ECLI:NL:RBAMS:2015:6589

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 2 september 2015

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/13/557147 / HA ZA 14-30 van

[eiser],

wonende te [plaats] ,

eiser,

advocaat mr. A.P. van Knippenbergh te Best,

tegen

de naamloze vennootschap

ABN AMRO BANK N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. E.C. Netten te Amsterdam,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/13/565790 / HA ZA 14-539 van

de naamloze vennootschap

ABN AMRO BANK N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.M. Atema te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

REHAM VASTGOED B.V.,

gevestigd te Zaamslag,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [plaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.F. Bienfait te Capelle aan den IJssel.

Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eiser] , ABN Amro, Reham en [gedaagde 2] (welke laatste twee samen worden aangeduid als Reham c.s.).

1.De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure in de zaak met nummer C/13/557147 / HA ZA 14-30 (hierna: de hoofdzaak) blijkt uit:

de dagvaarding van [eiser] van 17 december 2013, met producties;
de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, met producties;
de akte tot referte in incident tot vrijwaring;
het vonnis van de rolrechter van 16 april 2014, waarbij de incidentele vordering van ABN Amro om Reham Vastgoed B.V. en [gedaagde 2] te mogen dagvaarden in vrijwaring, is toegewezen;
de conclusie van antwoord van ABN Amro, met producties;
het tussenvonnis van 11 juni 2014 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 15 september 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure met nummer C/13/565790 / HA ZA 14-539 (hierna: de vrijwaringszaak) blijkt uit:

de dagvaarding in vrijwaring van ABN Amro van 20 mei 2014, met producties;
de conclusie van antwoord in vrijwaring, met producties;
het tussenvonnis van 23 juli 2014 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 15 september 2014, met de daarin genoemde stukken, en zoals aangevuld per brief van 27 oktober 2014 van de raadsman van Reham c.s.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten in beide zaken

3.1.

[eiser] is eigenaar van het bouwbedrijf dat in 2006 de vrijstaande woning met garages, berging, verder aanbehoren, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend als [straat] , [postcode] te [plaats] (hierna: de woning) heeft gebouwd, in opdracht van [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 1] en [naam 2] ).

3.2.

Op de woning rustten meerdere hypotheken: drie van ABN Amro, van maart 2007, juni 2007 en mei 2011, voor een bedrag van respectievelijk EUR 1.750.000,--, EUR 125.000,-- en EUR 125.000,-- en een hypotheek van Rabobank van december 2007 voor een bedrag van EUR 300.000,--. Voorts is in augustus 2010 door Imtech Building Services B.V. conservatoir beslag gelegd ter waarde van EUR 90.000,--.

3.3.

Vanaf 2009 zijn [naam 1] en [naam 2] jegens ABN Amro in gebreke gebleven met betaling van hun rente- en aflossingsverplichtingen onder de hypothecaire geldleningen. ABN Amro, die het recht van eerste hypotheek op de woning had, wilde aanvankelijk een executieveiling op 1 november 2012 laten houden. Uiteindelijk heeft ABN Amro met [naam 1] en [naam 2] afgesproken om in plaats daarvan te proberen de woning onderhands te verkopen. In dat kader verleenden [naam 1] en [naam 2] op 4 september 2012 bij notariële akte een volmacht aan ABN Amro, op grond waarvan ABN Amro bevoegd was om in hun naam tot verkoop en levering van de woning over te gaan.

3.4.

Reham is een bedrijf dat taxatie- en makelaarsdiensten verricht. Reham kreeg van Solveon Incasso B.V. (thans genaamd Lindorff), die optrad als incasso-gemachtigde van ABN Amro, opdracht om een waardebepaling van de woning te verrichten. Op 12 oktober 2012 heeft gecertificeerd makelaar en taxateur [gedaagde 2] , tevens bestuurder van Reham, de woning getaxeerd op een marktwaarde van EUR 675.000,-- en een executiewaarde van EUR 472.500,--. Daarbij heeft Reham een vraagprijs van EUR 725.000,-- geadviseerd. In het taxatierapport is voorts vermeld:

“Op dit moment zijn er vanwege de huidige economische crisis weinig tot geen verkooptransacties in het hogere segment, bij het vaststellen van de marktwaarde hebben wij met deze negatieve invloed rekening gehouden.”

3.5.

