Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Rolnummer: 1382729 CV EXPL 12-29845
Vonnis van: 9 april 2013
F.no.: 590
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiseres sub 1]
wonende te [--]
eiseres sub 1
2. [eiseres sub 2]
wonende te [--]
eiser sub 2
nader te noemen eisers
[eiseres sub 1] en [eiser sub 2] worden hierna samen [eisers] genoemd
gemachtigde: mr. A. van Dorsten
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [--]
gedaagde
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. J. Wolfrat (Wijksteunpunt Wonen Centrum)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 17 september 2012 inhoudende de vordering van [eisers] met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties.
Daarna is bij tussenvonnis 18 december 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 28 februari 2013 plaatsgevonden. Verschenen is mevrouw [naam]) namens [eisers] met haar gemachtigde en [gedaagde] met haar gemachtigde. Voorafgaand aan de zitting zijn zijdens [eisers] nog producties toegezonden. Met instemming van partijen zijn deze aan de processtukken toegevoegd.
Ter zitting heeft de kantonrechter voorgesteld de woning te gaan bekijken. Met instemming van [gedaagde] is de zitting voortgezet in de door [gedaagde] gehuurde woning. Van de zitting en de opneming ter plaatse bevinden zich aantekeningen in het dossier.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. De kantonrechter die de zitting, alsmede de opneming ter plaatse heeft gedaan is niet in staat dit eindvonnis te wijzen. Ondergetekende heeft de zaak van haar overgenomen.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.[eisers] zijn sinds 1998 eigenaar van de woonruimte aan de [adres]. Zij verhuren de woning aan [gedaagde], krachtens een mondelinge huurovereenkomst, laatstelijk tegen een bedrag van € 214,57 per maand.
1.2.Tussen partijen is geen schriftelijke huurovereenkomst gesloten.
1.3.In de notulen van de Vereniging van Eigenaars [adres] te [--] d.d. 8 maart 2010 staat vermeld: “Eigenaren de heer [naam]en mevrouw [naam](11-1) en de heer [naam] (11-III) geven aan dat er veel wisseling is van huurders in de woning van eigenaar [naam](11-II) en dat de officiële huurder hier waarschijnlijk niet meer woonachtig is. Soms is de officiële huurder zelfs voor langere periode niet gesignaleerd waarschijnlijk door verblijf elders. Ook wordt er geluidsoverlast veroorzaakt door de aanwezige bewoners van II hoog. De eigenaren vragen zich af of eigenaar [naam]hiervan op de hoogte is. BVB (kantonrechter: Boersma Vastgoed Beheer) zal de eigenaar [naam] informeren.”.
1.4.Bij brief van 10 maart 2010 heeft [eisers] [gedaagde] aangeschreven dat zij door het gehuurde zelf niet meer te gebruiken en zonder toestemming aan derden in gebruik te geven toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst hetgeen ontbinding rechtvaardigt en [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
1.5.Blijkens de daarop volgende correspondentie tussen partijen en in het bijzonder de brieven van [gedaagde] d.d. 18 maart, 4 mei en 18 juni 2010 heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat zij haar hoofdverblijf in de woning heeft en dat zij de woning nimmer heeft onderverhuurd. Bij afwezigheid van [gedaagde] wegens verblijf voor haar werk in het buitenland (2 x per jaar 2,5 maand in Portugal) past haar broer op de woning.
1.6.Bij e-mail van 17 juli 2012 aan [naam] van Nobillon Vastgoed heeft [naam] (11-III) onder andere geschreven: “Zoals sinds geruime tijd bekend wordt het appartement op de tweede verdieping onderverhuurd aan derden. De oorspronkelijke huurder, mevr.[gedaagde], woont feitelijk al jaren niet meer op dit adres. Op dit moment is haar broer [broer van gedaagde] [gedaagde] de echte bewoner. (…). Ondertussen is haar broer hier dagelijks. (…). Mevrouw [gedaagde] is al lange tijd niet meer voor een noemenswaardige tijdsduur in het appartement geweest. (…). Tot slot nog over de geluidsoverlast; dit is de laatste maanden iets minder geworden. Hier waren meerdere telefoontjes naar [gedaagde] voor nodig en heb zowel ik als de bewoonster van de eerste verdieping (de huidige en de vorige) meerdere keren voor de deur gestaan om te vragen of het zachter kon. Zoals je zult begrijpen heb ik alleen de moeite genomen om aan te kloppen als er echt een enorm kabaal was gedurende langere tijd. Terwijl bijna dagelijks een harde bas te horen is die voor irritatie zorgt, maar die we altijd min of meer hebben geaccepteerd.”.
