Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: CV 12-14141
Vonnis van: 9 april 2013
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Montecorona Properties BV
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Montecorona BV
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser
t e g e n
[gedaagde]
wonende [--]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. W.I. Jansen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op de dagvaarding met producties van 12 april 2012, inhoudende de vordering van Montecorona BV, heeft [gedaagde] bij conclusie van antwoord met producties gereageerd. Vervolgens is bij tussenvonnis van 3 juli 2012 besloten tot schriftelijk voortprocederen, waarna de volgende processtukken zijn genomen:
- de conclusie van repliek tevens houdende akte wijziging van eis met producties van Montecorona BV;
- de conclusie van dupliek met producties van [gedaagde];
- de akte waarin Montecorona BV heeft gereageerd op die laatste producties.
De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.Montecorona BV heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 28 oktober 1992 met ingang van 1 november 1992 voor de duur van 10 jaar, derhalve eindigend op 31 oktober 2002, aan [gedaagde] h.o.d.n. [--] in huur gegeven de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna te noemen: het gehuurde). Na ommekomst van de 10-jaarstermijn is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet.
1.2.De contractuele bestemming van het gehuurde is
winkelruimte voor de verkoop van textiel, één en ander in de ruimste zin des woords en het zal de huurster niet vrijstaan er zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster een andere bestemming aan te geven.
(artikel 4 lid 1 van Pro de huurovereenkomst)
1.3 [gedaagde] heeft zich in artikel 10 van Pro de huurovereenkomst verplicht het gehuurde zelf te gebruiken. Hij is niet gerechtigd om zonder schriftelijke toestemming van Montecorona BV het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderszins aan derden in gebruik te geven. Ook is het [gedaagde] verboden zonder schriftelijke toestemming van Montecorona BV huurrechten uit de huurovereenkomst in te brengen in een vennootschap of in een samenwerkingsverband met een vennootschap van de huurrechten gebruik te maken.
1.4.Artikel 12 van Pro de huurovereenkomst heeft betrekking op onderhoud en reparatie. Artikel 12 lid 5 van Pro de huurovereenkomst luidt:
Huurster is verplicht, indien verhuurster het nodig oordeelt gedurende de huurtijd reparaties of andere werkzaamheden te laten verrichten, het nodige werkvolk in het gehuurde toe te laten en die reparaties of andere werkzaamheden te gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van huur te kunnen vorderen, ook al mochten die reparaties of andere werkzaamheden langer duren dan veertig dagen. Een en ander geschiedt niet dan na overleg met de huurster en rekening houdend met de gerechtvaardigde belangen van de huurster.
1.5.De gemeente Amsterdam, stadsdeel Centrum (hierna te noemen: de Gemeente) zendt bij brief van 25 mei 2011 het rapport van het in opdracht van de gemeente uitgevoerde casco- en funderingsonderzoek aan Montecorona BV toe. In de begeleidende brief wijst de Gemeente Montecorona BV op de volgende uitkomsten van het onderzoek:
Het onderzoek heeft uitgewezen dat de fundering van het pand niet voldoet aan de wettelijke eisen van het Bouwbesluit 2003 (artikel 2.5.). .... Algemeen gesproken is de onderhoudstoestand van het pand onvoldoende. De stabiliteit van het pand is onvoldoende. De brandveiligheid van het pand is onvoldoende. Verder is er nog een aantal onderdelen van het gebouw dat in prestatie tekort komt en zodoende een overtreding van een verbodsbepaling uit de Woningwet vormt. Alle te verrichten werkzaamheden aan het pand zijn opgenomen in de zogenoemde voorzieningenlijst op pagina 33 van het rapport.
Voorts wordt in de brief het navolgende opgemerkt:
Het stadsdeel verwacht van u dat u binnen drie maanden na verzending van deze brief een ontvankelijke aanvraag voor deze vergunning(en) indient. Na deze termijn start het stadsdeel de handhavingsprocedure. Dat betekent dat u, vooruitlopend op een dwangsombesluit, een (zienswijze)brief ontvangt waarin termijnen zijn vermeld waarbinnen met het uitvoeren van de voorzieningen moet zijn gestart en wanneer deze voorzieningen moeten zijn voltooid. Bij overschrijding van de starttermijn volgt het dwangsombesluit.
