Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4666561 EA VERZ 15-1317
beschikking van: 8 maart 2016
func.: 811
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LARENDE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster,
nader te noemen: Larende,
gemachtigde: mr. B. Coskun,
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW DE CLERCQSTRAAT 113,
gevestigd te Amsterdam,
verweerster,
nader te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. M.H. Rijntjes.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 9 december 2015 heeft Larende een verzoek gedaan als bedoeld in artikel 5:121 BW Pro.
De VvE heeft hiertegen een verweerschrift ingediend. Op 19 februari 2016 heeft Larende een herziene versie van het verzoekschrift ingediend, waarin de naam van verzoekster is gewijzigd van Hotel Larende B.V. in Larende Vastgoed B.V. Verder heeft Larende bij fax van 20 februari 2016 een aanvullende productie toegestuurd.
Ter terechtzitting van 23 februari 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Larende is verschenen bij haar bestuurder [naam 1] , vergezeld door haar gemachtigde. De VvE is verschenen bij [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] , vergezeld door haar gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
Larende exploiteert een hotel aan de De Clerqstraat 115 te Amsterdam.
1.2.
De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke zaken van het pand aan de De Clerqstraat 113 te Amsterdam, hierna: het pand. [naam 2] (tevens voorzitter van de VvE) is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de tweede verdieping met bijbehorende berging. [naam 5] en [naam 6] zijn eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de derde verdieping met bijbehorende berging. [naam 4] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de begane grond. Alleen [naam 4] is niet woonachtig in het pand, hij heeft zijn appartement verhuurd.
1.3.
[naam 2] verhuurt zijn berging via Airbnb.
1.4.
Larende is per 15 oktober 2014 eigenaar geworden van het appartementsrecht rechtgevende op de eerste verdieping van het pand en bijbehorende berging. In eerste instantie heeft [naam 1] , namens Larende, aan de VvE medegedeeld dat hij het appartementsrecht heeft gekocht voor zijn moeder en dat hij de berging zou gaan verbouwen tot woning voor zijn zoon.
1.5.
Op 1 december 2014 heeft Larende met betrekking tot het appartementsrecht 113-I een omgevingsvergunningaanvraag ingediend bij de gemeente Amsterdam. Bij besluit van 2 april 2015 heeft de gemeente Amsterdam van rechtswege een omgevingsvergunning verstrekt voor “het uitbreiden van het bestaand hotel in het gebouw op de locatie De Clerqstraat 113-I en 115 te Amsterdam”. Bij besluit van 16 juli 2015 heeft de Gemeente Amsterdam ten aanzien van De Clerqstraat 113-I vergunning verleend voor “het onttrekken van zelfstandige woonruimte aan de woningvoorraad”. Bij besluit van 30 januari 2015 heeft de gemeente Amsterdam aan [naam 1] een omgevingsvergunning verleend voor “het realiseren van een dakterras op het gebouw”.
1.6.
In april 2015 is Larende aangevangen met de bouw van een dakterras en vervolgens met de verbouwing van de berging tot woonruimte en de verbouwing van de eerste verdieping tot hotel.
1.7.
Bij e-mailbericht van 24 juni 2015 heeft [naam 1] het volgende onder meer aan de voorzitter van de VvE medegedeeld:
“(…) Ik schrijf je met betreffende de renovatiewerkzaamheden op de De Clerqstraat 113-I. Bij deze wil ik je een overzicht geven van onze plannen in de vorm van de bouwtekeningen. (…). Graag hoor ik bij de volgende bijeenkomst de bevestigende gedachten hierover van de V.v.E. Tot wij een overeenkomst hebben bereikt zal ik de gemeenschappelijke bezittingen onaangeraakt laten. (…) Hoewel ik dit appartement aanvankelijk voor mijn familie had aangeschaft, kwam ik op het idee om het op een andere manier te gebruiken. (…)”.
1.8.
Bij e-mailbericht van 25 juni 2015 heeft [naam 1] het volgende onder meer aan de voorzitter en leden van de VvE medegedeeld:
“(…)
Op advies van mijn adviseurs zou ik mijn hotel graag willen uitbreiden. Dat kun je zien op de bouwtekeningen die door de gemeente zijn goedgekeurd. (…)
De toegang tot 113-I zal worden bewerkstelligd via 115-I met een door de gemeente goedgekeurde constructie.(…)
Bij dezen verzoek ik de V.v.E. deze plannen goed te keuren. (…)”
1.9.
Bij e-mailbericht van 26 juni 2015 aan Larende deelt [naam 2] namens de VvE onder meer het volgende mede:
“(…)
Uit de onderhavige plannen maak ik op dat dit van meet af aan de bedoeling is geweest. De VVE voelt zich dan ook onjuist geïnformeerd. (…) Los van dat enige onbekendheid op dat gebied geheel voor uw conto komt, hebben wij u er telkenmale op gewezen dat de VVE vooraf dient te worden geïnformeerd, dan wel instemming behoeft te geven. Ik merk dat bij het aanleggen van het dakterras eveneens geen toestemming is verleend en dat de situatie zoals die nu is wordt gedoogd in afwachting van instemming van de Vve en daarbij horende aanpassing van de notariële akte. Derhalve sommeer ik u per ommegaande (…) te bevestigen dat de werkzaamheden per direct zullen worden gestaakt. (…)”.
1.10.
Bij e-mailbericht van 13 juli 2015 aan [naam 2] deelt [naam 1] onder meer het volgende mede:
“(…) Nogmaals bedankt dat wij weer mogen beginnen met de werkzaamheden. (…)”.
1.11.
