Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling Privaatrecht
Rolnummer: CV EXPL 12-31326
Vonnis van: 7 januari 2014
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie / gedaagde in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. F. Panholzer
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie / eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H.C. Koops
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op de dagvaarding met productie van 3 oktober 2012 heeft [gedaagde] bij conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende conclusie van eis in reconventie met producties gereageerd. Bij instructie tussenvonnis van 8 januari 2013 is een comparitie na antwoord gelast, welke op 1 maart 2013 is gehouden. Voorafgaande aan de comparitie na antwoord heeft [eiseres] twee aktes met producties toegezonden, welke op de comparitie na antwoord zijn genomen. Op de comparitie na antwoord zijn beide partijen vergezeld van hun gemachtigden verschenen. Beide partijen hebben hun standpunten verder toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting handgeschreven aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd.
De zaak staat voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
Op 3 december 1975 heeft [naam 1] de eigendom gekregen van het erfpachtrecht met opstal, zijnde “een woonhuis bestaande uit een onderstuk met open plaats en drie afzonderlijke bovenwoningen”, aan [adres].
1.2.
De thans 69-jarige [eiseres] (geboren op [datum]) is – van kennelijk [naam 1] - de zelfstandige woonruimte aan [adres] gaan huren. [eiseres] heeft niet alleen het gebruik van de eerste etage van het pand maar ook een gedeelte van de zolder.
1.3.
In 1999 heeft [naam 2] (hierna te noemen: [naam 2]) belangstelling om het pand aan [adres] te kopen. [naam 2] wenst (onder meer) de zolderverdieping tot woonruimte te verbouwen. Voorafgaande aan de ondertekening van de koopovereenkomst peilt [naam 2] bij (onder meer) [eiseres] of zij bereid is de zolderruimte leeg en ontruimd aan hem op te leveren en op de begane grond bergruimte in gebruik te nemen. In zijn brief van 29 mei 1999 aan [eiseres] merkt [naam 2] hierover onder meer het volgende op:
Ik hoop op korte termijn echt even te kunnen spreken met elkaar, en begrijp uit uw bericht dat u bereid bent om te praten over de verplaatsing van de berging naar de begane grond. Dat is erg plezierig want als alles volgens plan verloopt wordt volgende week het koopcontract getekend. …. Na oplevering van de bergingen op de begane grond helpen wij u dan met de verhuizing.
1.4.
Vervolgens ondertekent [naam 2] de koopovereenkomst voor het verkrijgen van het erfpachtrecht met opstal aan [adres] voor NLG 650.000,00 van [naam 1]. De eigendom van dat erfpachtrecht met opstal wordt bij notariële akte van 17 juni 1999 aan [naam 2] geleverd. In de notariële akte is onder meer het navolgende opgenomen:
De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte vindt heden plaats, ontruimd voor wat betreft de begane grond en derde verdieping, vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming en voor de overige verdiepingen verhuurd, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich heden bevindt, ….
1.5.
Na de eigendomsoverdracht bericht [naam 2] [eiseres] bij brief van 20 augustus 1999 onder meer als volgt:
Naar aanleiding van ons gesprek afgelopen maandag bevestig ik nogmaals schriftelijk dat we samen hebben besloten om uw berging te verplaatsen van de zolder naar de begane grond. Dit is een afspraak gedurende de periode dat het pand mijn eigendom is.
Ik heb overigens geen enkele intentie om het pand, wanneer dan ook te verkopen. Tevens heb ik toegezegd dat de berging ten opzichte van de eerder ter beschikking gestelde tekening met een halve meter in de lengterichting wordt vergroot. De totale oppervlakte wordt daardoor 4,5m² (3,00*1,50). Daarnaast heb ik toegezegd … zorg te dragen voor verplaatsing van de zolder naar de begane grond. …….
Ik vond ons gesprek afgelopen maandag erg plezierig en kijk uit naar een goed burencontract.
1.6.
Na verkregen vergunning splitst [naam 2] bij akte van 24 december 2002 het gebouw met de daarbij behorende grond in 3 appartementsrechten, te weten:
- bedrijfsruimte met tuin gelegen op de begane grond (A-1);
- bedrijfsruimte als garage op de begane grond (A-2);
- woning op de eerste, tweede en derde verdieping, alsmede de zolderverdiepingen, een en ander met bijbehorende berging op de begane grond van het gebouw (A-3).
