Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 15/3870 en AMS 15/3871
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2016 in de zaken tussen
de stichting “ [bedrijf] ”, te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: [naam]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigden: mr. H. Oderkerk en mr. N.M Kell).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2014 respectievelijk 31 januari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: het gebouw) voor de kalenderjaren 2013 en 2014 vastgesteld op € 37.777.500,- respectievelijk € 36.746.500,-. In dezelfde geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (gebruikersbelasting) 2013 en 2014 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 18 mei 2015 de bij beschikkingen vastgestelde waardes en de aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2016.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door M. Fokkens, taxateur van Drevast. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, bijgestaan door taxateurs T.R. Sint en R. Bruijnzeel.
Overwegingen
1. De rechtbank stelt de volgende feiten vast. Tussen 2009 en 2012 is het gebouw gesticht. ING Real Estate (verder: de eigenaar) is genothebbende krachtens eigendom van het gebouw. In april 2012 heeft eiseres het gebouw in gebruik genomen als [museum] . Eiseres huurt het gehele gebouw van de eigenaar. In het gebouw bevinden zich vier [ruimten] , [ruimten] , een [winkel] , [ruimten] en een [ruimten] . Het gebouw heeft een bruto vloeroppervlakte van 10.280 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van het gebouw op de waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013.
3. Verweerder heeft de door hem vastgestelde WOZ-waardes van het gebouw voor 2013 en 2014 onderbouwd door overlegging van een verweerschrift van 5 april 2016 en taxatierapporten van 2 juni 2016. Verweerder heeft de WOZ-waarde door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestel op € 37.777.500,- en voor waardepeildatum 1 januari 2013 op € 36.746.500,-.
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde voor het gebouw dient te worden vastgesteld door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde, als bedoeld in artikel 17, derde lid, Wet WOZ. De rechtbank ziet geen aanleiding om daarvan af te wijken.
4.2.
Ingevolge artikel 17, derde lid, Wet WOZ - voor zover hier van belang - wordt bij de berekening van de vervangingswaarde rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is - voor zover hier van belang - bepaald dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode met behulp van marktgegevens. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering.
5. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de bruto vervangingswaarde van het gebouw € 36.500.000,- bedraagt, dat er geen correctie van toepassing is voor technische veroudering en dat er geen correcties van toepassing zijn voor functionele veroudering wat betreft economische veroudering en verandering van de bouwwijze.
6.1.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat er functionele correcties moeten worden toegepast in verband met belemmeringen van de gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten. Eiseres heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder geen rekening heeft gehouden met de lagere benuttingswaarde (het primaire standpunt) dan wel de lagere bedrijfswaarde (het subsidiaire standpunt) van het gebouw. Eiseres heeft hierbij verwezen naar artikel 4, derde en vierde lid, van de Uitvoeringsregeling.
6.2.
In artikel 4, derde lid, van de Uitvoeringsregeling is voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis een specifieke bepaling opgenomen op het punt van de functionele veroudering. Op deze categorie onroerende zaken moet een zodanige factor voor functionele veroudering worden toegepast dat de waarde overeenstemt met de benuttingswaarde van de onroerende zaak.
Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
6.3.
De rechtbank overweegt dat de bewijslast van de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde in beginsel rust op verweerder. Het is echter aan eiseres om, indien zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering of op de uitzonderingsregelingen van artikel 4, derde lid en vierde lid van de Uitvoeringsregeling, die correctie te onderbouwen.
7.1.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat er een functionele correctie moet worden toegepast in verband met de ondoelmatigheid van het gebouw. Eiseres heeft daartoe aangevoerd dat er een overmaat is aan verkeersruimtes die meer architectonisch en visueel relevant zijn dan dat zij functioneel worden gebruikt, dat er een tekort is aan opslagruimtes voor materialen en dat extra personeel nodig is omdat de projectiecabines van de [ruimten] verspreid liggen. Deze ondoelmatigheden zijn het gevolg van het door de eigenaar gekozen architectonische ontwerp. De eigenaar heeft bij de bouw niet alleen rekening gehouden met de praktische wensen van de gebruiker maar heeft ook een landmark willen neerzetten met een zekere uitstraling en allure.
7.2
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat je voor de toepasselijkheid van de correctie moet kijken naar de belemmeringen van de gebruiksmogelijkheden voor de eigenaar en niet voor de gebruiker.
Verder heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat geen functionele correctie voor belemmering van de gebruiksmogelijkheden van toepassing is. Verweerder heeft ter zitting aangevoerd dat ten behoeve van de bouw veel overleg is geweest tussen de eigenaar en eiseres. Toen was al bekend dat het gebouw in gebruik zou worden genomen als [museum] . Er was twijfel of het museum wel genoeg bezoekers zou trekken. De eigenaar heeft bewust gekozen voor dit opvallende ontwerp. Dat heeft goed uitgewerkt, want de bezoekersaantallen zijn veel hoger dan verwacht. Verweerder stelt zich daarom op het standpunt dat het gebouw voldoet voor het doel waarvoor het is gebouwd.
7.3.
De rechtbank overweegt dat voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de functionele correcties de waarde die het object heeft voor de eigenaar als uitgangspunt dient te worden genomen en niet - zoals waar eiseres vanuit lijkt te gaan – de waarde voor de gebruiker. De vraag is dus of sprake is van belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden, die voor de eigenaar een rol spelen bij de exploitatie, waarvoor een functionele correctie dient te worden toegepast.
7.4.
Bij een correctie voor functionele veroudering gaat het om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat het gebouw nu minder gebruiksgenot oplevert dan oorspronkelijk werd verwacht. Onder de correctie voor belemmering van de gebruiksmogelijkheden vallen gebreken die verholpen moeten worden om het gebouw naar aard en bestemming te laten functioneren.
7.5.
Het tekort aan opslagruimte kan naar het oordeel van de rechtbank niet resulteren in een correctie voor belemmering van de gebruiksmogelijkheden, aangezien de eigenaar en eiseres vóór de stichting van het gebouw wisten dat er minder opslagruimte zou worden gecreëerd dan in het programma van eisen van eiseres was opgenomen. Hier was geen sprake van een buitengewone ontwikkeling waardoor de gebruiksmogelijkheden werden beperkt of van een onverwachte belemmering van de gebruiksmogelijkheden, maar van een bewuste keuze van de eigenaar voor een ontwerp waarin minder ruimte was voor opslag. In dit verband is van belang dat het gebouw wordt gebruikt en functioneert overeenkomstig de bestemming waarvoor het is gebouwd. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat het gebrek aan opslag zodanig is dat het voor de eigenaar een belemmering in de gebruiksmogelijkheden oplevert.
7.6.
De door eiseres aangevoerde overmaat aan verkeersruimtes en het extra personeel dat nodig is door verspreidde ligging van de [ruimten] , leiden evenmin tot het oordeel dat een correctie dient plaats te vinden vanwege belemmering van de gebruiksmogelijkheden. De extra verkeersruimtes en de verspreide ligging van de [ruimten] zijn het gevolg van een bewuste keuze van de eigenaar voor een gezichtsbepalend en uniek ontwerp. De eigenaar heeft met dit ontwerp een markant gebouw neer willen zetten, een gebouw met een zekere uitstraling en allure dat ook een aantrekkende werking heeft op bezoekers. Het bijzondere ontwerp maakt daarmee onderdeel uit van de waarde van het gebouw voor de eigenaar en is onlosmakelijk verbonden met de functionaliteit daarvan. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gesteld dat sprake is van loze ruimtes, omdat deze ruimtes essentieel zijn voor de functionaliteit van het gebouw. Zo hebben de karakteristieke trappen die in het gebouw aanwezig zijn niet alleen een praktische functie, maar maken deze ook een belangrijk onderdeel uit van het ontwerp en de uitstraling van het gebouw. Mogelijk is het gebouw niet in alle opzichten economisch efficiënt, maar dat leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie dat sprake is van disfunctionaliteit ten aanzien van het doel waarvoor het gebouw is gesticht. De beroepsgrond kan daarom niet slagen.
8.1.
