Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Zaaknummer en rolnummer: 1340914 \ HA EXPL 12-139
Uitspraak: 27 februari 2013
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
[A],
wonende te --,
eiseres,
gemachtigde mr. D.D.M. Rinkel,
t e g e n
[B] Vastgoed B.V.,
gevestigd te Laren,
gedaagde,
gemachtigde mr. G.M. Kerpestein.
Partijen zullen hierna [A] en [B] Vastgoed B.V. worden genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 29 maart 2012 inhoudende de vordering van [A], met de producties 1 tot en met 12,
- de conclusie van antwoord van [B] Vastgoed B.V.
Ingevolge het tussenvonnis van 25 april 2012 is op 13 september 2013 een bijeenkomst van partijen gepland geweest. Het proces-verbaal hiervan bevindt zich bij de stukken.
De volgende stukken zijn vervolgens nog ingediend:
- de akte na comparitie van [A],
- de antwoordakte na comparitie van [B] Vastgoed B.V.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Feiten en omstandigheden
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1. Begin 2009 is [A] in contact gekomen met de heer [B] (indirect) bestuurder van [B] Vastgoed B.V. (hierna [B]), destijds handelaar in onroerende zaken en tevens aannemer. Medio mei 2009 benaderde [B] [A] met de mededeling dat hij een appartementsrecht in de verkoop kreeg. Op 25 mei 2009 heeft [A] met [B] het desbetreffende appartement aan de [adres] te Amsterdam (hierna het appartement) bezichtigd. Bij de bezichtiging zijn [A] en [B] binnengelaten door de toenmalige huurder, de heer [C] (hierna [C]).
1.2. Op 9 juli 2009 is tussen [A] en [B] Vastgoed B.V. een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende het appartement.
Artikel 3 van Pro de overeenkomst luidt als volgt:
‘Mededelingsplicht
Artikel 3
Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.’
Artikel 6 van Pro de overeenkomst luidt voor zover van belang als volgt:
‘Verklaringen van koper
Artikel 6
Koper verklaart:
a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk:
de in deze koopovereenkomst vermelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na
onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor Pro hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden
kunnen zijn.
(…)
c. Hij is voornemens de gebruikseenheid te gebruiken voor bewoning.’
Artikel 16 van Pro de overeenkomst luidt als volgt:
‘Verdere bijzondere bepalingen
Artikel 16
Indien verkoper geen toestemming krijgt van de gemeente om de combinatie bedrijvigheid/woning om te zetten in volledige bewoning, behoudt verkoper zich het recht om de koop te ontbinden tot uiterlijk 18 september 2009.’
1.3. Op 3 november 2009 heeft de levering van het appartement plaatsgevonden.
1.4. [B] Vastgoed B.V. heeft in het kader van de verkoop van [A] een vergoeding ontvangen van € 7.500,00.
1.5. Daarnaast zijn [A] en [B], voordat de koopovereenkomst werd gesloten, overeengekomen dat [B] Vastgoed B.V. het appartement na levering compleet zou renoveren. [B] Vastgoed B.V. heeft aan [A] een offerte uitgebracht met betrekking tot de aankoop en verbouwing van het appartement. Hierin is opgenomen, voor zover van belang:
‘(…)
1 Aankoop appartement € 210.00 k.k.
2. Verbouwing totaal (zie omschrijving) € 47.500,00 (incl BTW)
Omschrijving:
1. Complete renovatie appartement
(…)
8. Totale kelderafwerking (…)’
[A] heeft uiteindelijk een bedrag van € 51.900,00 betaald voor de verbouwing.