Aan de akte is een tekening gevoegd, waarop met de cijfers 1 t/m 3 is aangegeven welke gedeeltes van het pand exclusief bestemd zijn voor welk appartementsrecht. Op die tekening is onder meer op de begane grond een inpandige (bergings)ruimte voor het appartementsrecht A-3 (de bovenverdiepingen) aangegeven.
1.7.
In dezelfde akte van 24 december 2002 wordt een erfdienstbaarheid om niet gevestigd ten behoeve van de eigenaren/gebruikers van het appartementsrecht A-3 (waaronder de huurder [eiseres]) ten laste van de eigenaar van het appartementsrecht A-2 om de inpandige berging behorende bij appartementsrecht A-3 te bereiken. De desbetreffende passage luidt:
Bij deze wordt de volgende erfdienstbaarheid om niet gevestigd:
ten behoeve van het appartementsrecht met appartementsindex 3 en ten laste van het appartementsrecht met appartementsindex 2, inhoudende het recht van de eigenaren/gebruikers van het appartementsrecht met appartementsindex 3 om het appartementsrecht met appartementsindex 2 te betreden teneinde gebruik te maken van de bergingen, zich bevindende op de begane grond van het gebouw, welke slechts te bereiken zijn via het appartementsrecht met appartementsindex 2.
Terzake van de vestiging van deze erfdienstbaarheid wordt het volgende overeengekomen:
Het gebruikmaken van de toegang dient te geschieden in onderling overleg en op de voor de eigenaar casu quo gebruiker van het appartementsrecht met appartementsindex 2 minst bezwaarlijke wijze.
1.8.
Ruim een jaar later, bij akte van 23 december 2003, verkoopt en levert [naam 2] aan [naam 3] en [naam 4] (hierna [naam 3 en naam 4]) het appartementsrecht A-1 en A-2, zijnde de bedrijfsruimte met tuin en de garage op de begane grond tegen de (ver)koopprijs van NLG 190.000,00. In artikel 6 lid 1 van Pro de akte wordt vermeld, dat het verkochte vrij van huur is en niet zonder recht of titel bij derden in gebruik is. Voorts is in deze akte opgenomen de erfdienstbaarheid om via het appartementsrecht A-2 de berging op de begane grond, behorende bij het appartementsrecht A-3 te bereiken.
1.9.
Op enig moment is de inpandige berging van [eiseres] verplaatst naar de voorzijde van het pand. Aan de rechterzijde van het pand heeft [eiseres] een berging die zelfstandig en met een aparte toegangsdeur vanaf de straatzijde is te bereiken. De eigenaar van het appartementsrecht op de begane grond heeft de inpandige berging bij zijn woonruimte betrokken.
1.10.
Bij notariële akte van 14 november 2005 wijzigen de appartementseigenaren [naam 2] en [naam 3 en naam 4] de bestemming en de splitsing in die zin dat:
- het gebruik van het appartementsrecht A-1 (van [naam 3 en naam 4]) wordt gewijzigd van bedrijfsruimte met tuin in woning met tuin;
- het appartementsrecht A-2 wordt vernummerd tot A-4 en wordt gebruikt als garage en berging;
- het appartementsrecht A-3 wordt vernummerd tot A-5 en omvat het gebruik van de woningen op de eerste, tweede, derde verdieping en de zolder.
In de omschrijving van het nieuwe appartementsrecht A-5 wordt niet meer een (bergings)ruimte op de begane grond genoemd. In deze akte is geen passage over de erfdienstbaarheid om niet ten laste van thans A-4 ten behoeve van thans A-5. Op de tekening bij deze akte is op de begane grond alleen bij de toegangstrap nummer 5 ingetekend, maar is (aan de rechterzijde of meer in het midden van de begane grond) geen (bergings)ruimte aangeduid met daarin het nummer 5.
1.11.
