Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5457341 CV EXPL 16-30969 en 5456708 CV EXPL 16-30953
vonnis van: 24 april 2017
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de zaak met rolnummer 5457341 CV EXPL 16-30969 van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. D.L. van Praag,
t e g e n
[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde 1] ,
gemachtigde: P.N.M. Commandeur,
en de zaak met rolnummer 5456708 CV EXPL 16-30953 van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. D.L. van Praag,
t e g e n
[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde 2] ,
gemachtigde: P.N.M. Commandeur.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
in de zaken met rolnummer 5457341 en met rolnummer 5456708:
- de dagvaarding van 14 oktober 2016 aan [gedaagde 1] met producties;
- de dagvaarding van 14 oktober 2016 aan [gedaagde 2] met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met producties;
- het instructievonnis van 9 januari 2017 in de zaak tegen [gedaagde 1] ;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met producties;
- het instructievonnis van 9 januari 2017 in de zaak tegen [gedaagde 1] ;
- het instructievonnis van 9 januari 2017 in de zaak tegen [gedaagde 2] ;
- dagbepaling comparitie, waarbij is bepaald dat beide zaken gezamenlijk behandeld zullen worden.
- dagbepaling comparitie, waarbij is bepaald dat beide zaken gezamenlijk behandeld zullen worden.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 14 maart 2017. Voor Ymere zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in persoon verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Voorafgaande aan de zitting heeft Ymere nadere stukken ingezonden. Partijen zijn, mede aan de hand van pleitnotities, gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis in beide zaken gevraagd en is een datum voor vonnis in beide zaken bepaald. In dit vonnis wordt in beide zaken beslist.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
in de zaken met rolnummer 5457341 en met rolnummer 5456708:
1.1.
De Haarlemmerpoort is een in 1840 gereed gekomen bouwwerk in Amsterdam in neoclassicistische stijl, dat aanvankelijk bedoeld was als ‘barriere’ om heffing van stedelijke belastingen mogelijk te maken. Het is thans een rijksmonument.
1.2.
[gedaagde 2] heeft in 1979, samen met anderen, de Haarlemmerpoort gekraakt en uiteindelijk in samenwerking met de Gemeente Amsterdam ervoor gezorgd dat deze een woonbestemming kreeg en dat er begin 1986 drie zelfstandige en veertien onzelfstandige woningen in de Haarlemmerpoort werden gerealiseerd. Deze ingreep is uitgevoerd met een levensduurverwachting van 25 jaar.
1.3.
[gedaagde 2] huurt sindsdien een onzelfstandige woning in de Haarlemmerpoort aan het adres [adres] .
1.4.
[gedaagde 1] huurt sinds 2005 een zelfstandige woning op de begane grond in de Haarlemmerpoort aan het adres [adres] . [gedaagde 1] is gehandicapt en heeft een rolstoltoegankelijke woning nodig.
1.5.
Tussen de bewoners bestaat een sterke sociale cohesie, ze helpen elkaar en ze delen voorzieningen waar ze samen voor zorgen. De meeste huurders wonen er al zeer lange tijd en er zijn ook vele kinderen geboren.
1.6.
Vanaf 2009 werd duidelijk dat renovatie van de Haarlemmerpoort nodig was.
1.7.
Sinds 2010 voert Ymere met de bewoners, het stadsdeel en het Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente overleg over de renovatiemogelijkheden.
1.8.
Architect Van Stigt heeft opdracht gekregen kort gezegd de gebruiksmogelijkheden van de Haarlemmerpoort te onderzoeken afgezet tegen de kosten van renovatie en realisatie. Hij heeft daarbij drie mogelijkheden onderzocht; gebruik als bedrijfsruimte, gemengd gebruik en gebruik als alleen woonruimte. Hij concludeert dat vanuit ruimtelijk, stedenbouwkundig en monumentaal oogpunt een oplossing met beneden kleinschalige werkfuncties, met uitstraling op met name de waterzijde, met daarboven woonfuncties met een geoptimaliseerde ontsluiting van studioappartementen op dakniveau de beste oplossing is.
1.9.
Na verder overleg is een voorlopig ontwerp en een sociaal plan aan de bewoners gepresenteerd. Hieruit volgt dat Ymere voornemens is om op de begane grond hoogwaardige daghoreca te realiseren en op de verdiepingen zes zelfstandige huurwoningen, waarvan maximaal vijf sociale huurwoningen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is daarbij aangeboden na de renovatie terug te keren naar de Haarlemmerpoort.
1.10.
Op 14 juli 2016 is (uiteindelijk) het bestemmingsplan “Haarlemmerpoort” vastgesteld, met daarin de bestemming horeca voor de begane grond en kelder. Dit besluit is, na beroep hiertegen door [gedaagde 1] bij de Raad van State, inmiddels onherroepelijk geworden. Verder zijn in 2016 alle andere benodigde vergunningen, zoals de omgevingsvergunning, door de Gemeente voor het voorgenomen plan van Ymere verstrekt. [gedaagde 1] is na ongegrond verklaring van zijn beroep bij de rechtbank tegen verlening van de omgevingsvergunning hiertegen in hoger beroep gekomen bij de Raad van State. Hierop is nog niet beslist.
1.11.
Bij brieven van 23 mei 2016 heeft Ymere alle huurders, onder wie [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , de huur opgezegd tegen 1 maart 2017. Hierbij is als grond aangevoerd dat Ymere het gehuurde voor renovatiedoeleinden dringend nodig heeft, aangezien de renovatie van de Haarlemmerpoort niet kan plaatsvinden zonder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.
1.12.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet ingestemd met deze huuropzegging.
1.13.
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en drie andere huurders hebben Ymere verzocht als wooncoöperatie in de zin van de Woningwet de Haarlemmerpoort te mogen kopen en renoveren om erin te kunnen blijven wonen. Ymere heeft deze huurders tot 15 oktober 2016 in de gelegenheid gesteld om daartoe een sluitende aanbieding voor te leggen. Dit heeft niet geleid tot verkoop aan de huurders.
1.14.
Ymere heeft ervoor zorg gedragen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stadsvernieuwingsurgent zijn. Sinds 2013 heeft zij aan [gedaagde 1] 13 directe aanbiedingen gedaan voor een andere geschikte vervangende woning, waarvan twee in 2016 en één aan de [adres] in 2017. Aan [gedaagde 2] heeft Ymere drie directe aanbiedingen gedaan. Verder is aan beiden een nieuw te realiseren woning in de Haarlemmerpoort aangeboden.
Geschil
in de zaken met rolnummer 5457341 en met rolnummer 5456708:
2. Ymere vordert, na wijziging eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- de datum waarop de huurovereenkomsten tussen [gedaagde 1] en Ymere en tussen [gedaagde 2] en Ymere eindigen vast te stellen op 1 september 2017;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen het gehuurde per 1 september 2017 te ontruimen;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de kosten van de procedure.
- de datum waarop de huurovereenkomsten tussen [gedaagde 1] en Ymere en tussen [gedaagde 2] en Ymere eindigen vast te stellen op 1 september 2017;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen het gehuurde per 1 september 2017 te ontruimen;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3. Ymere stelt daartoe dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 sub c BW Pro en dat zij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een passende andere woning hebben aangeboden.
4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen zal hieronder nader worden ingegaan.
BEOORDELING
in de zaken met rolnummer 5457341 en met rolnummer 5456708:
5. Tussen partijen is niet in geschil dat vanwege achterstallig onderhoud grootschalige renovatie van de Haarlemmerpoort noodzakelijk is. Ymere stelt dat deze renovatie onrendabel is voor Ymere en dat zij daarop geld dient toe te leggen. Om deze minder onrendabel te maken heeft zij ervoor gekozen om bedrijfsruimte met horeca op de begane grond te realiseren en alleen op de verdiepingen woningen te laten terugkeren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daartegen aangevoerd dat het niet noodzakelijk is om bedrijfsruimte op de (gehele) begane grond te realiseren en dat ook meer woningen, waaronder op de begane grond, rendabel behouden kunnen worden. Ter onderbouwing daarvan hebben zij een rapport van Bureau Sineth overgelegd. Ymere heeft echter gemotiveerd uiteengezet dat dit rapport is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten. Zo is het rapport niet gebaseerd op het plan van architect Van Stigt. Verder zijn in het rapport alleen de werkelijke bouwkosten meegenomen en niet de overige noodzakelijk te maken kosten, zoals de kosten voor de architect, andere deskundigen, conversie erfpacht, leges etc. Dit verschil betreft 1,8 miljoen. Voorts gaat Sineth ervan uit dat Ymere (behoudens twee) de overige woningen geliberaliseerd voor een hoge prijs zou kunnen verhuren, maar Ymere is als woningcorporatie gebonden aan de afspraken die daarover zijn gemaakt en richt zich dan ook op middeninkomens. Ook is zij, anders dan Sineth berekent, verplicht om het begrote verlies direct in haar winst- en verliesrekening te verwerken en kan zij dit niet over 25 jaar uitspreiden. De verwachting is dat dit een bedrag van ruim 1,6 miljoen zal betreffen. Tot slot is in het rapport van Sineth uitgegaan van een te hoge vierkante meterprijs voor de bedrijfsruimte aangezien een deel daarvan bestaat uit kelder of entresol. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter zitting nog aangeboden om nader advies over de vierkante meterprijs van de bedrijfsruimte in te winnen, maar ook in dat geval zal de vierkante meterprijs van de kelder en entresol lager zijn dan van de begane grond.