1.6.Montecorona BV sommeert [gedaagde] bij brief van 9 november 2011 binnen 8 dagen een einde te maken aan de verkoop van souvenirs in de winkel en aan de exploitatie van het gehuurde door [naam BV]. Beide gedragingen zijn volgens Montecorona BV in strijd met de verplichtingen van [gedaagde] uit de huurovereenkomst.
1.7.Bij aangetekend verzonden brief met handtekening retour van 23 december 2011 zegt Montecorona BV de huurovereenkomst met [gedaagde] op tegen 1 januari 2013. In de brief worden de volgende gronden voor de opzegging van de huurovereenkomst genoemd:
Allereerst is het noodzakelijk gebleken dat het pand grondig gerenoveerd moet worden. Het gaat dan onder meer om funderingsherstel en herstel van de gevel. Binnen het kader van deze renovatie is het voor ons van belang dat wij tegelijkertijd de vloeroppervlakte van het pand verder optimaliseren en zoveel mogelijk verhuurbare winkeloppervlakte creëren. ..... Daarbij zult u het pand ook moeten verlaten om de renovatie te kunnen uitvoeren. ......Wij hebben het pand dan ook dringend nodig voor eigen gebruik. .....
Verder is uw bedrijfsvoering niet geweest zoals een goed huurder betaamt. ..... Daarbij doelen wij op het feit dat u zonder onze schriftelijke toestemming de bestemming van de winkelexploitatie heeft gewijzigd van verkoop van textiel naar een souvenirshop. Daarmee wordt in strijd met artikel 4 lid 1 van Pro de huurovereenkomst gehandeld. ..... Ook hebben wij moeten constateren dat de exploitatie is ondergebracht in een besloten vennootschap. Ook voor dit laatste had u toestemming moeten vragen. Het feit dat u op dit moment enig aandeelhouder bent van [--]doet hier niet ter zake. Hier wordt in strijd met artikel 10 lid 1 en Pro 2 van de huurovereenkomst gehandeld. .......
Tot slot vindt onze opzegging zijn grond in de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Gelet op al hetgeen hiervoor is opgenomen, moeten onze belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst voorgaan ten opzichte van uw belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst.
1.8.De Gemeente laat Montecorona BV bij brief van 15 februari 2012 weten, dat het pand nog niet voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit daaraan stelt, zodat het voornemen bestaat aan Montecorona BV een bestuursdwangmaatregel of dwangsom op te leggen.
1.9.Op 24 juli 2012 is door/namens Montecorona BV bij de Gemeente een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van funderingsherstel, het maken van een kelder en het wijzigen van de onderpui van het gebouw aan de [adres] te Amsterdam ingediend.
vordering
2.Montecorona BV vordert na wijziging van eis dat, zoveel mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
A.primair
a.het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Montecorona BV en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde zal eindigen, vast te stellen op 1 januari 2013, althans op een nader door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
b.[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde op uiterlijk 1 januari 2013, althans op een nader door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
B.subsidiair
c.gedaagde te veroordelen de werkzaamheden zoals omschreven in de aanzegging van de gemeente Amsterdam d.d. 15 februari 2012 te gedogen, waaronder begrepen tijdelijke ontruiming van het gehuurde, zodra Montecorona BV daartoe in de gelegenheid is tot en met het einde van de werkzaamheden;
d.een verklaring voor recht dat [gedaagde] in geval van tijdelijke ontruiming van het gehuurde voor het uitvoeren van de werkzaamheden zoals omschreven in de aanzegging van de gemeente Amsterdam d.d. 15 februari 2012 geen recht op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding heeft;
e.machtiging aan Montecorona BV bij gebreke van volledige voldoening aan het bevel tot tijdelijke ontruiming de ontruiming zelf te bewerkstelligen, zulks op kosten van [gedaagde];
C.primair en subsidiair
f.[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.
3.Aan de primaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde legt Montecorona BV drie gronden ten grondslag, te weten primair dringend eigen gebruik, subsidiair slecht huurders gedrag en meer subsidiair de algemene belangenafweging.
4.Ter onderbouwing van de primaire grondslag dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro voert Montecorona BV samengevat het navolgende aan.