[naam 3 en naam 4] verkopen en leveren bij notariële akte van 1 oktober 2008 aan [naam 5] en [gedaagde] het appartementsrecht A-1 en A-4 aan [adres] voor de (ver)koopsom van € 471.500,00. In de notariële akte is onder meer opgenomen, dat de erfdienstbaarheid terzake van het verkrijgen van toegang tot een berging bij de wijziging van de splitsing door vermenging teniet is gegaan.
1.12.
Op 10 juli 2009 overlijdt [naam 2]. [naam 6] en [naam 7] (beiden hierna te noemen: [naam 6 en naam 7]) verkrijgen als erfgenamen de eigendom van het appartementsrecht A-5 te [woonplaats].
1.13.
Bij brief van 26 maart 2011 aan [eiseres] maken [naam 6 en naam 7] – als verhuurder van de woonruimte aan [adres] - bezwaar tegen het gebruik van de inpandige berging op de begane grond. De eigenaren van de begane grond – [gedaagde] en [naam 5] – wensen die ruimte van de berging zelf in gebruik te nemen. Daarnaast wordt bezwaar gemaakt tegen het stallen van brandstof voor de scooter van [eiseres]. [naam 6 en naam 7] beschouwen dit gebruik als brand gevaarlijk.
1.14.
Bij notariële akte van 9 september 2011 verkopen en leveren [naam 6 en naam 7] het appartementsrecht A-5, zijnde de eerste, tweede, derde verdieping en de zolder van het gebouw aan [adres] aan [bedrijven] (hierna te noemen: [bedrijven]) tegen de (ver)koopprijs van € 300.000,00. In deze akte wordt alsnog de erfdienstbaarheid van toegang tot de berging op de begane grond genoemd.
1.15.
[bedrijven] verkopen en leveren aan [naam 8] (hierna te noemen: [naam 8]) het appartementsrecht A-5 bij notariële akte van 14 november 2011 tegen € 420.000,00. Ook in deze akte wordt de erfdienstbaarheid van toegang tot de berging op de begane grond genoemd.
1.16.
[gedaagde] bericht mede namens [naam 5] bij brief van 31 juli 2012 dat zij de beschikking willen hebben van de bij [eiseres] in gebruik zijnde berging, zodat [eiseres] dringend wordt verzocht de berging op 1 oktober 2012 leeg en ontruimd op te leveren. Voorzover nodig wordt de overeenkomst tegen die datum opgezegd.
1.17.
De gemachtigde van [eiseres] laat [gedaagde] bij brief van 20 september 2012 weten dat [eiseres] de berging huurt, zodat zij niet gehouden is de berging op 1 oktober 2012 leeg en ontruimd op te leveren.
vordering in conventie
2.
[eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
een verklaring voor recht dat [eiseres] krachtens huurovereenkomst gerechtigd is tot het gebruik van de bergruimte gelegen op de begane grond van [adres];
de proceskosten.
3.
[eiseres] voert samengevat het navolgende aan. [eiseres] huurt al meer dan 30 jaar de woonruimte aan [adres]. De huurprijs betaalt zij aan de beheerder van de eigenaar/verhuurder van de eerste etage van het pand, zijnde thans de firma Prins & Co.
Bij aanvang van de huurovereenkomst behoorde (een gedeelte van) de zolder op de vierde etage tot het gehuurde. Eind negentiger jaren werd projectontwikkelaar [naam 2] eigenaar van het pand. [naam 2] wilde op de zolderruimte een appartement bouwen. In ruil voor de zolderruimte kreeg [eiseres] (evenals haar bovenbuurman [naam 9]) de beschikking over een nieuw gebouwde, maar kleinere bergruimte aan de achterzijde van het pand op de begane grond. In verband met de verbouwing van [naam 3 en naam 4], de eigenaren van de twee appartementsrechten op de begane grond, waarbij de bedrijfsruimte is omgebouwd tot woonruimte is de bergruimte verplaatst naar de voorkant van het pand. De huidige bergruimte aan de voorzijde heeft een aparte voordeur aan de straatzijde.
De berging, die eerst op de zolder was en nu aan de voorzijde op de begane grond is, maakt deel uit van het gehuurde. Op grond van artikel 7:226 BW Pro is [gedaagde] van de berging opvolgend verhuurder.
4.