Op 8 november 2012 heeft Reham van ABN Amro de opdracht gekregen te bemiddelen bij verkoop van de woning, met hantering van een vraagprijs van EUR 549.000,--. Nog diezelfde maand is de woning te koop gezet. Op 18 februari 2013 bericht [gedaagde 2] namens Reham aan Lindorff over haar inspanningen tot dan toe en meldt zij dat er tot dan toe twee geïnteresseerden zijn geweest, waarvan er één is afgevallen omdat de verkoop van de eigen woning niet doorging. [eiser] was de andere geïnteresseerde en hij heeft een bod gedaan, wat Reham heeft doorgeleid aan de bank.

3.6.

Op 25 februari 2013 hebben ABN Amro als “verkoper” en [eiser] als “koper” een “Koopovereenkomst Registergoed” getekend. Krachtens deze overeenkomst kocht [eiser] de woning voor een koopprijs van EUR 485.000,--, te vermeerderen met “kosten koper” (hierna: de eerste koopovereenkomst). De datum van levering was gesteld op 30 juli 2013, of zoveel eerder of later als partijen overeen zouden komen.

3.7.

Vervolgens heeft [eiser] contact opgenomen met [gedaagde 2] en hem gezegd dat hij de woning op korte termijn wilde doorverkopen. [gedaagde 2] heeft hem toen in contact gebracht met onroerend goed bedrijf Koopwoning Vastgoed ’92 B.V. (hierna: Koopwoning Vastgoed).

3.8.

ABN Amro is akkoord gegaan met uitstel van levering en betaling van de woning tot 16 september 2013.

3.9.

Op 18 juni 2013 hebben [eiser] als verkoper en [naam 3] (hierna: [naam 3] ) namens Koopwoning Vastgoed als koper een “Koopovereenkomst Registergoed” getekend. Krachtens deze overeenkomst verkocht [eiser] de woning aan Koopwoning Vastgoed voor een bedrag van EUR 495.000,-- kosten koper (hierna: de eerste doorverkoop).

3.10.

Koopwoning Vastgoed verzocht vervolgens Reham om haar te assisteren bij het zoeken naar een eindkoper, in ruil waarvoor [gedaagde 2] zou delen in de met verkoop te maken winst. De woning werd wegens gebrek aan belangstelling in Zeeuws-Vlaanderen te koop gezet in België, bij de Belgische makelaar Immo-bis, voor een vraagprijs van EUR 975.000,--.

3.11.

Op 20 juni 2013 hebben [naam 1] , mede namens zijn onderneming Wesag International B.V. en [naam 2] een overeenkomst gesloten met Koopwoning Vastgoed, waarin eerstgenoemden tegen betaling van EUR 50.000,-- hebben toegezegd de woning vrijwillig te zullen verlaten. Op 1 juli 2013 heeft Koopwoning Vastgoed in dat verband een aanbetaling van EUR 40.000,-- aan [naam 1] gedaan.

3.12.

Op 30 juli 2013 heeft [eiser] de woning verkocht aan [naam 4] (hierna: [naam 4] ), voor een koopprijs van EUR 895.000,-- kosten koper (hierna: de tweede doorverkoop). [naam 4] had een tegelhandelsbedrijf in Weert en was een bekende van [eiser] . De koopovereenkomst bevatte de volgende voorwaarde:

“Deze overeenkomst is uitsluitend rechtsgeldig vanaf het moment dat de gesloten Koopovereenkomst van 18-06-2013 tussen verkoper [eiser] en koper Koopwoning Vastgoed ’92 bv is ontbonden. Indien de koopovereenkomst tussen koopwoning en [eiser] niet is ontbonden voor 16-09-2013 komt deze overeenkomst van rechtswege algeheel en definitief te vervallen.”

3.13.

Op 15 augustus 2013 heeft [naam 2] , inmiddels verwikkeld in een echtscheiding met [naam 1] , conservatoir maritaal beslag laten leggen op de aan [naam 1] toebedeelde onverdeelde helft van de woning.

3.14.

Op 9 september 2013 is [naam 3] namens Koopwoning Vastgoed bij overeenkomst met [eiser] genaamd “Ontbindingsovereenkomst [straat] te [plaats] ” akkoord gegaan met ontbinding van de koopovereenkomst van 18 juni 2013 waarin de eerste doorverkoop was vastgelegd, tegen betaling door [eiser] aan Koopwoning Vastgoed van een bedrag van EUR 75.000,--.

