van de percelen [C], [D] en [E] al in 2002 en 2005 zijn uitgevoerd maar dat anderzijds deze drie percelen samen ongeveer tweemaal zo groot zijn als het perceel en de totale saneringskosten voor deze drie percelen € 326.723 bedroegen. Het is aan eiseressen om aannemelijk te maken dat hogere kosten te verwachten zijn voor het perceel. In de door eiseressen overgelegde offerte staat dat de raming van de saneringskosten is opgesteld op basis van aannames - zoals het uitgangspunt dat de twee meter onder de bovenlaag volledig zijn verontreinigd - waarnaar nog nader onderzoek moet worden gedaan. Gelet hierop hebben eiseressen naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat verweerder rekening had moeten houden met hogere saneringskosten.
4.6. De rechtbank concludeert dat verweerder afdoende aannemelijk heeft gemaakt - volgens de door de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling voorgeschreven methode van waardebepaling - dat de voor de belastingjaren 2005 tot en met 2009 vastgestelde
WOZ-waarden voor het perceel niet te hoog zijn. De stelling van eiseressen dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat zij nog steeds geen huurder hebben gevonden voor een te ontwikkelen kantoorpand op het perceel, kan hieraan niets afdoen. De voorgeschreven methode van waardebepaling biedt daarvoor geen ruimte. De beroepen, voor zover deze betrekking hebben op de vastgestelde WOZ-waarden voor de belastingjaren 2005 tot en met 2009, zijn daarom ongegrond.
4.7. Voor de bepaling van de WOZ-waarden van het perceel is verweerder ook voor de belastingjaren 2010 en 2011 uitgegaan van de uitgifteprijzen van het Ontwikkelingsbedrijf. Uit het door verweerder verstrekte overzicht van de uitgegeven percelen in de Riekerpolder blijkt echter dat na de uitgifte van het perceel [H]+[I] op 23 oktober 2007 geen percelen meer zijn uitgegeven in de Riekerpolder. Verweerder heeft ook geen marktgegevens verstrekt van buiten de Riekerpolder gelegen percelen. De uitgifte van perceel [H]+[I] op 23 oktober 2007 ligt te ver vóór de waardepeildata voor 2010 en 2011 - dat zijn 1 januari 2009 en 1 januari 2010 - om nog als onderbouwing te kunnen dienen voor de bepaling van de vervangingswaarde op die data. De rechtbank moet daarom concluderen dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarden voor deze belastingjaren niet te hoog zijn vastgesteld.
De beroepen, voor zover deze betrekking hebben op de vastgestelde WOZ-waarden voor de belastingjaren 2010 en 2011, zijn daarom gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraken over deze belastingjaren vernietigen.
5.1. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of eiseres 2 de juistheid van de door haar voorgestane WOZ-waarde van € 3.878.000 voor het perceel voor de belastingjaren 2010 en 2011 aannemelijk heeft gemaakt. De door eiseressen ingeschakelde deskundige
[naam.2] betoogt dat de waarde in het economisch verkeer van het perceel veel lager ligt dan de verkoopprijs van de reeds uitgegeven percelen in de Riekerpolder, omdat er voor het perceel geen gebruiker is die op korte termijn de grond in gebruik zal nemen. Er is geen vraag uit de markt voor het perceel. Bij het vaststellen van de waarde dient daarom rekening te worden gehouden met de kosten voor renteverlies en het risico dat dit nog langer zal duren dan geschat. Ook moet rekening worden gehouden met huurkortingen en/of leegstand bij oplevering en met de kosten van bodemsanering. Op de door verweerder vastgestelde
WOZ-waarden dienen deze kosten en risico’s in mindering te worden gebracht.
5.2. De rechtbank kan de waardebepaling van eiseres 2 niet volgen. De door haar gebruikte methode van waardebepaling past niet in het waardebegrip van de Wet WOZ en sluit niet aan bij de door de wet en de Uitvoeringsregeling voorgeschreven methodes. De rechtbank concludeert dat eiseres 2 de juistheid van de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.3. Nu geen van beide partijen de juistheid van de door hen voorgestane WOZ-waarden voor 2010 en 2011 heeft aangetoond ziet de rechtbank aanleiding deze waarden zelf vast te stellen.
Nu verweerder kennelijk geen marktgegevens heeft van buiten de Riekerpolder gelegen bouwpercelen voor kantoren die voldoende vergelijkbaar zijn met het perceel, zal de rechtbank aansluiting zoeken bij de uitgifteprijzen van de overige percelen in de Riekerpolder. De uitgifteprijzen van de percelen [D] en [H]+[I] in achtereenvolgens 2003 en 2007 bedroegen, zoals gezegd, achtereenvolgens € 794 en €1.0874 per vierkante meter bvo. Na de uitgifte van perceel [H]+[I] in oktober 2007 is de verkoop van bouwpercelen in de Riekerpolder en van vergelijkbare percelen daarbuiten kennelijk gestagneerd. Verder heeft verweerder niet weersproken dat eiseressen al langere tijd zoeken naar huurders voor een te ontwikkelen kantoorpand op het perceel. Dit alles in aanmerking nemend, ziet de rechtbank aanleiding om de WOZ-waarden van het perceel voor 2010 en 2011 lager vast te stellen dan verweerder heeft gedaan. De rechtbank stelt de WOZ-waarden daarom - schattenderwijs - vast op € 6.750.000 voor 2010 en € 6.000.000 voor 2011.
