Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 15/7088
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 december 2016 in de zaak tussen
[de man] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. N.M. Kell).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 juli 2015 de waardes van de onroerende zaken [de man] (en [adres 1] ), [adres 2] en [adres 3] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op respectievelijk € 438.000, € 521.000 en € 906.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2015 (de bestreden uitspraak) de bij beschikking vastgestelde WOZ-waardes en de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2015 gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juli 2016. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [betrokkene] , bijgestaan door P.A. Mulders en D. Istek Arar, taxateurs. Na de behandeling ter zitting is het onderzoek gesloten.
De rechtbank heeft het onderzoek bij beslissing van 2 augustus 2016 heropend en de zaak verwezen naar de meervoudige kamer.
Het onderzoek ter zitting van de meervoudige kamer is vervolgens voortgezet op 17 november 2016. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, wederom bijgestaan door P.A. Mulders en D. Istek Arar, taxateurs.
De zaak is ter zitting gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld met de zaken met zaaknummers AMS 15/7090, AMS 15/7289 en AMS 15/7290.
Overwegingen
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaken [de man] (en [adres 1] , hierna kortweg te noemen [de man] ), [adres 2] en [adres 3] te Amsterdam. Het pand aan de [de man] is een winkel met een totale oppervlakte van 156 m². Het pand aan de [adres 2] is een restaurant en het pand aan de [adres 3] is een restaurant met een totale oppervlakte van 185 m².
2. Ter zitting van 18 juli 2016 heeft eiser zijn beroep ten aanzien van het restaurant aan de [adres 2] te Amsterdam ingetrokken. Ook heeft hij de in het beroepschrift aangevoerde gronden ten aanzien van de hoorzitting en de onrechtmatige overheidsdaad ter zitting ingetrokken.
3. In geschil is dus nog de waarde van de winkel aan de [de man] en van het restaurant aan de [adres 3] op de waardepeildatum 1 januari 2014.
Eerst ter zitting van 18 juli 2016 heeft eiser een hogere in plaats van een lagere WOZ-waarde bepleit voor deze panden.
4. Verweerder heeft aangevoerd dat het beroep op grond van artikel 6:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, omdat eiser in bezwaar niet heeft aangevoerd dat hij een hogere WOZ-waarde wilde. De rechtbank is van oordeel dat artikel 6:13 van Pro de Awb er niet aan in de weg staat dat eiser in beroep nieuwe gronden kan indienen. Het betreft hier immers eenzelfde onderdeel van het besluit, namelijk de vaststelling van de WOZ-waarde.
5. Verweerder heeft zich tevens op het standpunt gesteld dat het eerst door eiser ter zitting aangevoerde standpunt dat de WOZ-waarde te laag is vastgesteld tardief is. Het gewijzigde standpunt kan daarom volgens verweerder niet in de beoordeling van de rechtbank worden meegenomen. De rechtbank overweegt dat eiser zijn gewijzigde standpunt weliswaar erg laat kenbaar heeft gemaakt, maar dat ter zitting van 18 juli 2016 is gebleken dat verweerder in staat was om het standpunt van eiser gemotiveerd te weerspreken. Bovendien heeft verweerder, in de aanloop naar en ter zitting van de meervoudige kamer op 17 november 2016, voldoende gelegenheid gehad zich op deze gewijzigde stellingname voor te bereiden en daarop te reageren. De rechtbank is daarom van oordeel dat het verzoek van eiser om een hogere WOZ-waarde niet kan worden aangemerkt als in strijd met de goede procesorde.
6. Evenals het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (zie de uitspraak van 11 oktober 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:8122) is de rechtbank van oordeel dat de wetgever met de wijziging van artikel 29 van Pro de Wet WOZ heeft beoogd mogelijk te maken dat in bezwaar of beroep de WOZ-waarde op een hogere waarde kan worden vastgesteld. De wetgever heeft daarbij niet voorzien in overgangsrecht, zodat de wetswijziging onmiddellijke werking heeft. Gelet daarop is het in rechterlijke uitspraken na 1 oktober 2015 mogelijk om een nog niet onherroepelijk vaststaande WOZ-waarde hoger vast te stellen dan de beschikte waarde, ook indien – zoals hier het geval is – de WOZ-beschikking van vóór die datum dateert. Ter zitting heeft verweerder deze onmiddellijke werking erkend.
7.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ter verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde juist heeft vastgesteld.
7.2.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde van niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Bij de waardebepaling met behulp van laatstgenoemde methodiek wordt de waarde berekend met behulp van de voor de onroerende zaak vastgestelde bruto huurwaarde en een kapitalisatiefactor.
8. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waardes te laag zijn vastgesteld. Eiser heeft hiertoe aangevoerd dat er bij de winkel aan de [de man] geen rekening is gehouden met het feit dat er voor de deur een station zal komen van de in aanbouw zijnde Noord-Zuidlijn. Dat zou ten tijde van de waardepeildatum al een hogere WOZ-waarde moeten opleveren. Verder heeft eiser aangevoerd dat verweerder, gelet op de door hem overgelegde huur- en verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, zowel voor de winkel aan de [de man] als voor het restaurant aan de [adres 4] een hogere huurwaarde en kapitalisatiefactor had moeten hanteren. Nu het huurcijfer en de kapitalisatiefactor telkens lager is dan die van de vergelijkingsobjecten, is de WOZ-waarde van beide objecten te laag vastgesteld. Bovendien heeft verweerder ten onrechte de kapitalisatiefactor niet berekend aan de hand van de daarvoor opgestelde taxatiewijzer.
9. Verweerder heeft verwezen naar de als bijlage bij het verweerschrift gevoegde reactie van de taxateur, het overzicht taxatiewaarden en de vergelijkingsobjecten. Ter zitting is nog toegelicht dat de locatie aan de [de man] minder goed is dan de locatie van de daarvoor gehanteerde vergelijkingsobjecten. Dit komt juist omdat de werkzaamheden aan de Noord-Zuidlijn op de peildatum nog voor overlast zorgden. Op de peildatum heeft de komst van de Noord-Zuidlijn dan ook nog geen waarde verhogend, maar juist een waarde verlagend effect. Verweerder stelt dat de kapitalisatiefactor van de winkel aan de [de man] niet te laag is vastgesteld. De kapitalisatiefactor is lager door de mindere kwaliteit en de mindere locatie van het pand ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Verder is het huurcijfer lager, omdat de winkel aan de [de man] een grotere oppervlakte heeft dan de vergelijkingsobjecten. Hoe kleiner de oppervlakte, hoe hoger gemiddeld de huurprijs per m², aldus verweerder. Volgens verweerder zijn ook de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor het restaurant aan de [adres 3] juist vastgesteld. Verweerder heeft hiertoe aangevoerd dat de huurprijs uit de huurcijfers van de vergelijkingsobjecten is te herleiden. De vergelijkingsobjecten zijn veel kleiner, waardoor de huurprijs per m² van de vergelijkingsobjecten aldaar hoger is. De hogere kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten kan ook deels worden verklaard door het verschil in oppervlakte. De courantheid van een pand komt tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor. De kleinere vergelijkingspanden zijn couranter. Dat komt omdat er bij een kleiner pand sprake van een lager opslagrisico en een lager leegstandsrisico. Dat zorgt weer voor een hogere kapitalisatiefactor, aldus verweerder.
10. De rechtbank stelt voorop dat de kapitalisatiefactor zowel kan worden herleid uit marktgegevens, als kan worden berekend op de wijze zoals beschreven in de taxatiewijzer. De berekening is met name van belang wanneer geen verkoopcijfers beschikbaar zijn. In dit geval zijn wel verkoopcijfers van referentiepanden beschikbaar. Dit betekent dat eiser niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat verweerder ten onrechte de kapitalisatiefactor niet aan de hand van de taxatiewijzer heeft berekend. De rechtbank overweegt verder dat eiser ter zitting de toelichting van verweerder niet gemotiveerd heeft betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder, mede gelet op deze ter zitting gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waardes op de juiste hoogte heeft vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, voorzitter, en mr. A.W.C.M. van Emmerik en mr. H.J. Schaberg, leden, in aanwezigheid van mr. S. van Douwen, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 december 2016.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 december 2016.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.