Ter ondersteuning van haar stellingen legt [eiseres] onder meer over schriftelijke getuigenverklaringen van [naam 10] (de dochter van [eiseres] is haar vriendin),[naam 11] (dochter van [eiseres]), [naam 12] (al 43 jaar buren van [eiseres]), [naam 13] (zijn stiefvader woonde boven [eiseres] in de woning aan [adres]).
verweer in conventie
5.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat [eiseres] in haar vordering niet-ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat de vordering moet worden afgewezen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten. Voorts dienen de proceskosten te worden vermeerderd met de wettelijke rente.
6.
[gedaagde] acht de kantonrechter niet bevoegd over het onderhavige geschil te oordelen. [eiseres] heeft de berging aan de voorzijde niet krachtens huur in gebruik. Het gebruik is hooguit een persoonlijk recht geweest toen [naam 2] nog eigenaar was van haar woning aan [adres]. Dit persoonlijk recht is in ieder geval door het overlijden van [naam 2] geëindigd.
7.
Voorzover de kantonrechter bevoegd is, dient [eiseres] in haar vordering niet-ontvankelijk te worden verklaard, omdat [eiseres] slechts [gedaagde] heeft gedagvaard, terwijl [naam 5] en [gedaagde] de gezamenlijk eigenaren van het appartementsrecht op de begane grond zijn.
8.
[gedaagde] is niet bekend met een schriftelijke huurovereenkomst van [eiseres]. Uit de correspondentie van [naam 2] in 1999 leidt [gedaagde] af, dat [eiseres] voor de duur dat [naam 2] eigenaar was het gebruik van de berging op de begane grond had. Volgens [gedaagde] is dit persoonlijk gebruiksrecht geëindigd op het moment dat [naam 2] op 23 december 2003, na de splitsing, een gedeelte van zijn pand, te weten de appartementsrechten A1 en A2, heeft verkocht en geleverd aan [naam 3 en naam 4]. Vanaf dat moment heeft [naam 2] het pand niet meer (geheel) in eigendom.
9.
Bij de eigendomsverkrijging hebben de verkopers [naam 3 en naam 4] aan [gedaagde] medegedeeld dat zij na hun verbouwing het tijdelijke gebruik van de berging door [eiseres] op grond van een oude afspraak van [naam 2] met [eiseres] hebben gedoogd. Hierbij speelde mee dat [naam 3 en naam 4] de berging zelf niet nodig hadden. [gedaagde] heeft eerst haar woning/kantoor ingrijpend verbouwd waaraan zij al haar aandacht heeft besteed. Gedurende die tijd heeft ook zij het gebruik van de berging door [eiseres] gedoogd. Nu heeft zij recht en belang bij gebruik van die bergingsruimte die tot haar appartementsrecht behoort.
10.
[gedaagde] heeft van [naam 6 en naam 7] begrepen dat uit de huurovereenkomst met [eiseres] blijkt dat [eiseres] geen berging huurt (ook niet op zolder). Voorts heeft de door [eiseres] betaalde huurprijs ook geen betrekking op de berging. [eiseres] gebruik de berging alleen voor de stalling van haar scooter.
11.
Voorzover [eiseres] enig recht heeft op gebruik van de berging aan de voorzijde van het pand, is het volgens [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] zich op dat recht beroept.
vordering in reconventie
12.
[gedaagde] vordert in reconventie bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiseres] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot ontruiming van de berging aan de voorzijde van het appartementsrecht op de begane grond, gelegen aan [adres], kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie X complexaanduiding [(...)], appartementsindex 1 en 4, met alle daarin zich bevindende personen en roerende zaken onder afgifte van sleutels en al hetgeen daartoe behoort, en deze ter vrije en algehele beschikking te stellen van [gedaagde]. [eiseres] dient in de proceskosten te worden veroordeeld, de nakosten daaronder begrepen. Over de proceskosten dient de wettelijke rente te worden toegewezen.
verweer in reconventie
13.
[eiseres] voert verweer. Kort gezegd ontleent zij haar gebruiksrecht van de berging aan haar huurrecht van woonruimte van de eerste verdieping van het pand aan [adres]. Tot de door haar gehuurde woonruimte behoort ook de berging.
beoordeling
14.