1.6. In maart 2010 bleek dat de kelder niet droog werd opgeleverd. Op 23 maart 2010 hebben [B] en [A] ten aanzien van de kelder een nadere afspraak gemaakt. Deze afspraak luidt als volgt:
‘(…) Hierbij wordt overeengekomen dat de heer [B] binnen drie maanden na dagtekening vanaf heden 22 maart 2010 de kelder van de woning aan [adres] droog, goed en deugdelijk opgeleverd. De kosten hiervan zullen tot € 2500 gedragen worden door [B]. Indien de kosten € 2500 of meer zijn, hebben partijen het recht een onafhankelijke expert in te roepen. Indien de kosten hoger zijn dan verwijzen partijen terug naar de koopovereenkomst.(…)’
1.7. Op 15 juni 2011 heeft de advocaat van [A] [B] Vastgoed B.V. aansprakelijk gesteld voor de schade die [A] op dat moment reeds had geleden en nog zou lijden ten gevolge van vochtoverlast. In deze brief is onder meer het volgende geschreven:
‘(…) Op grond van het vorenstaande stel ik u namens cliënte aansprakelijk voor de schade welke cliënte reeds heeft geleden en nog zal lijden ten gevolge van vochtoverlast. Afgezien daarvan dient ook een adequate reparatie plaats te vinden van zowel de keldervloer als de kelderwanden. Cliënte stelt voor dat zij een deskundige partij zal verzoeken een rapportage te maken en dan zal voorleggen hoe en voor welke kosten een adequate oplossing kan worden getroffen. De kosten van de uit te voeren werkzaamheden zullen dan geheel voor uw rekening komen. Ik hoor graag of u bij bezichtiging door een deskundige aanwezig wilt zijn. Wanneer dat zo is, zal cliënte daar rekening mee houden. Wanneer ik niet binnen zeven dagen na dagtekening dezes van u verneem, ga ik er van uit dat u er geen prijs op stelt om bij een deskundige-opname aanwezig te zijn. (…)’
1.8. Op 18 juli 2011 heeft de advocaat van [A] [B] Vastgoed B.V. per aangetekende post onder meer het volgende geschreven:
‘(…) Op mijn e-mailbericht van 15 juni 2011 heeft u totaal niet gereageerd. (…) Zoals ik in mijn e-mailbericht van 15 juli 2011 al aan u meedeelde, heeft cliënte om een rapportage verzocht. (…) De kosten van de noodzakelijke werkzaamheden teneinde de kelder normaal bruikbaar te maken voeg ik hierbij. De voorlopige kostenraming komt uit op een bedrag van EUR 36.500,--. Ik bied u nog de mogelijkheid, tot zeven dagen na dagtekening dezes, om alsnog te reageren op mijn schrijven en alsnog aan te geven dat u bereid bent zelf adequaat voor de oplossing te zorgen. Bij gebreke daarvan zal cliënte opdracht geven aan Molsberger om de werkzaamheden uit te voeren. Alle kosten zullen integraal op u worden verhaald.(…)’
1.9. [C] heeft op 12 oktober 2011 ten aanzien van de vochtproblemen in de kelder het volgende verklaard, voor zover van belang:
‘Hierbij verklaar ik, de toenmalige huurder van het perceel [adres], tijdens bezichtigingen van het pand in het voorjaar van 2009, zowel de verkopende makelaar, de heer [D], als de aspirant koper op de hoogte te hebben gebracht van de slechte staat van de vloerbalken en de vochtproblemen in de kelder. In de vloer van de kelder liep een scheur waardoor regelmatig grondwater opwelde, in de hoek van de kelder tegen de kruipruimte en tussenmuur met perceel no 17 zweette de muur regelmatig vocht door. (…)’
1.10. Ten aanzien van in opdracht van [B] Vastgoed B.V. door HAD vochtwering te Bodegraven verrichte werkzaamheden aan de kelder, heeft [E] van HAD vochtwering in zijn e-mail van 25 oktober 2011 aan [A] het volgende geschreven, voor zover van belang:
‘(…) Na aanleiding van mijn bezoek wil ik graag reageren en verklaren dat wij in juni 2010 op de [adres] in Amsterdam diverse injecteer werkzaamheden hebben verricht. Wij hebben ongeveer 1 m2 geïnjecteerd maar bleek na controle niet afdoende te zijn, ik heb dan ook destijds geadviseerd aan de [B] Vastgoed om de gehele vloer te behandelen omdat er meerdere lekkage plekken waren en de vloer op diverse plaatsen los zat van de bestaande oude gemetselde vloer. Dit zou in eerste instantie ook gebeuren maar heb tot op heden geen reactie meer gehad van [B] Vastgoed. Wij hebben destijds voor 500,- excl. BTW werkzaamheden uitgevoerd. (…)’
1.11. [A] heeft een offerte van All Supply B.V. overgelegd van 22 maart 2012. De offerte betreft de afdichting van de keldervloer voor een totaalbedrag van € 24.317,65 inclusief BTW.