1.7.In de e-mail van 23 juli 2012 van Ineke Loots, moeder van Janneke Bergstra, aan de heer de Jong van Nobillon Vastgoed heeft Janneke Bergstra (11-I) onder andere geschreven: “Dus:
-Er hebben voor [broer van gedaagde], de huidige huurder en [gedaagde] (hoofdhuurder), in mijn tijd (september 2006 tot september 2010) minstens drie huurders in het appartement gewoond. Een daarvan zorgde ook echt voor overlast.(..). [gedaagde] zei dat het een vriendendienst was en dat ze de mensen via via kende en wilde helpen met tijdelijk onderdak.
-Het huis wordt niet goed onderhouden. Ik ben er twee keer binnen geweest en toen schrok ik ervan hoe verouderd het sanitair, de keuken, de verwarming is.
-[broer van gedaagde] zorgt voor overlast. Ik twijfel er niet aan dat hij er echt woont. Het verhaal van [gedaagde] dat zij er woont, maar vaak bij haar vriend slaapt en dat hij daar af en toe mag studeren is duidelijk niet waar”.
1.8.Bij brief van 1 augustus 2012 hebben [eisers] [gedaagde] opnieuw aangeschreven en bericht dat nieuwe klachten van overlast zijn ontvangen, dat haar broer de afgelopen twee jaar als enige bewoner van het gehuurde is gesignaleerd en [gedaagde] al jaren niet meer woonachtig is in het gehuurde. Wederom is [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
Vordering
2.[eisers] vorderen ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis de woning te ontruimen met alle zich daarin vanwege [gedaagde] bevindende personen en goederen en het gehuurde te verlaten en onder afgifte van de sleutels aan [eisers] ter beschikking te stellen, met machtiging op [eisers] om die ontruiming op kosten van [gedaagde] zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm en tot betaling van een bedrag van € 214,57 per maand gelegen tussen 1 oktober 2012 en de ontruiming, onverminderd latere huurverhogingen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.[eisers] stellen – kort gezegd – dat op [gedaagde] de verplichting rust het gehuurde te bewonen en hoofdverblijf in het gehuurde te houden hetgeen volgt uit het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro en het arrest [--](HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766). Deze verplichting is er op gegrond dat de huurder ten opzichte van de verhuurder verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik kan dragen. Bij woningen geldt dat de huurder verplicht is de woning te onderhouden omdat anders waardevermindering optreedt. [gedaagde] bewoont het gehuurde niet zelf en heeft daar evenmin haar hoofdverblijf.
4.[gedaagde] heeft voorts is strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 7:244 BW Pro door de woning geheel aan een ander/anderen in gebruik te geven zoals blijkt uit de verklaringen van [naam](zie onder 1.6) en [naam](1.7). Bovendien veroorzaakt zij overlast dan wel is zij op gelijke wijze als voor haar eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken. Zoals uit de verklaringen blijkt hebben de omwonenden herhaaldelijk overlast ondervonden.
5.De hiervoor genoemde tekortkomingen rechtvaardigen ieder afzonderlijk, maar ook zeker gezamenlijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Verweer
6.[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en voert daartoe aan dat zij niet de verplichting heeft tot het hebben van haar hoofdverblijf in het gehuurde. Deze verplichting volgt niet uit artikel 7:213 BW Pro. Zij verwijst bovendien naar de arresten van het Gerechtshof Amsterdam van 2 juni 2005 (--) en 17 november 2005 (--). Naar huidige maatschappelijke opvattingen moet een zekere mate van mobiliteit of langdurig verblijf in het buitenland aanvaardbaar worden geacht. [gedaagde] ontkent bovendien dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning zou hebben of de woning zou hebben verlaten. Zij woont in het gehuurde sinds 1992. De vorige eigenaar had er nooit problemen mee als vrienden van [gedaagde] in de woning verbleven. [gedaagde] organiseert twee maal per jaar een spa- een massagekuur in Portugal en is daar dan 2,5 maand. Het gehuurde is de plek waar zij steeds naar terugkeert. Zij ontvangt daar haar post, heeft internet en tv abonnementen en gas en elektra.