De Gemeente verlangt van Montecorona BV de fundering en de gevel van het gehuurde in overeenstemming te brengen met het Bouwbesluit 2003. Montecorona BV heeft vanwege de dreiging van een dwangsom of bestuursdwangbesluit op korte termijn aan die eis van de Gemeente te voldoen. Het gehuurde zal voor het uitvoeren van die werkzaamheden ontruimd moeten worden. Alsdan zal Montecorona BV gelijktijdig de vloeroppervlakte van het pand optimaliseren teneinde een hoogwaardige winkelruimte met zoveel mogelijk verhuurbare winkeloppervlakte te creëren.
Zo is het winkeloppervlakte van de begane grond op dit moment 95m² met opslagruimte op de 1e en 2e verdieping. In de nieuwe situatie is er winkelruimte in de kelder, op de begane grond en op eerste verdieping van in totaal tenminste 189m². Daarnaast wordt op de 2e verdieping opslagruimte gecreëerd.
Deze ingrepen zullen een positief effect op het rendement van het pand hebben, waarmee het financiële belang van Montecorona BV wordt gediend. Ter ondersteuning legt Montecorona BV over de rapportage van [naam medewerker], werkzaam bij HB Kroese Paternotte van 27 augustus 2012. [naam medewerker] verwacht dat na de renovatie de jaarlijkse huur van € 89.237,00 excl. btw zal stijgen naar € 200.375,00. Het bedrag van € 200.375,00 is de markthuurwaarde op jaarbasis na renovatie/herontwikkeling.
Het gelijktijdig uitvoeren van de werkzaamheden aan zowel de fundering en de voorpui als in het pand levert een kostenbesparing op. Bovendien zijn deze maatregelen ook nodig om waardevermindering van het pand in de nabije toekomst te voorkomen. Zonder maatregelen zal het pand een minpunt in de leefomgeving zijn en daarmee niet langer aantrekkelijk voor Montecorona BV en haar gebruikers.
De bouwkundige ingrepen in en aan het pand vormen een renovatie die leidt tot wijziging van plaats en/of functie van het gehuurde. Er wordt een nieuwere, substantieel grotere winkelruimte gerealiseerd met een andere indeling en uitstraling dan het bestaande gehuurde. Nu is alleen de begane grond winkelruimte. Na de renovatie is ook de kelder (nu kruipruimte) winkelruimte en zal ook op de eerste verdieping winkelruimte (nu opslagruimte) zijn gerealiseerd. Ter ondersteuning zijn plattegrondtekeningen van de bestaande en de toekomstige situatie overgelegd. Montecorona BV verwacht dat de renovatie 9 tot 12 maanden in beslag zal nemen. Volgens Montecorona BV is het een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.
5.Ter onderbouwing van de subsidiaire grondslag tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zijnde slechte bedrijfsvoering ex artikel 7:296 lid 1 sub a BW Pro, voert Montecorona BV samengevat het navolgende aan.
Volgens Montecorona BV exploiteert [gedaagde] in het gehuurde niet overeenkomstig de contractuele bestemming een kledingwinkel, maar een souvenirwinkel. [gedaagde] heeft aan de sommatie aan dit met de huurovereenkomst strijdige gebruik een einde te maken geen gevolg gegeven. Ter ondersteuning legt Montecorona BV onder meer foto’s van de inrichting van de winkel van [gedaagde] over.
Voorts leidt Montecorona BV uit onder meer de inschrijving bij de Kamer van Koophandel af dat [gedaagde] niet zelf als eenmanszaak de winkel exploiteert maar dat hij de exploitatie na het totstandkomen van de huurovereenkomst op enig moment in [naam BV] heeft ingebracht zonder dat daarvoor toestemming is gevraagd en verkregen van Montecorona BV.
Bij de beoordeling van deze opzeggingsgrond dient volgens Montecorona BV mee te wegen dat [gedaagde] in een andere winkel die van Montecorona BV wordt gehuurd eveneens in strijd met de contractuele bestemmingsbepaling een souvenirwinkel exploiteert.
6.Ter onderbouwing van de meer subsidiaire grondslag tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zijnde de algemene belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW Pro, voert Montecorona BV samengevat het navolgende aan.
