Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: 1368616 CV EXPL 12-23441
Vonnis van: 5 februari 2013
F.no.: 656
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [plaats]
eiser
nader te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. F. Swart
t e g e n
1.[gedaagde 1]
wonende te [plaats]
gedaagde sub 1
nader te noemen [gedaagde 1]
en
2.[gedaagde 2]
wonende te [plaats]
gedaagde sub 2
nader te noemen [gedaagde 2]
gedaagden sub 1 en 2 worden hierna gezamenlijk ook aangeduid als [gedaagde 1 en 2 samen]
gemachtigde: mr. P. Obbeek
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 19 juli 2012 inhoudende de vordering van [eiser] met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1 en 2 samen] met producties.
Daarna is bij tussenvonnis van 18 september 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 8 november 2012 plaatsgevonden. Verschenen zijn [naam 1] namens [eiser] vergezeld door de gemachtigde en [gedaagde 1] namens [gedaagde 1 en 2 samen] met de gemachtigde.
Daarna is datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten en omstandigheden
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
[eiser] is eigenaar, althans erfpachter van het perceel [adres] te [plaats] . Op basis van de huurovereenkomst d.d. 9 augustus 1995 heeft [eiser] de daarvan deeluitmakende zelfstandige woonruimte [adres] (het gehuurde) met ingang van 1 augustus 1995 aan [gedaagde 1 en 2 samen] verhuurd.
1.2.
Artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt dat het de huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur af te geven. Ook mag de huurder geen andere personen bij zich laten inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.
1.3.
[gedaagde 1 en 2 samen] zijn sinds 2005 eigenaar, althans erfpachter van een perceel aan de [adres 2] te [plaats] . Zij hebben daar een huis laten bouwen en die woning betrokken.
1.4.
[gedaagde 1 en 2 samen] zijn met de dames [naam 2] ( [naam 2] ), [naam 3] ( [naam 3] ) en [naam 4] elk (onder)huurovereenkomsten aangegaan inzake de huur van elk een kamer in het gehuurde.
1.5.
Bij e-mail van 25 juni 2012 aan [naam 1] ( [naam 1] ), medewerkster van [eiser] , heeft [naam 2] namens de bewoners van de [adres] , geschreven dat de bewoners niet wisten van illegale onderverhuur. [naam 2] woont zelf bijna 2 jaar en 3 maanden in het gehuurde en de bewoners betalen allen iedere maand huur via digitale overboekingen. Zij schrijft: “
We hebben altijd met 4 personen hier gewoond met ieder zijn eigen ruimte, gedeeld sanitair en keuken. Mijn huurprijs begon met € 440,- euro in de maand (tevens ook mijn borgprijs) en tegenwoordig is dat opgelopen tot 485,- euro. Met ingang van de volgende maand zou het 495,- euro worden. [naam 3] woont hier sinds 26 december 2011 en betaalt maandelijks 470,- euro en per ingang van deze maand 480,- euro (dat bedrag is deze maand nog niet overgemaakt) [naam 4] vanaf 1 mei 2012 inwonend op de [adres] heeft naast haar borg van 470,- euro ook maandelijks de huur betaald van 470,- euro. [naam 5] zou hier komen te wonen vanaf 1 juni 2012, maar na dit nieuws, ziet zij er vanaf. Echter heeft ze wel 1 maand borg 470,- euro en huur van de maand juni 470,- euro betaald”
.
We hebben altijd met 4 personen hier gewoond met ieder zijn eigen ruimte, gedeeld sanitair en keuken. Mijn huurprijs begon met € 440,- euro in de maand (tevens ook mijn borgprijs) en tegenwoordig is dat opgelopen tot 485,- euro. Met ingang van de volgende maand zou het 495,- euro worden. [naam 3] woont hier sinds 26 december 2011 en betaalt maandelijks 470,- euro en per ingang van deze maand 480,- euro (dat bedrag is deze maand nog niet overgemaakt) [naam 4] vanaf 1 mei 2012 inwonend op de [adres] heeft naast haar borg van 470,- euro ook maandelijks de huur betaald van 470,- euro. [naam 5] zou hier komen te wonen vanaf 1 juni 2012, maar na dit nieuws, ziet zij er vanaf. Echter heeft ze wel 1 maand borg 470,- euro en huur van de maand juni 470,- euro betaald”
.