2. Vordering en verweer
2.1. [A] vordert dat [B] Vastgoed B.V., bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zal worden veroordeeld tot betaling van:
- € 24.317,65 aan hoofdsom (inclusief btw);
- wettelijke rente over € 24.317,65 vanaf 29 maart 2012;
- de proceskosten.
2.2. [A] stelt - kort gezegd - dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat de keldervloer gebrekkig is. De kelder is vochtig en er welt regelmatig grondwater op door een scheur in de vloer. Dit gebrek was al tijdens de verkoop aanwezig, waardoor het appartement niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig zijn. [B] Vastgoed B.V. heeft [A] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet op dit gebrek gewezen en heeft derhalve niet aan zijn mededelingsplicht voldaan. [B] Vastgoed B.V. had een verdergaande mededelingsplicht dan gebruikelijk, aangezien zij naast de verkoper, tevens de aannemer was die het appartement zou gaan renoveren. Om het vochtprobleem op te lossen diende de keldervloer afgedicht te worden. [B] Vastgoed B.V. dient de door [A] gemaakte herstelkosten te vergoeden.
2.3. [B] Vastgoed B.V. voert verweer.
2.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan.
3. Beoordeling
Gebrek
3.1. [B] Vastgoed B.V. betwist dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst reeds sprake was van een vochtprobleem. [A] stelt bij de bezichtiging van het appartement, in mei 2009, een paar kleine vochtvlekjes in de kelder te hebben waargenomen. Haar stelling over de staat van de kelder vindt steun in de verklaring van [C] dat in de vloer van de kelder een scheur liep waardoor regelmatig grondwater opwelde en dat de muur in een hoek van de kelder regelmatig vocht doorzweette (zie onder 1.9). Daarnaast heeft HAD vochtwering in juni 2010 geconstateerd dat er in de kelder meerdere lekkageplekken waren en dat de vloer op diverse plaatsen loszat van de bestaande oude gemetselde vloer (zie onder 1.10). Ook dit biedt steun aan de stelling van [A], nu deze constatering slechts zeven maanden na de levering is gedaan en deze correspondeert met hetgeen [A] heeft gesteld en [C] heeft verklaard. Hiertegenover heeft [B] Vastgoed B.V. geen voor bewijs vatbare concrete feiten en omstandigheden gesteld die zijn stelling kunnen ondersteunen. Daarom wordt hierna als vaststaand aangenomen dat de kelder bij de totstandkoming van de koopovereenkomst al een vochtprobleem had.
Tekortkoming
3.2. Door dit gebrek beantwoordt het appartement niet aan de overeenkomst en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst. Hiertoe wordt het volgende overwogen. Op grond van artikel 7:17 lid Pro 2, eerste volzin, Burgerlijk Wetboek (BW) beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien deze niet de eigenschappen bezit die de koper mag verwachten op grond van de overeenkomst en hetgeen partijen daaromtrent over en weer hebben verklaard en redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden. Vaststaat dat [A] het appartement wenste te gebruiken als woning, bestemd voor ‘volledige bewoning’ (artikelen 6 en 16 van de koopovereenkomst). De kelder vormt een substantieel onderdeel van het verkochte. [B] Vastgoed B.V. was ermee bekend dat [A] de kelder wenste te gebruiken om er een wasmachine, wasdroger en bed in te zetten (conclusie van antwoord onder 19). Tegen deze achtergrond is onvoldoende dat de kelder, zoals [B] Vastgoed B.V. aanvoert, bruikbaar was. De kelder had geschikt behoren te zijn voor het door [A] beoogde gebruik. Dat is niet het geval en daarmee staat de tekortkoming vast.