Volgens Montecorona BV weegt haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst teneinde de voorgenomen renovatie te kunnen uitvoeren zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst. Montecorona BV wijst op de bouwkundige noodzaak tot herstel van fundering en voorpui, haar financiële belang bij vergroting van de verhuurbare winkeloppervlakte en bij een betere uitstraling van het pand, de tekortkomingen van [gedaagde] bestaande uit de exploitatie van een souvenirzaak in plaats van een kledingzaak en de exploitatie van het gehuurde door [naam BV] in plaats van door [gedaagde] zelf, de huurovereenkomst met [gedaagde] ruim 20 jaar heeft geduurd, de bekendheid van [gedaagde] met de renovatieplannen sedert december 2011 zodat hij zich op de gevolgen van de beëindiging van de huurovereenkomst heeft kunnen voorbereiden en [gedaagde] voor zijn inkomen niet afhankelijk is van exploitatie van het gehuurde doordat [gedaagde] meerdere ondernemingen exploiteert waaronder 4 vestigingen in Amsterdam.
7.Alleen in het geval [gedaagde] zijn onderneming verhuist naar een andere locatie kan [gedaagde] volgens Montecorona BV aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten bij beëindiging van de huurovereenkomst. Montecorona BV begroot het bedrag aan tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op € 6.648,82.
Ter onderbouwing voert Montecorona BV het navolgende aan. Alleen de daadwerkelijke verhuis- en inrichtingskosten komen voor vergoeding in aanmerking. Een overnamesom of bouwkundige kosten vallen daar niet onder. Voor de schatting van de inrichtingskosten baseert Montecorona BV zich op een publicatie van Reed Business. Het gehuurde is groot 97,49m². Een normale inrichting tot kledingzaak vergt een investering van € 341,00 per m². Dit leidt tot € 33.244,09. Na aftrek nieuw voor oud van 20% resteert € 26.595,27. De verhuiskosten schat Montecorona BV op € 2.500,00. [gedaagde] zal een deel van de inventaris kunnen meeverhuizen naar de nieuwe locatie. Montecorona BV stelt de waarde van die inventaris op € 2.500,00 welk bedrag op de geschatte nieuwe inrichtingskosten in mindering moet worden gebracht. Aldan is de totale verhuis- en inrichtingskosten € 26.595,27. De tegemoetkoming wordt mede gelet op de tijd dat de huurovereenkomst reeds heeft geduurd gesteld op 25% van dat bedrag, zodat het bedrag van € 6.648,82 voor tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten in aanmerking komt.
Volgens Montecorona BV is het onduidelijk of [gedaagde] zijn onderneming in het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst gaat verhuizen. Mocht [gedaagde] zijn winkel niet verplaatsen maar liquideren dan heeft [gedaagde] geen aanspraak op een tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten. Daarom dient aan de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten de voorwaarde te worden verbonden dat [gedaagde] alleen op die vergoeding aanspraak kan maken als hetzelfde bedrijf van [gedaagde] – dit betekent volgens Montecorona BV onder meer dat de inventaris in het gehuurde en de werknemers die in het gehuurde werkzaam zijn naar de nieuwe locatie gaan - binnen een jaar na beëindiging van de huurovereenkomst verhuist.
8.Aan de subsidiaire vordering legt Montecorona BV ten grondslag, dat [gedaagde] mede op grond van artikel 12 lid 5 van Pro de huurovereenkomst toestemming heeft te geven en zijn medewerking heeft te verlenen aan de door de Gemeente verlangde werkzaamheden aan de fundering en de pui. Voor het uitvoeren van die werkzaamheden zal [gedaagde] het gehuurde tijdelijk hebben te ontruimen zonder dat hij recht heeft op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en/of schadevergoeding.
9.Montecorona BV verlangt dat ook bij toewijzing van de primaire vordering het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Volgens Montecorona BV zijn de feiten zodanig dat een hoger beroep en cassatie van [gedaagde] kansloos zijn. Bovendien wordt de renovatie illusoir als [gedaagde] de gelegenheid krijgt de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming met jaren uit te stellen door van een toewijzend vonnis in hoger beroep en cassatie te gaan.
10.In de dagvaarding heeft Montecorona BV een algemeen bewijsaanbod gedaan. Bij repliek heeft Montecorona BV voorzover zij daartoe gehouden is in het bijzonder te bewijzen aangeboden haar financiële belang bij de renovatie, de daadwerkelijke doorgang van de werkzaamheden en de financiële voordelen bij het gelijktijdig uitvoeren van de werkzaamheden aan de fundering en de voorpui en de werkzaamheden in het pand.
verweer
11.[gedaagde] voert verweer. Samengevat voert [gedaagde] het navolgende aan.