1.6.
Blijkens de schriftelijke (onder)huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [naam 3] is deze ingegaan op 26 december 2011 tegen een huur van € 470,00 per maand waarbij betaling van de huur vooraf dient te geschieden per de 15e van de maand. Betaling moet plaatsvinden naar de ABN AMRO [rekeningnummer] tnv [gedaagde 1] te Amsterdam zonder verdere vermelding.
1.7.
Bij brief van 21 juni 2012 aan [eiser] heeft [gedaagde 1 en 2 samen] bevestigd: ”
dat wij gezamenlijk zijn overeengekomen dat wij de huur van de [adres] per 1 augustus van dit jaar zullen beëindigen”.
dat wij gezamenlijk zijn overeengekomen dat wij de huur van de [adres] per 1 augustus van dit jaar zullen beëindigen”.
1.8.
Bij brief van 3 juli 2012 heeft [eiser] de onderhuurders gesommeerd het gehuurde uiterlijk per 1 oktober 2012 te verlaten.
Vordering
2. [eiser] vordert dat [gedaagde 1 en 2 samen] hoofdelijk, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 17.052,- ter zake onrechtmatig genoten huurinkomsten voor de periode 1 april 2010 tot en met 30 juni 2012, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 juli 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
a. € 17.052,- ter zake onrechtmatig genoten huurinkomsten voor de periode 1 april 2010 tot en met 30 juni 2012, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 juli 2012 tot aan de dag der algehele voldoening, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
b. € 14.400,- ter zake onrechtmatig genoten huurinkomsten voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2009, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2010 tot aan de dag der algehele voldoening, althans een in goed justitie te bepalen bedrag;
c. de proceskosten van [eiser] .
3. [eiser] stelt – kort gezegd – dat zij een onderzoek heeft ingesteld na een anonieme melding van een buurman dat [gedaagde 1 en 2 samen] al negen à tien jaar het gehuurde in gebruik geven aan telkens wisselende personen. Uit het onderzoek bleek dat [gedaagde 1 en 2 samen] reeds in 2005 in de koopwoning aan de [adres 2] zijn gaan wonen en dat [naam 2] al meer dan 2 jaar in het gehuurde woont tezamen met drie andere personen, in wisselende samenstelling. [gedaagde 1 en 2 samen] zijn aldus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en hebben gedurende een lange periode (vanaf 2006 tot en met 30 juni 2012) onrechtmatige inkomsten genoten door de woning stelselmatig tegen een hogere huurprijs dan de geldende huurprijs in gebruik te geven aan derden. Uitgaande van een huur voor de onderhuurders van 4 x € 470,00 (het bedrag van de huur blijkens de huurovereenkomsten met [naam 2] en [naam 3] ) bedraagt het totaal van onrechtmatig genoten inkomsten € 17.052,00 (zie tabel hieronder) over de periode april 2010 tot en met 30 juni 2012.
Periode
Huur [eiser]
Huur 4 personen
Energiekosten
Verschil per maand
Totaal verschil
1 april – 1 juli 2010
€ 1.013,12
€ 1.880,00
€ 193,00
€ 674,00
€ 2.022,00
1 juli 2010 – 1 januari 2011
€ 1.026,00
€ 1.880,00
€ 193,00
€ 661,00
€ 3.966,00
1 januari 2011- 1 juli 2011
€ 1.026,00
€ 1.880,00
€ 224,00
€ 630,00
€ 3780,00
1 juli 2011 – 1 juli 2012
€ 1.049,00
€ 1.880,00
€ 224,10
€ 607,00
€ 7.284,00
4. Over de periode 2006 tot 2010 maakt [eiser] aanspraak op een bedrag van € 300,00 per maand, derhalve in totaal (48 maanden x € 300,00 =) € 14.400,00. [eiser] baseert dit op de omstandigheid dat Van der Poll cs de koopwoning in 2005 hebben betrokken en op de melding van een van de buren dat sprake is van aanhoudende ingebruikgeving aan derden door [gedaagde 1 en 2 samen] .