De conventionele en reconventionele vorderingen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
15.
De conventionele vordering is gegrond op de stelling dat [eiseres] een huurrecht heeft waaraan [gedaagde] op grond van het bepaalde van artikel 7:226 BW Pro als opvolgend verhuurder is gebonden. Op basis van deze grondslag is de kantonrechter bevoegd over het geschil te oordelen.
16.
Op zichzelf heeft [gedaagde] er terecht op gewezen dat [eiseres] heeft verzuimd de mede eigenaar [naam 5] te dagvaarden. Deze omissie leidt evenwel niet tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] omdat de verklaring van recht zodanig is geformuleerd dat deze ook uitsluitend jegens [gedaagde] kan worden toegewezen.
17.
De kantonrechter heeft eerst de vraag te beantwoorden of bij aanvang van de huurovereenkomst de zolderruimte tot het gehuurde behoorde. Voor het beantwoorden van deze vraag heeft de kantonrechter de huurovereenkomst uit te leggen. Bij de uitleg van de huurovereenkomst komt het volgens vaste rechtspraak aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
18.
Voor deze uitleg betrekt de kantonrechter de navolgende feiten en omstandigheden:
- geen van partijen heeft een schriftelijke huurovereenkomst overgelegd;
- uit de beschrijving van de feitelijke levering in de eigendomsakte van [naam 2] d.d. 17 juni 1999 blijkt, dat op dat moment de 1e, 2e en 4e verdieping (zolder) zijn verhuurd;
- uit de brieven van [naam 2] in 1999 aan [eiseres] blijkt, dat [eiseres] op dat moment de zolderruimte in gebruik heeft;
- [naam 2] respecteert in 1999 het gebruiksrecht van [eiseres] op de zolderruimte en om de beschikking over de zolderruimte te krijgen, biedt [naam 2] [eiseres] een andere – nieuw te bouwen – inpandige bergruimte op de begane grond aan waarbij [naam 2] ook de feitelijke verhuizing voor zijn rekening neemt;
- de passage in de brief van 20 augustus 1999 “Dit is een afspraak gedurende de periode dat het pand mijn eigendom is” kan niet louter en alleen betekenen dat [eiseres] een persoonlijk recht tot gebruik van de bergruimte op de begane grond krijgt, maar kan bijvoorbeeld eveneens betekenen dat [eiseres] tot die tijd het gebruik van de berging op de begane grond heeft en dat als [naam 2] niet meer eigenaar is, zij weer de zolderruimte als berging in gebruik kan krijgen;
- uit de door [eiseres] overgelegde schriftelijke verklaringen blijkt dat [eiseres] gedurende zeer lange tijd het feitelijk gebruik van de zolder heeft gehad.
Uit deze feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien leidt de kantonrechter af dat voldoende aannemelijk is geworden dat de zolderruimte tot de door [eiseres] gehuurde woonruimte behoorde en dat zij die zolderruimte als berging in gebruik had.
[gedaagde] heeft met betrekking tot de omvang van het gehuurde ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst geen specifiek bewijsaanbod gedaan, zodat de kantonrechter [gedaagde] niet tot bewijs behoeft toe te laten.
19.
De afspraak tussen [naam 2] en [eiseres] in 1999 waardeert de kantonrechter aldus, dat [naam 2] en [eiseres] een wijziging in de huurovereenkomst zijn overeengekomen, inhoudende dat in ieder geval voor de duur dat [naam 2] eigenaar van het pand was [eiseres] de bergingsruimte niet op de 4e verdieping (zolder) had, maar op de begane grond. Als [naam 2] niet meer eigenaar zou zijn en de nieuwe eigenaar een ander gebruik van bijvoorbeeld de begane grond wilde, zou de oorspronkelijke afspraak in de huurovereenkomst, waarbij [eiseres] het gebruik van de zolder heeft, weer herleven.
Deze waardering van de gemaakte afspraken houdt in dat voor de duur dat [naam 2] eigenaar/verhuurder was de inpandige berging op de begane grond in plaats van de zolderverdieping tot het gehuurde van [eiseres] behoorde.
20.
Na deze wijziging van de huurovereenkomst is het pand op 24 december 2002 in appartementsrechten gesplitst en heeft [naam 2] bij de splitsing er voor zorggedragen dat de inpandige berging op de begane grond tot het appartementsrecht van de bovenwoningen (aanvankelijk A-3, nadien A-5) behoorde en dat juridisch de toegang tot die inpandige berging voor onder meer de gebruikers van de bovenwoningen was verzekerd door een erfdienstbaarheid ten laste van het appartementsrecht A-2 te vestigen.
21.
Vervolgens hebben [naam 3 en naam 4] eind 2003 de eigendom van het appartementsrecht A-1 en A-2 verkregen. Op het moment van deze eigendomsoverdracht bleef de inpandige berging op de begane grond bij het appartementsrecht van [naam 2] (A-3) behoren, zodat deze eigendomsverkrijging door [naam 3 en naam 4] geen invloed had op het huurrecht van [eiseres] op de inpandige berging. [naam 3 en naam 4] werden dan ook jegens [eiseres] ook niet opvolgend verhuurder ten aanzien van de berging.
22.
[naam 3 en naam 4] hebben op de begane grond een verbouwing uitgevoerd. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd, leidt de kantonrechter af dat deze verbouwing tot gevolg heeft gehad dat de inpandige berging bij de ruimte van [naam 3 en naam 4] is getrokken en dat voor [eiseres] een berging aan de voorzijde is gecreëerd met een aparte en zelfstandige toegangsdeur aan de straatzijde.
De nieuwe feitelijke situatie hebben de appartementseigenaren [naam 2] en [naam 3 en naam 4] geregeld bij akte van 14 november 2005. Deze wijziging hield onder meer in dat de inpandige berging niet meer tot het appartementsrecht van [naam 2] (aanvankelijk A-3 en nadien A-5) behoorde, maar bij één van de twee appartementsrechten van [naam 3 en naam 4] (te weten A-2 dat werd vernummerd tot A-4) kwam. Doordat het appartementsrecht van de ruimte ten behoeve waarvan een erfdienstbaarheid van overpad was gevestigd en het appartementsrecht ten laste waarvan die erfdienstbaarheid was gevestigd van dezelfde eigenaar werd ([naam 3 en naam 4]) ging deze erfdienstbaarheid door vermenging teniet. In de eigendomsakte van [gedaagde] van 1 oktober 2008 is dit laatste ook terecht vastgesteld.
23.
Voor [eiseres] is ter vervanging van de inpandige berging een nieuwe berging aan de voorzijde gecreëerd met een zelfstandige toegang vanuit de straatzijde. Ook uit de stellingen van [gedaagde] volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [naam 2] aan [eiseres] het gebruik van die berging aan de voorzijde heeft gegeven.
De kantonrechter waardeert dit in de omstandigheden van het geval aldus dat [naam 2] en [eiseres] opnieuw een wijziging van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, waarbij de inpandige bergingsruimte is vervallen en daarvoor in de plaats de berging aan de straatzijde is gekomen, zodat de nieuwe bergingsruimte aan de voorzijde van het pand tot de gehuurde woonruimte is gaan behoren. Hierdoor is de verhuurder van [eiseres] van zowel de woonruimte op de eerste verdieping als de berging op de begane grond aan de voorzijde [naam 2] gebleven.
De kantonrechter weegt hierin mee, dat [eiseres] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat tussen [eiseres] en [naam 3 en naam 4] een zelfstandige huurovereenkomst met betrekking tot de berging aan de voorzijde tot stand is gekomen.
24.
Bij de wijziging van de splitsingsakte op 14 november 2005 is evenwel nagelaten de nieuwe berging aan de voorzijde tot het appartementsrecht van de bovenwoningen – en daarmee tot het eigendomsrecht van de eigenaar/verhuurder [naam 2] – te laten behoren. Dit betekent dat [naam 2] aan [eiseres] krachtens huurovereenkomst het gebruik gunde van een perceelsgedeelte dat aan een ander – [naam 3 en naam 4] – toebehoorde, waarover hij niet de juridische zeggenschap had. [naam 3 en naam 4] hebben in het kader van de door hen gewenste interne verbouwing – in de woorden van [gedaagde] – dit gebruik door [eiseres] gedoogd.
25.
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter van oordeel is dat de berging aan de voorzijde tot het gehuurde van [eiseres] behoort. [eiseres] huurt thans van [naam 8], zodat [naam 8] [eiseres] het huurgenot van de woning op de eerste verdieping en de berging aan de voorzijde van het pand heeft te verschaffen.
Hieruit volgt voorts dat [gedaagde] – en [naam 5] – jegens [eiseres] geen opvolgend verhuurder zijn. Het gedogen door [naam 3 en naam 4] van het gebruik van de berging door [eiseres] is geen recht dat door de eigendomsovergang op [gedaagde] en [naam 5] is overgegaan. Dit leidt ertoe dat het er voor wordt gehouden dat [eiseres] jegens [gedaagde] en [naam 5] zonder recht of titel de berging in gebruik heeft.
26.
De kantonrechter verstaat de verklaring voor recht aldus dat [eiseres] tot het gebruik van de bergruimte op de begane grond krachtens huurovereenkomst met [gedaagde] gerechtigd is. Het voorgaande leidt ertoe dat de gevraagde verklaring voor recht in conventie wordt afgewezen. De reconventionele vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Nu [gedaagde] de ontruiming zelf kan bewerkstelligen op grond van het bepaalde in artikel 556 lid 1 Rv Pro zal de kantonrechter de gevorderde dwangsom afwijzen. Volledigheidshalve zal de kantonrechter de wettelijke regeling tot tenuitvoerlegging via de deurwaarder in het dictum opnemen.
27.
De kantonrechter veronderstelt dat [gedaagde], [eiseres] en [naam 8] mede in het kader van de goede verstandhoudingen tussen de appartementseigenaren en tussen de appartementseigenaren en [eiseres] over de nieuw ontstane situatie hebben te overleggen, waarbij wordt bezien op welke wijze aan [eiseres] krachtens haar huurovereenkomst met [naam 8] een bergingsruimte wordt gegeven. Voorts is denkbaar dat [eiseres] een hoger beroep overweegt. De kantonrechter zal in verband daarmee de vordering tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De kantonrechter heeft daarin meegewogen dat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] op zodanig korte termijn over de bergruimte op de begane grond heeft te beschikken dat de uitkomst van een (eventuele) hoger beroep procedure niet kan worden afgewacht.
28.
Bij deze uitkomst van de procedure veroordeelt de kantonrechter [eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten. Gelet op de onderlinge samenhang van de conventionele en reconventionele vorderingen worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil. De gevorderde nakosten worden toegewezen, waarbij het bedrag volgens het beleid bij deze rechtbank, team kanton wordt beperkt tot een half punt salaris gemachtigde.
29.
[gedaagde] vordert voorts de wettelijke rente over de proceskosten. Voor de beoordeling van deze vordering stelt de kantonrechter voorop dat de Hoge Raad in het arrest van 13 april 2012, LJN:BV2629 / NJ 2012, 445 (Kwekerij van Staalduinen vs Tiethof q.q.) heeft geoordeeld, dat een proceskostenveroordeling een zelfstandige verbintenis tot betaling van een geldsom in het leven roept. Dit betekent dat de schuldenaar wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is nadat hij in verzuim is. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter de wettelijke rente over de proceskosten zal toewezen nadat [eiseres] met inachtneming van een termijn van 14 dagen in gebreke is gesteld.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, welke worden begroot op € 437,50, waarvan € 350,00 aan salaris gemachtigde en € 87,50 aan nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen nadat [eiseres] in gebreke is gesteld tot aan de dag van algehele voldoening;
in reconventie
veroordeelt [eiseres] tot ontruiming van de berging aan de voorzijde van het appartementsrecht op de begane grond, gelegen aan [adres], kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie X complexaanduiding [(...)], appartementsindex 1 en 4, met alle daarin zich bevindende personen en roerende zaken onder afgifte van sleutels en al hetgeen daartoe behoort, en deze ter vrije en algehele beschikking te stellen van [gedaagde], welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo artikel 444 Rv Pro bepaalde;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, het nasalaris daaronder begrepen, aan de zijde van [gedaagde] gevallen, welke worden begroot op nihil;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.