12.Het optimaliseren en creëren van zoveel mogelijk verhuurbare winkelruimte om het pand vervolgens aan een derde partij te verhuren is volgens [gedaagde] geen dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro.
13.Voorts zijn de werkzaamheden aan de fundering en de pui geen werkzaamheden die noodzakelijk zijn uit bouwkundig oogpunt en/of veiligheidsoogpunt en/of door milieueisen. Die werkzaamheden vormen derhalve geen renovatie, maar zijn dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW Pro. [gedaagde] heeft daaraan zijn medewerking te verlenen – waartoe hij ook bereid is – maar zijn geen werkzaamheden die een beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik rechtvaardigen. Montecorona BV kan die werkzaamheden ook uitvoeren zonder dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd.
De voorgenomen interne verbouwing teneinde de verhuurbare winkelruimte te vergroten is niet dringend, zodat die interne verbouwing geen dringend eigen gebruik oplevert. Voorzover het een dringend eigen gebruik oplevert kunnen die werkzaamheden met instandhouding van de huurovereenkomst worden uitgevoerd. Zo wordt de plaats en functie van het gehuurde niet gewijzigd. Alleen het winkeloppervlakte wordt geoptimaliseerd. Een dergelijke renovatie valt niet onder artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro, maar is een renovatie op grond van artikel 7:220 BW Pro. Montecorona BV heeft voor uitvoering van die renovatie aan [gedaagde] een redelijk voorstel te doen.
Volgens [gedaagde] is de vordering van Montecorona BV tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie een voorbeeld van oneigenlijk gebruik van de opzeggingsgrond waaraan de Tweede Kamer een einde wil maken en waarvoor een wetsvoorstel is ingediend.
Overigens vraagt [gedaagde] zich af of het bestemmingsplan de door Montecorona BV voorgestane interne verbouwing toestaat.
14.[gedaagde] betwist dat hem slecht huurders gedrag kan worden verweten die een opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] stelt dat hij in het gehuurde nagenoeg uitsluitend textiel, althans in overwegende mate dames- en herenmode, verkoopt. De winkel bestaat voor 90% uit textielartikelen. Zijn winkel heet ook “[--]”. Weliswaar verkoopt hij met name in de zomermaanden al enige jaren ook souvenirsartikelen, maar de verkoop aan souvenirsartikelen is ondergeschikt aan de verkoop van textiel. Montecorona BV ondervindt hiervan ook geen enkel nadeel. [gedaagde] biedt specifiek aan zijn stelling met omzetgegevens te onderbouwen. Ter ondersteuning legt [gedaagde] onder meer over foto’s van de winkel.
Volgens [gedaagde] heeft Montecorona BV niet aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] in strijd handelt met artikel 10 van Pro de huurovereenkomst. Hij is de huurder. Voorzover de winkel al in door [gedaagde] geleide besloten vennootschap zou worden geëxploiteerd, tast dat de beleggingswaarde van het pand niet aan, zodat Montecorona BV bij enige schending geen belang heeft.
15.[gedaagde] betwist dat de belangenafweging in de zin van artikel 7: 296 lid 3 BW ten gunste van Montecorona BV uitvalt. Zo voert [gedaagde] aan dat
-de werkzaamheden aan de fundering en pui geen renovatie van het gehuurde is, maar dringende werkzaamheden die met instandhouding van de huurovereenkomst met toepassing van artikel 7:220 BW Pro kunnen worden uitgevoerd;
-de plannen van Montecorona BV er in de kern op zijn gericht na het uitvoeren van bouwwerkzaamheden een hogere huurprijs te bedingen waarvoor een specifieke wettelijke procedure is;
-[gedaagde] voor zijn inkomsten afhankelijk is van de exploitatie van het gehuurde. Zo draagt de winkel voor zo’n 30% bij aan de omzet van [naam BV], hetgeen [gedaagde] ondersteunt met een verklaring van [naam] d.d. 3 oktober 2012;
-het gehuurde voor [gedaagde] van groot belang is, omdat in het centrum van Amsterdam – en zeker op de Nieuwendijk - geen vergelijkbare locatie te huur is, tenzij [gedaagde] een aanmerkelijke overnamesom aan een vertrekkende huurder betaalt;
-[gedaagde] een aanzienlijke goodwill heeft opgebouwd;
-een beëindiging van de huurovereenkomst feitelijk tot gevolg heeft dat de winkel in het gehuurde wordt geliquideerd en de personeelsleden in die winkel moeten worden ontslagen.