5. Ter zitting heeft [eiser] de gevorderde schade nader toegelicht. [naam 1] - die in dienst is van [eiser] - besteedt een groot deel van haar tijd aan het zoeken naar en bestrijden van illegale woningverhuur. Zij doet onderzoek, legt bezoeken af en telefoneert veelvuldig. Ook lijdt [eiser] schade die er uit bestaat dat hij niet de aanmerkelijke huurprijsverhoging heeft kunnen doorvoeren die hij normaal gesproken wel had kunnen doorvoeren als het gehuurde (eerder) was leeggekomen. Het betreft immers een aantrekkelijke woning in het centrum van Amsterdam, aldus [eiser] .
6. [eiser] biedt bewijs aan van zijn stellingen, onder andere door het horen van [naam 1] en de dames [naam 3] en [naam 2] .
Verweer
7. [gedaagde 1 en 2 samen] ontkennen dat zij gedurende lange tijd de woning aan derden in gebruik hebben gegeven. Toen [gedaagde 1] het gehuurde verlieten hebben zij deze aangehouden en is deze af en toe en om niet in gebruik gegeven aan naaste familieleden en relaties uit het buitenland. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben veel later dan 2005 de woning aan de [adres 2] betrokken. Pas vanaf circa 2010 hebben zij het gehuurde onderverhuurd aan een aantal personen. Zij zijn geen huurovereenkomsten aangegaan met andere personen dan de dames [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .
8. Primair zijn [gedaagde 1 en 2 samen] van oordeel dat zij niet toerekenbaar tekort zijn geschoten en indien dat wel het geval is zijn zij van oordeel dat [eiser] daarvan geen enkele schade heeft ondervonden. In ieder geval zou [eiser] de woning zelf nooit aan meerdere personen hebben verhuurd zodat hij niet enige schade heeft geleden voor een eventueel verschil tussen de huurprijs die [gedaagde 1] c.s. betaalden en de vergoeding die [gedaagde 1 en 2 samen] van de onderhuurders kregen.
9. Als er echter toch sprake is van schade geldt dat de huur van [naam 2] per 1 april 2010 € 405,00 (excl. gas, water en licht bedroeg), per 1 juli 2010 € 410,00 en per 1 juli 2011 € 415,96 per maand bedroeg. Vanaf 1 juni 2012 heeft zij geen huur meer voldaan.
10. [naam 3] huurde vanaf 26 december 2011 een kamer in het gehuurde voor een bedrag van € 415,96 per maand exclusief (dat is € 470,00 inclusief gas, water en elektra). [naam 4] huurde vanaf 1 mei 2012 een kamer voor een bedrag van € 470,00 (inclusief per maand). Alleen in die maand is de netto huur die [gedaagde 1 en 2 samen] ontvingen hoger geweest dan de aan de verhuurder verschuldigde huur (€ 1.247,87 -/- 1.026,23 = € 221,64). Hooguit kan de vordering worden toegewezen voor dit bedrag van € 221,64. Vanaf juni 2012 heeft [naam 2] de huur niet meer betaald en [naam 3] heeft vanaf juli 2012 de huur niet meer betaald.
11. Ten aanzien van de vordering van € 14.400,00 over de periode 2006-2010 stellen [gedaagde 1 en 2 samen] zich op het standpunt dat er in die periode geen onderverhuur heeft plaatsgevonden en [eiser] een slag in de lucht slaat.
12. Ter zitting hebben [gedaagde 1 en 2 samen] nog aangevoerd dat uit de parlementaire geschiedenis van artikel 6:104 blijkt dat er winst moet zijn genoten. Daar is in casu geen sprake van. Verder blijkt uit HR 18 juni 2010 (LJN: BM0893) dat alleen de woningbouwverenigingen die een specifieke taak hebben om illegale onderverhuur tegen te gaan, schade kunnen claimen. [eiser] komt een vordering tot schadevergoeding niet toe.