Bij e-mailbericht van 23 september 2015 aan Larende deelt [naam 2] namens de VvE onder meer het volgende mede:
“(…)
Vandaag constateerde wij dat de muur tussen De Clerqstraat 113-I en De Clerqstraat 115 is doorgebroken. Ik wijs u erop dat u er tekenmale op bent gewezen dat zulks instemming behoeft van de VVE. Desalniettemin heeft u er voor gekozen (…) zonder toestemming wijzigingen te maken aan het gezamenlijke eigendom van de VVE-leden. (…) Hierbij houd ik u aansprakelijk voor de schade die de VVE, dan wel VVE-leden lopen door uw handelen. (…)”.
1.12.
Op 12 oktober 2015 heeft een vergadering van de VVE plaatsgevonden. [naam 1] heeft in die vergadering om toestemming voor zijn bouwplannen gevraagd. Deze toestemming heeft hij niet gekregen. Ook ter vergadering van de VvE op 18 november 2015 is geen toestemming verleend.
Verzoek en verweer
2. Larende verzoekt machtiging vervangende toestemming voor het uitbaten van een hotel met bestemmingswijziging van nummer 113-1, tot bestemmingswijziging van de berging in woonruimte met dakterras en voor de verrichte werkzaamheden voor zover deze toestemming behoefden, met veroordeling van de VvE in kosten van deze procedure.
3. Larende stelt hiertoe dat de VvE in redelijkheid toestemming niet kan weigeren. Zij heeft toegestaan dat de werkzaamheden werden verricht en daarvoor een aantal malen expliciet toestemming gegeven. Verder gebruikt de voorzitter van de VvE zijn berging voor de verhuur via airbnb. Dit wordt door de VvE toegestaan. Zij kan gelet hierop in redelijkheid exploitatie als hotel niet weigeren.
4. De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen het verzoek waarop hierna voor zover nodig nader zal worden ingegaan.
Beoordeling
5. Tegenover de gemotiveerde betwisting van de VvE, heeft Larende onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zij gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de VvE zou gaan instemmen dan wel heeft ingestemd met haar bouwplannen en voorgenomen bestemmingswijziging. De door haar overgelegde e-mailcorrespondentie is daarvoor in ieder geval niet voldoende. Daaruit blijkt juist dat [naam 1] pas nadat hij benodigde vergunningen van de gemeente Amsterdam had verkregen, open is geweest naar de VvE over zijn plannen om het hotel uit te breiden en dat de VvE hem vervolgens steeds erop heeft gewezen dat hij toestemming nodig had van de VvE voor zijn plannen. De omstandigheid dat hij de werkzaamheden mocht voortzetten is evenmin voldoende, nu niet duidelijk is geworden welke werkzaamheden hij in die periode heeft verricht. Niet constructieve bouwwerkzaamheden in een woning zijn op zichzelf niet van de toestemming van de VvE afhankelijk. Uit de e-mailberichten van 26 juni en 23 september 2015 blijkt echter in ieder geval dat de VvE erachter kwam dat werkzaamheden werden verricht waarvoor toestemming is vereist en dat zij gesommeerd heeft om die werkzaamheden per ommegaande te stoppen. Daaruit wordt geconcludeerd dat de VvE geen toestemming heeft verleend voor werkzaamheden waarvoor toestemming van de VvE is vereist en zich ook niet door haar handelen jegens Larende verbonden heeft om hiervoor toestemming te verlenen.
6. Aan de orde is dan ook de vraag of een machtiging tot vervangende toestemming moet worden verleend. Ingevolge artikel 5:121 BW Pro kan een machtiging tot vervangende toestemming slechts door de kantonrechter worden verleend indien de toestemming door de VvE zonder redelijke grond wordt geweigerd. Dat is in deze niet het geval. Als gevolg van de plannen van Larende wordt de woonbestemming van De Clerqstraat 113-I gewijzigd in logies, wordt deze verdieping een uitbreiding van het naastgelegen hotel en verbouwd tot vijf hotelkamers. Verder krijgt de berging bestemming wonen en wordt verbouwd tot woning. De VvE vreest onder meer voor overlast van het hotel voor de bovengelegen verdiepingen, voor waardevermindering van het pand, voor overlast in het trappenhuis door de bewoners van de berging, voor hotelverhuur van de berging als deze gereed is gemaakt voor bewoning en voor overlast van hotelgasten op het aangelegde dakterras. Deze gronden om te weigeren komen niet onredelijk voor. Larende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan deze vrees ten aanzien van zowel de eerste verdieping als ten aanzien van de berging en het dakterras voldoende wordt weggenomen. Het verzoek tot de verschillende machtigingen wordt dan ook afgewezen. De omstandigheid dat de voorzitter zijn berging verhuurd via airbnb, maakt het voorgaande niet anders. Anders dan Larende stelt is exploitatie als hotel niet vergelijkbaar met verhuur via airbnb. Bij verhuur via airbnb blijft immers de woonbestemming in stand en geldt de daaraan verbonden regelgeving, waardoor het potentiële risico op overlast veel kleiner is dan bij hotelexploitatie.
7. Daarbij geldt dat geen machtiging kan worden verleend indien het gevolg daarvan is dat strijd met de akte van splitsing ontstaat. Ten aanzien van het dakterras is dit het geval. Het dak is immers volgens de akte gemeenschappelijk en zou door het terras exclusief gebruikt worden door Larende. Dit is in strijd met de splitsingsakte. Ook op grond hiervan wordt het verzoek ten aanzien van het dakterras afgewezen.
8. Larende dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
veroordeelt Larende in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 545,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
III. veroordeelt Larende tot betaling van een bedrag van € 50,-- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Larende niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.