16.Voorzover de huurovereenkomst wegens opzegging wordt beëindigd, maakt [gedaagde] aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Volgens [gedaagde] heeft hij bij verhuizing naar een andere winkel in het centrum van Amsterdam een overnamesom te betalen, de nieuwe winkel in te richten, bouwkundige ingrepen uit te voeren om het nieuwe pand voor zijn bedrijfsvoering geschikt te maken zoals het aanbrengen van een winkelpui en binnenmuren, de inventaris naar de nieuwe ruimte te verhuizen, abonnementen om te zetten etc.
De inrichtingskosten begroot [gedaagde] op basis van een handgeschreven offerte van
[--] d.d. 12 juni 2012 op € 250.000,00. Als de overige kosten, waaronder de overnamesom en de feitelijke verhuiskosten, daarbij worden genomen, begroot [gedaagde] de verhuis- en inrichtingskosten op (tenminste) € 400.000,00. [gedaagde] kan ermee instemmen dat aan de toe te kennen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten de door Monteconora BV voorgestelde voorwaarde van een verhuizing binnen een jaar wordt verbonden.
17.De subsidiaire vordering is volgens [gedaagde] prematuur ingesteld. Hij is bereid zijn medewerking aan het herstel van de fundering en de voorpui – onder instandhouding van de huurovereenkomst – te verlenen. Monteconora BV heeft hem niet voorafgaand aan de procedure verzocht die medewerking te verlenen, zodat hij ook niet in verzuim is. De subsidiaire vordering heeft Monteconora BV eerst bij repliek ingesteld, zodat hij niet in de gelegenheid is bij eis in reconventie zo nodig vermindering van de huurovereenkomst, partiële ontbinding of schadevergoeding te verlangen. Hij behoudt echter zijn rechten dienaangaande voor.
18.Als de vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen dienen die vorderingen niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard. Het verweer van [gedaagde] is niet kennelijk ongegrond, zodat artikel 7:295 lid 1 BW Pro zich tegen een uitvoerbaar bij voorraad verklaring verzet.
beoordeling
19.Voor de beoordeling van het geschil stelt de kantonrechter voorop, dat de kantonrechter de door Monteconora BV aangebrachte rangorde van de vorderingen en van de daaraan ten gronde liggende grondslagen in acht heeft te nemen.
20.De kantonrechter heeft eerst te beoordelen of de voorgenomen herstelwerkzaamheden aan de fundering en de voorpui en de interne verbouwing van het gehuurde een renovatie is die opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik rechtvaardigt.
21.De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat Monteconora BV op last van de Gemeente op betrekkelijk korte termijn herstelwerkzaamheden heeft uit te voeren aan de fundering en de voorpui. Monteconora BV heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat mede gelet op het in opdracht van de Gemeente gemaakte rapport betreffende het casco funderingsonderzoek van het pand aan [adres] te Amsterdam en de aankondiging van de Gemeente, dat een dwangsom of bestuursdwangbeluit zal worden uitgevaardigd als op korte termijn de herstelwerkzaamheden aan de fundering en de voorpui niet worden uitgevoerd, die werkzaamheden uit bouwkundig/veiligheidsoogpunt noodzakelijk en op zichzelf dringend zijn.
Deze specifieke werkzaamheden brengen evenwel naar het oordeel van de kantonrechter geen wijziging van de plaats en/of functie van het gehuurde met zich mee. Voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is het niet noodzakelijk dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Dit leidt ertoe dat deze werkzaamheden aan de fundering en de voorpui geen renovatie zijn op grond waarvan de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro kan worden opgezegd. De kantonrechter is van oordeel dat op deze werkzaamheden aan de fundering en de voorpui in ieder geval artikel 7:220 BW Pro van toepassing is. Daarnaast kunnen deze werkzaamheden meewegen bij de meer subsidiaire grondslag van de primaire vordering van Monteconora BV.