3.3. [B] Vastgoed B.V. voert aan dat [A] zich niet erop kan beroepen dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat haar dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend behoorde te zijn. Zij heeft vochtvlekjes gezien en is feitelijk in staat geweest de woning op bouwtechnische kenmerken en risico’s te controleren en nader te onderzoeken, maar heeft dat nagelaten, aldus [B] Vastgoed B.V. Dat [A] bij de bezichtiging van het appartement in mei 2009, voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst, een paar kleine vochtvlekjes in de kelder stelt te hebben waargenomen, is in dit geval evenwel niet doorslaggevend. Er dient te worden achtgeslagen op alle omstandigheden van het geval. In dit geval heeft [B] Vastgoed B.V. aan [A] een appartement verkocht, wetende hoe zij dat wenste te gebruiken en daarvoor een vergoeding ontvangen van € 7.500,00. Daaraan voorafgaand heeft [B] Vastgoed B.V., als aannemer, een offerte uitgebracht voor de volledige renovatie van het appartement, inclusief ‘totale kelderafwerking’ (zie onder 1.5). Het had op de weg van [B] Vastgoed B.V. gelegen om [A] erover in te lichten dat een ‘totale kelderafwerking’, waaronder in dit verband mede moet worden verstaan een ‘droge kelderafwerking’ gelet op de toestand van de kelder niet, althans niet tegen de geoffreerde aanneemsom kon worden gerealiseerd. Nu die mededeling achterwege is gebleven, mocht [A] erop vertrouwen dat zij - ondanks de geconstateerde vochtvlekjes - na de aankoop en verbouwing een droge kelder zou verkrijgen zonder aanvullende kosten te hoeven maken. Dat partijen een droge kelder voor ogen hadden, volgt ook uit de nadere overeenkomst die op 23 maart 2010 is gesloten, waarin de woorden ‘droog, goed en deugdelijk opgeleverd’ uitdrukkelijk zijn vermeld (zie onder 1.6). Naar de geldende verkeersopvattingen kon in deze situatie geen nader onderzoek van [A] worden verlangd en kan in het midden blijven of [A] voorafgaande aan de koop werd bijgestaan door een makelaar dan wel binnenhuisarchitect zoals [B] Vastgoed B.V. aanvoert, maar [A] betwist. [B] Vastgoed B.V. heeft bovendien nagelaten voor bewijs vatbare concrete feiten en omstandigheden te stellen die erop wijzen dat [A] ermee bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn dat de vochtproblematiek veel ernstiger was dan op het oog waarneembaar. Dat betekent dat noch het bepaalde in de artikelen 3 en 6 van de koopovereenkomst (zie onder 1.2), noch het bepaalde in artikel 7:17 lid 5 BW Pro aan toewijzing van het gevorderde in de weg staat. Bij deze stand van zaken faalt ook het beroep van [B] Vastgoed B.V. op artikel 6:101 BW Pro.
Toerekenbaarheid
3.4. [B] Vastgoed B.V. heeft aangevoerd dat de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend (artikel 6:75 BW Pro). Dit verweer faalt. De stelling dat zij niet op de hoogte was van het vochtprobleem, en zij daarover dus ook geen mededelingen kon doen, omdat sprake was van een zogenaamde ABC-transactie en in de koopovereenkomst ook is vermeld dat zij de woning als belegging heeft gekocht, baat haar niet, nu de tekortkoming onder deze omstandigheden krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komt. Zij heeft bovendien de vruchten van deze ABC-transactie geplukt.
Klachtplicht
3.5. [B] Vastgoed B.V. voert verder aan dat [A] er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat zij [B] Vastgoed B.V. daarvan niet binnen bekwame tijd in kennis heeft gesteld. Door pas bij brief van 15 juni 2011 over het gebrek te klagen, ruim anderhalf jaar na de levering, heeft [A] niet binnen bekwame tijd geklaagd, aldus [B] Vastgoed B.V. Dit beroep op artikel 7:23 BW Pro faalt. Toen [A] had ontdekt dat de kelder wellicht niet droog kon worden opgeleverd, heeft zij daarover met [B], de (indirect) bestuurder van [B] Vastgoed B.V., een nadere afspraak gemaakt (zie onder 1.6), waaruit volgt dat [A] niet met dat gebrek akkoord ging. Daarmee heeft [A] aan haar klachtplicht voldaan.
Nadere overeenkomst
3.6. Het voorgaande betekent dat [B] Vastgoed B.V. aansprakelijk is voor de (volledige) schade van [A]. Deze aansprakelijkheid vloeit voort uit de koopovereenkomst. De nadere afspraak van 23 maart 2010 (zie onder 1.6) staat daaraan niet in de weg, zodat het beroep van [B] Vastgoed B.V. op die nadere afspraak ter afwering van de vordering faalt.