3.15.

Per brief van 10 september 2013 heeft de raadsman van [eiser] ABN Amro verzocht en zo nodig gesommeerd om de woning op uiterlijk maandag 16 september 2013 aan [eiser] te leveren, bij gebreke waarvan de bank in verzuim zou verkeren en [eiser] reeds voor alsdan de koopovereenkomst ontbond, onder voorbehoud van aansprakelijkheid voor alle schade die [eiser] ten gevolge van de wanprestatie van de bank lijdt of zal lijden.

3.16.

ABN Amro heeft de woning op 16 september 2013 niet aan [eiser] geleverd.

3.17.

Per brief van 25 september 2013 heeft [naam 4] het volgende aan [eiser] geschreven:

“Geachte [eiser] ,

U heeft aan mij de woning gelegen aan de [straat] te [plaats] verkocht voor een bedrag van € 895.000,00 te vermeerderen met kosten koper. Wij zijn overeengekomen dat u de woning op 1 oktober a.s. aan mij zult leveren.

Zeer recent vernam ik van u dat de woning nog niet aan u is geleverd door de ABN AMRO Bank. (…) De koopovereenkomst met de Bank is inmiddels door u ontbonden.

Dat is uiteraard uw goed recht, maar laat onverlet dat er tussen u en mij een rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot de woning welke u dient na te komen. Dat kunt u echter niet omdat u de koop heeft ontbonden en de woning dus niet aan u geleverd zal worden.

U begrijpt dat ik, hoewel ik begrip heb voor uw positie, niets van doen heb met de overeenkomst die u met de Bank heeft gesloten welke u inmiddels heeft ontbonden als gevolg van een gelegd beslag. Nu staat dus al vast dat u zult wanpresteren. Het stellen van een nadere termijn zal dat niet anders maken.

Hierbij ontbind ik de met u gesloten koopovereenkomst. Op basis van de koopakte maak ik aanspraak op de contractuele boete. Deze bedraagt € 89.500,00. Ik verwacht dat dat bedrag binnen 1 week na vandaag is bijgeschreven op mijn bankrekening. Het nummer zal ik nog doorgeven. (…)”.

4.Het geschil

in de hoofdzaak

4.1.

[eiser] vordert samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ABN Amro veroordeelt tot betaling van:

- EUR 499.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf 16 september 2013, althans 25 september 2013, althans de dag der dagvaarding;

EUR 5.160,-- aan buitengerechtelijke incassokosten;
de kosten van dit geding, inclusief de nakosten, met wettelijke rente over de proceskosten.

4.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat ABN Amro tekortgeschoten is in de nakoming van haar leveringsverplichting. ABN Amro had de problematiek met de beslagen op de woning kunnen voorkomen door de koopovereenkomst met [eiser] in te schrijven in het kadaster, waardoor latere beslagen op de woning niet aan levering in de weg zouden hebben gestaan. Ook heeft zij nagelaten om maatregelen te nemen opdat zij toch aan haar verplichtingen jegens [eiser] had kunnen voldoen, door een regeling te treffen met de beslagleggers of een kort geding tot opheffing van de beslagen aanhangig te maken. Ten gevolge van de tekortkoming heeft hij, [eiser] , schade geleden, waarvoor de bank aansprakelijk is.

4.3.

ABN Amro voert verweer. Zij voert hiertoe allereerst aan dat zij ten tijde van de verkoop van de woning aan [eiser] handelde op grond van een volmacht van [naam 1] en [naam 2] zodat [eiser] de woning derhalve niet van ABN Amro heeft gekocht en daarop in de gegeven omstandigheden ook niet mocht vertrouwen. Van de gestelde tekortkoming door ABN Amro kan dan ook geen sprake zijn. ABN Amro beroept zich voorts op dwaling en stelt dat de niet-nakoming haar niet kan worden toegerekend. Ten slotte betwist zij de geleden schade, het causaal verband tussen de tekortkoming en de gestelde schade, de toerekenbaarheid van de schade en voert zij aan dat sprake is van eigen schuld.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak

4.5.

ABN Amro vordert - samengevat - dat Reham c.s. wordt veroordeeld om aan ABN Amro te betalen al hetgeen waartoe ABN Amro in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van Reham c.s. in de kosten van de vrijwaring.

