Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 15/8314
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juni 2016 in de zaak tussen
[de vrouw] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te Amsterdam (het object) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 213.500. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak van 24 november 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van het object vastgesteld op € 205.500.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2016. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [naam]
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een appartement op de tweede verdieping en beschikt over een woonoppervlak van ongeveer 39 m². Het object wordt door eiseres verhuurd. De huur is gereguleerd door middel van het puntensysteem en bedraagt maximaal € 400 per maand.
2. In geschil is de waarde van het object op waardepeildatum 1 januari 2014.
3. Eiseres stelt dat de waarde van het object maximaal kan worden vastgesteld op € 90.000. Zij heeft daartoe verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015 (ECLI:NLl:HR:2015:812). In dat arrest is geoordeeld dat gestapelde wetsficties onder omstandigheden een resultaat kunnen opleveren waarin de toepassing van de in artikel 17a, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 (UBIB 2001) opgenomen leegwaarderatio onvoldoende recht doet aan de lagere werkelijke waarde in het economische verkeer (WEV). Indien de gestapelde ficties leiden tot een resultaat waarin de WOZ-waarde in betekende mate – 10% of meer – hoger is dan de werkelijke waarde, wordt niet voldaan aan de bedoeling van de wetgever en is de in artikel 17a, tweede lid, van het UBIB 2001 opgenomen leegwaarderatio onverbindend. Eiseres meent dat dit ook moet gelden bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Eiseres heeft verwezen naar een taxatierapport van taxateur [naam] van 29 januari 2015 waaruit blijkt dat de fictieve marktwaarde van het object in verhuurde staat € 90.000 bedraagt. Nu de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde meer dan € 99.000 bedraagt, leidt dit tot een waarde die de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad, aldus eiseres.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Verweerder heeft toegelicht dat de waarde van het object is aangepast omdat in bezwaar is gebleken dat geen zolder aanwezig is. In beroep heeft verweerder verwezen naar een op 15 februari 2016 door taxateur [naam] opgestelde “reactie taxateur”. Daarin heeft verweerder de taxatiewaarden van vier vergelijkingsobjecten genoemd welke rond de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [straatnaam] , [straatnaam] en [straatnaam] te Amsterdam (de vergelijkingsobjecten). Uit dit taxatieverslag blijkt dat de taxatiewaarde per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten hoger ligt dan de door verweerder vastgestelde waarde per vierkante meter voor het object. Hieruit volgt volgens verweerder dat het object niet te hoog is gewaardeerd. Bij de taxatie is uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom van het object. Het feit dat het object verhuurd wordt, heeft dus geen invloed op de waarde op grond van de Wet WOZ.
5. De rechtbank overweegt dat in de door eiseres genoemde uitspraak van de Hoge Raad sprake was van een gedelegeerde bevoegdheid in het UBIB 2001. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat deze regeling in bepaalde gevallen niet voldoet aan de doelstelling van de wetgever en de opdracht die de wetgever heeft verstrekt. In die gevallen moet bij de bepaling van de waarde van verhuurde woningen in het kader van de heffing van inkomstenbelasting over de inkomsten uit sparen en beleggen worden uitgegaan van de werkelijke WEV van de verhuurde woning.
6. Naar het oordeel van de rechtbank is dat anders bij de waardevaststelling op grond van de Wet WOZ. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De hierin vervatte waarderingsficties – de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie – staan dus in de Wet WOZ zelf. Niet kan worden gesteld dat de wetgever die niet voor ogen heeft gehad. Dit geldt ook niet indien, zoals eiseres heeft gesteld, de WEV en de WOZ-waarde ver uit elkaar liggen. Bovendien is in dit geval geen sprake van stapeling van ficties omdat de leegwaarderatio in het kader van de Wet WOZ geen rol spelt. Voor analoge toepassing van het arrest van Hoge Raad ziet de rechtbank daarom geen aanleiding.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de hiervoor vermelde “reactie taxateur” aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres heeft de feitelijke waardering van het object aan de hand van de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten ook niet betwist.
8. Het beroep is ongegrond
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Schaberg, rechter, in aanwezigheid van mr. S.M.P. Mulder, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2016.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.