Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
AFDELING PRIVAATRECHT TEAMS KANTON
Kenmerk : CV 12-19308
Datum : 14 maart 2013
113
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
de besloten vennootschap VERWELIUS VAST GOED III BV
gevestigd en kantoorhoudende te Huizen
eiseres
gemachtigde: mr. E. de Meijer
t e g e n:
1. gedaagde A
en
2. gedaagde B
beiden wonende te [--]
gedaagden
gemachtigde: mr. D. de Vries
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
-de dagvaarding van 8 juni 2012 inhoudende de vordering van eiseres met producties;
-de conclusie van antwoord van gedaagden met bewijsstukken.
Vervolgens is bij tussenvonnis van 13 september 2012 bepaald dat een comparitie van partijen werd gelast. Deze is op 5 november 2012 gehouden. Partijen en hun gemachtigden zijn verschenen en hebben inlichtingen verschaft. Vervolgens zijn nog ingediend:
-de conclusie van repliek van eiseres met bewijsstukken;
-de conclusie van dupliek van gedaagden met bewijsstukken;
-de akte waarin eiseres reageert op die laatste bewijsstukken.
Daarna is vonnis bepaald.
Bij akte van 30 augustus 2012 heeft de gemachtigde van gedaagden verzocht om (rol-)voeging met samenhangende zaken. Naar aanleiding van dat - door eiseres onderschreven – verzoek worden de 5 hieronder beschreven procedures gevoegd behandeld:
CV 12-19269 Verwelius vs. [naam]
CV 12-19270 Verwelius vs. [naam]
CV 12-19271 Verwelius vs. [naam]
CV 12-19274 Verwelius vs. [naam]
CV 12-19308 Verwelius vs. [naam]
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.Eiseres verhuurt sedert 15 november 1994 aan gedaagden de woning aan de [adres gehuurde] nader te noemen: het gehuurde.
1.2.Volgens de schriftelijke huurovereenkomst d.d. 12/19 oktober 1994 bedroeg de aanvangshuurprijs f. 972,00 per maand exclusief bijkomende kosten.
1.3.Op de huurovereenkomst is ingevolge art. 7:247 BW Pro het geliberaliseerde huurprijsregime van toepassing.
1.4.Art. 5.2 van de huurovereenkomst luidt:
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval:
- wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 1995 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde onder 19.1 van de algemene bepalingen;
- is zowel huurder als verhuurder bevoegd om telkenmale na een periode van tenminste 4 huurjaren, waarbinnen zich geen andere huurprijsaanpassingen hebben voorgedaan dan die omschreven onder 19.1 van de algemene bepalingen, herziening van de huurprijs te verlangen door middel van aanpassingen van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs, zulks met inachtneming van het gestelde onder 19.2 van de algemene bepalingen.
1.5.Art. 19.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst luidt;
- de jaarlijkse wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie;
Art. 19.2 luidt:
- indien een partij op grond van 5.2 van de huurovereenkomst de bevoegdheid heeft om aanpassing van de huurprijs te verlangen in verband met de ontwikkelingen in de markt, stelt hij de andere partij daarvan schriftelijk in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving als boven bedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtname van het daaromtrent bepaalde in de wet en de huurovereenkomst.
1.6.Eiseres heeft laatstelijk per 1 juli 1999 een huurprijsverhoging conform het tweede liggende streepje van art. 5.2 toegepast.
1.7.Eiseres heeft per 1 juli 2010 een indexering van de huurprijs conform het eerste liggende streepje van de bepaling toegepast, resulterend in een bedrag van € 797,13 per maand. Per 1 juli 2011 heeft zij geen indexering voorgesteld. Bij brief van 19 april 2012 aan gedaagden heeft zij een huurprijsverhoging op basis van art. 19.2 van de algemene bepalingen voorgesteld van 4,4% per 1 juli 2012, gebaseerd op een indexering over 2 jaar en resulterend in een bedrag van € 833,20 per maand.
1.8.Bij brieven van 27 en 29 april 2011 heeft eiseres aan gedaagden een voorstel tot verhoging van de huurprijs tot € 1.050,00 per maand per 1 november 2011 gedaan.
1.9.Gedaagden hebben het in r.o. 1.8 genoemde voorstel niet aanvaard. In correspondentie nadien hebben zij aan eiseres een voorstel tot huurprijsverhoging tot € 829,00 per maand gedaan, dat eiseres niet heeft aanvaard.
1.10.Eiseres heeft bij brieven van 27 februari 2012 aan gedaagden de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2012 op de grond dat gedaagden een redelijk aanbod tot herziening van de huurprijs hadden afgewezen. Gedaagden hebben niet met de opzegging ingestemd.
Vordering
2.Eiseres vordert, zakelijk weergegeven, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming en veroordeling van gedaagden om het gehuurde te ontruimen, kosten rechtens.
3.Eiseres stelt ter onderbouwing van de vorderingen, kort samengevat, het gehuurde sedert 15 november 1994 aan gedaagden te verhuren. De indexering van art. 5.2 van de huurovereenkomst is jaarlijks toegepast. Aanpassing van de huur aan de markthuur is na 1 juli 1999 achterwege gebleven. Eiseres stelt dat de geldende huurprijs niet meer in overeenstemming is met de markthuurprijs. Zij heeft daarom het in r.o. 1.8 genoemde verhogingsvoorstel gedaan, dat gedaagden niet hebben aanvaard. Nu geen overeenstemming over de verhoging van de huurprijs werd bereikt, heeft eiseres de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2012. Die opzegging is later ingetrokken en vervangen door de in r.o. 1.10 genoemde.
4.Eiseres stelt een redelijk voorstel in de zin van art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro te hebben gedaan. De redelijkheid is onderbouwd in de rapportage d.d. 25 mei 2011 van Brockhoff Makelaars, met een onderzoek naar sinds 1 november 2010 overeengekomen huren voor vergelijkbare eengezinswoningen in Westwijk. Op basis van die gegevens waardeerde Brockhoff de huurprijzen van de hier in het geding zijnde woningen op € 1.050,00 tot € 1.175,00 per maand. Bij brief van 17 november 2011 heeft Brockhoff zijn waardering nader onderbouwd, naar aanleiding van commentaar van de kant van de huurders. Volgens eiseres zijn na de rapportages van Brockhoff nog kleinere woningen in Westwijk verhuurd tegen huurprijzen van € 1.050,00 en € 1.350,00 per maand. Bij toepassing van het woningwaarderingstelsel zou het gehuurde 225 punten scoren met een maximaal redelijke huurprijs van € 1.072,16. Overeenkomstig de voorstellen in het Regeerakkoord van het kabinet-Rutte II zouden nieuwe huren nog hoger uitvallen. Voorts heeft Millenaar Makelaardij op haar verzoek de rapportage d.d. 15 oktober 2012 opgesteld, betrekking hebbend op de 5 in het geding zijnde woningen. Volgens Millenaar zijn de voorgestelde huurprijzen marktconform.
5.Eiseres acht de door gedaagden genoemde referentiewoningen niet relevant. Het betreft verouderde woningen op een slechte locatie. Sommige zijn verhuurd door een corporatie, die niet naar een markthuurprijs streeft. Andere waren gebonden aan beperkende bedingen bij de bouw. De op die gegevens gebaseerde, in r.o. 1.9 genoemde, verhoging heeft eiseres daarom niet aanvaard.
6.Eiseres definieert als markthuurprijs de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden voor en na de huurprijsherzieningsdatum. Bij de vergelijkbaarheid dienen omstandigheden als onderhoud, voorzieningen en woonoppervlakte te worden betrokken. De fysieke vergelijkbaarheid acht eiseres belangrijker dan de nominale afstand. De aanwezigheid van inbouwapparatuur heeft slechts een marginale rol. De referentieperiode kan in redelijkheid worden verruimd, afhankelijk van de zoekresultaten.
7.Eiseres wijst er op ook een voorstel tot “huuringroei” te hebben gedaan, waarin rekening is gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de huurders. De huurverhoging zou stapsgewijs in een periode van 2 jaar worden verhoogd.
8.Eiseres betwist voorts dat zij de in het geding zijnde huurwoningen niet goed onderhoudt. Klachten heeft zij nooit ontvangen. Tenslotte weerspreekt zij het beroep van gedaagden op het gestelde in art. 7:251 BW Pro. Haar aanvankelijke voorstel tot huurprijsverhoging per 1 november 2011 hebben gedaagden niet aanvaard. Vervolgens heeft zij, in overeenstemming met art. 7:251 BW Pro een indexering per 1 juli 2012 toegepast, gebaseerd op de prijsontwikkelingen in de voorgaande periode.