Schade
3.7. [B] Vastgoed B.V. betwist de juistheid van de door [A] gevorderde kosten ‘bij gebrek aan wetenschap’. Zij voert aan dat de kosten buiten proportioneel hoog zijn en onderbouwt dat door te stellen dat All Supply B.V. geen gecertificeerd aannemersbedrijf is en niet is aangesloten bij de brancheorganisatie, terwijl volgens haar uit de offerte blijkt dat [A] een compleet nieuwe kelderbak wenst en dat niet louter sprake zal zijn van herstel van een scheur. Hieromtrent wordt als volgt geoordeeld. De werkzaamheden ten behoeve van het herstel van de kelder, die in de offerte worden genoemd, hebben alle betrekking op de vloer van de kelder. Zonder toelichting, die ontbreekt, volgt uit deze offerte niet dat er een compleet nieuwe kelderbak zal ontstaan of dat de werkzaamheden anderszins verder gaan dan is vereist, dan wel dat de kostenraming onvakkundig is. Van [B] Vastgoed B.V., die van de situatie ter plaatse op de hoogte is, had mogen worden verwacht dat zij haar stellingen nader zou toelichten. Nu die toelichting ontbreekt, moet haar verweer als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd. Bovendien heeft de advocaat van [A] bij brief van 15 juni 2011 [B] Vastgoed B.V. ervan in kennis gesteld dat [A] een deskundige zou inschakelen om een rapportage te maken en dat zij de deskundige zou vragen hoe en voor welke kosten een adequate oplossing zou kunnen worden getroffen. Aan [B] Vastgoed B.V. is de gelegenheid geboden bij de bezichtiging aanwezig te zijn (zie onder 1.7). [B] Vastgoed B.V. heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Tegen voormelde achtergrond ziet de kantonrechter geen aanleiding een deskundigenonderzoek te gelasten. Voor toewijzing van de gevorderde schadevergoeding is verder niet doorslaggevend of de kosten al zijn gemaakt omdat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is (artikel 6:97 BW Pro). Bij gebreke van een verder aanknopingspunt wordt in dit geval aangesloten bij de offerte.
Nieuw voor oud
3.8. Dan is nog de vraag aan de orde of bij het bepalen van de schadevergoeding een verrekening van voordeel overeenkomstig artikel 6:100 BW Pro (door partijen ook aftrek nieuw voor oud genoemd) moet plaatsvinden. [B] Vastgoed B.V. vordert een aftrek van 85% van het gevorderde bedrag. In dit kader is het volgende van belang. [A] heeft het appartement gekocht voor een bedrag van € 210.000,00 kosten koper en mocht verwachten dat zij na uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden door [B] Vastgoed B.V. zou beschikken over een ‘compleet gerenoveerd appartement’ waarvan de kelder geschikt was voor het door haar gewenste gebruik. [B] Vastgoed B.V. heeft niet geconcretiseerd in hoeverre het appartement door het herstel van de kelder overeenkomstig de werkzaamheden op de offerte van All Supply B.V. meer waard zal worden in het economisch verkeer ten opzichte van de waarde van het appartement na de verbouwing door [B] Vastgoed B.V. Waar [B] Vastgoed B.V. heeft nagelaten haar stellingen nader toe te lichten en geen voor bewijs vatbare concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die haar beroep op artikel 6:100 BW Pro kunnen staven, wordt aan een aftrek nieuw voor oud niet toegekomen.
Slotsom
3.9. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [B] Vastgoed B.V. aan [A] dient te vergoeden een bedrag van in hoofdsom € 24.317,65 inclusief btw.
3.10. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de hoofdsom is - als niet betwist - toewijsbaar vanaf 29 maart 2012.
3.11. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [B] Vastgoed B.V. als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [A] op de wijze als in het dictum vermeld.
4. BESLISSING
De kantonrechter:
I. veroordeelt [B] Vastgoed B.V. tot betaling aan [A] van:
€ 24.317,65 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 maart 2012 tot aan de voldoening,
II. veroordeelt [B] Vastgoed B.V. in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op
griffierecht € 437,00
explootkosten € 103,73
salaris gemachtigde € 1.000,00 (€ 400 x 2,5)
______
totaal € 1.540,73
inclusief eventueel verschuldigde btw;
III. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. M.M. Korsten-Krijnen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 februari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
?