Monteconora BV stelt dat zij naast die werkzaamheden aan de pui en de fundering gelijktijdig een ingrijpende interne verbouwing heeft uit te voeren waardoor de verhuurbare winkeloppervlakte belangrijk wordt uitgebreid. De kantonrechter is van oordeel dat Monteconora BV met de overgelegde plattegronden van de bestaande en de voorgestane situatie, welke plattegronden door [gedaagde] niet zijn bestreden, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met de voorgestane interne verbouwing de verhuurbare winkelruimte nagenoeg wordt verdubbeld. Monteconora BV heeft evenwel niet concreet onderbouwd waarom deze interne verbouwing dringend is. De enkele omstandigheid dat die werkzaamheden gelijktijdig met de werkzaamheden aan de fundering en de voorpui kunnen worden uitgevoerd en de gezamenlijke uitvoering voor Monteconora BV financieel voordelig is, is onvoldoende om aan te nemen dat die werkzaamheden dringend zijn. Dit heeft tot gevolg dat deze werkzaamheden niet gerangschikt kunnen worden onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat deze omstandigheden en het daarbij door Montecorona BV aangevoerde belang kunnen meewegen bij de meer subsidiaire grond van de primaire vordering van Monteconora BV.
De keuze van Monteconora BV om de op zichzelf niet dringende interne verbouwing gelijktijdig uit te voeren met de dringende werkzaamheden aan de fundering en de voorpui brengt niet mee dat die werkzaamheden gezamenlijk alsnog een dringend eigen gebruik opleveren. Hierbij weegt onder meer mee, dat de werkzaamheden aan de fundering en de voorpui en de interne verbouwing op zichzelf afzonderlijk kunnen worden uitgevoerd en de interne verbouwing in bouwkundig of technisch opzicht ook niet samenhangt met de noodzakelijke werkzaamheden aan de fundering en de voorpui.
22.Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de primaire grondslag van de primaire vordering van Monteconora BV afwijst.
23.Vervolgens heeft de kantonrechter de subsidiaire grondslag van de primaire vordering van Monteconora BV te onderzoeken, te weten of de huurovereenkomst dient te worden beëindigd wegens slechte bedrijfsvoering aan de zijde van [gedaagde].
24.De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] zich in artikel 10 van Pro de huurovereenkomst heeft verplicht het gehuurde zelf – via kennelijk toen zijn eenmanszaak – te exploiteren en niet in te brengen in een besloten vennootschap. Hoewel [gedaagde] bij conclusie van antwoord lijkt te betwisten dat de onderneming, die in het gehuurde wordt geëxploiteerd, in [naam BV] is ingebracht, lijkt uit de conclusie van dupliek te volgen dat de exploitatie van de winkel in het gehuurde voor 30% aan de omzet van [naam BV] bijdraagt, zodat kennelijk de winkel die in het gehuurde wordt gedreven in [naam BV] is ingebracht.
Voorts verwijt Monteconora BV [gedaagde] dat hij in het gehuurde een souvenirwinkel in plaats van een kledingzaak exploiteert. Uit de overgelegde foto’s leidt de kantonrechter af dat er weliswaar het nodige textiel in het gehuurde ter verkoop wordt aangeboden, maar dat het textiel gelet op de opdrukken (ook) souvenirartikelen zijn.
25.De kantonrechter acht zich evenwel onvoldoende voorgelicht om op deze subsidiaire grondslag van de primaire vordering een beslissing te nemen. De kantonrechter zal een comparitie van partijen gelasten. Op de comparitie van partijen zullen in ieder geval de volgende vragen aan de orde komen:
-welke uitleg dient aan de bestemmingsclausule in artikel 4 van Pro de huurovereenkomst te worden gegeven? Is bekend waarom de passage “één en ander in de ruimste zin des woords” aan de woorden “verkoop van textiel” is toegevoegd?
-op welke wijze heeft [gedaagde] aanvankelijk het gehuurde in gebruik genomen? Vanaf welk moment is hij ook souvenirartikelen gaan verkopen?
-is de indruk van de kantonrechter op basis van de overgelegde foto’s juist dat het verkochte textiel vanwege de opdruk (ook) als souvenirartikelen kan worden aangeduid?
-sinds wanneer verkoopt [gedaagde] (ook) souvenirartikelen in het gehuurde in de omvang als thans gebruikelijk is? Sedert wanneer is Montecorona BV daarvan op de hoogte?