Verweer
9.Gedaagden verweren zich tegen deze vorderingen. Kort samengevat betwisten zij primair dat de huurvoorwaarden de voorgestelde huurprijswijziging toelaten. Per 1 juli 2009 is een huurprijsverhoging doorgevoerd van 2,5%, terwijl het in art. 19.1 genoemde indexcijfer 1,2% bedroeg. Dat betrof dan ook een aanpassing aan de markthuren en de volgende vijfjaarlijkse aanpassing kan pas per 1 juli 2014 plaatsvinden. Bovendien verbiedt art. 7:251 BW Pro twee huurprijswijzigingen binnen een periode van 12 maanden. Het in r.o. 1.7 genoemde voorstel bij brief van 19 april 2012 zou betrekking moeten hebben op de verhogingen per 1 juli 2012 en 1 juli 2013. Het voorstel tot marktaanpassing per 1 november 2011 resulteert dan in twee verhogingen in één jaar.
10.Gedaagden betwisten subsidiair dat het voorstel van eiseres inhoudelijk redelijk is. De voorgestelde huurprijzen resulteren in verhogingen van 31 tot 34%. In de eerste plaats is het voorstel in hoofdzaak gebaseerd op vergelijkingsobjecten uit het eigen bestand van de verhuurder. Het komt niet voort uit onafhankelijk onderzoek, nu het is uitgevoerd door de eigen beheerder van eiseres. In de tweede plaats is het voorstel gebaseerd op onjuiste gegevens. De vergelijking met de referentiewoningen gaat mank omdat eiseres een verkeerde norm voor de omvang van het gehuurde hanteert, te weten woonoppervlakte in plaats van de gangbare gebruiksoppervlakte GO cf. NEN2580. Ook zijn referentiewoningen jonger (uit 2008/2009) en beter geïsoleerd dan de in het geding zijnde woningen (uit 1993) waaraan geen groot onderhoud meer is uitgevoerd. Voorts zijn referentiewoningen bij de verhuur van stoffering, vloerbedekking en een moderne keuken met inbouwapparatuur voorzien.
11.Gedaagden verwijzen naar het in hun opdracht opgestelde rapport d.d. 26 januari 2012 van Fris Vastgoed management. Zij zetten verder uiteen dat de Nederlandse woningmarkt in drie verschillende segmenten is verdeeld (sociaal, geliberaliseerd en kortlopende contracten zoals bij verhuur aan expats of in het kader van de Leegstandwet). Voor vergelijkbare woningen kunnen daarom verschillende huurprijzen gelden. Eiseres heeft daarmee geen rekening gehouden. Evenmin heeft eiseres zich gehouden aan de art. 5 en Pro 19 van de huurovereenkomst c.q. de algemene bepalingen, waarin is bepaald dat de huurprijs aangepast kan worden aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs, hetgeen geen statisch maar een dynamisch gegeven is. Gedaagden bepleiten om aansluiting te zoeken bij de systematiek van art. 7:303 BW Pro. Zij betwisten dat het woningwaarderingstelsel van toepassing is. Als dat wel zou gelden, hanteert eiseres een onjuiste berekening. Zij wijzen er voorts op dat de prijzen van koopwoningen zijn gedaald, hetgeen invloed heeft op de huurprijzen.
12.Meer subsidiair, indien wordt geoordeeld dat eiseres een redelijk voorstel heeft gedaan, bepleiten gedaagden dat alle omstandigheden van het geval meegewogen dienen te worden. Daartoe behoort dat eiseres geen serieuze poging heeft ondernomen om in minnelijk overleg tot een oplossing te komen. Voorts betekent de voorgestelde verhoging, gelet op hun leeftijd en inkomenssituatie, een sterke lastenverzwaring, die bovendien vijfjaarlijks kan terugkomen.
13.Nog meer meer subsidiair voeren gedaagden aan dat het vonnis op de voet van art. 7:272 BW Pro niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard kan worden. Uiterst subsidiair verzoeken zij om de toepassing van een terme de grace van een maand.
Beoordeling
14.De primaire verweren worden niet gevolgd. Als het indexcijfer per 1 juli 2009 1,3% bedroeg in plaats van de door eiseres berekende 2,5%, vloeit uit dat enkele feit niet voort dat eiseres daarmee een aanpassing aan de markthuren heeft bedoeld. Niet is gebleken dat zij destijds een verhoging volgens de systematiek van art. 5.2, tweede liggende streepje jo. art. 19.2 van de algemene bepalingen in plaats van de gebruikelijke jaarlijkse indexering voor ogen had en gedaagden hebben ook niet aangevoerd die verhoging destijds als een markthuurverhoging te hebben opgevat. Bovendien hebben gedaagden niet aangevoerd dat de markthuur destijds 2,5% boven de toen geldende huurprijs lag.
