Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 14/378
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juni 2015 in de zaak tussen
D. Ravelli, te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. B. Brekveld).
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 mei 2013 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Amsterdam (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 270.500,-. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2013 en de aanslag rioolbelasting bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2015. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en Y. [naam] , taxateur bij verweerder.
Overwegingen
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. De woningen zijn corridorflats. De inhoud van iedere woning is 81 m².
2. In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een lagere waarde. Daartoe heeft eiser aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkopen hebben als moment van verkoop de datum van transportakte, terwijl het bij het bepalen van de WOZ-waarde gaat om het moment van de koopovereenkomst. Eiser heeft in dit kader gewezen op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem van 15 mei 2012 (ECLI:NL:GHARN:2012:BW7250) en op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 augustus 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:6465). Verder heeft eiser aangevoerd dat er moet worden gecorrigeerd voor de ‘vrij op naamprijs’ bij alle door de gemeente naar voren gebrachte verkopen van vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer in het kader van de Wet WOZ uitgegaan worden van verkoop ‘kosten koper’ en moet een correctie voor de overdrachtskosten plaatsvinden. Een koper zal bij aankoop rekening houden met het feit dat hij kosten koper zal moeten betalen. Daarmee rekening houdend bedraagt de waarde van eisers woningen maximaal € 232.000,-. Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. De in het taxatieverslag genoemde drie identieke objecten ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] hebben allen een lagere WOZ-waarde dan de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woningen.
3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatiematrix, opgemaakt op 26 februari 2014 door taxateur [naam] . De rechtbank begrijpt dat er slechts 1 taxatiematrix is, gelet op het feit dat sprake is van identieke woningen. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van 13 vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in het verweerschrift gesteld dat bijna alle woningen zijn verkocht zonder aankleding en keuken. De verkochte woningen zullen verder moeten worden afgewerkt. Ter zitting heeft verweerder verder gewezen op de overdrachtsbelasting van 2%.
Verweerder heeft er in het verweerschrift ten aanzien van de woning [adres 6] nog op gewezen dat de WOZ-waarde niet wordt bepaald op basis van de laagste verkoop. In 2011 zijn er 13 verkopen van dit type geweest in de bandbreedte van € 270.000,- tot € 290.000,-. Dit dient sterker te wegen dan de enige uitzondering die eiser noemt, aldus verweerder.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in de hiervoor vermelde uitspraak van 19 augustus 2014 geoordeeld dat de verkoopprijs de waarde weergeeft op het tijdstip waarop de koopovereenkomst wordt gesloten. Dat is immers het tijdstip waarop partijen de koopsom overeenkomen. Aangenomen mag worden dat zij zich daarbij laten leiden door de op dat moment geldende marktomstandigheden, aldus het hof. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er gelet daarop ten onrechte van uitgegaan dat de verkoopprijs de waarde van de vergelijkingsobjecten op de transportdatum weergeeft.
6. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij van drie vergelijkingsobjecten beschikt over de datum van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst bij het vergelijkingsobject [adres 3] is op 17 december 2010 gesloten, te weten twee maanden voor de transportdatum van 4 februari 2011. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 7] heeft verweerder toegelicht dat de koopovereenkomst op 9 maart 2011 is ondertekend, te weten een maand voor de transportdatum van 27 april 2011. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 5] heeft verweerder aangevoerd dat de koopovereenkomst op 14 maart 2011 is gesloten, te weten ruim een maand voor de transportdatum van 26 april 2011.
7. De rechtbank stelt vast dat de drie hierboven aangehaalde vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woningen. Weliswaar ligt de datum van verkoop van het vergelijkingsobject [adres 3] meer dan één jaar voor de peildatum maar het gaat daarbij om een verschil van twee weken zodat de rechtbank daarin geen aanleiding ziet om te oordelen dat verweerder dit vergelijkingsobject niet had mogen gebruiken bij de bepaling van de waarde van de woningen.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat er geen aanleiding bestaat voor correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor de overdrachtskosten. In zoverrre bestaat geen twijfel aan verweerders onderbouwing van de door hem gestelde waarde van de woningen.
9. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt echter eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt door een begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is. Bovendien moet verweerder de meerderheid van een groep van gelijke gevallen hebben bevoordeeld, dus lager hebben gewaardeerd dan eisers woning. De groep van gelijke gevallen bestaat uit alle identieke woningen, dat wil zeggen alle woningen waarvan de verschillen met eisers woning verwaarloosbaar zijn (zie ook het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser dus minstens twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd dan zijn woning. Eiser heeft aangevoerd dat drie identieke objecten ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] een lagere WOZ-waarde hebben. In dat kader heeft eiser gewezen op het taxatieverslag waaruit blijkt dat voornoemde panden een WOZ-waarde van respectievelijk € 264.500,-, € 269.000,- en € 266.500,- hebben. Verweerder heeft niet betwist dat het gaat om identieke woningen. Het is dan aan verweerder te stellen dat de relevante groep groter is, door daartoe (juist gewaardeerde) objecten aan te wijzen die gelegen zijn binnen de grenzen van de gemeente en eveneens identiek zijn aan de woningen. Hij heeft dit nagelaten. Gelet op het voorgaande is de meerderheidsregel geschonden.
10. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar.
11. Eiser staat primair een waarde voor van € 209.000,-. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser gewezen naar de woning [adres 6] te Amsterdam die vrijwel op de waardepeildatum is verkocht voor € 240.000,- vrij op naam. Gecorrigeerd voor de ‘vrij op naam’ prijs en aangezien de woning [adres 6] te Amsterdam qua inhoud groter is dan eisers woningen, berekent eiser de waarde van zijn woningen met inachtneming van de geringere inhoud op € 209.000,-. Verder heeft eiser ter zitting gewezen op de woning [adres 8] te Amsterdam, welke in 2013 is gekocht voor een bedrag van € 240.000,- vrij op naam. Gecorrigeerd voor de ‘vrij op naam’ prijs zou de waarde ongeveer € 215.000,- bedragen volgens eiser. Ter zitting heeft verweerder gewezen op onderdeel J, “ Erfpacht” van de akte van levering van de woning [adres 8] te Amsterdam. Volgens verweerder dient de koopprijs van de woning [adres 8] te Amsterdam nog gecorrigeerd te worden voor erfpacht omdat in de koopprijs slechts de afkoopsom voor de erfpachtcanon over vier jaar is opgenomen.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Zoals hiervoor overwogen bestaat er geen aanleiding om de ‘vrij op naam’ prijs te corrigeren, zodat alleen al om die reden een waarde van € 209.000,- voor de woningen niet aannemelijk is. Verder acht de rechtbank, nog daargelaten of de woning [adres 8] te Amsterdam een geschikt vergelijkingsobject is, ook al om die reden een waarde van € 215.00,- voor de woning [adres 8] te Amsterdam niet aannemelijk. Bovendien is de koopprijs van € 240.000,- van die woning niet gecorrigeerd voor erfpacht.
13. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien en zelf in goede justitie de waarde te bepalen, waarbij zij rekening houdt met alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden. De rechtbank stelt aldus de waarde van de woningen vast op € 265.000,-. De aanslagen onroerende zaakbelasting dienen overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. Deze uitspraak treedt in de plaats van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte reiskosten, ter hoogte van € 18,20, zijnde de kosten van openbaar vervoer tweede klasse van eisers woonadres naar de rechtbank. Eiser heeft de door hem geclaimde verletkosten niet onderbouwd zodat deze om die reden niet voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt de waarde van de woningen op € 265.000,- , bepaalt dat verweerder de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig vermindert en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44,00,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 18,20.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. Kolkman, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2015.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2015.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de het gerechtshof Amsterdam. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.