7.Van onderhuur is nimmer sprake geweest. [gedaagde] heeft inderdaad om uiteenlopende redenen in het verleden een aantal vriendinnen – voor korte tijd - in de woning laten verblijven (in 2005, 2007 en 2008) maar dat ging om vriendendiensten en daar is niet voor betaald. Haar broer [broer van gedaagde] heeft op de woning gepast als zij in Portugal was. Hij verzorgde dan de planten en gebruikte de woning vrijwel alleen als studeerkamer. Hij maakt nu geen gebruik meer van de woning. [gedaagde] betwist dat er sprake is geweest van overlast. [gedaagde] heeft een groot belang bij het behoud van het gehuurde. De huur is laag en deze ligt dicht bij de woning van haar vriend, collega, broer en buurtgenoten.
Beoordeling
8.De inhoud van de tussen partijen bestaande verplichtingen wordt bepaald aan de hand van de wet. Er is immers geen schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen gesloten.
9.Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat, bij gebreke van afspraken tussen partijen, zij geen hoofdverblijf in de woning hoeft te hebben. Artikel 7: 213 BW houdt die verplichting niet in. Wel verplicht dat artikel de huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Tot die verplichting hoort in het algemeen een voldoende feitelijk gebruik om voornoemde wettelijke verplichting tot het dragen van verantwoordelijkheid na te kunnen komen. Dat onderkent [gedaagde] ook: zij voert ten verwere immers aan dat zij haar woning niet heeft verlaten, steeds weer terugkeert in de woning en de woning nog steeds de plaats is waar haar sociale leven zich afspeelt.
10.Dat standpunt heeft [gedaagde] herhaald en verklaard dat haar privé-leven in Nederland zich afspeelt in de gehuurde woning. Ter zitting heeft zij verklaard dat haar persoonlijke spullen, waaronder haar tandenborstel, zich in het gehuurde bevinden, alsmede dat er spullen in de ijslkast staan, waaronder Spa Appel, melk en brood. Ter zitting heeft [gedaagde] gezegd dat de kantonrechter de ijskast mocht openen. Bij de aansluitend aan de zitting, in overleg met partijen gehouden bezichtiging ter plaatse is van een en ander niet gebleken: er waren geen persoonlijke spullen van [gedaagde] in de badkamer, ook niet een tandenborstel, en geen levensmiddelen in de ijskast aanwezig. Er was ook geen van lakens voorzien bed.
11.Kortom: [gedaagde] heeft in strijd met artikel 21 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering gehandeld. Dat artikel verplicht partijen de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Deze verplichting heeft [gedaagde] niet nageleefd. [gedaagde] heeft de kantonrechter welbewust voorgelogen. De kantonrechter kan derhalve de gevolgtrekking maken die zij geraden acht.
12.De kantonrechter constateert dat er is sprake van een grove schending van voornoemd artikel.
13.De stelling van [eisers] dat [gedaagde] het gehuurde feitelijk niet zelf gebruikt, is - op grond van de waarnemingen ter plaatse - komen vast te staan. Dit rechtvaardigt de conclusie dat [gedaagde] het gehuurde onvoldoende feitelijk gebruikt om haar verplichtingen als goed huurder na te kunnen komen. Er is geen (tegen)bewijs door [gedaagde] aangeboden. In de gegeven omstandigheden, waaronder het onder 11 overwogene, zou er ook geen aanleiding zijn [gedaagde] tot het leveren van tegenbewijs toe te laten en is er dus ook geen aanleiding [gedaagde] ambtshalve tot het leveren van tegenbewijs toe te laten.
14.De vorderingen van [eisers] worden toegewezen.
15.[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres];
II.veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen 14 dagen van betekening van dit vonnis te ontruimen met alle zich daarin vanwege haar bevindende personen en goederen en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
III.veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huurprijs ad € 214,57 per maand, voor iedere maand dat gedaagde het gehuurde na heden in gebruik houdt, tot de daadwerkelijke ontruiming;
IV.veroordeelt [gedaagde] tot betaling van:
-griffierecht: € 73,00
-kosten dagvaarding: € 96,52
-salaris gemachtigde: € 400,00
--------------
totaal: € 569,52
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;
V.verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
VI.wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. P. van der Kolk-Nunes, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 april 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.