15.Het beroep op art. 7:251 BW Pro slaagt thans evenmin. Per 1 juli 2010 is een indexering toegepast. Eiseres heeft indexering per 1 juli 2011 achterwege gelaten. Bij brief van 19 april 2012 heeft zij een indexering van 4,4% per 1 juli 2012 toegepast, die zij – kennelijk – baseerde op de algemene prijsontwikkeling over de voorafgaande 2 jaar. Qua prijsniveau heeft zij aldus de per 1 juli 2011 overgeslagen verhoging ingehaald, maar dat die inhaal haar contractueel is verboden is niet gesteld. Aan gedaagden kan worden toegegeven dat de verhoging per 1 juli 2012 én een mogelijke terme de grace volgens art. 7:274 lid 6 BW Pro om de verhoging per 1 november 2011 alsnog te aanvaarden feitelijk tot twee verhogingen binnen twaalf maanden kunnen leiden. Dat de wetgever een dergelijke bijzondere samenloop door middel van art. 7:251 BW Pro heeft willen tegengaan, kan echter niet uit de wetsgeschiedenis en uit de literatuur worden opgemaakt. Aanvaarding van dat standpunt zou er bovendien toe kunnen leiden dat een markthuurverhoging niet mogelijk zou zijn of alleen samenvallend met een jaarlijkse indexering. Art. 7:251 BW Pro is in ieder geval niet van toepassing op een verhoging per 1 november 2011, die immers langer dan 12 maanden na die per 1 juli 2010 zou vallen. Denkbaar is dat de verhoging per 1 juli 2012 in strijd komt met art. 7:251 BW Pro, maar daarover hoeft nu niet te worden beslist.
16.Over het subsidiaire verweer wordt als volgt geoordeeld. Volgens art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro dient te worden beoordeeld of eiseres aan gedaagden een redelijk aanbod heeft gedaan. De wetgever heeft die open norm niet verder ingevuld. De vraag naar de redelijkheid kent in essentie 2 elementen: de eerste is welke maatstaf gehanteerd moet worden, de tweede is welke vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen moeten worden.
17.Het woningwaarderingstelsel is niet van toepassing op de onderhavige huurwoningen en kent een specifieke grondslag. Voor de waardering van het aanbod van eiseres is het daarom niet relevant, ook niet in vergelijkende zin. De – in februari 2013 weer gewijzigde – plannen van het kabinet Rutte II zijn geen wet en spelen daarom evenmin een rol.
18.Voor de uitleg van de norm wordt wel het begrip “markthuur” of “vergelijkbare huren in de nabijheid” gehanteerd. Het eerste begrip komt niet in de wet voor en wordt in de praktijk op uiteenlopende wijze uitgelegd. Element daarvan is onder meer welke periode in de beoordeling wordt betrokken. Het aanbod is aan een tijdstip gebonden en dat dwingt tot een zo precies mogelijke vergelijking van destijds overeengekomen huurprijzen. Dat kan echter tot uitvoeringsproblemen leiden. Een langere vergelijkingsperiode kan meer vergelijkingsobjecten opleveren en kan een dempend effect hebben. De wetgever heeft echter niet voor een met art. 7:303 BW Pro overeenkomende systematiek gekozen, met een lange referentieperiode. Gelet op deze overwegingen wordt de door eiseres aan de vonnissen van 7 juli 2010 en 10 augustus 2011 van ktr. Haarlem (WR 2012,108) ontleende definitie gevolgd, zoals in r.o. 19 nader uitgewerkt.