Nu de rechtbank deze waarden zelf vaststelt hoeft verweerder voor deze jaren dus geen nieuwe uitspraken op bezwaar te doen.
6.1. Over de aanslag OZB-G voor het belastingjaar 2009 stelt eiseres 2 dat deze haar ten onrechte is opgelegd, omdat zij geen gebruiker is van het perceel maar slechts eigenaar. Zij kan geen gebruiker zijn vanwege de bestemming van het perceel. Ter zitting heeft eiseres 2 verklaard dat haar voor de bouw van het kantoor van [naam kantoor], rond 2009, is gevraagd of de aannemers hun bedrijfswagens en dergelijke op haar terrein mochten parkeren. Zij heeft daarmee ingestemd en daarvoor, naar eigen zeggen, een minimale vergoeding ontvangen.
Verweerder voert aan dat sprake is van gebruik, omdat het perceel in gebruik is als parkeerterrein en beschikbaar wordt gehouden voor verhuur.
6.2. De rechtbank overweegt dat onder gebruik in de zin van artikel 220, onder a, van de Gemeentewet wordt verstaan het metterdaad bezigen van een onroerende zaak ter bevrediging van de eigen behoefte. Daarvan is geen sprake als een perceel alleen wordt aangehouden voor handels- of beleggingsdoeleinden. In dit geval, zo heeft de rechtbank begrepen, houdt eiseres 2 het perceel aan om daarop, zo gauw zij een huurder heeft, een kantoorpand te ontwikkelen. In afwachting daarvan heeft zij het perceel in 2009 tegen een vergoeding ter beschikking gesteld aan derden om te gebruiken als parkeerterrein. In deze omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank sprake van gebruik van het perceel door eiseres in de zin van artikel 220, onder a, van de Gemeentewet. De bestemming van het perceel staat hieraan niet in de weg. De aanslag OZB-G is eiseres 2 voor 2009 dus terecht opgelegd.
Eiseres 2 heeft na de zitting nog twee uitspraken op bezwaar overgelegd waaruit blijkt dat haar bezwaren tegen de aanslagen OZB-G voor 2010 en 2011 gegrond zijn verklaard en dat deze aanslagen zijn verminderd tot nihil. Volgens eiseres 2 is dit gebeurd na haar bezwaar dat zij geen gebruiker is. De rechtbank stelt vast dat uit de twee uitspraken op bezwaar niet blijkt dat het bezwaar gegrond is verklaard omdat het gebruik als parkeerterrein niet is aangemerkt als gebruik in de zin van artikel 220, onder a, van de Gemeentewet. De rechtbank acht het zeer wel mogelijk dat het bezwaar gegrond is verklaard omdat het gebruik als parkeerterrein in die betreffende periode beëindigd was. De rechtbank ziet in deze uitspraken op bezwaar dan ook geen grond om te oordelen dat de aanslag OZB-G eiseres 2 in 2009 ten onrechte is opgelegd. Het beroep, voor zover dit betrekking heeft op de aanslag OZB-G voor 2009, is dan ook ongegrond.
7. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres 2 gemaakte proceskosten voor de zaken over de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2010 en 2011. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1180,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor de reactie na heropening van het onderzoek, met een waarde per punt van € 472,- en zowel voor het gewicht van de zaken als het aantal van twee samenhangende zaken een wegingsfactor 1).
Ook dient verweerder het door eiseres 2 betaalde griffierecht voor twee zaken (2 x € 302,-) te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep van eiseres 1 tegen de bestreden uitspraak over de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2005 ongegrond;
- verklaart de beroepen van eiseres 2 tegen de bestreden uitspraken over de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2006, 2007, 2008 en 2009 ongegrond;
- verklaart het beroep van eiseres 2 tegen de bestreden uitspraken over de aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2009 voor het gebruik van het perceel ongegrond;
- verklaart de beroepen van eiseres 2 tegen de bestreden uitspraken over de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2010 en 2011 gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken van 3 oktober 2011 over de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2010 en 2011;
- stelt de WOZ-waarde van het perceel van eiseres 2 voor het belastingjaar 2010 vast op € 6.750.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van het perceel van eiseres 2 voor het belastingjaar 2011 vast op € 6.000.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 604,- aan eiseres 2 te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1180,-, te betalen aan eiseres 2.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. de Feijter, voorzitter, mr. M. Kraefft en mr. W.A. Swildens, leden, in aanwezigheid van mr. M. Dittmer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2013.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.