-is de veronderstelling van de kantonrechter op basis van hetgeen [gedaagde] bij conclusie van dupliek heeft opgemerkt juist dat de onderneming in [naam BV] is ingebracht? Zo ja, zijn er nadere afspraken tussen partijen mogelijk waarin voor Monteconora BV voldoende verzekerd is dat haar huurder [gedaagde] de zeggenschap over de exploitatie in het gehuurde heeft? Is [gedaagde] tot het maken van die nadere afspraken bereid?
-als er sprake is van tekortkoming(en) aan de zijde van [gedaagde] op welke wijze dienen die tekortkomingen in het licht van de maatstaf van artikel 7:296 lid 1 sub a BW Pro te worden gewogen? Is denkbaar dat Monteconora BV deze verwijten aan [gedaagde] eerst is gaan maken nadat zij tegen zo gering mogelijke kosten vrijelijk over het gehuurde wenste te beschikken teneinde de werkzaamheden aan de fundering en voorpui en de interne verbouwing te realiseren?
-over welke bewijsmiddelen beschikken Monteconora BV en [gedaagde]?
26.Uit doelmatigheidsoverwegingen zal de kantonrechter op de comparitie van partijen tevens de navolgende vragen aan de orde stellen:
-is inmiddels de vergunning voor de werkzaamheden aan fundering, pui en interne verbouwing afgegeven? Zo ja, kan Monteconora BV die vergunning overleggen?
-als de winkel wordt geëxploiteerd door [naam BV] kan [gedaagde] dan aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als die kosten niet door hem maar door [naam BV] worden gemaakt? Op welke wijze heeft [naam BV] de winkel in gebruik? Staat de te betalen huur voor het gebruik van het pand op de winst- en verliesrekening/balans?
-wenst Monteconora BV dat de kantonrechter in het dictum gelijktijdig beslist op de primaire vordering en de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW Pro of is zij bereid afstand te doen van haar bevoegdheid de primaire vordering in te trekken?
-hoe reëel is verplaatsing van de winkel te verwachten gelet op de door [gedaagde] beschreven marktsituatie in het centrum van Amsterdam?
-welk belang heeft Monteconora BV bij haar subsidiaire vordering nu [gedaagde] bereid is zijn medewerking aan het herstel van de fundering en de pui te verlenen?
27.Op de rolzitting over twee weken na heden zal worden bepaald op welke datum deze comparitie met partijen zal plaatsvinden. Tot uiterlijk twee werkdagen vóór die rolzitting kunnen partijen hun verhinderdata in de komende twee maanden schriftelijk opgeven aan het Bureau Teamplanner per post (postbus 70515, 1007 KM Amsterdam), per fax (020-5412990) of per e-mail (TeamplannerC.kanton.rb.amsterdam@rechtspraak.nl). Bij de opgave van de verhinderdata moeten kenmerk van de zaak en de datum van de rolzitting vermeld worden.
Op die rolzitting hoeven partijen dus nog niet te verschijnen. Na afloop van de rolzitting krijgen partijen schriftelijk bericht van de datum waarop de bijeenkomst met partijen zal plaatsvinden.
Na vaststelling van de datum van de bijeenkomst met partijen wordt geen uitstel van die datum verleend, tenzij daarvoor hele goede redenen zijn.
28.Voor de bijeenkomst van partijen is 60 minuten uitgetrokken.
29.Stukken voor comparitie met partijen moeten uiterlijk vijf werkdagen voor de datum van de bijeenkomst per post of – in noodgevallen – per fax (maar niet per e-mail!) ingediend worden bij de griffie van de sector kanton van de rechtbank. Een kopie van deze stukken moet tegelijkertijd gezonden worden naar de (gemachtigde van de) andere partij(en).
30.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.gelast een comparitie van partijen, waarbij beide partijen deugdelijk vertegenwoordigd aanwezig dienen te zijn, voor het verstrekken van nadere inlichtingen en het beproeven van een schikking;
II.verwijst de zaak naar de rolzitting van 23 april 2013 te 10:00 uur voor datumbepaling comparitie van partijen, waarbij partijen hun verhinderdata voor de maanden mei en juni 2013 kunnen opgeven zoals hiervoor is vermeld;
III.houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 april 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter