Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 16/264
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2016 in de zaak tussen
[eiseres] ,te [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2015 de waarde van de onroerende zaak [adres winkel] te [plaats] (hierna: de winkel) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 2.720.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2015 de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2016. Eiseres is, na bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, die zich heeft laten bijstaan door J.C. Brijde, taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de winkel en de bovenliggende etages. De winkel bestaat uit een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 111 m² en een opslag van ongeveer 114 m².
2. In geschil is de waarde van de winkel op de waardepeildatum 1 januari 2014.
3. Het wettelijk kader staat vermeld in de bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak.
4.1.
Eiseres heeft allereerst aangevoerd dat het pand aan de [adres winkel] niet is gesplitst. Verweerder heeft dus ten onrechte de waarde van de winkel afzonderlijk van de bovenliggende etages vastgesteld. In het verleden werd de waarde voor het hele pand als geheel vastgesteld.
4.2.
Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de winkel een zelfstandig object is.
4.3.
De rechtbank gaat ervan uit dat de winkel een afzonderlijke onroerende zaak is in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Hiervoor is van belang dat de winkel afzonderlijk van de bovenliggende etages wordt verhuurd. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de winkel is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat het pand niet is gesplitst in appartementsrechten, is in dat verband niet van belang. Dit blijkt uit vaste rechtspraak, bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004 (gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:HR:2004:AO9861. Waar in deze uitspraak een ECLI-nummer is vermeld, is de betreffende uitspraak te vinden op www.rechtspraak.nl).
5. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de waardebepaling van de winkel moet worden uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde die verweerder heeft vastgesteld niet in verhouding staat tot de WOZ-waarde in de voorgaande jaren.
6.2.
De rechtbank overweegt dat het doel en de strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Het is dus slechts van belang of de waarde voor het jaar 2015 in overeenstemming is met de wet. Aan de verhouding tot de waarde voor het jaar 2014 komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
7.1.
Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Zonder nadere uitleg is een andere waarderingsmethode gehanteerd dan voorgaande jaren. Verweerder had moeten uitgaan van een vergelijking met de verkoopprijzen van vergelijkbare panden, niet van de huurprijzen.
7.2.
De rechtbank stelt voorop dat de waarde in het economisch verkeer voor niet-woningen op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan worden bepaald op verschillende manieren. De huurwaardekapitalisatiemethode is een van die manieren, de vergelijkingsmethode is een andere. Uiteindelijk staat echter niet de gebruikte methode ter discussie, maar de uitkomst daarvan. Dit blijkt ook uit het arrest van Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Dat betekent dat het ook niet van belang is of verweerder in het verleden een andere methode heeft gehanteerd. Overigens is de rechtbank van oordeel dat de huurwaardekapitalisatiemethode in dit geval een geschikte methode lijkt, omdat de winkel ook daadwerkelijk commercieel wordt verhuurd.
8.1.
Eiseres heeft verder nog aangevoerd dat verweerder de waarde niet heeft onderbouwd, ook al had zij daar in bezwaar om verzocht.
8.2.
De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep een taxatierapport heeft overgelegd ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde. Het is vaste rechtspraak dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure de waarde te onderbouwen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van strijd met de goede procesorde, omdat verweerder het taxatierapport op 1 augustus 2016 heeft ingediend en eiseres nog de gelegenheid heeft gehad om daarop te reageren.
9.1.
Daarnaast heeft eiseres aangevoerd dat de huurprijzen waarvan verweerder is uitgegaan veel te hoog zijn. Deze zijn voor haar niet te controleren. De huren staan in geen verhouding tot het huurcontract dat zij met haar huurder heeft. Zij kan dit huurcontract niet zomaar opzeggen of de huur verhogen. De huur wordt alleen jaarlijks geïndexeerd.
9.2.
Verweerder heeft toegelicht dat de huurovereenkomst tussen eiseres en haar huurder niet de huidige huurwaarde vertegenwoordigt. De huurder huurt al sinds 1 maart 2003. De indexering van deze huurovereenkomst heeft niet de werkelijke huurwaardestijging gevolgd.
9.3.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus voldoende heeft gemotiveerd waarom hij niet is uitgegaan van de huurovereenkomst tussen eiseres en haar huurder, maar van huurovereenkomsten die zijn gesloten binnen ongeveer een jaar rondom de waardepeildatum.
10.1.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde die hij voorstaat verwezen naar het taxatierapport van 1 augustus 2016, opgemaakt door taxateur J.C. Brijde. Naast gegevens van de winkel van eiseres bevat dit rapport gegevens van de volgende winkels waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is afgesloten:
Adres
Transactiedatum
Huurwaarde per m2 winkelruimte begane grond
[adres]
1 februari 2014
€ 2.457
[adres]
1 september 2013
€ 1.910
[adres]
1 februari 2013
€ 2.261
[adres]
15 januari 2015
€ 2.392
De taxateur heeft de huurwaarde van de winkelruimte op de begane grond aan de hand hiervan vastgesteld op € 1.723 per m2. Voor de opslag heeft verweerder een waarde van € 90 per m2 gehanteerd. De totale huurwaarde van de winkel bedraagt daarmee volgens verweerder € 201.513.
Daarnaast bevat het rapport gegevens van de volgende winkelpanden die rond de peildatum zijn verkocht:
Adres
Transactiedatum
Gecorrigeerde transactieprijs
Totale huurwaarde
Kapitalisatie-factor
[adres]
16 april 2015
€ 4.443.019
€ 222.390
20,0
[adres]
20 december 2011
€ 4.982.000
€ 225.880
22,1
[adres]
29 december 2014
€ 6.116.504
€ 224.400
27,3
Voor de winkel van eiseres heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 13,5 gehanteerd. Aldus heeft verweerder de waarde vastgesteld op € 201.513 x 13,5 = (afgerond) € 2.720.000.
10.2.
De taxateur heeft ter zitting een toelichting gegeven op de door hem gebruikte panden en zijn berekening. De huurwaarde is bepaald door vergelijking met winkels waarvan de huursommen zijn overeengekomen rond de waardepeildatum. De vergelijkingspanden die verweerder heeft gebruikt zijn voldoende bruikbaar. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat deze objecten wat betreft type, ligging en omvang voldoende vergelijkbaar zijn met de winkel. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de winkel, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van de winkel. De taxateur heeft toegelicht dat de verkoopcijfers van de twee panden aan de [adres] beter bruikbaar zijn dan het verkoopcijfer van het pand aan de [adres] . Met name de kapitalisatiefactor die is gehanteerd voor de winkel van eiseres, is aan de lage kant.
10.3.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting van de taxateur ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dit betekent dat het beroep van eiseres ongegrond is.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Schaberg, rechter, in aanwezigheid van
mr. H. van der Schaft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2016.
mr. H. van der Schaft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.
Bijlage – wettelijk kader
Wet WOZ
Artikel 16
Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
Artikel 17
1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken
Artikel 4
1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van discounted-cash-flow methode.