Beoordeling
13. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben het gehuurde, in elk geval vanaf 1 april 2010, onderverhuurd. Dit is in strijd met het bepaalde in artikel 7 van de huurovereenkomst en moet worden aangemerkt als verboden onderverhuur. [gedaagde 1 en 2 samen] zijn toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en zijn gehouden schade die [eiser] als verhuurder hierdoor lijdt, te vergoeden. [eiser] heeft de kantonrechter verzocht [gedaagde 1] te veroordelen tot afdracht van de winst uit de verboden verhuur en zich daarbij beroepen op artikel 6:104 BW. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 2010, (LJN: MB0893) geeft artikel 6:104 BW de rechter de discretionaire bevoegdheid om de schade te begroten op de genoten winst of een gedeelte daarvan. De benadeelde verhuurder hoeft geen concreet nadeel te stellen. Voldoende is dat enige schade aannemelijk is. Naar het oordeel van de Kantonrechter heeft [eiser] die schade aannemelijk gemaakt nu [naam 1] - die in dienst is van [eiser] – in ieder geval een deel van haar tijd besteedt aan het zoeken naar en bestrijden van illegale woningverhuur. Zij doet daartoe onderzoek, moet telefoneren en legt bezoeken af. Dit brengt (salaris)kosten met zich mee en aannemelijk is dat [eiser] hierdoor ten minste enige schade lijdt. Er is geen rechtsregel, noch volgt uit het voornoemde arrest, dat dergelijke schade uitsluitend geleden kan worden dan wel gevorderd kan worden door een woningbouwvereniging die een specifieke taak heeft om illegale onderverhuur tegen te gaan. Dat [eiser] zelf nimmer zou zijn overgegaan tot kamerverhuur doet evenmin afbreuk aan de bevoegdheid de geleden schade te begroten op de door [gedaagde 1 en 2 samen] genoten winst of een deel daarvan.
14. Onder winst in de zin van artikel 6:104 BW moet worden verstaan ieder voordeel dat de schuldenaar door zijn tekortkoming heeft genoten. Het gaat om het netto voordeel, dat wil zeggen het voordeel dat resulteert na aftrek van de kosten en lasten die aan het verkrijgen daarvan verbonden zijn geweest. In de onderhavige zaak is het netto voordeel het verschil tussen de bedongen onderhuur en de geldende huurprijs vermeerderd met de door [gedaagde 1 en 2 samen] gemaakte kosten zoals de kosten van energie die [gedaagde 1 en 2 samen] voor hun rekening hebben moeten nemen.
Periode 1 april 2010 – 1 juli 2012
Kosten
15. [eiser] is bij de berekening van de winst die [gedaagde 1 en 2 samen] uit illegale onderverhuur hebben behaald allereerst uitgegaan van energiekosten die van [gedaagde 1 en 2 samen] hebben gemaakt van € 193,00 per maand over de periode 1 april 2010 tot 1 juli 2011 en € 224,00 per maand over de periode 1 januari 2011 tot 1 juli 2012. Verder is uitgegaan van de aan [eiser] voldane huur van € 1.013,12 per maand over de periode 1 april tot 1 juli 2010, € 1.026,00 per maand over de periode 1 juli 2010 tot 1 juli 2011 en € 1.049,00 per maand over de periode 1 juli 2011 tot 1 juli 2012. Noch deze kosten noch de omvang daarvan zijn door [gedaagde 1 en 2 samen] betwist en [gedaagde 1 en 2 samen] hebben niet aangevoerd dat zij meer of andere kosten hebben gemaakt, zodat deze hiermee zijn komen vast te staan.
Inkomsten uit onderverhuur
16. [eiser] heeft haar berekening verder gebaseerd op de door [gedaagde 1 en 2 samen] genoten huurinkomsten zoals die kunnen volgen uit de gegevens in de e-mail van [naam 2] van 25 juni 2012 aan [naam 1] , [naam 3] en [naam 4] (zie 1,5 hierboven). [gedaagde 1 en 2 samen] erkennen dat zij (onder)huurovereenkomsten met [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] zijn aangegaan, met ingang van de door [naam 2] genoemde data. [gedaagde 1] hebben tevens erkend dat de huur van [naam 3] en [naam 4] € 470,00 per kamer per maand bedroeg ( [naam 3] vanaf 26 december 2011 en [naam 4] vanaf 1 mei 2012) en zijn uitgegaan van een aanvangshuur van [naam 2] van € 454,01 per maand die volgt uit de door hen overgelegde, niet ondertekende huurovereenkomst met [naam 2] . De kantonrechter gaat dan ook uit van dit (hogere) bedrag en rondt dit bedrag af op € 454,00. Ook gaat de kantonrechter er van uit dat jaarlijks per 1 juli een huurverhoging plaatsvond. [gedaagde 1 en 2 samen] stellen weliswaar andere huurinkomsten exclusief gas en electra van [naam 2] te hebben ontvangen dan door haar in de e-mail van 25 juni 2012 genoemd maar hebben hun stellingen niet voorzien van verdere bescheiden zodat de kantonrechter niet in staat is gesteld een en ander te verifiëren en een vergelijking met de huurbedragen (inclusief energiekosten) niet te maken valt.