4.6.

ABN Amro legt aan haar vordering ten grondslag dat Reham is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens ABN Amro. Allereerst heeft Reham er in de koopovereenkomst onduidelijkheid over laten bestaan dat ABN Amro handelde als gevolmachtigde van [naam 1] en [naam 2] , terwijl het op haar weg als makelaar lag om misverstanden over dergelijke elementaire gegevens te voorkomen. Tevens heeft Reham te lage taxatiewaardes vastgesteld. Zonder deze lage taxatiewaarde had ABN Amro nooit een dergelijke lage vraagprijs gehanteerd en had [eiser] de woning niet gekocht. En als hij dat wel had gedaan, dan was het verschil tussen de koop- en verkoopprijs van [eiser] beduidend minder geweest. In dit verband wijst ABN Amro erop dat Reham de woning vanaf juni 2013 via Immo-bis te koop heeft gezet voor een vraagprijs van EUR 975.000,--, zijnde bijna twee keer zo hoog als de door Reham zelf aan ABN Amro geadviseerde vraagprijs. Nu de opdracht aan Reham specifiek aan [gedaagde 2] is verstrekt, en [gedaagde 2] alle contacten en werkzaamheden heeft gedaan, geldt op grond van artikel 7:404 BW dat [gedaagde 2] naast Reham hoofdelijk aansprakelijk is jegens ABN Amro. Daarnaast geldt dat [gedaagde 2] in persoon als beëdigd makelaar en taxateur dezelfde zorgplichten had als Reham. ABN Amro stelt voorts dat [gedaagde 2] welbewust te lage taxatiewaardes heeft gehanteerd en dat hij er kennelijk belang bij had dat ABN Amro voor een lage prijs aan [eiser] zou verkopen.

4.7.

Reham c.s. voert verweer. Zij voert onder meer aan dat het ABN Amro was die de vraagprijs nog meer wilde laten zakken dan de door Reham geadviseerde EUR 725.000,--, namelijk aanvankelijk tot EUR 695.000,-- en later zelfs nog meer, namelijk tot EUR 549.000,--. De stelling dat zonder deze adviesprijs de overeenkomst met [eiser] niet tot stand zou zijn gekomen, slaagt derhalve niet. Reham betwist voorts dat het overeengekomen was of de gewoonte was dat zij als bemiddelaar regelingen diende te treffen met derde gerechtigden, zoals de tweede en derde hypotheekhouder en beslagleggers, opdat zij, wanneer ze ook opkomen, meewerken aan verkoop.

4.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in de hoofdzaak

contractspartij

5.1.

In geschil is allereerst wie de contractspartij van [eiser] bij de eerste koopovereenkomst is. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de letter van de eerste koopovereenkomst dat dit ABN Amro is. In de eerste koopovereenkomst wordt ABN Amro, vertegenwoordigd door [naam 5] , medewerker van haar incasso-gemachtigde Lindorff, genoemd als verkoper van de woning, zonder enig voorbehoud over de eigendom van de woning of vermelding van een volmacht. Weliswaar heeft ABN Amro zich bij het opstellen van de eerste koopovereenkomst laten bijstaan door Reham c.s., maar ABN Amro mag als professionele partij zelf ook als voldoende deskundig worden beschouwd. ABN Amro slaagt ook niet in haar verweer dat [eiser] redelijkerwijs niet uit de overeenkomst heeft mogen opmaken dat ABN Amro de verkoper van de woning was, omdat [eiser] zou hebben geweten dat [naam 1] en [naam 2] de eigenaren waren. Allereerst geldt dat de tekst van de eerste koopovereenkomst wat betreft de partijaanduiding niet voor meerderlei uitleg vatbaar was. De stelling dat [eiser] de overeenkomst anders had moeten begrijpen, moet dan ook van een overtuigende motivering worden voorzien. Nu ABN Amro slechts zonder nadere toelichting heeft aangevoerd dat [eiser] wist dat [naam 1] en [naam 2] de eigenaren waren, is dit niet voldoende. [eiser] heeft daartegenover immers zelf gesteld dat hij de woning, hoezeer hij deze destijds inderdaad in opdracht van [naam 1] en [naam 2] had gebouwd, aanvankelijk in de etalage had zien staan voor een executoriale verkoop. Onder deze omstandigheden was het niet ondenkbaar dat [eiser] meende dat de bank de woning in de tussentijd van de oorspronkelijke eigenaren had overgenomen en behoefde [eiser] niet te begrijpen dat de vermelding van ABN Amro als verkoper in de eerste koopovereenkomst in zoverre niet strookte met haar wil. De omstandigheid dat nadien in een tweetal notariële (concept) stukken wel op juiste wijze melding is gemaakt van ABN Amro als gevolmachtigde van [naam 1] en [naam 2] , is onvoldoende om hierover anders te oordelen, temeer nu ABN Amro niet heeft aangevoerd dat deze stukken ook ter kennis van [eiser] zijn gekomen.