Ymere heeft met het bovenstaande voldoende aannemelijk gemaakt dat om de noodzakelijke renovatie te kunnen bekostigen de woonbestemming van de begane grond gewijzigd diende te worden in bedrijfsruimte. Daarbij is aanmerking genomen dat deze bestemmingswijziging, na toetsing door de Raad van State, door de gemeente ook is vastgesteld.
6. [gedaagde 1] is vanwege zijn handicap zonder lift niet in staat om op een verdieping in de Haarlemmerpoort te wonen. Ymere heeft echter voldoende gemotiveerd dat plaatsing van een lift in de Haarlemmerpoort niet mogelijk is, niet alleen vanwege de kosten, maar ook omdat Monumentenzorg daarvoor geen toestemming geeft. De mogelijkheden van een traplift zijn besproken, maar niet toereikend gebleken voor [gedaagde 1] . Hoewel [gedaagde 1] is aangeboden na renovatie terug te keren naar de Haarlemmerpoort, is dat voor hem dus niet mogelijk. Nu echter onbetwist is gebleven dat [gedaagde 1] andere passende woningen in Amsterdam zijn aangeboden, weegt het belang van [gedaagde 1] bij voortzetting van de huur niet op tegen het belang van Ymere bij beëindiging, gelet op de noodzaak tot renovatie, zodat van Ymere niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] wordt verlengd. De omstandigheid dat hij aan het wonen in de Haarlemmerpoort is verknocht en hij veel sociale contacten in de buurt heeft, maakt het voorgaande niet anders. Gesteld noch gebleken is dat hij zich in een andere rolstoel toegankelijke woning in Amsterdam niet zal kunnen bedruipen. Bovendien heeft Ymere passende woningen aangeboden in het centrum niet ver van de Haarlemmerpoort, zoals de woning op de begane grond in de [adres] te Amsterdam.
7. [gedaagde 2] is wel in staat en aan hem is ook aangeboden om terug te keren naar een hem passende zelfstandige woning in de Haarlemmerpoort, terwijl hij thans een onzelfstandige woning huurt. Zijn belang bij voortzetting van de huidige huurovereenkomst, weegt alleen daarom al niet op tegen de zwaarwegende belangen van Ymere bij beëindiging.
8. Ymere vorderde aanvankelijk beëindiging tegen 1 maart 2017, maar heeft dit te zitting gewijzigd naar 1 september 2017. Zij stelt daartoe dat de omgevingsvergunning thans nog niet onherroepelijk is, maar dat dat haar niet belet om vanaf 1 september 2017 uitvoering te kunnen gaan geven aan de renovatieplannen. Alle overige vergunningen en bestemmingsplanwijziging zijn inmiddels verleend. Hiertegenover hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat dit niet het geval is. Onbetwist heeft Ymere gesteld dat het hoger beroep tegen de omgevingsvergunning van [gedaagde 1] voornamelijk ziet op de bestemmingsplanwijziging naar horeca, welke inmiddels onherroepelijk is vastgesteld, zodat Ymere ervan uit gaat dat het hoger beroep ongegrond zal worden verklaard. Conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toewijsbaar zijn.
9. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden als de in het ongelijk gestelde partijen veroordeeld in de proceskosten.
10. Ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW Pro zal de vordering om de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad toe te wijzen, worden afgewezen. Ymere heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om van deze hoofdregel af te wijken.
BESLISSING
De kantonrechter:
in de zaak met rolnummer 5457341:
stelt de datum waarop de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en Ymere eindigt vast op 1 september 2017;
veroordeelt [gedaagde 1] om het gehuurde per 1 september 2017 te ontruimen en ter beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Ymere, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 413,02, waarin begrepen € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde van Ymere;
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde 1] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
wijst het meer of anders gevorderde af;
en in de zaak met rolnummer 5456708:
VI. stelt de datum waarop de huurovereenkomst tussen [gedaagde 2] en Ymere eindigt vast op 1 september 2017;
VII. veroordeelt [gedaagde 2] om het gehuurde per 1 september 2017 te ontruimen en ter beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
VIII. veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Ymere, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 413,02, waarin begrepen € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde van Ymere;
IX. veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
X. wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 april 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.