17. Gelet op de overwegende juistheid van de inhoud van de e-mail van [naam 2] van 25 juni 2012 heeft de kantonrechter thans geen reden te twijfelen aan de juistheid van de mededeling van [naam 2] dat zij altijd met vier mensen het gehuurde bewoonden en ieder een eigen kamer had. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben hun betwisting hiervan ook op geen enkele wijze onderbouwd en bescheiden ter staving daarvan zijn niet overgelegd. Ook heeft de kantonrechter geen reden er aan te twijfelen dat de huurprijs die de andere drie personen betaalden min of meer gelijk was aan de huurprijs die [naam 2] betaalde. Voldoende aannemelijk is, ook gelet op de jaarlijkse contractuele huurverhogingen per 1 juli, dat de huurprijs per 1 juli 2010 ten minste € 460,00 per kamer per maand bedroeg en per 1 juli 2011€ 470,00 per kamer per maand bedroeg. Op basis hiervan neemt de kantonrechter het bewijsvermoeden aan dat de huurinkomsten die [gedaagde 1 en 2 samen] genoten ter zake van het gehuurde:
- 4 x € 454,00 per maand bedroegen over de periode van 1 april 2011 tot 1 juli 2011;
- 4 x € 460,00 per maand bedroegen over de periode 1 juli 2010 tot 1 juli 2011;
- 4 x € 470,00 per maand bedroegen over de periode van 1 juli 2011 tot 1 juli 2012.
18. [gedaagde 1 en 2 samen] zullen in de gelegenheid worden gesteld het hiervoor geformuleerde bewijsvermoeden te ontzenuwen door het leveren van tegenbewijs.
Periode 1 januari 2006 tot 1 januari 2010
19. [eiser] heeft zijn stellingen dat reeds vanaf 1 januari 2006 onderverhuur van de woning plaatsvond gebaseerd op een thans in deze procedure niet te verifiëren anonieme melding en op de aankoop van een perceel aan de [adres 2] te [plaats] door [gedaagde 1 en 2 samen] in 2005. [gedaagde 1 en 2 samen] hebben deze stellingen gemotiveerd weersproken. Het is dan ook aan [eiser] om te bewijzen dat [gedaagde 1 en 2 samen] over de periode 1 januari 2006 tot 1 april 2010 het gehuurde hebben onderverhuurd en dat zulks heeft geleid tot een netto voordeel van € 300,00 per maand. [eiser] heeft ook bewijs van zijn stellingen aangeboden en zal in de gelegenheid worden gesteld aan te geven of en in hoeverre hij hiervan gebruik wenst te maken.
20. Ieder verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. laat [gedaagde 1 en 2 samen] toe tegenbewijs te leveren van het hiervoor in dit vonnis geformuleerde bewijsvermoeden onder r.o. 17;
II. laat [eiser] c.s. toe te bewijzen hetgeen hiervoor in dit vonnis als te bewijzen is geformuleerd onder r.o. 19;
III. bepaalt dat ter openbare terechtzitting van
5 maart 2013 te 10.00 uurelk der partijen de gelegenheid wordt geboden om aan te geven of, en zo ja, op welke wijze van de (tegen) bewijsopdracht gebruik zal worden gemaakt en zo daartoe getuigen zullen worden gehoord, welke getuigen worden voorgedragen, waarna daarvoor plaats, dag en uur zullen worden bepaald;
5 maart 2013 te 10.00 uurelk der partijen de gelegenheid wordt geboden om aan te geven of, en zo ja, op welke wijze van de (tegen) bewijsopdracht gebruik zal worden gemaakt en zo daartoe getuigen zullen worden gehoord, welke getuigen worden voorgedragen, waarna daarvoor plaats, dag en uur zullen worden bepaald;
IV. houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. M.D. Ruizeveld, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 februari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.