dwaling

5.2.

ABN Amro heeft aangevoerd dat, voorzover er al sprake is van een overeenkomst met [eiser] , deze onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en dus vernietigbaar is. ABN Amro heeft naar eigen zeggen gedwaald omtrent de waarde van de woning en het vermeende gebrek aan interesse van andere kopers dan [eiser] . [eiser] wist, aldus ABN Amro, dat ABN Amro uitging van de veronderstellingen dat zij niet meer dan EUR 485.000,-- voor de woning zou ontvangen en dat er niet meer geïnteresseerde kopers waren en [eiser] wist ook dat die veronderstellingen onjuist waren. ABN Amro voert in dit verband aan dat sprake lijkt te zijn geweest van een vooropgezette constructie door (in ieder geval) [eiser] , [naam 1] en [gedaagde 2] . Ter onderbouwing van de gestelde opzet wijst ABN Amro erop dat zij elkaar allen kenden, dat [gedaagde 2] ook de bestuurder van Koopwoning Vastgoed kende, dat [naam 1] in juli 2013 EUR 40.000,-- van Koopwoning Vastgoed ontving en dat het opmerkelijk is dat Reham er niet in slaagde om voor ABN Amro een andere koper dan [eiser] voor de woning te vinden, terwijl zij, na de verkoop van de woning aan [eiser] , [eiser] meteen in contact bracht met Koopwoning Vastgoed.

5.3.

Hoezeer de rechtbank het ook opmerkelijk vindt dat Reham slechts een paar maanden na de bemiddeling bij de verkoop van de woning in opdracht van ABN Amro, ten behoeve van de doorverkoop in opdracht van [eiser] opeens een (professionele) koper aandraagt die bereid is EUR 10.000,-- méér voor diezelfde woning te betalen, acht de rechtbank de stellingen van ABN Amro over een vooropgezet plan (voor het overige) onvoldoende onderbouwd, mede gezien het gemotiveerde verweer. De EUR 40.000,-- die Koopwoning Vastgoed aan [naam 1] betaalde, was - zo stelt [eiser] en heeft ABN Amro verder niet weersproken - de overeengekomen premie voor een vlot vertrek van [naam 1] uit de woning, welke premie Koopwoning Vastgoed overigens na de ontbinding van de koopovereenkomst bij [eiser] in rekening heeft gebracht. En het enkele feit dat [eiser] , [naam 1] en [gedaagde 2] elkaar kenden - iets wat in een betrekkelijk kleine gemeenschap als Zeeuws-Vlaanderen ook geen opzien hoeft te baren - betekent op zichzelf nog niet dat zij gedeelde belangen hadden bij de verkoop aan [eiser] , laat staan dat dit de conclusie kan dragen zij hebben samengespannen tegen de bank. Immers, [naam 1] was ook gebaat geweest bij een hoge verkoopopbrengst van de woning en aflossing van zijn schuld aan de bank. Dat de gestelde samenspanning zich ook zou uitstrekken tot de tweede doorverkoop (van [eiser] aan [naam 4] , een verkoop waarmee aanzienlijke winst zou worden gemaakt), heeft ABN Amro overigens niet aangevoerd, zodat ook de rechtbank daar niet op ingaat. Nu dus niet kan worden aangenomen dat sprake is van samenspanning, zijn de omstandigheden dat ABN Amro zich - naar achteraf bleek – heeft verkeken op de waarde en kopersmarkt voor deze woning, omstandigheden die voor haar eigen rekening behoren te komen. Dit geldt temeer nu de bank, als professionele partij, kon terugvallen op haar eigen kennis en ervaring en gebruik kon maken van adviseurs. Het ligt bovendien voor de hand dat ABN Amro al ten tijde van het verstrekken van de leningen gebruik heeft gemaakt van taxaties van de woning, teneinde de waarde van de woning als onderpand voor de leningen vast te kunnen stellen. Er komt haar dus geen beroep op dwaling toe, zodat vernietiging van de eerste koopovereenkomst evenmin aan de orde is.

toerekenbare tekortkoming

5.4.