19.Beide partijen hebben rapporten van makelaars in het geding gebracht, die niet met elkaar in overeenstemming zijn. Ook hebben partijen zelf vergelijkingsobjecten genoemd. Over het geschil kan niet zonder advisering door een deskundige worden beslist. De deskundige wordt verzocht te onderzoeken of de voorgestelde huurprijs vergelijkbaar is met die van vrijgekomen woningen in de nabijheid, die opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden voor en na de huurprijsherzieningsdatum van 1 november 2011. Bij zijn onderzoek dienen omstandigheden als onderhoud, voorzieningen en woonoppervlakte te worden betrokken. De omstandigheid dat vergelijkingsobjecten door of namens eiseres worden verhuurd, sluit hun bruikbaarheid niet uit. Wel wordt de deskundige verzocht ook andere objecten in zijn onderzoek te betrekken. Ook huurwoningen met een hoger uitrustingsniveau, een andere oppervlakte en een ander huurregime zijn niet van vergelijking uitgesloten. De deskundige dient de verschillen met de in het geding zijnde huurobjecten te beschrijven en te motiveren welke invloed die hebben op zijn advies. Voorts dient hij te motiveren welke referentieperiode hij – in het kader van de vergelijking – relevant acht. Voor de hand ligt dat de deskundige zich ten aanzien van de omvang van zijn onderzoeksgebied beperkt tot Amstelveen. Hij dient te motiveren welke wijken en/of locaties hij relevant voor de vergelijking acht.
20.De kantonrechter zal als deskundige benoemen de heer [naam], zoals tijdens de comparitie besproken en overeenkomstig de latere uitlatingen van partijen. De deskundige wordt verzocht de voormelde vragen te beantwoorden, voor zover hem dat mogelijk is. Voorts is de deskundige vrij in het maken van opmerkingen en het geven van toelichtingen die voor de beslissing van de zaak van invloed kunnen zijn.
21.De deskundige wordt verzocht een concept van zijn eindrapportage aan partijen voor te leggen en hen in staat te stellen vragen en opmerkingen te formuleren. De deskundige dient die vragen en opmerkingen en zijn antwoorden in zijn eindrapportage te verwerken, voor zover hij die relevant acht.
22.Op grond van het bepaalde in artikel 195 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zal iedere partij in afwachting van de eindbeslissing een voorschot ter zake van de kosten van de deskundige ter griffie dienen te deponeren. Dit voorschot zal worden vastgesteld op het overeenkomstig de mondelinge opgave van de deskundige genoemde bedrag van € 3.450,00 exclusief BTW is € 4.174,50 inclusief BTW, voorlopig uitgaande van 23 uur werk ad € 150,00 per uur exclusief BTW. Dit voorschot wordt door ieder van partijen voor de helft gedragen, derhalve voor € 2.087,25 inclusief BTW
23.De termijn voor de voldoening van het voorschot worden gesteld op vier weken. Als het voorschot niet binnen de gestelde termijn is betaald, kan de kantonrechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.
24.De deskundige dient niet met het onderzoek te beginnen voordat de griffier schriftelijk aan de deskundige heeft laten weten dat het voorschot ter griffie is ontvangen en het onderzoek kan beginnen.
25.Partijen zijn verplicht mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. Wordt aan deze verplichting niet voldaan, dan kan de kantonrechter daaruit ook de gevolgtrekkingen maken die hij geraden acht.
26.De deskundige wordt in de 5 samenhangende zaken benoemd. Het voorschot wordt om praktische redenen alleen in de procedure met kenmerk CV 12-19308 opgenomen, maar heeft betrekking op de kosten van het gehele onderzoek.
27.Over de meer subsidiaire verweren wordt in een later stadium geoordeeld. Daartoe behoort ook het in r.o. 12 beschreven beroep op de persoonlijke omstandigheden van gedaagden en het gewicht van een eventuele huurprijsverhoging. Het voorstel dient in eerste instantie aan objectieve factoren als de in r.o. 19 genoemde te worden getoetst.
28.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
I.gelast een deskundigenbericht;
II.benoemt tot deskundige:
[naam en gegevens deskundige]
III.stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op een bedrag van
€ 4.174,50 inclusief BTW;
IV.draagt ieder der partijen op € [bedrag] vóór 9 april 2013 te storten op
rekeningnummer [..] onder vermelding van het zaak- en rolnummer 1358547, CV12-19308;
V.Amsterdam onder vermelding van het zaak- en rolnummer 1358547, CV12-19308;
VI.verwijst de zaak naar de rolzitting van 11 april 2013 ter vaststelling of
het voorschot is ontvangen;
VII.bepaalt dat bij gebreke van deponering van het voorschot binnen de gestelde termijn de kantonrechter daaraan de gevolgen zal verbinden die hij geraden acht;
VIII.bepaalt dat de griffier indien het voorschot tijdig ter griffie is ontvangen mededeling aan de deskundige doet dat met het onderzoek kan worden aangevangen en dat het schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud binnen twee maanden nadien ter griffie dient te worden ingeleverd onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;
IX.draagt de deskundige op dat deze het onderzoek dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn;
X.houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 maart 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter