Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/581946 / KG ZA 15-215 MW/TF
Vonnis in kort geding van 5 maart 2015
in de zaak van
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [adres],
gevestigd te [plaats],
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eiseressen bij dagvaarding van 24 februari 2015,
advocaten mrs. J. de Koning en J.C. de Bouter te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. N.A. van Renssen te Amsterdam.
Eiseressen zullen hierna afzonderlijk de VvE en [eiseres sub 2] worden genoemd. Gedaagde zal hierna [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 26 februari 2015 hebben eiseressen gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat zij hun eis hebben aangevuld als na te melden. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagde] eveneens een pleitnota.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren voor zover van belang aanwezig:
aan de zijde van eiseressen: mrs. De Koning en De Bouter,
aan de zijde van [gedaagde]: [gedaagde] met mr. Renssen.
2.De feiten
2.1.
Op 14 augustus 2013 heeft [eiseres sub 2] het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond van het gebouw aan de [adres] (hierna het gebouw) met achtergelegen tuin (hierna appartement [adres]) gekocht van Reijckeroordt B.V. (van welke vennootschap [bedrijf] en Prosperity N.V. de rechtsopvolgers zijn, hierna de verkopers). De koopprijs bedroeg € 875.000,00. Op 8 november 2013 is het appartement aan [eiseres sub 2] geleverd.
2.2.
Op 25 oktober 2013 is [gedaagde] eigenaar geworden van het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, met een dakterras aan de achterzijde (hierna appartement [adres]). De koopprijs bedroeg € 400.000,00.
2.3.
In de concept splitsingsakte die voorafgaand aan de koop aan [eiseres sub 2] is verstrekt, staat voor zover van belang het volgende:
(…) Reijckeroordt B.V., voornoemd, hierna te noemen:
“de gerechtigde”.
“de gerechtigde”.
De comparant, handelend als vermeld, verklaarde:
A. HET GEBOUW EN DE DAARBIJ BEHORENDE GROND
De gerechtigde is eigenaar van het woonhuis - hierna te noemen het
‘gebouw’- met de daarbij behorende grond en verder aanbehoren, staande
en gelegen te [adres], (…)
F. OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN
Het gebouw met de daarbij behorende grond zal worden gesplitst in de volgende vier (4) appartementsrechten:
1. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond van het gebouw, met achtergelegen tuin, plaatselijk bekend als [adres], (…), appartementsindex 1;
2. Het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, met een dakterras aan de achterzijde, plaatselijk bekend als [adres], (…), appartementsindex 2; (…)
G. SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, VASTSTELLING REGLEMENT EN OPRICHTING VERENIGING VAN EIGENAARS
De gerechtigde:
- gaat hierbij over tot voormelde splitsing in appartementsrechten; (…)
- richt hierbij een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 onder Pro e van het Burgerlijk Wetboek op; en
- stelt hierbij een reglement vast als bedoeld in artikel 5:111 onder Pro d van het Burgerlijk Wetboek als volgt:
op deze splitsing worden van toepassing verklaard de bepalingen van het model-reglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, met uitzondering van de bijbehorende annex.
Dit model-reglement is vastgesteld bij een akte verleden op zeventien januari tweeduizend zes voor mr. A.G. Hartman, notaris te Amsterdam. Een afschrift van deze akte is ingeschreven in voormelde Openbare Registers destijds te Amsterdam (…). Op de tekst van het genoemde model-reglement worden hierbij de navolgende aanvullingen en/of wijzigingen vastgesteld: (…)
Artikel 22
Voorts worden aan dit artikel toegevoegd twee (2) extra leden, luidende:
“4. Het is de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben en te houden. (…)
2.4.
In het hiervoor genoemde modelreglement van 17 januari 2006 (hierna ook het splitsingsreglement) staat voor zover van belang het volgende:
(…)
Artikel 22
Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…)
(…)
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden. (…)
Artikel 50
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachten de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen; (…)
Artikel 52
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt. (…)
Artikel 53
(…)
5. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen of verzoekschriftprocedures, (…).
6. Voorzover het nemen van spoedeisende maatregelen noodzakelijk is, is het bestuur hiertoe zonder opdracht van de vergadering bevoegd (…)
2.5.
In de op 25 oktober 2014 gepasseerde splitsingsakte is hetgeen hiervoor onder 2.3 in het concept onder A, F en G is weergegeven ongewijzigd gebleven. Met betrekking tot artikel 22 is Pro voor zover van belang het volgende vermeld:
Voorts worden aan dit artikel toegevoegd twee (2) extra leden, luidende:
“4. In afwijking van het hiervoor in de leden 1. en 3. van dit artikel bepaalde is het de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben en te houden en desgewenst te vergroten. (…)
2.6.
In het navolgende onderdeel van de splitsingstekening is onder 1 appartement [adres] van [eiseres sub 2] weergegeven en onder 2 appartement [adres] van [gedaagde], waarbij met de rechthoek aan de rechterzijde het op het moment van levering bestaande dakterras is weergegeven.
2.7.
In een e-mail van 23 februari 2015 van de notaris aan [eiseres sub 2] staat voor zover van belang het volgende:
(…) Wat mij betreft houdt de toevoeging in artikel 22 lid 4 van Pro het toepasselijke splitsingsreglement dat het dakterras behorende tot het appartementsrecht met index 2 eventueel vergroot mag worden niet in dat dit dan vanzelfsprekend zonder toestemming van de overige leden van de vereniging van eigenaren zou mogen gebeuren. De aan de akte gehechte en door het kadaster goedgekeurde splitsingstekening geeft immers de grenzen aan van dit dakterras dat behoort tot het appartementsrecht met index 2 en uitbreiding van dat terras zou inhouden dat het gedeelte van die uitbreiding zou worden aangelegd op het gedeelte van het dak van het gebouw dat tot de gemeenschap behoort en dat brengt met zich dat de overige leden van de vereniging daarmee dan zouden moeten instemmen.
U heeft indertijd van mij een eerste concept van de akte van splitsing ter beoordeling ontvangen; nadien is de makelaar van de verkopende partij met de koper van [adres] overeengekomen dat in de hiervoor genoemde “dakterrasclausule” opgenomen zou worden dat het terras eventueel vergroot zou mogen worden. Makelaar verkoper heeft mij verzocht deze tekstuele aanpassing op te nemen en heeft mij voorts desgevraagd meegedeeld dat dit met de verkopende partij besproken was en dat dit zijns inziens bij de kopers van de andere woningen in het gebouw bekend was en dat verder de communicatie ten aanzien van dit punt door verkoper zelf met U was gevoerd. Ik heb dat vervolgens zodanig geïnterpreteerd als zouden alle leden hiermee ingestemd hebben en vervolgens is de concept-akte aangepast en is het aangepast concept niet meer naar alle kopers van woningen in dit gebouw ter beoordeling gestuurd. Gezien alle ontwikkelingen betreur ik dat vanzelfsprekend zeer en ik realiseer mij maar al te goed dat ik niet op de woorden van makelaar verkoper en diens cliënt had mogen afgaan.
2.8.
Op 26 augustus 2014 is door de gemeente Amsterdam, Stadsdeel Centrum een Omgevingsvergunning aan [gedaagde] verleend voor het vergroten van het bestaande dakterras bij appartement [adres].
2.9.
Bij e-mail van 23 februari 2015 heeft [gedaagde] aan [eiseres sub 2] meegedeeld dat hij die dag de aannemer zou laten beginnen met de aanleg van het dakterras. Bij e-mail van dezelfde datum heeft de advocaat van [eiseres sub 2] aan [gedaagde] meegedeeld dat het hem zonder akkoord van [eiseres sub 2] en de VvE niet vrij staat om dit dakterras aan te leggen. Voorts heeft zij een gerechtelijke procedure aangekondigd.
2.10.
Bij e-mail van 25 februari 2015 heeft [naam 1] van Inxxx Vastgoed aan de leden van de VvE het volgende meegedeeld:
(…) Gister heb ik contact gehad met mr. M. van Renssen, de advocate van [gedaagde] en mr. O. van Dalsum, de jurist van van Reijckeroordt en ben ik op de hoogte gebracht van het conflict dat is ontstaan in zake de uitbreiding van het dakterras. (…) Echter gezien het spoedeisende karakter heb ik mij genoodzaakt gezien om namens het bestuur van de Vereniging van Eigenaars (…) een machtiging te verlenen aan mr. J. de Koning om het kortgeding te starten. Dit kan op basis van artikel 53 sub Pro 6 van het in de splitsingsakte van toepassing verklaarde Modelreglement splitsing in appartementsrechten. (…)
3.Het geschil
3.1.
Eiseressen vorderen samengevat na aanvulling van de eis - [gedaagde] op straffe van een dwangsom te verbieden het dakterras te vergroten en/of bouwwerkzaamheden te verrichten op het platte dak gelegen op de aanbouw van appartement [adres] totdat een bodemrechter anders heeft beslist of partijen anders zijn overeengekomen. Eiseressen vorderen daarnaast [gedaagde] op straffe van een dwangsom te gebieden de resultaten van de in het kader van de vergroting van het dakterras reeds verrichte bouwwerkzaamheden op het platte dak gelegen op de aanbouw van appartement [adres] ongedaan te maken totdat een bodemrechter anders heeft beslist of partijen anders zijn overeengekomen. Eiseressen vorderen tot slot [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
Eiseressen stellen hiertoe het volgende.
Voor de aankoop van appartement [adres] was voor [eiseres sub 2] doorslaggevend dat het dakterras van [gedaagde] op de aanbouw van haar appartement van beperkte omvang was. De slaapkamers in de aanbouw zijn daardoor zeer geluidsarm en de patio en de tuin bieden veel privacy. Verkopers hebben [eiseres sub 2] ervan verzekerd dat het dakterras niet groter mocht worden dan de op de splitsingstekening aangegeven omvang. Ook uit de aan haar verstrekte concept splitsingsakte bleek dat het dakterras niet mocht worden vergroot. [eiseres sub 2] werd uiteindelijk geconfronteerd met de splitsingsakte van 25 oktober 2014 waaruit volgt dat een vergroting van het dakterras wel mogelijk was. In deze splitsingsakte is echter niet omschreven welk gedeelte van het gemeenschappelijke dak, in aanvulling op het bestaande dakterras, door [gedaagde] mag worden gebruikt. De splitsingstekening is voorts ook ongewijzigd gebleven. Alles wat daarop niet als privégedeelte is aangegeven, moet derhalve als gemeenschappelijke ruimte worden beschouwd. Op grond van artikel 18 en Pro artikel 22 lid 1 van Pro het splitsingsreglement had [gedaagde] dan ook toestemming moeten hebben van de VvE voor de door hem gewenste vergroting van zijn dakterras. [gedaagde] heeft deze toestemming niet verkregen. Voorts is de plaatsing van het dakterras in strijd met artikel 5:50 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Het dakterras bevindt zich binnen twee meter van de grenslijn van het naburige erf van [eiseres sub 2]. Er is direct uitzicht op de patio van [eiseres sub 2] en via de lichtkoepel op het dak in haar toiletruimte. Tot slot is het dakterras op grond van artikel 5:37 BW Pro onrechtmatig. Er zal sprake zijn van onrechtmatige hinder als het dakterras is aangelegd en wordt gebruikt. Het woongenot van [eiseres sub 2] wordt geschaad door de aantasting van haar privacy en [eiseres sub 2] vreest geluidsoverlast. [eiseres sub 2] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hierop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de VvE niet ontvankelijk is in haar vordering omdat er niet conform artikel 53 van Pro het splitsingsreglement een geldig procesbesluit ten grondslag is gelegd aan het instellen van de rechtsvordering. Dit standpunt wordt niet gevolgd. Artikel 53 lid 5 van Pro het splitsingsreglement (zie bij de feiten onder 2.4) bepaalt dat het bestuur van de VvE de machtiging van de vergadering van eigenaars nodig heeft voor het instellen van een rechtsvordering. In artikel 53 lid 6 is Pro daaraan toegevoegd dat het bestuur zonder opdracht van de vergadering daartoe bevoegd is voor zover het nemen van spoedeisende maatregelen noodzakelijk is. Volgens [gedaagde] gaat het daarbij om maatregelen die noodzakelijk zijn in het kader van het beheer van de VvE. Vast staat dat het in deze zaak gaat om de aanleg van een dakterras door [gedaagde] op een gemeenschappelijk dak. De aanvraag voor dit kort geding is ingediend direct nadat [gedaagde] de bouwwerkzaamheden heeft doen aanvangen. De vorderingen strekken er onder meer toe dat aan die werkzaamheden voorlopig een halt wordt toegeroepen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vordering valt onder de reikwijdte van artikel 53 lid 6 van Pro het splitsingsreglement. Uit de e-mail van 25 februari 2015 van [naam 1] van Inxxx Vastgoed aan de leden van de VvE (zie bij de feiten onder 2.10) volgt dat zij namens het bestuur van de VvE een machtiging heeft verleend aan mr. De Koning om dit kort geding te starten. Het bestuur van de VvE heeft dus besloten tot deze procedure en de VvE is dan ook ontvankelijk. Op grond van het voorgaande kan niet worden gezegd dat het instellen van de vordering in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De VvE heeft naast [eiseres sub 2] ook een belang in deze zaak omdat het over een gemeenschappelijk dak gaat en over de uitleg van de splitsingsakte.
4.2.
De enkele reden dat [gedaagde] reeds is begonnen met de bouwwerkzaamheden met betrekking tot het dakterras maakt voorts dat eiseressen een spoedeisend belang hebben bij hun vordering.
4.3.
De centrale vraag in dit geschil is of [gedaagde] op grond van de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening het dakterras mag vergroten en zo ja, op welke wijze en tot welke omvang. Vast staat dat de concept splitsingsakte is gewijzigd en dat uiteindelijk de onder 2.5 vermelde splitsingsakte met de onder 2.6 vermelde splitsingstekening op 25 oktober 2013 is gepasseerd en ingeschreven in de openbare registers. Krachtens de tekst van de splitsingsakte is het aan [gedaagde] toegestaan om zijn dakterras op het gemeenschappelijke dak te vergroten. Eiseressen stellen zich echter op het standpunt dat nu de splitsingstekening niet is aangepast en afwijkt van de omschrijving in de splitsingsakte de tekening vóór gaat. Op deze tekening is alleen het oorspronkelijke dakterras van [gedaagde] als zijn eigendom aangeduid (zie bij de feiten onder 2.6). Dit betekent volgens eiseressen dat [gedaagde] toestemming nodig heeft van de andere appartementseigenaren om zijn dakterras te vergroten, welke toestemming hij niet heeft verkregen.
4.4.
Voor de vraag welke rechten [gedaagde] heeft ten aanzien van zijn dakterras moet worden vastgesteld wat tot zijn privégedeelten behoort en wat tot de gemeenschappelijke gedeelten van de appartementseigenaren. Voor de beantwoording van die vraag dient alleen acht te worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de splitsingsakte, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de splitsingsakte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en wat uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de splitsingsakte dan wel aan de splitsingstekening (Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
4.5.
Voorshands is aannemelijk dat de ingeschreven splitsingsstukken in dit geval (splitsingsakte en splitsingstekening) naar objectieve maatstaven aldus moeten worden uitgelegd dat [gedaagde] zijn dakterras desgewenst mag vergroten, maar dat niet is vastgelegd op welke wijze en tot welke omvang hij het mag vergroten. Dit brengt mee dat hij voor de wijze waarop het dakterras op het gemeenschappelijke gedeelte van het dak kan worden vergroot en wat de omvang kan worden, de toestemming van de VvE nodig heeft (krachtens artikel 52 van Pro het splitsingsreglement). [gedaagde] moet dus aan de VvE een voorstel doen voor het vergroten van zijn dakterras, dat ingevolge artikel 50 van Pro het splitsingsreglement met meerderheid van stemmen moet worden aanvaard. Omdat uitgangspunt is dat [gedaagde] op grond van de splitsingsstukken zijn dakterras desgewenst mag vergroten, zullen de overige appartementseigenaren niet zonder geldige reden hun toestemming mogen weigeren, waarbij hinder en inbreuk op privacy wel als geldige redenen moeten worden beschouwd. Overigens indien [eiseres sub 2] - zoals [gedaagde] heeft
aangevoerd - zonder toestemming van de VvE een lichtkoepel in het gemeenschappelijke dak op de eerste verdieping heeft aangebracht en deze toestemming vereist is, zal dat ook nog aan de VvE moeten worden voorgelegd.
4.6.
[gedaagde] heeft de splitsingsstukken anders uitgelegd dan de uitleg die de voorzieningenrechter in dit vonnis aannemelijk acht en is er ten onrechte vanuit gegaan dat hij zijn dakterras zonder restricties en zonder nadere besluitvorming mocht gaan vergroten. Reeds om die reden kan het gevorderde (deels) worden toegewezen. Of er daarnaast met het vergroten van het dakterras ook nog in strijd is gehandeld met artikel 5:50 BW Pro en of sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW Pro behoeft geen verdere bespreking meer, maar zal bij de besluitvorming door de VvE moeten worden meegewogen.
4.7.
Het opleggen van een verbod om het dakterras te vergroten is inmiddels een gepasseerd station omdat het dakterras er al grotendeels ligt. In afwachting van het besluit van de VvE over de vergroting zal [gedaagde] echter wel de verdere bouwwerkzaamheden met betrekking tot het dakterras moeten staken. De vordering zal dan ook worden toegewezen als na te melden. [gedaagde] zal voorts moeten wachten met ingebruikneming van het al aangelegde gedeelte van het dakterras totdat de VvE zal hebben beslist. Dit “niet in gebruik nemen” is niet gevorderd, maar nu [gedaagde] ter zitting heeft aangeboden dat hij het gebruik van het dakterras wil opschorten totdat er een oplossing is in deze zaak gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat [gedaagde] zich aan dit aanbod zal houden. De gevorderde ongedaanmaking van de reeds verrichte bouwwerkzaamheden zal vooralsnog worden afgewezen. Eerst zal de VvE een besluit moeten nemen over de wijze waarop het dakterras kan worden vergroot en tot welke omvang. Daarna dient te worden bezien of (een deel van) het dakterras dient te worden verwijderd.
4.8.
De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen jegens de VvE en zal worden gemaximeerd als volgt.
4.9.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eiseressen worden begroot op:
- dagvaarding € 77,84
- griffierecht 613,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.506,84
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt [gedaagde] na betekening van dit vonnis de bouwwerkzaamheden met betrekking tot het dakterras gelegen op de aanbouw van appartement [adres] voort te zetten,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 30.000,00 als hij niet aan het onder 5.1 vermelde verbod voldoet,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van eiseressen tot op heden begroot op € 1.506,84,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2015. [1]