Als partij bij de eerste koopovereenkomst had ABN Amro de verplichting tot levering van de woning door ondertekening van de akte van levering, welke volgens de overeenkomst zou worden gepasseerd op uiterlijk 30 juli 2013, of zoveel eerder of later als partijen overeen zouden komen. Niet in geschil is dat de leveringsdatum uiteindelijk in nader overleg tussen [eiser] en de bank werd bepaald op 16 september 2013. ABN Amro heeft echter op die datum niet geleverd, ondanks aanmaning daartoe van [eiser] , naar eigen zeggen omdat onbezwaarde levering niet mogelijk was vanwege het beslag. ABN Amro heeft voorts aangevoerd dat niet zij, maar [eiser] als koper de aangewezen partij was geweest om deze situatie te voorkomen door de koopovereenkomst te doen inschrijven in de openbare registers, teneinde zich te beschermen tegen het risico dat de zaak niet onbezwaard geleverd kon worden. In zoverre doet ABN Amro dan ook een beroep op eigen schuld. Voorts heeft ABN Amro aangevoerd dat zij het beslag niet kon opheffen, omdat zij geen eigenaar van de woning was.

5.5.

De rechtbank stelt vast dat ABN Amro de woning in het geheel niet heeft geleverd, en dat ook niet gesteld of gebleken is dat ABN Amro heeft geprobeerd om het beslag voor de geplande leveringsdatum opgeheven te krijgen, al dan niet door het opnemen van contact met de eigenaren. Geconstateerd moet worden dat ABN Amro heeft volstaan met louter stilzitten. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat de bank niet aan haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft voldaan en dat dit ook aan haar toerekenbaar is.

causaal verband en schade

5.6.

Vervolgens komt de vordering tot schadevergoeding aan de orde. [eiser] stelt dat hij als gevolg van de tekortkoming schade heeft geleden. Deze schade bestaat volgens hem uit de contactuele boete waarop [naam 4] jegens hem, [eiser] , aanspraak heeft gemaakt ad EUR 89.500,-- en zijn gederfde winst ad EUR 410.000,--, te weten winst die hij heeft misgelopen doordat de tweede doorverkoop aan [naam 4] niet doorging.

5.7.

ABN Amro heeft betwist dat tussen de tekortkoming en de gestelde schade causaal verband bestaat (in de zin van conditio sine qua non-verband). Dit verweer slaagt voor wat betreft de schadepost van de gederfde winst. Om aan te kunnen nemen dat sprake is van causaal verband tussen de tekortkoming en de winstderving zal [eiser] moeten stellen, en zo nodig moeten aantonen, dat hij deze winst had gemaakt indien ABN Amro niet tekortgeschoten was in de nakoming van haar verplichtingen en de woning dus op 16 september 2013 aan [eiser] had geleverd. Aangezien ABN Amro concreet heeft betwist dat sprake is van een dergelijk causaal verband, mogen aan de onderbouwing van deze stelling door [eiser] hogere eisen worden gesteld. [eiser] heeft echter op geen enkele manier toegelicht waarom er vanuit moet worden gegaan dat [naam 4] zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst betreffende de tweede doorverkoop zonder meer zou zijn nagekomen. Hij heeft volstaan met de stelling dat dit “een zaak van [naam 4] ” betreft, die hem verder ook niet aangaat (dagvaarding onder 48) en in dit verband slechts verwezen naar de onderhandse koopovereenkomst met [naam 4] . De rechtbank acht deze toelichting van [eiser] in dit geval onvoldoende. Zij neemt daarbij ook in aanmerking de omstandigheden (i) dat [naam 4] , die een bekende was van [eiser] en van wie [eiser] stelt dat hij op zoek was naar een vakantiehuis in de regio, de koopovereenkomst betreffende de tweede doorverkoop meteen bij brief van 25 september 2013 heeft ontbonden en daarbij terstond aanspraak heeft gemaakt op de boete, (ii) dat niet is gebleken dat [naam 4] vervolgens alsnog heeft geprobeerd de woning te kopen (ook niet in de periode van meer dan anderhalf jaar waarin deze vervolgens te koop heeft gestaan), en (iii) dat partijen geen waarborgsom zijn overeengekomen, zoals te doen gebruikelijk bij onroerend goed transacties als de onderhavige. De slotsom is dat [eiser] , in het licht van de betwisting daarvan door ABN Amro, onvoldoende heeft toegelicht dat sprake is van het vereiste conditio sine qua non-verband tussen de gestelde tekortkoming en de gestelde gederfde winst. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, temeer daar een concreet bewijsaanbod ter zake ontbreekt. Deze schadepost kan dan ook niet worden toegewezen.

5.8.

Met betrekking tot de gevorderde schade in de vorm van de contractuele boete geldt het volgende. [eiser] stelt dat hij de boete niet zou hebben verbeurd als ABN Amro de woning wel tijdig aan hem had geleverd. ABN Amro heeft zich verweerd met een beroep op artikel 6:98 BW. Daartoe voert zij aan dat deze gevorderde schadepost niet in zodanig verband staat met de tekortkoming van ABN Amro dat zij haar als een gevolg van deze tekortkoming kan worden toegerekend. Dit verweer slaagt. Bij de beoordeling van het toerekeningscriterium moeten diverse factoren in aanmerking worden genomen, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de aard van de schade en de voorzienbaarheid van de schade. In dit verband weegt de rechtbank mee dat de gestelde schade voortspruit uit een boetebeding dat [eiser] zelf met een derde is overeengekomen en die is neergelegd in een overeenkomst waarin hij zich verplicht tot de verkoop en levering van een woning waarover hij ten tijde van het aangaan van de overeenkomst nog niet de beschikking had. Voorts neemt de rechtbank mee dat [eiser] in zijn sommatiebrief aan de bank van 10 september 2013 in het geheel niets heeft gezegd over zijn verplichting tot levering aan [naam 4] op straffe van een contractuele boete. Er moet dan ook vanuit worden gegaan dat de bank toen – maar ook ten tijde van de tekortkoming - niet van de boetebepaling kon weten. Ten slotte weegt de rechtbank mee dat het ook gelet op de geringe belangstelling die voor de woning had bestaan, voor de bank niet voorzienbaar was geweest dat diezelfde woning reeds voorafgaand aan de levering door [eiser] was doorverkocht en op straffe van een boete diende te worden geleverd. Ook in zoverre was deze schade voor ABN Amro niet voorzienbaar. De boeteschade die [eiser] thans vordert kan daarom naar het oordeel van de rechtbank niet als een gevolg van de tekortkoming aan haar toegerekend worden. Ook deze gevorderde schadepost zal worden afgewezen.

slotsom

5.9.

Dit een en ander betekent dat de vorderingen van [eiser] niet toewijsbaar zijn. De overige stellingen van partijen in de hoofdzaak behoeven dan ook geen nadere bespreking.

5.10.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van ABN Amro worden begroot op:

- griffierecht EUR 3.829,00

- salaris advocaat
5.160,00(2,0 punten × tarief EUR 2.580,00)

Totaal EUR 8.989,00

in de vrijwaringszaak

5.11.

Nu de vordering in de hoofdzaak niet toewijsbaar is gebleken, moet de vordering in de zaak in vrijwaring eveneens worden afgewezen.

5.12.

ABN Amro zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Reham c.s. worden begroot op:

- griffierecht EUR 3.829,00

- salaris advocaat
5.160,00(2,0 punten × tarief EUR 2.580,00)

Totaal EUR 8.989,00

6.De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van ABN Amro tot op heden begroot op EUR 8.989,00,

6.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op EUR 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.4.

verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in de zaak in vrijwaring

6.5.

wijst de vorderingen af,

6.6.

veroordeelt ABN Amro in de proceskosten, aan de zijde van Reham c.s. tot op heden begroot op EUR 8.989,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.7.

veroordeelt ABN Amro in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op EUR 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat ABN Amro niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

6.8.

verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.M. van Hassel, bijgestaan door mr. S.E. Vlaanderen-Schüttenhelm, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2015.^[1]