Eiseres heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat een functionele correctie moet worden toegepast in verband met de excessieve gebruikskosten. Eiseres heeft hiertoe aangevoerd dat de onderhouds- en gebruikskosten veel hoger zijn dan vooraf werd begroot. Volgens eiseres zijn de zogeheten Bolidtvloeren te dun aangebracht en vertonen deze veel gaten en slijtage. Ook is het hang- en sluitwerk te licht uitgevoerd. Het geluidwerend plafond, de aluminium gevelplaten en bijzondere glas- en gevelpanelen zijn zodanig bijzonder dat reiniging of vervanging kostbaar is. Daarnaast zijn delen van het plafond en de wanden schuin aangebracht, waardoor onderhoud en schoonmaak wordt bemoeilijkt. Eiseres heeft een berekening overgelegd waarin de meerkosten zijn berekend ten opzichte van de raming.
8.2.
Verweerder heeft zich onder meer op het standpunt gesteld dat de hogere gebruikskosten worden veroorzaakt door een grotere publieke belangstelling dan van tevoren was verwacht. Verweerder erkent wel dat het hang- en sluitwerk en de Bolidtvloeren van mindere kwaliteit zijn dan was verwacht, maar voert aan dat daarop hoogstwaarschijnlijk garantie van toepassing is. Verder geeft verweerder aan dat de exploitatie van het [museum] gedeeltelijk afhankelijk is van subsidies en dat, als al sprake is van excessieve gebruikskosten, deze alleen in de vorm van een correctie in de waardering kunnen worden betrokken als ze niet op een andere manier worden vergoed.
8.3.
De rechtbank overweegt dat verweerder niet heeft betwist dat het hang- en sluitwerk en de Bolidtvloeren van mindere kwaliteit zijn dan was verwacht. Verweerder heeft echter aangevoerd dat er ongetwijfeld een garantie op van toepassing is waardoor de kosten niet voor een correctie in aanmerking komen. Eiseres heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat het al dan niet van toepassing zijn van een garantiebepaling niet relevant is voor de constatering dat er sprake is van excessieve gebruikskosten. De rechtbank overweegt dat het wel relevant is of mogelijk sprake is van garantie. Excessieve gebruikskosten kunnen namelijk alleen in de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden betrokken voor zover ze niet langs een andere weg worden vergoed. Eiseres heeft in haar reactie op deze stelling van verweerder echter niet betwist dat sprake is van garantie. Nu het op de weg ligt van eiseres om de gestelde excessieve gebruikskosten aannemelijk te maken en zij de mogelijkheid dat de kosten op een andere wijze worden vergoed niet heeft bestreden, kunnen deze gestelde kosten reeds daarom niet leiden tot een correctie voor excessieve gebruikskosten.
8.4.
Ten aanzien van de overige gebruikskosten overweegt de rechtbank als volgt. De vraag of gebruikskosten excessief zijn is afhankelijk van het gebouw waarvoor ze worden gemaakt. Kosten zijn pas excessief indien ze significant hoger uitvallen dan redelijkerwijs verwacht mag worden van een dergelijk gebouw. Vanwege het unieke karakter van het gebouw kunnen de gebruikskosten van het gebouw niet worden vergeleken met gebruikskosten van andere soortgelijke gebouwen. Bij de beschouwing van wat redelijkerwijs van een dergelijk gebouw mag worden verwacht, moet echter wel rekening worden gehouden met de aard en indeling van het gebouw. Kosten die het gevolg zijn van bijzonder materiaalgebruik en van de vormgeving van het gebouw, kunnen daarmee niet als excessieve gebruikskosten worden aangemerkt. Verder kan een vergelijking met een vooraf opgestelde begroting naar het oordeel van de rechtbank niet als onderbouwing van excessieve gebruikskosten dienen, omdat een dergelijk vooraf opgestelde begroting niet per definitie een betrouwbare indicatie geeft van de werkelijke gebruikskosten die je redelijkerwijs van dit gebouw mag verwachten.
8.5.
De rechtbank overweegt dat eiseres heeft erkend dat een deel van de extra gebruikskosten zijn toe te schrijven aan de grotere publieke belangstelling dan vooraf was verwacht. Dit zijn naar het oordeel van de rechtbank geen kosten die als excessieve gebruikskosten kunnen worden aangemerkt. Eiseres heeft aangegeven dat zij de kostenposten die het gevolg zijn van het hogere aantal bezoekers buiten beschouwing heeft gelaten. De rechtbank overweegt echter dat eiseres niet inzichtelijk heeft gemaakt of de door haar opgegeven andere kosten niet ook mede het gevolg zijn van de hogere bezoekersaantallen en zo ja in welke mate die kosten daaraan zijn toe te rekenen. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank daarmee niet inzichtelijk gemaakt dat er daarnaast nog gebruikskosten zijn die als excessieve gebruikskosten kunnen worden aangemerkt.
9.1.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder geen rekening heeft gehouden met de lagere benuttingswaarde dan wel met de lagere bedrijfswaarde van het gebouw.
9.2.
Ter zitting is gebleken dat tussen partijen niet in geschil is dat de eigenaar het gebouw niet uitsluitend in de commerciële sfeer exploiteert. Vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde tot ten hoogste de bedrijfswaarde is daarom niet aan de orde.
9.3.
De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in het arrest van 5 juni 1996 over de Nieuwe Kerk in Amsterdam (ECLI:NL:HR:1996:AA1799) heeft overwogen dat het bepalen van de vervangingswaarde op zichzelf kan geschieden door vast te stellen welke investering nodig zou zijn om met gebruikmaking van de huidige technieken een identieke vervangende zaak tot stand te brengen. Echter, eerst door de daarop toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering wordt bereikt dat geen hogere waarde wordt belast dan de waarde die de zaak voor de eigenaar zelf heeft. De Hoge Raad heeft verder overwogen dat voor niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken de waarde voor de eigenaar zelf kan worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. De esthetische- en cultuurhistorische waarde – welke voor de maatschappij van belang is en niet voor de huidige eigenaar of gebruiker – moet bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde buiten aanmerking blijven.
9.4.
Verweerder heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat de benuttingswaarde niet aan de orde is, omdat geen sprake is van een rijks- of gemeentelijkmonument en ook niet kan worden gesproken van historische waarde omdat het gaat om nieuwbouw. De rechtbank overweegt dat uit de jurisprudentie blijkt dat het toepassingsbereik van de benuttingswaarde ruimer is dan voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 29 augustus 1997, ECLI:NL:HR:1997:AA2242). De benuttingswaarde fungeert als plafond bij onroerende zaken die niet uitsluitend in de commerciële sfeer worden geëxploiteerd.
9.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gebouw een benuttingswaarde vertegenwoordigt en dat geen sprake is van een situatie zoals in het arrest over de Nieuwe Kerk. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de benuttingswaarde in dit geval niet anders is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, met de eventueel daarop toegepaste correcties. Eiseres heeft de benuttingswaarde van het gebouw berekend aan de hand van de huurwaarde kapitalisatiemethode.
9.6.
Bij de bepaling van de benuttingswaarde gaat het om het bedrag dat gemoeid zou zijn met het tot stand brengen van een gebouw dat voldoet aan de behoeften van de huidige eigenaar/gebruiker, gebaseerd op het huidige moment. De eigenaar van het gebouw heeft kennelijk als doel gehad om een beeldbepalend gebouw te stichten om aan het [museum] te verhuren. Het gebouw wordt geheel overeenkomstig dat doel gebruikt. Het is aannemelijk dat de eigenaar, indien zij een zaak zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut oplevert, opnieuw zou kiezen voor een gebouw met bijzondere architectuur. Van enige disfunctionaliteit van het gebouw ten opzichte van het doel waarvoor het is gesticht, is niet gebleken. De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de benuttingswaarde van het gebouw in dit geval lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde. De grond van eiseres kan daarom niet slagen.
9.7.
De rechtbank is – gelet op het voorgaande – van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het gebouw niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B de Vos, voorzitter, en mr. A.W.C.M. van Emmerik en mr. M.M. Verberne, leden, in aanwezigheid van mr. S. van Douwen, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2016.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.